【報道】令和６年地価調査

昨日9/17に令和６年度の地価調査結果が発表されました。

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20240917/k10014583631000.html

基準地価上昇率はバブル後最大幅、主要都市圏、地方都市についても全用途で上昇となりました。なお、能登半島については、震災直後ということで大きなマイナスとなっているエリアが多いです。

滋賀県でも１６年ぶりに全用途上昇（リーマンショックの前の年ですね）、マンション需要、工業地需要といった下支えによる上昇とみられています。他方、農家住宅や調整区域宅地などの過疎化の著しいエリアは依然として下落、なかなか上昇に転ずる気配は感じられませんね。

しかしこの全国的な上昇率、本当に景気が良いからというわけでもなさそうです。

上昇エリアのキーワードは「利便性」「訪日客」「海外投資家マネー」「リゾート」など、

大きくみれば外貨の流入による影響が大きいものと思われます。

更に今は円安ブームで、京都のお寺とかに行くと日本人よりも外国人が多い状況。

私の所感でいいますと、３０年前のバブル経済とは異なり、全国の全用途平均が上昇だといっても、まだ中からの景気回復になっていない感じで、本当に景気回復といえるのは、現在下落傾向の続く過疎化地域の地価が上昇したときかなとも考えます。

地価動向の背景にはまだまだ人口減、高齢化、過疎化、担い手不足など、いろんな諸問題が背後に隠れていますね。

【お家選び、住むとこ選び その34】私道と市道について

しどう　、といえば上記の私道と市道があります（町道、県道、村道、国道は

市道のくくりで）

不動産鑑定においては以下の道路かどうかが重要ですね。（以下、42条道路とします）

建築基準法第42条道路は以下の通り。

（1）道路法による道路（第42条１項1号）・・・国道、都道府県道、市町村道、区道で幅員が4m以上のもの。≪公道≫

（2）都市計画法などにより造られた道路（第42条1項2号）・・・都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもの。

（3）既存道路（第42条1項3号）・・・建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員4m以上のもの。

（4）都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路（第42条1項4号）・・・道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。

（5）特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路（第42条1項5号）・・・建築物の敷地として利用するために、ほかの法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。≪位置指定道路≫

（6）法が適用されたときに既にあった幅員4m未満の道路（第42条2項）・・・建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。≪2項道路≫

今回は、これらの道路のうち私道（位置指定道路）について解説します。

私道である…ということは所有者が民間（個人）であることから、管理者が通常の公道（４２条１号道路）とは異なります。

したがって、公道とは異なり道路の使用（利用）、水道管の工事などについては土地所有者（個人？）の許可ないし協議などが必要となります。

また、修繕についても、個人がやらないとダメなんで、手付かずのまま放置されてずっと穴ボコボコって団地もみられますね…。

よくある話ですが、私道って自分のとこの敷地の一部を供出していることもあります。

敷地面積が200㎡であっても道路部分が10㎡あれば実質使える面積は190㎡、

しかもその道路部分は好きには使えないというデメリットもあります。

では公道＞私道なのかといいますと、一概にはそうは言えず、道路負担部分による効用減と先に述べた道路管理部分のデメリットが打ち消すことができれば大きく価値は変わらないとも言えます。

ですので、私道に面している宅地を買うときは、

道路の管理状態についてはくまなく調査することが必要ですね。

【街づくり】コストコオープンと街づくり、不動産価格について

８月22日に東近江市のコストコがオープンしました。朝３時くらいから行列ができて５時にオープンするなど、地元の賑わい創出に一役も二役も買っているようですね(^^♪

東近江地区、今後も平和堂や小売店が進出するとか、商業集積が進むようです。

野洲のとなりの守山エリアでは工業団地の整備が進むと、過去にブログでご紹介しました。

簡単にですが、これらの事業が価格形成にどのように影響があるか、以下ご説明します。

地方に大規模な工場や商業施設ができると、不動産価格はどう変わる？その影響を解説

地方の経済に大きな影響を与えるのが、大規模な工場地や商業施設の建設です。これが不動産市場にどのような変化をもたらすのか、知っておくことは重要です。今回は、こうした大規模な開発が地方の不動産価格に与える具体的な影響について解説します。

1. 雇用創出と人口増加がもたらす需要増加

新たな工場や商業施設が建設されると、その地域には多くの雇用が生まれます。これに伴い、移住者や従業員が増加し、住宅需要が高まります。結果として、地域の不動産価格が上昇することが期待されます。

2. インフラ整備と地域の魅力向上

工場や商業施設ができると、その周辺地域ではインフラ整備が進みます。これにより、交通アクセスが改善され、生活の利便性が向上します。こうしたインフラの充実は、地域全体の魅力（地域ブランド力）を高め、不動産価値の上昇につながります。

