投資あれこれ、不動産投資が怖い理由

おっす！
おらもっちゃん！

と、言うわけで、ちょっと考えてみよう投資について

私、もっちゃんはこれこれ、、、、んーーー

17年かな？不動産業界、住宅業界の歴ってのは

結構、不動産業界の歴が短い、中年って結構多いんですけども

その辺、もっちゃんは、割とベテランなのである

特にね、不動産投資ってところに関しては、割と知識が深い方ではあるんですよ

と、簡単な自己紹介を経て

何故、不動産投資をしないのか？

何故、投資全般をしないのか？

って話題なんですよ

これね、簡単なんです

誰でも、投資やってない人に聞いてみると

いや、投資できるお金があるならやってみたいよ

はい、これよくいう理屈ですね

これにマジレスすると、お金がないから、投資をするんです

いったん、ここの説明は省きます

次点の回答としては

なんだか怖い

そう、これなんです

この理由ってとてつもなくでかい

これが真理と言ってもいい

「なんだか」怖い

この「なんだか」に全てが凝縮されていると言ってもいい

なんでクレジットカード使わないんですか？

んーーー、、、なんとなく？

この理由に近い

ただ、この「なんとなく」とか「なんだか」って理由ってすごく理由としては「強い」んですよね

明確な理由はないんです

「なんとなく」怖いんです

この「なんとくなく」を因数分解していくと

まずは「株式投資」について、分解していきます

なぜ、株式投資をやらないのか？

それで儲かってる！儲かった！って話はどこそこで聞いたことはある

でも、仕組みがわからないから怖いんですね

なんちゃらの指標で、何％の減少って数値が公表されたから、なんちょけの影響を受けて、、、

で、なんぼマイナスになりましたーーー

って、まぁなんとなーく難しいんですよ

でも、比較的、不動産投資って割と庶民寄りなんですよね

どのように庶民寄りかと言いますと

一番のとっかかりが「アパート経営」だからなんですね

家賃収入を得ている人ってのは見たことがある

大家さんというおじいちゃん、おばあちゃんも見たことがある

家賃を払っている人、払ったことがある人は庶民の大体数

割と実態が見えやすいんですよ

だから、不動産投資ってとっつきやすいんですよね

でも、、、埋まらなかったら、、、

ガラガラだったら、、、

なるほどなるほど

よくある話ですね

修繕費が、、、

お、ちょっと勉強してるな

本当に当たり前の当たり前の話なんですけども

不動産投資だって「簡単」ではない

「簡単」に説明することはできる

でも

不動産投資だって「簡単」ではない

何言ってんだこいつ？

と思うかもしれません

概要として、簡単に説明することはできるってことが言いたいんですよね

要するに

アパートを買う

アパートを貸す

入居した人から家賃をもらう

たったこれだけですもん、簡単に言っちゃうと

もうちょっと掘り下げましょう

銀行からお金を借りる

アパートを買う

管理、募集する不動産業者を見つける

アパートを貸す

不動産会社が家賃を回収する

不動産会社から家賃を振り込んでもらう

↑これで終わり

まだまだ簡単でしょ？

ここから先は、いきなり難しくなってくる

まずは「銀行からお金」を借りるってところ

ここからして、説明仕切れない量になってくるんです

なので、その人に合った方法しか説明はしないですよね

例えば、年収１０００万、勤続15年の37歳の人がアパートローンを組む

これは簡単、収入関係の書類と「事業計画書」を作って、銀行に相談するだけ

でも、年収がこの半分だ、とか

勤続年数が2年だ3年だ、とか

当然、マイナスに働く内容とかも入ってきたりするので、ちゃんと説明すると

まーーーーーーーーーーーー長くなる

不動産業者を選ぶ、見つけるってところも奥が深い

じゃぁ埋まらなかったら？リフォームは？最終的に売却はできるの？

この辺も全て、ケースバイケースなんですよね

全てを理解できるのか？

否

これは、ほぼ難しいと思ってください

ちゃんと、完全に理解しようと思うと

不動産屋で働く

賃貸の業務を２，３年やる

管理の業務を２，３年やる

投資物件を売る仕事を２，３年やる

リフォームの仕事を、、、

等々、軽く見積もっても、10年以上はかかるんですよ

でも、投資家って立場で↑ここまでの知識が必要か？と言われると

必要ではない

とは言え、今自分が箇条書きした賃貸のー、管理のーとか、この辺の知識、ノウハウって本当に重要なところ

ほら、どんどん難しく感じてきたでしょ？

でもね

この不動産投資ってものを一気に簡単にする方法ってのがあるんですよ

その方法をやるんなら、今まで自分が人生で積み上げてきた内容を研磨、研鑽するだけいいんです

要するに、本当はワードで作るような書類をExcelを応用して作るようなもの

Wordのいいところって、まぁ知っての通りなんですけども

Excelの優れてる、いいところって、本当はマジでたくさんあるんですよ

誤解を承知を言うと、Microsoftのアプリケーション、ソフトの中で

Excelは万能と言ってもいい

不動産投資においても同じこと

これはWord、これはPowerPointって考え方でもいいんですけども

Excelだけでなんとかする方法ってのがある

そしてそれが万能で、且つ、最もその方法が早い

ただ、ちゃんとやりたいなら、当然だけどWordもPowerPointもExcelもぜーーーんぶ使えるに越したことはない

ただ、不動産投資をやりたい！って言うなら、Excelだけちゃんと使えるなら、なんの問題もない

ちなみに

Excelが使えれば、不動産投資ができる！

って意味、話の内容じゃないですからね？笑

あくまで、例えばなしであって

最近、この例え話を文字通り受け取ってしまう素直な方がいるので、そこだけは注意

では

このもっちゃんが言う

不動産投資における、Excelって何なのよ？

となるわけですよね？

どうでもいいから、早く言えよ！！！！

と、言いたいわけですよね？
















言わない(笑)












それは、アレックの事務所まで来て聞いてください(笑)



