青森市 不動産売却における査定〜売却までのまとめ

こんにちは

株式会社アレック　代表取締役の山本英雄です。

全６回の不動産売買の査定〜売却までの注意点等でしたが、いよいよまとめになります。

１、複数の会社に査定を依頼するのは間違いではない。だが、高い査定金額を出した会社に任せるのは間違いである。

２、査定がどうの、よりもいくらで売れるのか？いくらで売りたいのか？の方が重要である

３、売却査定の大手ポータルサイトの情報には騙されるな！複数社に査定させればそれだけ利益があるだけ

４、査定よりも、売却依頼する会社によって売れる、売れないの結果が分かれる

５、メリットが無いなら、一般媒介で十分。メリットがあれば専任媒介、専属専任媒介も検討する

以上がまとめになります。

青森市で売却する〜ということなら、当然当社へ！と言いたいところですが、当然　他地域の方もご覧になっているでしょうから

手取り早く売ろうと思うなら下記の通り

１、３社〜５社くらいに査定を依頼する

２、査定を受けた内容から売りたい金額を決める

３、３社〜５社くらいに売却依頼をする

４、なかなか売れないようならば、金額を安くする。もしくは売却依頼する会社を増やす

こんなところです。

青森市で中古住宅を売ろうとするならば、是非、当社にご依頼ください

当社に中古住宅の売却依頼をするメリットは下記の通り

１、昭和５６年未満の物件でも、耐震診断、補強計画の費用は無料！相場２０万〜３０万

２、瑕疵保険の建物検査も無料！相場は２万〜６万

３、買主さんへのリフォーム提案もできるので、古い物件も提案しやすい！

４、火災保険も当社が代理店になっている！

売る→買う→保険→直すまでが一つの窓口で対応できるので、買主さんにとっても安心！スピーディに対応ができます！

なぜか、サラ金のキャッチコピーみたいになってしまいましたが

具体的な話は瑕疵保険のテーマをご覧いただきたいと思います。

青森市 不動産売買の媒介契約について（売却査定の後）

こんにちは

株式会社アレック　代表取締役の山本英雄です。

不動産売買の媒介契約についてご説明をさせて頂きます。

１、一般媒介契約

２、専任媒介契約

３、専属専任媒介契約

まずは「１、一般媒介契約」について、細かい部分は省きます。あくまで特徴をご理解ください

一般媒介の大きな特徴は、その自由度です。何社の不動産業社とでも契約を結べます。

極端な話、１０社でも１００社でも・・・

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がありません。

次に、「２、専任媒介契約」について

１社としか契約を結べません。

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がありません。

次に、「３、専属専任媒介契約」について

１社としか契約を結べません

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合でも不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。

