賃貸住宅管理業者登録制度 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

　1.　現行法　　賃貸住宅管理業者登録制度

　　国土交通省では、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、平成23年12月より「賃貸住宅管理業者登録制度」を創設しております。
　
　　平成28年9月より制度が一部改正され、登録者には一定の資格者の設置が義務化されております。

　　賃貸住宅管理業者の登録に関し、事務所ごとに「管理事務に関し6年以上の実務経験者 」又は「同程度の実務経験者（賃貸不動産経営管理士） 」の設置を義務化（第7条）

　2.　改正法　賃貸住宅管理業者登録制度

　　上記制度は、現行任意登録ですが、2021年夏をメドに賃貸住宅を200戸以上管理する事業者に国への登録を義務付けへ。

　　管理報酬などの重要事項を物件所有者に事前に書面で説明を義務付け、営業所ごとに監督者(宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士を想定)の設置義務へ。

　3.　改正法　サブリース業者に対して、

　（1）　家賃支払い、契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良・有利であると誤認するような広告表示を禁止

　（2）　特定賃貸借契約（マスターリース契約）勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、または不実を告げる行為を禁止

　（3）　マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面をオーナーに交付して説明する（重要事項説明）等を義務付け、これらに違反したものは業務停止処分や罰則が科せられる。また、サブリース業者だけでなく、建設業者などサブリース業者と組んで勧誘を行なう者についても、規制の対象。

　　令和2年6月12日改正法成立。　成立後1年以内に施行される（サブリースに関する行為規制は6ヵ月以内施行）。

所有者不明土地 売買・賃貸・不動産登記

　所有者不明土地　売買・賃貸・不動産登記

　国土交通省と法務省は、所有者の全容が分からない土地について、一部の所有者によって売却や賃貸が出来る仕組みを導入する。

　現行法では、共有の不動産は所有者全員の同意がない限り自分の持分だけの一部売却は可能だが、全体売却は出来ない。相続登記をしていない土地等所有者が分からない土地は、全国に広がっており九州本島面積に相当している。

　たとえば、売却の場合は共有者が不明所有者の持分について金銭を法務局に供託することで土地を取得し、共有関係を解消できるようにする。土地の賃貸や盛り土などの整備については、不明となっている人以外の残りの所有者の承諾で可能にする。

　手続きに当たっては登記簿や固定資産税課税台帳などの調査や行政機関等の聞き取りといった不明者を探索することを条件とする。また、他の所有者が異議を申し立てることができるように、公告をすることも前提となる。

　2018年に成立した所有者不明土地法では、所有者が分からない土地について、登記事項証明書交付請求や親族、行政機関の情報提供要請といった調査をしても所有者が確定できなかった土地と定義した。この定義のような調査をしても所有者が分からない土地が、新たな仕組みで売却・賃貸出来る可能性が生じる。

　国土交通省と法務省は、2020年の通常国会に関連改正法案提出を目指す。


　

道路占用制度の概要

　道路占用制度の概要

　道路上に電柱や公衆電話を設置するなど、道路に一定の物件や施設などを設置し、継続して道路を使用することを「道路の占用」といいます。
　※地上に物件を設置することのほか、地下に水道・下水道・ガスなどの管路を埋設することや沿道の建物から看板や日除け等を道路の上空に突き出して設置することも含まれます。

　道路占用許可とは
　道路を占用しようとする場合には、道路を管理している「道路管理者（※１）」の許可が必要になります。（道路法第32条）
　占用の許可を受けた場合には「占用料（※２）」が発生します（道路法第39条）

　※ 道路は、一般の自由な通行を本来の目的としており、道路を占用することは、多少なりとも通行の支障になることから、道路管理者の許可が必要になります。
　※ また、許可を得るためには、占用しようとする物件が道路の構造・交通に著しい支障を与えないものであることなどが必要になります。

　※1
　国道⇒ 国道事務所
　都道府県又は政令市が管理する国道の場合にはそれぞれの土木事務所
　都道府県道⇒ 都道府県又は政令市の土木事務所
　市町村道⇒ 市町村役場

　※２
　道路法施行令（別表）により定められています。
　国以外の道路管理者が管理する道路の占用料は、地方公共団体の条例により、別途定められておりますので、国の占用料とは異なることがあります。