青森県青森市大字浜田字豊田362－1
株式会社アレック
TEL：017-752-8613　FAX：017-771-4335





おしまい

「不動産高く売れる？６０秒入力簡単」の落とし穴

こんにちは
株式会社アレック　代表取締役の山本英雄です

今日のテーマは下記の通り、よく見かけるキャッチコピー

不動産高く売れる？６０秒入力で簡単！

不動産を高く売りたい方に！

査定額が〜〜万円アップ！？

家を売る時に損しないようにする方法！


などの売り込み文句

こういうのってあんまりマジレスしない方がいいんですが、１個ずつコメントを

４５秒！とか６０秒！とか、３分くらいかかると思ってください

そして、すぐに値段が出るわけじゃありません

そして、不動産を高く売りたい方に！

誰だってそうです。少しくらい安くてもいい。いや、高いにこしたことはない

これが正解ですよね

この話題はちょっと置いておきましょう

査定額が〜〜万円アップ！

うーーーーん、査定額ですよね？買取金額じゃないんです。売れる金額でもないんです

査定額は、あくまで「査定額」であって、確定してる金額ではないんですよね

実際、不動産屋の私からすれば、査定額なんて何の意味もないですよね

家を売るときに損しない方法！って書いてる人間がそもそもそんなに「不動産」に詳しくない

たぶん、ここで言ってる「損しない方法」って言うのは、査定に関してってところだと思いますね

１社だけに任せて、安い査定金額を出されるかもしれない！じゃぁ複数社に査定を依頼しよう！

これはあながち間違いではないと思います。査定を依頼するだけなら

そもそも1年売れなかったら、その分の固定資産税がかかるわけであって、相場よりも３００万高く出してたらまずもって売れないと思ってくれた方がいいですよね

中古住宅の場合ですけども

高く売るっていうのは、言い方を選ばなければ、買手に損をさせるってことで、つまり下記の通り

高く査定して高く売る→売手は得、買手は損

安く査定して安く売る→売手は損、買手は得

適正に査定して適正価格で売る→お互いにメリット


高く査定するってよりかは、適正価格で査定するのが正しいと思うんですが

そもそも、そもそも論ですがね

不動産屋に高い金額で査定するメリットがあるのか？

答えは「あまり無い」ですね

1000万円の不動産を売却したときの手数料は388,800円です

1100万円の不動産を売却したときの手数料は421,200円です（差額32,400円）

1500万円の不動産を売却したときの手数料は550,800円です（1000万円の手数料より162,000円高い）

これが大前提にあって、1000万円で売るのと、1500万円で売るのではどっちが早く売れますかね？

ちなみに、相場が1200万円だった場合です

1000万円なら１ヶ月〜２ヶ月で売れちゃうと思います。

1500万円なら、しばらーーーーくは売れないでしょうね。値段を下げるまでは

もしくは、相場が1500万円だった場合

1000万円で売る、いや、これは買取再販（不動産業者が買って、転売をする）の価格ですよね

1500万円でも１ヶ月〜２ヶ月では売れてくれるんじゃないですかね

手数料の差はそこまで大きくない

高く売るには時間がかかる。トラブルの発生率も上がる

不動産業社の本音としては、少しでも安く査定を出したい。これが本音でしょう

本当の相場を知ってるのは「地元の不動産業社」だけです

いくらで売れるのか？この答えを知っているのは、地元の不動産業社で売買の現場で働いている人間だけです

路線価で〜〜〜、土地の形が〜〜〜〜

これは理屈です理屈でしかない

たしかに根拠はある。それに基づいてもいる

しかし、言うなれば「不倫は悪いことです。なぜならば〜」って言ってるようなもんで

「査定概論」の話ですね

でも、実際に大事なのは「いくらで売れるのか」ではないでしょうか？

もしくは、「いくらだったら売れるのか？」ではないですかね？

そして、不動産業社の商売の上で、これが売れたらいくら儲かるのか？

ある意味で言って、これが一番重要ですよね

売主さんは1000万円で売ったら、そのお金がもらえる

不動産業社の利益は1万円でした。これでは全く仕事をする気にならないですよね

実務的に査定をする時間、広告を出す時間、費用、契約書を作成するにあたっての法令関係の調査などなど

結構時間ってかかるんですよね

その、かかった時間に見合う利益が不動産業社にないと、仕事をする理由にはならない

これも本当だと思いますね

実際、この査定サイトの狙い、商売の仕方ってのは簡単で

査定１件に対して10,000円の手数料を受け取る

つまり

山田太郎さんが某ポータルサイトに査定を依頼。ポータルサイトから５社に依頼を分散

ポータルサイトでは50,000円の利益。不動産屋５社は各々10,000円ずつ払う

お金がかかっているから、なんとして「売りの依頼」が欲しい

だから「とりあえず」高い査定を出す

こういう原理ですね

でもこれだと悪循環なので、私の場合は上記の通り、一通り説明をします。

損をしない売り方ではなく、正しい売り方をお伝えしますね。

目次

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既存住宅売買瑕疵保険のことなら株式会社アレックまで！

火災保険と瑕疵保険の違い

瑕疵保険　保険金をお支払できない場合（免責事由）

瑕疵保険　保険の対象となる部分

瑕疵保険　もうちょっと掘り下げてみよう

瑕疵保険　検査で不合格　そこから加入までの流れ

昭和56年以前に建築された住宅でも住宅ローン減税を受けたい

瑕疵保険　加入するまでの流れ

住宅ローン減税制度の利用の仕方

耐震基準適合証明書の発行の仕方

耐震基準適合証明書で得られるメリット！

株式会社　日本住宅保証検査機構（略称　JIO）


青森の不動産会社は株式会社アレック！
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アパートの家賃査定ももちろん無料！
売買にともなう耐震診断も「まさかの」無料！
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青森市 不動産売却における査定〜売却までのまとめ