え？一般媒介が一番いいじゃない？

って思いますよね？本当にそうですか？

その自由さから、不動産業社にも「そんなに責任がありません」

だってそうですよね。１０社にお願いしてるのに、いきなり電話をしてきて

半年も経ってるのに全然売れないじゃないか！って言われても困ります。

いやいや、だって他にもお願いしてるじゃないですか。うちだけの責任じゃないと思いますけどもー

この理屈はご理解頂けると思います。報告義務などもありません。

非常にライトな契約ですから

要は考え方です

その責任の重さは

専属専任＞専任媒介＞＞＞＞一般媒介

このくらい違います。

広告枠も当然お金がかかるものですし、売主さんに請求するものでもないです

当然、広告を打つときは目玉物件は目立つところに〜、ですが、そうでもない。まぁ、あれですよ、普通？の物件の場合は、枠が余ってれば載せる

くらいのもんですよね。だってお互いにライトな関係ですから（決して下ネタではありません）

専任、専属契約をしている物件が全く売れない。これは文句を言われてもしょうがないと思います。

売主さんにも文句を言う権利があると思います。

でも、一般媒介の複数社に依頼ができるってのは魅力ですよね

専任媒介でとる場合。よくあるのは、売主さんがほとんど理解してないから、これでいっとけ！的なノリ

不動産会社にとってのメリットは当然でかいです。

実際、これについての説明をしない、かなりいいように説明する不動産会社も多いです。

でも、本来であれば、売主さんにとってのメリットがないなら、一般媒介で契約するべきですよね

だって、不動産会社にしかメリットがないじゃないですか

売主さんにとってのメリットとは何か？

例えば、来週の金曜日に巻くチラシの一番大きなところに掲載するから１ヶ月間だけ専属専任媒介契約にさせて欲しい！

この不動産会社の言い分は正しいと思います。

だって、一般媒介の物件をチラシの目玉枠にして、広告作成〜配布までの期間に他社で売れちゃったら？

お金をかけた広告を枠の一番目立つところが何の意味もなくなっちゃいますよね？一銭の利益にもならない。ただのデメリットでしかないわけで

これが買主さんのメリットの一つ、これなら１ヶ月、２ヶ月専属専任で媒介契約してもいいと思います。

違う角度で考えるならば、売主さんからの仲介手数料を安くするから専属媒介にして欲しい！

これも理屈が通ります。

当社でよく使うのは、耐震診断、瑕疵保険の検査費を無料にするから、専任媒介を結ばせて欲しい！ですね

通常なら２０〜３０万かかる耐震診断、瑕疵保険の検査費は２万〜６万、これを無料にするから

間違いなく理屈が通ってます

つまり、何のメリットも無いなら専任媒介、専属媒介は結んではいけないということですね。

いよいよ、不動産売却における査定〜売却までのまとめになります。

青森市 複数の不動産会社に売却を任せるメリット・デメリット

こんにちは

株式会社アレック　代表取締役の山本英雄です

今回も表題のテーマ　複数の不動産会社に売却を任せるメリット・デメリット　これについてお話しをさせて頂きます。

まず、大前提の話ですが、不動産売買を行うときの不動産会社の利益について

当然、「仲介手数料」です

売買の仲介手数料は結構、高額になります。

売買金額×0.03+60,000円　この金額にさらに消費税も加わります。

つまり、1,000万で売却したときの仲介手数料はいくらか？

388,800円になります

この金額は売主さんからもらうのか？買主さんからもらうのか？

答えは、どちらからももらう。です

例を出して説明をしましょう

売主さんAさん、買主さんBさん、不動産会社C社があったとして

売主Aさんは不動産売却をC社にお願いをした

BさんはC社に購入相談をして、購入することになった。１、０００万で

AさんはC社に388,000円の仲介手数料を払う

BさんはC社に388,000円の仲介手数料を払う

C社は777,600円の仲介手数料を受け取る

いわゆる「両手」という報酬ですね

こういうことになります。

もしも、不動産会社D社という違う不動産が出て来て、BさんにC社で取り扱っているAさんの不動産を紹介した

その上で、Bさんはその不動産を買うことになった。この場合の仲介手数料の動きは

AさんはC社に388,000円の仲介手数料を払う

BさんはD社に388,000円の仲介手数料を払う

いわゆる、「片手」という報酬内容です。

不動産会社として、当然「両手」の方が利益になりますよね？

