入居審査

(株)フォーシーズンでは、現在100件の賃貸を管理をさせて頂いています。
その入居者の審査は厳しいという評判です。

審査基準は大きくわけて、４点あります。

１．現地をご案内しながらそこで少々お話をして、面接。
２．申込書に記載されている内容が事実であるかどうかを確認。
３．連帯保証人の確認。；電話で連帯保証人とお話をしての確認です。最近の傾向で連絡先の記入が固定電話ではなく、携帯電話が多いため、連帯保証人の勤務先等にかけて確認する事が多くなってきました。
４．書類の提出。；印鑑登録証明書や収入があるという確認ができる証明書を提出してもらいます。

結構厳しく行っているためか、
賃料の滞納だけでなく、他のトラブルもまったくありません。

信頼が出来る人だと判れば証明書類や保証人等いりません。
初対面、数分会っただけで『この人なら絶対大丈夫、信頼ができる！」と判断できれば、
それに越したことはないのです。

ただ、最近の賃貸事情をいえば、
審査をあまりに厳しくすると、お客様は、
「印鑑証明やら書類をそろえるのが面倒くさい。」とそっぽを向かれたりします。
「お金を払うから、連帯保証人を立てないで『保証会社』にしてほしい。」と
両親や兄弟がいないならまだしも、近県にいるのにもかかわらず連絡を拒んだりされます。

それも時代の流れでしょうか？　
少々疑問に思います。

契約をした後は、
出来る限りお客様とコミュニュケーションをとれるよう努力をしています。
おかげさまで、
（株）フォーシーズンのお客様は、喜んでくれる方が多いので嬉しく思っています。


という事で

現在1Ｒ4部屋、2DK1部屋が空室になり、賃貸入居者の募集をしています。
申込みはあるのですが、目下のところ、（株）フォーシーズンの審査基準をパスする方がいらっしゃいません。
残念です。

明日から2月。
またまた忙しくなってきちゃいました。

ファイト！　オ～オ～オ～！

リフォームと費用負担

今日も久しぶりに早起き。
またまた朝９時にお引っ越しの立ち合いです。

お部屋のチェックをした結果、
今度は設備機器の交換も含め室内をリフォームする事になります。
お客様の責めと費用負担（経年劣化はオーナー負担）の部分を確認して査定
結果、お客様に了解をして頂きサイン
敷金と相殺して余った敷金をお返しする事となりました。
大家さんに報告です。　
老朽化による設備機器の不具合を発見し、交換が必要と判断した物の費用負担は
オーナー１００％とになりますのでお見積りを出して相談ですね。

「『賃貸物件のリフォーム』は誰でも出来るよ！」なんて不動産業者的によくわれています。
しかし、
実際は、よ～く注意してお部屋をチェックしておかないと、
後でクレームの原因になるのです。
それは『お客様に迷惑をかける』と同時に管理会社も余計な時間をとられ
且つ、大家さんに対しても損害をあたえることになり、面目がたたないのです。

それらを理解せず、安易に考えるとすれば
不動産賃貸担当者やリフォーム工事会社は、後々苦労するはずです。

一般的なチェック項目をあげてみます。

１．床、壁、襖、網戸等の汚れや傷のチェック

２．キッチン、トイレ、浴室の傷や汚れのチェック

３．機器設備の作動状況をチェック：汚れやカビ、傷、漏れ等

意外と忘れがちなのが

4．浴槽の下のカビや水アカの汚れのチェック

5.．ユニットバス等天井の裏に物を隠していないか（置き忘れ）チェック

6.　天井に点検口がある場合はその中を全て確認

４. カーテンレールの玉数と汚れのチェック

５．トイレタンクの中のチェック：節水の為のペットボトル、汚れ防止の為の薬剤の有無。

６．タンク内への給水量スピードやパッキンの状況チェック

７．収納扉の建付けや取っ手のガタツキ

８．玄関ドアー等開閉のスピード調整等々（油圧ドアークローザーの調整）

９．照明器具の蛍光灯の劣化状況

10．電球のワット数確認：機器に適合していない電球は、機器の故障や火災の原因にも…

11．サッシクレセント（鍵）のガタツキや閉まり具合

12．電気コンセントや照明スイッチ等の劣化状況チェック

ざっとあげただけでも、沢山チェックしなければならない事があるのです。
にもかかわらず、この確認を怠る不動産業者やリフォーム業者さんが多いのも事実です。

我々宅建業者は、賃貸入居者の募集を行い、
お客様に長く住んで頂けるお部屋を提供して対価（家賃）を頂くわけです。
大家さんの代理人である我々は、
いかにお客様に「快適で安心して生活ができるお部屋を提供』する努力を怠らないことが使命
と、僕は考えます。

僕みたいなひよっこ業者が、生意気な事をいうようですが、
賃貸募集し、契約後数年先を見越して、今何どういう理由で何が必要なのか。
かかる費用も含めて、大家さんに明確に説明ができなければ
プロの不動産業者とはいえないのではないでしょうか。


明日30日は、物件調査で浅草橋へ。
「古い家屋を耐震補強出来ませんか？」という相談があり、これに一日かかりそうです。
ファイト！　オ～オ～オ～！

賃貸リフォーム

午前中は、朝から賃貸で貸す予定の内装リフォーム工事現場廻り。

午後は、お客様宅で手摺の取り付け作業。
先日一戸建ての階段にリフトを取り付けたオーナーから
「別の階段に手摺を取り付けて欲しい…」というご依頼。

その帰りに(株)フォーシーズン管理の賃貸物件に空きがでたので、
近くの不動産業者さん数件で営業

会社に一旦戻って休憩

その後夕方から空室になったお部屋の小修繕へ。

明日29日は、東京都内で営業
ファイト！　オ～オ～オ～！

組立

本当に大忙しです。
仕事の組み立てや段取を計画的に行っていても、
ありがたいことに日々お仕事が…。
優先順位を考えても、僕にとっては全てが1番
どれも最優先にと考えるのですが、
思いと裏腹、
お客様に申し訳なく思う日々この頃。