こんにちは

株式会社アレック　代表取締役の山本英雄です。

全６回の不動産売買の査定〜売却までの注意点等でしたが、いよいよまとめになります。

１、複数の会社に査定を依頼するのは間違いではない。だが、高い査定金額を出した会社に任せるのは間違いである。

２、査定がどうの、よりもいくらで売れるのか？いくらで売りたいのか？の方が重要である

３、売却査定の大手ポータルサイトの情報には騙されるな！複数社に査定させればそれだけ利益があるだけ

４、査定よりも、売却依頼する会社によって売れる、売れないの結果が分かれる

５、メリットが無いなら、一般媒介で十分。メリットがあれば専任媒介、専属専任媒介も検討する

以上がまとめになります。

青森市で売却する〜ということなら、当然当社へ！と言いたいところですが、当然　他地域の方もご覧になっているでしょうから

手取り早く売ろうと思うなら下記の通り

１、３社〜５社くらいに査定を依頼する

２、査定を受けた内容から売りたい金額を決める

３、３社〜５社くらいに売却依頼をする

４、なかなか売れないようならば、金額を安くする。もしくは売却依頼する会社を増やす

こんなところです。

青森市で中古住宅を売ろうとするならば、是非、当社にご依頼ください

当社に中古住宅の売却依頼をするメリットは下記の通り

１、昭和５６年未満の物件でも、耐震診断、補強計画の費用は無料！相場２０万〜３０万

２、瑕疵保険の建物検査も無料！相場は２万〜６万

３、買主さんへのリフォーム提案もできるので、古い物件も提案しやすい！

４、火災保険も当社が代理店になっている！

売る→買う→保険→直すまでが一つの窓口で対応できるので、買主さんにとっても安心！スピーディに対応ができます！

なぜか、サラ金のキャッチコピーみたいになってしまいましたが

具体的な話は瑕疵保険のテーマをご覧いただきたいと思います。

青森市 不動産売買の媒介契約について（売却査定の後）

こんにちは

株式会社アレック　代表取締役の山本英雄です。

不動産売買の媒介契約についてご説明をさせて頂きます。

１、一般媒介契約

２、専任媒介契約

３、専属専任媒介契約

まずは「１、一般媒介契約」について、細かい部分は省きます。あくまで特徴をご理解ください

一般媒介の大きな特徴は、その自由度です。何社の不動産業社とでも契約を結べます。

極端な話、１０社でも１００社でも・・・

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がありません。

次に、「２、専任媒介契約」について

１社としか契約を結べません。

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がありません。

次に、「３、専属専任媒介契約」について

１社としか契約を結べません

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合でも不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。

