おっす！おらもっちゃん！
最近、アレックで
【家を買う人】
【家を建てる人】
【家を建てることを検討している人】
が結構このブログを見てるっていうことがわかったので、ちゃんとした話もしていこうと思いました。
ってなわけで、今回のテーマは表題の通り
株式会社アレックの住宅が安い理由！
ってわけですね
※このブログを書き終えて、結局長文になってしまったので先に要約しておきます。
安い理由とその性能
１、そんなに利益取ってないですもの
２、仕入金額もそれなりに安いですもん
３、設計から施工管理まで全部で自社でできますもの
４、土地の仕入れだって自社でやってるんですもの。値段交渉だってしっかりする
５、性能だって別に悪くない。むしろ下手なところよりもいいくらい
ながーーい文章を読むのが苦にならない！って人はこの先も読み進んでください
たしかに、この質問って結構されるんですよ
なんで安いんですか？
素直に答えると
「いや、高くてもいいんなら高くするんですけども(笑)」
うん、これが答えですよね(笑)
おい！ふざけんな！ちゃんと説明しろ！！
って人のためにちゃんと説明もしますが
大和ハウスの注文住宅 3500万円！！
まぁそうでしょうね
積水ハウスの注文住宅 4000万円！
まぁ、そうなるでしょうね
一条工務店で30坪の住宅！3500万円！
でしょうね
アレックの注文住宅！3200万円！
なんか高くない？
そうなんです、うちくらいの会社が大手と同じ金額出しても
高い！！
って言われて終わりなんです。
アレックの注文住宅！35坪で土地込みで2500万円！
お！？それならなんとかなるか、、、
って感じがするんですよ
そういう価格設定にしてますので
でも、、、構造とか、、、その、、、品質とか、、、大丈夫なんですか？？
これもよく聞かれるんですよ
まずですね、【構造】ですけども、くどい話が聞きたければ別ですが
基本的に大きな差はない
これが答えですよね
たしかに、大和、積水は軽量鉄骨で作ってます
アレックは木造です
鉄骨より、木造住宅の方が安いのなんて【当たり前】なんですよね
ただ、青森市内の話で言えば、ほぼほぼの住宅は木造です
木造が不安！って言うなら、今住んでるあなたの家、大丈夫ですか？
結局、あなたの実家だって恐らく木造だと思います
30年以上ちゃんとしてるんじゃないですか？
耐力壁の量が～とかなら、ちょっとかじった人でもわかる話ですけども
偏心率が～って話になると、大半の人は
うんざりした顔
をするので、ここでの説明は省きます
【構造計算】してると安心だって聞いたんですけども、、、
本当は
はぁ？？
って言いそうになるのをグッと堪えてるんです
どこそこの工務店ではちゃんと、構造計算してるって言ってました、、、
うん、構造計算するのって当たり前なんですよね
やんなきゃいけないことなので
それにそもそも
構造計算
と
構造設計って別物なんですよ
例えるならば
牛丼一杯のカロリーを計算するのが【構造計算】
600キロカロリーの牛丼を作ろうとレシピを考えるのが【構造設計】なんですね
よって、構造計算をしているから安心！
なーーーんてことはないんですね
むしろ、なぜちょっとマニアックな構造計算をするかというと
構造計算を別途することによって、仕様規定から外れることができるから
なんですよね
要するに柱の数を減らしたり、梁の太さを細くしたりすることができるわけですよ
それに、山本が考えるに
お客様はどこまでの説明を求めているのか？
この問いを真剣に考えてみると
１、くどい説明が聞きたいわけではない
２、簡単な説明で安心したい。もしくは【大丈夫です】と言ってほしい
↑こういうことだと思うんですよね。
だとすれば、確認申請をするときに簡単な構造計算書も添付しているわけですよ
それで建築基準法に適合する建物か、確認を受けているわけですよね
要するに、極端にひどい建物ではない
と、いうことは証明されるわけですね