建築基準法 概要

　建築基準法　概要

　建築基準法には、国民の生命、健康、財産を守るため、地震や火災などに対する安全性や、建築物の敷地、周囲の環境などに関する必要な基準が定められています。

　1.　建築物の安全・衛生を確保するための基準

　建築物の使用者の生命、健康等を守るための次のような基準で、すべての建築物に適用されます。

　地震、台風、積雪等に対する建築物の安全性の基準

　火災による延焼、倒壊の防止、避難施設の設置等に関する火災時の安全性の基準

　居室の採光、換気、給排水設備、衛生設備等の環境衛生に関する基準

　2.　市街地の安全、環境を確保するための基準

　良好な市街地環境を確保するための次のような基準で、原則として都市計画区域内の建築物に適用されます。

　敷地が一定の幅員以上の道路に接することを求める基準

　都市計画において定められた用途地域ごとに建築することができる建築物に関する基準

　建築物の容積率、建ぺい率の制限、高さの制限、日影規制等に関する基準

　3.　建築確認・検査の手続

　建築物の安全性などを確保するために、建築物を建てる際には、行政の建築主事または民間の指定確認検査機関による審査や検査を受けなければならないこととなっています。

　建築確認

　建築物を建築しようとする人は、都道府県や市町村の建築主事または指定確認検査機関に確認申請書を提出し、建築基準法等の基準に適合していることの審査を受けなければなりません。

　中間検査

　都道府県や市町村が指定した建築物については、指定した工程が終了した段階で、建築主事や指定確認検査機関の検査を受けなければなりません。
　
　完了検査

　建築確認を行わなければならない建築物については、工事が完了した段階で、建築主事や指定確認検査機関の検査を受けなければなりません。

　

　

都市計画法 概要

　都市計画法　概要

　都市計画とは

　大勢の人が集まる都市では、土地の使い方や建物の建て方にマナーが必要です。こうしたマナーをみんなに共通のルールとして定め、それをお互いに守っていかねばなりません。このように、まちづくりに必要な多くのことがらを、相互の関係を考えながら定めているのが「都市計画」です。法律上の都市計画とは、「都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備および市街地開発事業に関する計画」と位置付けられています。

　土地利用とは

　住宅地や商業地・工業地・公園・緑地、あるいは自然環境の保全など、どのように土地を使うかということで、都市計画（まちづくり）の大きな下地になるものです。

　都市施設とは

　主に道路・公園・下水道・学校など、生活に欠かせないまちの骨組みとなる各種の施設のことを指しています。

　市街地開発事業とは

　例えば、新しいまちをつくったり、古くなったまちをつくり直すために、まち全体の中でのその地区の役割などを考えて、計画的に進めていく手法のことを言います。

　都市計画区域と線引き

　都市計画区域とは

　都市計画を定めるには、まず、どの範囲を｢都市｣と言うかを決めなければなりません。そこで都市計画法に基づいて人や物の動き、地形、将来における都市の発展の見通し等、様々な特徴を考慮し、一体の都市として考える必要のある区域を｢都市計画区域｣として都道府県知事が指定します。

　線引きとは

　すでに市街地になっている区域やおおむね10年以内を目安に計画的に市街地にしていく区域を市街化区域、当分の間、農業や自然環境を保全し、市街化をおさえる区域を市街化調整区域に定め、無秩序にまちが広がらないように、一定のルールに基づいて建物の建築などを制限しています。そして、まず市街化区域の中で、道路、公園、下水道などの公共施設の整備を優先的、計画的に進めていくことで、住みよいまちがつくられるようにしています。民間の開発行為についても一定の基準を満たしたものは許可されます。一方、市街化調整区域は、建物の建築や開発行為などについては、原則として禁止されています。市街化調整区域で農業を営んでいる人の農家住宅などの特別な要件を満たした建物は例外的に建築できますが、それ以外の建物は、法律の一定の基準に該当し、都市計画法の許可を受けたものでなければ建築できません。

　地域地区
　
　都市計画法で定められた土地の区分。都市計画区域内の土地を利用目的によって類別し、建築物などについて必要な制限を課すことによって、土地を合理的に利用する目的で定められたもの。用途地域、特別用途地区・特定用途制限地域・特例容積率適用地区・高層住居誘導地区、高度地区・高度利用地区、特定街区・都市再生特別地区、防火地域・特定防災街区整備地区、景観地区、風致地区、駐車場整備地区、臨港地区、歴史的風土特別保存地区、歴史的風土保存地区、緑地保全地域・緑化地域、流通業務地区、生産緑地地区、伝統的建造物群保存地区、航空機騒音障害防止地区　等。

　用途地域

　個々の人が好きな場所に好きな建物を建ててしまうと、住宅地としての良好な環境が保てなくなったり、効率的な生産活動ができなくなったりと、様々な問題が発生してしまいます。用途地域は、市街化区域内におけるそのような問題の発生を防ぎ、それぞれの環境や利便性を確保するため、都市計画上の基本的なルールとして定められています。そして、地域の特性にあった建物の用途や形を定め、住みやすい住宅地、利便性の高い商業地、効率の良い工業地などを適切に導くことで、誰もが暮らしやすく、働きやすいまちをつくっていくという大きな役割を持っています。