え？一般媒介が一番いいじゃない？

って思いますよね？本当にそうですか？

その自由さから、不動産業社にも「そんなに責任がありません」

だってそうですよね。１０社にお願いしてるのに、いきなり電話をしてきて

半年も経ってるのに全然売れないじゃないか！って言われても困ります。

いやいや、だって他にもお願いしてるじゃないですか。うちだけの責任じゃないと思いますけどもー

この理屈はご理解頂けると思います。報告義務などもありません。

非常にライトな契約ですから

要は考え方です

その責任の重さは

専属専任＞専任媒介＞＞＞＞一般媒介

このくらい違います。

広告枠も当然お金がかかるものですし、売主さんに請求するものでもないです

当然、広告を打つときは目玉物件は目立つところに〜、ですが、そうでもない。まぁ、あれですよ、普通？の物件の場合は、枠が余ってれば載せる

くらいのもんですよね。だってお互いにライトな関係ですから（決して下ネタではありません）

専任、専属契約をしている物件が全く売れない。これは文句を言われてもしょうがないと思います。

売主さんにも文句を言う権利があると思います。

でも、一般媒介の複数社に依頼ができるってのは魅力ですよね

専任媒介でとる場合。よくあるのは、売主さんがほとんど理解してないから、これでいっとけ！的なノリ

不動産会社にとってのメリットは当然でかいです。

実際、これについての説明をしない、かなりいいように説明する不動産会社も多いです。

でも、本来であれば、売主さんにとってのメリットがないなら、一般媒介で契約するべきですよね

だって、不動産会社にしかメリットがないじゃないですか

売主さんにとってのメリットとは何か？

例えば、来週の金曜日に巻くチラシの一番大きなところに掲載するから１ヶ月間だけ専属専任媒介契約にさせて欲しい！

この不動産会社の言い分は正しいと思います。

だって、一般媒介の物件をチラシの目玉枠にして、広告作成〜配布までの期間に他社で売れちゃったら？

お金をかけた広告を枠の一番目立つところが何の意味もなくなっちゃいますよね？一銭の利益にもならない。ただのデメリットでしかないわけで

これが買主さんのメリットの一つ、これなら１ヶ月、２ヶ月専属専任で媒介契約してもいいと思います。

違う角度で考えるならば、売主さんからの仲介手数料を安くするから専属媒介にして欲しい！

これも理屈が通ります。

当社でよく使うのは、耐震診断、瑕疵保険の検査費を無料にするから、専任媒介を結ばせて欲しい！ですね

通常なら２０〜３０万かかる耐震診断、瑕疵保険の検査費は２万〜６万、これを無料にするから

間違いなく理屈が通ってます

つまり、何のメリットも無いなら専任媒介、専属媒介は結んではいけないということですね。

いよいよ、不動産売却における査定〜売却までのまとめになります。

青森市 複数の不動産会社に売却を任せるメリット・デメリット

こんにちは

株式会社アレック　代表取締役の山本英雄です

今回も表題のテーマ　複数の不動産会社に売却を任せるメリット・デメリット　これについてお話しをさせて頂きます。

まず、大前提の話ですが、不動産売買を行うときの不動産会社の利益について

当然、「仲介手数料」です

売買の仲介手数料は結構、高額になります。