それに、そもそもですが、構造を極端に手抜きしたから
建物原価が極端に安くなる
これについても、そんなことはないので
そもそもリスクを冒してまで構造が不安な建物を造るか？
否！
と、いうことなんですよ。
安いから寒いんじゃないか？？
この質問をよくされます
先に結論から言うと、当社で建てている建物は【断熱等級４】をクリアしています
じゃぁ大丈夫！
ってのは、ちょっと早いんですけども
私が考えるにあたって
断熱等級４ってそんなにいいものか？
ってことなんですよね
そもそも断熱等級って【４】までしかないんですよね
断熱等級４ってMAXじゃん！
っていうのも安易な話で
【北海道の場合の断熱等級４】と【東京の場合の断熱等級４】
これって断熱のレベルで全然違うんですよね
断熱等級４以上の数値を出しても、これは断熱等級４なんですね
要するに
１０００キロカロリーのハンバーグカレーは高カロリー食品
１５００キロカロリーのハンバーグチーズカツカレーも高カロリー食品
逆にちょっとわかりづらいですかね
要するに（前回の要するには要してなかったのであらためて）
断熱等級４以上の表現、クラスが存在しないってことですね
ぎりぎり断熱等級４も、ぶっちりぎり断熱等級４もひとくくりにされてるってことですわな
ちゃんと説明すると、UA値ってのがあって、その数値が、、、
この場では説明を省きます
ちなみに、この断熱性能を上げるってことは、案外難しいもんじゃないんですよね
簡単に言うと、セーターを着て、パーカーを着ている人の断熱性能を上げようと思えば
さらにセーターの下にヒートテックを着込んで、セーターを着て、パーカーではなく、ダウンジャケットを着込む
↑こんなイメージです。むしろそれだけ
明確に言えば、、、は省きますが
では、構造、断熱性能は問題ないとして
あとは？何が住宅の性能ですかね？
はい、説明を開始する極めてながーーーーーーい話になります
ので、説明は省きますが
一般的に取り沙汰されるのって、この2項目ですよね
あと、あれだ気密性
気密性って、、、どうなんですか？
とか
アレックさんでは高気密を謳って建ててるんですか？（どやぁ）
と、聞かれることもあるんですよ
本当は
うるせーよ！！！説明してもどうせわかんねーだろ！！！！
※あくまでドヤ顔で質問してくる人に対してですよ
って言いたくなる気持ちをグッと抑えて、、、
気密性ってのいうのは、C値、Q値という数値を使って表現するものなんですが
C値は、、、１を切ってますよ！！！
って説明しても、ほとんどの人は
（それってすごいの？え？どのくらいのすごいの？）
って心の中で思いながら
へーーー、そうなんですかぁ
って言ってるんだと思ってます
じゃぁ説明するの無駄じゃないですか？
って思いそうになる気持ちをグッと抑えて
C値って考え方の方が簡単で
家の隙間の量を表現する数値なんですよね
って言われても全然ピンと来ないと思うんですよ
もっと簡単に言うと、C値ってのは
小さければ小さいほどいい
補足をすると、C値が０ってのは
家に隙間が皆無
換気をしなければいずれ家の中で窒息死をするってことです
当然、C値ってのは小さいに越したことはないんですけども
普通に、特に何も気にしないで家を建てても
2.0を下回るようになってるんですよね
昭和の家は知らんですが
今時の家は普通であれば2.0は下回ってると思ってます
計測もたまにしてます
例を出すと
一条工務店のC値は0.59なんてナイスな数字が出ます
もっとくどい話が聞きたいのであれば、店頭でどうぞ
一応、2.0を下回れば、高気密！と謳ってもいいそうです
んーーーー？それってどうなんだろ(笑)
とは思いますが
もっと、さまざまの住宅の性能って項目はあるんですけども
私が言いたいのは
安いから、性能が低い住宅なのか？
という問いに対して
私は素直に
否！
と答えることができます
むしろ、最終的な提示する見積り金額って
どのくらいの利益が欲しいか？
