大規模修繕コンサルタント

1. コンサルタント業務の基本
コンサルタント業務の基本原則は依頼主の財産を守る立場に立ち、依頼主の代理人として、専門分野に関する技術的サポートをすることにあります。別の言葉で表現すれば、技術に関する弁護士的業務をすることになります。
2. コンサルタント業務費の考え方
コンサルタント業務費の基本的な考え方は人件費です。長年の技術と経験の蓄積が費用のベースとなって、１日当りの費用が決まります。よってコンサルタント業務費は、コンサルタントが何日業務に携わるかによって決まります。
3. コンサルタントの業務の仕方
コンサルタントは弁護士と同じように、担当者によって能力に差が出ます。一般の会社のように、会社全体で業務をこなす性質の仕事とは違いますので、実際に担当するコンサルタントの能力がポイントとなります。
4. コンサルタントの活用の仕方
コンサルタントの費用は、弁護士と同じように人件費としては安いものではありません。よって業務に関しては効率の良い依頼の仕方を工夫する必要があります。要所ゝゝで適切な判断を仰ぐのが最も効果的と思われます。
5. コンサルタントに何を依頼するか
前述しましたように、コンサルタントの費用は安いものではありませんので、業務の依頼内容についてはよく吟味する必要があります。
皆様方の専門でない内容について、適切なアドバイスをするということが基本だと思われますが、コンサルタントの仕事はあくまでも管理組合の活動に対する支援ですので、管理組合が意思決定をする際の相談者と考えるべきかと思われます。
6. コンサルタントの立場
コンサルタントはあくまでも管理組合の立場で発言しなければなりません。業務を委託している管理会社や工事を請負う業者に対して、完全に管理組合の立場で注文をつけていくのがコンサルタントの仕事です。ですから大規模修繕工事の際も、設計監理事務所に対しても同様の立場をとります。
7. コンサルタントへの業務依頼の仕方
コンサルタントに業務を依頼する場合にはいくつかの方法が考えられます。
① 年間でコンサルタントを委託する場合
施設全般について専門家としてアドバイスをしてもらうために、年間でコンサルタント契約をして、定期的な修繕委員会に出席する。
日常的な修繕工事などについても助言を求め、見積書などについても簡単に目を通してもらいアドバイスを求める。
② スポットでコンサルタントを依頼する場合
基本的には管理組合で行う方針でいき、専門的な話で理解の範疇を超える場合にコンサルタントとして参加してもらう。
③ 大規模修繕工事などの監修を依頼する場合
大規模修繕工事などの工事については専門知識を必要とするために、設計監理事務所に業務委託するケースが増えておりますが、設計監理事務所が必ずしも管理組合サイドの考え方をしてくれないケースもあるので、最近は設計監理事務所に対しての監視役としてコンサルタントを委託されるケースがあります。
④ 大規模修繕工事などの設計監理を委託する場合
一般的に行われている改修設計の設計監理業務を委託する。