売買金額×0.03+60,000円　この金額にさらに消費税も加わります。

つまり、1,000万で売却したときの仲介手数料はいくらか？

388,800円になります

この金額は売主さんからもらうのか？買主さんからもらうのか？

答えは、どちらからももらう。です

例を出して説明をしましょう

売主さんAさん、買主さんBさん、不動産会社C社があったとして

売主Aさんは不動産売却をC社にお願いをした

BさんはC社に購入相談をして、購入することになった。１、０００万で

AさんはC社に388,000円の仲介手数料を払う

BさんはC社に388,000円の仲介手数料を払う

C社は777,600円の仲介手数料を受け取る

いわゆる「両手」という報酬ですね

こういうことになります。

もしも、不動産会社D社という違う不動産が出て来て、BさんにC社で取り扱っているAさんの不動産を紹介した

その上で、Bさんはその不動産を買うことになった。この場合の仲介手数料の動きは

AさんはC社に388,000円の仲介手数料を払う

BさんはD社に388,000円の仲介手数料を払う

いわゆる、「片手」という報酬内容です。

不動産会社として、当然「両手」の方が利益になりますよね？

当然ですが、「両手」で商売をしていければこれが一番売上があがるんです

ちょっとだけ話が見えてきたと思います。

不動産会社にお客さんが来る。中古住宅を探しているという

当然、自社で直接取り扱いができる物件を紹介して、成約をさせたい

ところが、自社で取り扱っている物件では、お客さんが納得しなかった

ここで初めて、他社で取り扱ってる物件を紹介するんですね

我々、不動産会社の人間からすると、直接、売主さんと交渉、やり取りができる物件は非常に重要である

このことについての理解は簡単だと思います。

つまり、不動産会社にとって、大事な売主さんになる必要があるんですね

大事な売主さんとは？

直接、交渉、やり取りができる売主さんです。

でも、５社、６社に同時に依頼してもいいものなの？

いいんです

ちょっとだけ補足の説明を

売主さんと不動産会社がする契約を媒介契約と言います。

これは、売却をお願いしますよー、金額はこれですよー、仲介手数料はこの金額ですよーと書き記すもの（簡単に言うと）

この媒介契約には３種類あります

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

この３種類です。

各々、内容が違います。

各々の内容の説明は、違う記事で説明しますが、「一般媒介契約」を結べば問題ありません。

但し、一般媒介契約が必ずしもいいわけではないというところには注意が必要です。

５社と一般媒介契約を結んだ。５社同時に売却の募集をしている。だから早く売れる

概ね間違いではありません

しかし、５社に鍵を預けておかなければいけないです。

何か、建物内で問題が起きたときに、責任の所在がわかりづらいです

契約関連に動きがあったときは、５社全部に連絡をする必要があります。

はっきり言って、めんどくさいです。

簡単にデメリットを説明すると、その煩雑さ、責任の所在、この２つです。

そして、場合によっては一般媒介以外の方がいい場合もあります。

続いては、媒介契約の種類と特徴についてご説明をさせて頂きます。