3. 商業活動の活性化と商業用地の価値上昇

新しい商業施設ができると、その周辺地域に新たな店舗やサービス業が進出し、商業用地の需要が増加します。これが土地の価値を押し上げ、特に観光地や交通の要所では、商業用地の価格が上昇する傾向が見られます。これ、上記の東近江市の例に当てはまりますね。

4. 地元経済の成長と不動産投資の増加

大規模施設が建設されることで、地元経済が活性化し、その地域への不動産投資も増加します。工場や商業施設の近くでは、賃貸住宅や商業施設の需要が高まるため、収益物件としての価値が向上することがあります。

5. 地域住民への影響と再開発

大規模な開発が行われることで、既存の住宅地や商業地が再整備されます。これにより、地域全体の不動産価値が見直され、さらなる価格上昇が期待されます。

まとめ

大規模な工場や商業施設が地方に建設されることで、不動産市場は大きく変動します。雇用創出、インフラ整備、商業活動の活性化などにより、地域全体の不動産価格が上昇することが予想されます。金利政策が利上げに向けて動いているようですが、今後もそのバランスを注視すべきですね。

【感謝】開業16周年

　　　　　　　　　　　　　　　　　開業16周年を迎えました。

16年前の９月1日にマンションの一室で開業、

それぞれの節目節目に目標を設定して頑張ってきました。

2008年開業～2016年事務所移転～2019年法人化。

当初は、中古のマーチ一台とNSR、パソコンもBTOパソコンで自作したもの一台で手元資金もわずかで開業、最初はどうなるかと思いましたが…。

僕も人生の大台にのったんで、拡大よりも「時間の充実」の方向に舵を切りたいなと思います。

僕自身もそうですが、お客さん自身の時間の充実化に寄与できればと考えてます。

不動産鑑定は使い方次第では、さまざまなポイントで時間短縮できるツールだと思います。

近年は不動産鑑定士が率先してイベントしたり災害応援に行ったりで水面下から上に来ているイメージありますね。

時代に取り残されないように自身のバージョンアップも欠かさず、業務に励みたいと思います。

※写真はこないだの出張の写真です。台風にかき回された週末でしたね(^^♪

【金融】金利の上昇がもたらす不動産への影響（利回り編）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はじめに

日本銀行が政策金利を0.25％引き上げてから1カ月が経過しました。最近は、宮崎での地震や株価の乱高下もあり、金利上昇の話題が少し忘れられているかもしれません。しかし、金利の変動は私たちの日常や経済活動に大きな影響を及ぼします。今回、現役の銀行員との会話を通じて、金利上昇がどのような影響を与えるのか、簡単にまとめてみました。

①金利上昇の影響：預金者と借り手にとって

まず、金利が上昇すると最も分かりやすいのは、預金金利のアップです。こ　　れまで、例えば1,000万円を預けてもわずか100円しか利息がつかない状況でしたが、今後は預金金利が上昇し、少しずつ恩恵を受けることができるでしょう。

一方で、企業にとっては事業用融資の金利が上昇するため、借り入れコストが増加します。これにより、企業活動が抑制される可能性もありますが、それがどの程度影響を与えるかは、業界や企業ごとに異なるでしょう。

②住宅ローンの行方：固定金利と変動金利

住宅ローンを考えている方にとっても、金利上昇は大きな関心事です。新規で固定金利を選ぶ場合、その金利は上昇傾向にあります。これにより、将来的な支払い額が増加するリスクがあるため、慎重な判断が必要です。

一方で、変動金利を選んでいる方々にとっては、現時点では金利がすぐに変動することはありませんが、今後の経済状況次第で変更される可能性があるため、動向を注視する必要があります。

③個人的な見解：低金利時代の終わりと市場の動揺

私個人としては、これまでの金利が低すぎたと感じています。そのため、今後の金利上昇はある意味で正常化のプロセスと言えるでしょう。ただし、金融市場はこの動きに対して敏感であり、特に株価は大きく影響を受けやすいです。NISAや外貨建ての資産も、為替相場の変動によってリスクが高まる可能性があります。

④不動産市場への影響：安全資産としての再認識

最後に、不動産の評価基準に基づくと、金利上昇が不動産市場にも影響を及ぼすことは避けられません。しかし、意外にも地価がしっかりと上昇しているエリアも存在します。これは、不動産が依然として安全資産とみなされていることの表れかもしれません。また物価高や土地価格上昇もあり、競争力のない収益物件はリノベや統合され、不動産利回りは低下が進むものかと思われます。

【まとめ】

金利上昇がもたらす影響は多岐にわたり、私たちの生活や投資活動に直結します。預金金利の上昇や住宅ローンの変動、さらには不動産市場の動向など、今後も目が離せないトピックです。金利に対して敏感に反応する市場の動きを理解し、賢く行動することが求められます。