によって作るってのが最も答えとしては近いかと
当然、年間1000棟、2000棟建ててるから仕入が安いんだ！
それも一理あります
が、安くなるのは基本的に「材料」だけですよね
職人さんたちに払う金額ってのは安すぎると「手抜き工事」になったり
雑になったりもしますし、そもそも職人さんたちが飯を食えなくなってしまうので
そもそも極端に安くなるものではないんですよ
ただ、そこで原価が100万下がる、200万下がるってほどのものでもないので
やっぱり、どのくらいの利益が出したいか
この辺で見積り金額が変わると言ってもいいのではないでしょうか
当然、手間、工期がやたらにかかるような住宅では
それなりの利益を見込まないといけない
この理屈もわかります
つまり、設計、施工方法によって、手間、工期がそこまでかからないような住宅であれば
注文住宅だろうと、そんなに高くはならないはずなんですよ
10回も20回も図面を描き直しさせた
設計料が高くなるのは当然です
施工段階になって、変更、変更が相次いだ
施工料が高くなるのは当然です
つまり、手間が少なくなれば、その分原価は安くなるということです
ついでに見積りの作り方って人、それぞれ、会社それぞれなんですけども
普通の考え方としては
設計料＋工事原価＋土地の値段、仲介料＋手続き関連の諸費用＋間接経費
＋利益
こういう計算式なわけで
従業員、会社の規模が大きくなればなるほど
必要な利益ってのが大きくなるのは当然のことなんですね
従業員が多い大企業→人件費が膨大にかかるので大きな利益が必要
広告をバンバンやってる大企業→広告費が膨大にかかるので大きな利益が必要
じゃぁ、アレックではどうか？
うちの会社って社長入れても8人って会社ですから
CMはやってませんから
チラシもほとんどやってませんから
当然、うちみたいな小さな会社の方が必要な利益ってのも少なくなるんですよね
最終的には【そこだけ】なんですよ
大きな会社だから安心！！！
と、思うならそれでいいんですよ
何か営業さんがポカをしても会社がなんとかしてくれますから
でも、私も一部上場企業で5年働いて、そのフランチャイズでも3年働いていたからわかりますけども
ちょっとしたミスは上司に報告をしない
お客さんを納得させてなんとかしよう
って思うのが平社員の考え方ですよね
お客さんが納得したら、自分のミスは帳消しです
それはたしかにそうなんですよね
大きな会社ほど、出世にも響くので上司には報告をしたくない
気持ちはよくわかります
誰だって怒られたくないんです
別に小さな会社だから安心と言ってるわけじゃないんです
最後は、その営業さんが【信用できる】か【信用できない】かなんです
その営業さんが嘘を言ってるかもしれないし
もしくは、正しい知識を持っていない可能性だってある
恐らく、ほとんどの住宅会社の営業さんは【断熱等級】は説明できても【外皮計算】の仕組みは理解していません
【長期優良住宅】って何ですか？って質問をしても
たっけーーーっすよ！！？
ってわけのわからないことを言うかもしれないです
とは言え、ちゃんと設計、施工のことを理解している営業の人って
まずもって存在しないと言っても過言ではないです
いや！自分は理解してるっす！
と自負する入社3年目の人は【ただ勘違いしてるだけ】かもしれないです
しかしながら、ちゃんと理解している設計、施工、現場の社員は
【ちゃんとお客さんとおしゃべり】ができないんですね
ついつい専門用語で説明をしてしまうし
そもそも営業マンじゃないので、そこまでお客さんの気持ちを考えないです
設計の人間は現場を知らない人が多い
現場の人間は金勘定を考えないでモノを言うことが多い
営業の人間は契約を取ることしか考えない
これは、この業界で【ありがち】なことなので誰が正しいのか？
と、いう問題はとても難しいです
性能的に言ってこうするべき！な設計
工法的に言ってこうするべき！な工事
予算的に考えてこうするべき！な営業