当然ですが、「両手」で商売をしていければこれが一番売上があがるんです

ちょっとだけ話が見えてきたと思います。

不動産会社にお客さんが来る。中古住宅を探しているという

当然、自社で直接取り扱いができる物件を紹介して、成約をさせたい

ところが、自社で取り扱っている物件では、お客さんが納得しなかった

ここで初めて、他社で取り扱ってる物件を紹介するんですね

我々、不動産会社の人間からすると、直接、売主さんと交渉、やり取りができる物件は非常に重要である

このことについての理解は簡単だと思います。

つまり、不動産会社にとって、大事な売主さんになる必要があるんですね

大事な売主さんとは？

直接、交渉、やり取りができる売主さんです。

でも、５社、６社に同時に依頼してもいいものなの？

いいんです

ちょっとだけ補足の説明を

売主さんと不動産会社がする契約を媒介契約と言います。

これは、売却をお願いしますよー、金額はこれですよー、仲介手数料はこの金額ですよーと書き記すもの（簡単に言うと）

この媒介契約には３種類あります

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

この３種類です。

各々、内容が違います。

各々の内容の説明は、違う記事で説明しますが、「一般媒介契約」を結べば問題ありません。

但し、一般媒介契約が必ずしもいいわけではないというところには注意が必要です。

５社と一般媒介契約を結んだ。５社同時に売却の募集をしている。だから早く売れる

概ね間違いではありません

しかし、５社に鍵を預けておかなければいけないです。

何か、建物内で問題が起きたときに、責任の所在がわかりづらいです

契約関連に動きがあったときは、５社全部に連絡をする必要があります。

はっきり言って、めんどくさいです。

簡単にデメリットを説明すると、その煩雑さ、責任の所在、この２つです。

そして、場合によっては一般媒介以外の方がいい場合もあります。

続いては、媒介契約の種類と特徴についてご説明をさせて頂きます。

青森市 不動産 売却査定の失敗しない方法

こんにちは

株式会社アレック　代表取締役の山本英雄です

前回に続いて、不動産売却査定の話題ですが、今回は失敗しない方法についてです

少なくとも、これが絶対に正しい！というわけではありません。

最も、無難。こういう話だと思って聞いてください。

５社、１０社に査定依頼をして、一番査定金額が高かった会社に任せよう！

この考え方が間違いだということは説明をさせて頂きました。

ではどうすればいいですかね？

まず、不動産の査定の仕方は数多く存在します。

利益率から求める、再調達価格から求めるなどなど・・・説明しだすとキリがないくらいです。

でも、私が思うに、本当に大事なのは「売れる金額」だと思います。

少なくとも、売ろうとしてるわけですよね？じゃぁ極論として「売れる金額」で募集しないと意味がないわけですよ

仮に、青森市に1,000件の中古住宅が売りに出ているとして、早く売ろうと思うなら、ちょっと安くして売りに出すのが最も間違いがありませんよね？

「相場」よりも高く売ろうと思うならば、高い理由がエンドユーザーに伝わらないといけないですよね？

例えば、融雪装置が付いているとか、車庫があるんだーとか、そういう買主さんにとってのメリットです

一般的な条件で、少しでも早く売ろうとなら、ちょっと安くしないと。って理屈はご理解頂けると思います。

でもうちの家は結構いい条件だと思うんですが〜

みなさん言います。自分が住んでいた家が安く査定される・・・これはちょっと嫌ですよね

ただ、目的をはっきりさせた方がいいです。

売りたいのか、売りたくないのか

見栄を張りたいのか、そうでないのか

ちなみに、その上で少しでも高く、少しでも早く売る方法も当然あります。瑕疵保険などで減税措置を受けれるようにするってところですが

今回はその話は省きます（気になる方は「既存住宅売買瑕疵保険」のテーマをご覧ください）

安く売るのはいやだ。この不動産会社は本当に信用できるのか？

この２つの問題も非常に大きいです

ではどうするのか？５社に査定を依頼する。これ自体は間違いではないんです。

いくらで「売り」に出すのか。この参考にはなりますから

私が査定するときは、必ず売主さんに聞きます「いくらで売りたいですか？」

ここなんです。重要なのは

結局のところ、いくらで売りたいのか。ここに尽きるんですね

つまり、こういうことです

５社に査定依頼をした。相場は５００万〜７００万のようだ