話が脱線し過ぎましたが、目の前の営業さんが言ってることが正しいとは限らないということが言いたかっただけです
いやーー、アレックさんの場合ローコスト住宅じゃないですかーーー
だから、あれですよ、構造もアレだし、たぶん寒みーっすよ！！でっけー地震きたら壊れるんじゃないですかね？
って言われたんですけども、どうなんですか？
って質問をしてきたお客さんもいました
ちゃんとその会社の、その営業担当に
ねちねちと、【御社の住宅の性能】について質問して
え？わからないの？
いや、それ違うよ
いや、それ全然違うよ
ちゃんとお前勉強した？上司から聞いた？
よし、上司に変われ
って怒りの鬼くどい電話は入れておきました
そのお客さんにも死ぬほど細かい説明をしたせいか
もういいです
と言って、二度と戻ってきませんでした
よって、どこまで説明をするべきなんだろうか？
という疑問は尽きないものです
話を戻しましょう
逆に、この予算で土地・建物が欲しいんだ！！
と、言われた方がこっちも提案しやすいです
お金はかかってもいいから、超高気密、超高断熱な家を造ってくれ！
と、言われたらそれで造ります
土地・建物・諸経費も全部入れて2000万でなんとかしてくれ！
私なら、やっぱり不動産屋なので【土地の値段交渉】からします
だってふどうさんやだもの
建物の値段を原価で100万下げるよりも
土地の値段を100下げる方がよっぽど簡単です
あとは、水回り商品
女性がガチでこれがいい！！ってものを選んでいくと
とんでもなく高くなるのがこの水回り
いわゆる住宅設備ですね
当然、まぁ、、、この辺なら、、、ねぇ、、、うーーーん、妥協できるか
で、選んでいくと、原価でいっても1/3~1/6になります
フローリングにしてもそう、扉にしてもそう、外壁にしてもそう
よく、14㎜のサイディングだけは絶対に使うな！！！
みたいな「～～は絶対に使ってはいけない理由！」
みたいなブログ、動画もありますが
【予算】ってところを加味すると、そんなことは絶対にない
過激な文言を使って、視聴回数、閲覧回数を伸ばしたいだけ
使っちゃいけない商品なんて売らないだろバカ
はっきり言って
馬鹿なことを言うな
なのであります
私の考え方としては
2000万でやってくれ！
↓
土地がなんぼで、、、
↓
建物の原価をいくらで抑えて、、、
↓
諸経費がざっくりなんぼで、、、
↓
ってーことは利益が、、、
↓
うーーーーん、、、検討
2か月先の工事にまだ余裕があるなら、多少利益が薄くても請けます
5か月先までパンパンだよ！！ならある程度利益を取れないと請けないです
至ってシンプルですよね
決めごとさえしっかりしてれば極端な話見積りの明細なんていらんのですよ
いや、ちゃんと最後は作りますけどね
極論からすると
原価＋利益=見積金額
なんですから
見積り金額をいったん1億で作って、値引きが8000万！
でもいいんですよ
結局、見積り金額は2000万なんですから
まぁ、それは極端な例ですが
結局、最後の値引きってところで帳尻合わせるのが工事の見積りってもんです
大工さんの人工がたけーとか
外壁が高いとか
そこじゃないんですよ、結局は【仕様】と【最終金額】なんですよね
某住宅屋さんでは、確認申請は外注、施工も完全外注なんてところもあるので
それじゃー高くもなるわけだよって話なんですよね
うちの会社は【一応】建設業の許可も受けてるし、建築士事務所でもあるんですよ
要するに、小さな会社ですけども
不動産の仕入れから申請関係、施工管理まで自社で行うことができるんですよね
材料関係だって、年間20棟前後（リフォームを含めればもっと多い）ので
材料の仕入れだってそれなりに安いわけですよね
なので
なんでアレックさんの住宅って安いんですか？
って聞かれると
そんなに利益取ってないからじゃないですか？笑
って答えるのが一番正解に近いような気がするんですが
そんな回答じゃダメでしょうか
おしまい