その５社に７００万で売却募集をしてくれ！と依頼をする

そうなんです。複数の会社に売却依頼をする。これは間違いではありませんね。むしろ正しいです

当然、デメリットもありますが、それは今度説明します。

値段を下げるときは、５社に連絡をする。６００万に下げて募集をしてくれ！

こうなると、窓口も増えるし、売れるまではちょっと早くなりますよね。

ただ、不動産会社の利益ってところを考えると、一概に「正しい」とも言えないんです。

続いては「複数の不動産会社に売却を任せるメリット・デメリット」です

青森市 不動産 売却査定の注意点

こんにちは

株式会社アレック　代表取締役の山本英雄です

前回に続いて、不動産売却査定の注意点になります

１０社に査定依頼をして、一番高いところにお願いしよう！

５社に査定依頼をして、一番高いところにお願いしよう！

うーーーん、その方法、本当に正しいですか？

例を出して説明しましょう

A社　５００万では売れると思いますよ
B社　５５０万で間違いなく売れます！
C社　４００万でうちが買い取りますよ
D社　８００万で売ってみせます！間違いありません！
E社　６００万であれば、半年以内に売れると思います！もし売れなかったら400万でうちが買い取りますよ！

この状態で一番間違いない情報はどれか？C社の「買い取ります」なんです

４００万で不動産会社が買い取るなら、４００万が手残りします

A社の言い分になると、仲介手数料が２０万ちょいかかるので４８０万が手残りですが、いつ売れるかはわかりません

B社には何の保証もありません。まぁそんなものです

D社はのちほど解説をします

E社は結構いい方だと思います。その会社の販売力にもよりますが、もし売れなかったら買い取るとも言ってくれている

もしE社に任せるなら、最初に売買契約書は結んでおいた方がいいですがね

一番注意しなければいけないのはD社です。なぜでしょうか？

他の会社と比べて明らかに高い査定金額。よほど自信があるのか？

ではありませんね。不動産売買の営業テクニックの一つです。

おそらく、この物件の一般相場は５００万〜６００万といったところでしょうか。なのに８００万で売れると言っている

この、８００万と査定した担当者も恐らく相場は知っている。「媒介契約」を取りたいから高い査定を出したんですね

D社「だけ」に任せた場合の今後の展開は大体決まっています

１、まずは８００万で売買の募集をする（ネット・広告などで）
２、全く売れない期間が続く
３、８００万という金額はちょっと高かったかもしれない・・・ちょっと値段を下げませんか？と交渉をされる
４、６００万くらいで募集を再開する
５、場合によっては６００万で売れる。売れなければ再度交渉が入る
６、５００万で募集をする
７、しばらくして売れる

こんな感じになるでしょう。でも売主さんを抱え込む作戦としてはこれが最も確実です。

もしくは、ネットなどには８００万で掲載しているが、問い合わせが来た時点で

恐らく、５００万、６００万くらいにはなると思いますけどねーと買主さんには説明して

売主さんには、５００万だったら買うっていうお客さんがいるんですけどもーという交渉をする

うーーん、こずるいですよね笑

地方の不動産売買の仕事はまずは「売主さん」ありきです。どれだけ売買の情報を抱え込んでいるか。なんです

結局、D社に任せるのが一番時間がかかるんですよね

ちなみに、よくある話ですが、１ヶ月の媒介契約のノルマってのも結構あります。売買担当の社員が多いところだと当然ノルマはあります。

どうですか？

５社、１０社に査定を依頼して一番高い査定をしたところにお願いをする！

この方法は正しいでしょうか？私は最も間違った方法だと思いますけどね

では、なぜ大手ポータルサイトはそういう提案をするのか？

例をあげて説明をしましょう

例えば、「山本査定」という不動産売却査定の専門サイトがあったとします

当然、キャッチコピーは一括１０社に査定依頼！です

青森市には加盟業社が１０社います

ここに山田太郎さんが査定依頼をします

「山本査定」は加盟店に一斉にお客様の情報を流します

１社から１０、０００円。１０社で加盟店があるのであれば、１００，０００円の紹介手数料を得るんですね

極めて簡単な理屈です。

多くの会社に査定をさせる。ように促す方が利益になるからなんですね。

騙されちゃーーいけません

しかしながら、１社に査定依頼をした。５００万円だと言われた。その会社に売却依頼をした。

はっきり言って、このやり方も正しくはないんです

ではどうすればいいんですかね？

続く