ファイト！で頑張るしかないですね！

ファイト！　オ～オ～オ～！

スピーチ

今日の午前中は事務処理に奮闘。

午後は、お客様宅へ。
「２階建一戸建住宅の１階和室とLDKを１つの大きなお部屋にして、バリアフリーにしたい」
というご相談があったのです。
お話し合いの結果、改修工事のお見積を提出する事になりました。

夜は、大手都市銀行系の不動産会社でＴ不動産（株）協力会の新年会に。
大手不動産会社から、数十年不動産業を営んでいる有名な方々をはじめ、
28社総勢70名が出席。
（株）フォーシーズンは2名で参加しました。

僕は、不動産業界に入る前からのご縁もあって
10年前から、参加させてもらっています。
半分近くの方は顔なじみですが、今年は初めて参加された方も多く、
名刺交換ご挨拶も大忙し。
さらに、挨拶をかねてスピーチがあります。
僕も独立してから2回目の参加で、大勢の前でのスピーチも2回目。
何回やっても、こればかりは苦手です。

しかし昨年とは違い、
今年は社員が横に居てくれたので、
まぁまぁ、の、スピーチが出来たたのではないかと……。
次に社員に振り、その社員のスピーチが良かったので
（株）フォーシーズンのカブも上がったかも…

（といっても店頭公開などしていませんけどね…）

本当に忙しくなってきました。　
モット！モット！　気合いを入れてお仕事を！

ファイト！　オ～オ～オ～！　

打合せの嵐

今日は、朝から会社に来客の嵐。
お昼は電気工事職人のサン・ラッキー君と打合せ兼ねて昼食。
午後は、銀行廻り。
さらに、賃貸マンションの鍵交換…（ヨロズヤですからなんでもやります。）
16:30から大和市のお客様宅。
一戸建売却の具体的なお打合せをスケジュールの説明兼ねて。
夕食食べてから会社へ帰りの途中に、先週山下町にオープンした
カフェレストラン『カフェ・ド・ニケ』をまたまた視察。







という事で
コーヒーを飲んで会社に戻ったらもう夜の23:00
このあと事務処理少々。

明日は、お見積書！　ファイト！　
でも午後１番で横浜市中区の新山下というところまで打合せに。
住宅の改装工事のご依頼。
会社に戻ってお見積。
夜は、大手銀行系に関係が深い中○不動産の新年会に参加。

また帰社が遅くなりそうだニャ～！

ファイト！　オ～オ～オ～！

賃貸リフォーム、その後

今日は、再び
フォーシーズン管理の賃貸マンションで空室になったお部屋へ。

シャワーホースや劣化したパッキンを交換。
お部屋のリフォームについて再度検討して、大家さんと相談。
結果、
クロスの貼替、換気扇の交換等々を協力業者さん達に発注。

その後、
お引っ越しをしたお客様の解約精算書を作成。

明日は、事務処理、
夜は住宅を売却したいというお客様のご自宅に伺って相談。

ファイト！　オ～オ～オ～！

賃貸リフォーム

今日は久しぶりに早起き。
朝９時にお引っ越しの立ち合いです。
査定の結果、
どうやら室内の殆んどをリフォームする事になりそうです。
お見積を出して、大家さんと相談です。

「『賃貸物件のリフォーム』は誰でも出来るよ！」なんて不動産業者的によくわれています。
しかし、
実際は、よ～く注意してお部屋をチェックしておかないと、
後でクレームの原因になるのです。
それは『お客様に迷惑をかける』と同時に管理会社も余計な時間をとられ
且つ、大家さんに対しても損害をあたえることになり、面目がたたないのです。

それらを理解せず、安易に考えるとすれば
不動産賃貸担当者やリフォーム工事会社は、後々苦労するはずです。

一般的なチェック項目をあげてみます。

１．床、壁、襖、網戸等の汚れや傷のチェック

２．キッチン、トイレ、浴室の傷や汚れのチェック

３．機器設備の作動状況をチェック：汚れやカビ、傷、漏れ等

意外と忘れがちなのが

4．浴槽の下のカビや水アカの汚れのチェック

5.．ユニットバス等天井の裏に物を隠していないか（置き忘れ）チェック

6.　天井に点検口がある場合はその中を全て確認

４. カーテンレールの玉数と汚れのチェック

５．トイレタンクの中のチェック：節水の為のペットボトル、汚れ防止の為の薬剤の有無。

６．タンク内への給水量スピードやパッキンの状況チェック

７．収納扉の建付けや取っ手のガタツキ

８．玄関ドアー等開閉のスピード調整等々（油圧ドアークローザーの調整）

９．照明器具の蛍光灯の劣化状況

10．電球のワット数確認：機器に適合していない電球は、機器の故障や火災の原因にも…

11．サッシクレセント（鍵）のガタツキや閉まり具合

12．電気コンセントや照明スイッチ等の劣化状況チェック

ざっとあげただけでも、沢山チェックしなければならない事があるのです。
にもかかわらず、この確認を怠る不動産業者やリフォーム業者さんが多いのも事実です。

我々宅建業者は、賃貸入居者の募集を行い、
お客様に長く住んで頂けるお部屋を提供して対価（家賃）を頂くわけです。
大家さんの代理人である我々は、
いかにお客様に「快適で安心して生活ができるお部屋を提供』する努力を怠らないことが使命
と、僕は考えます。

僕みたいなひよっこ業者が、生意気な事をいうようですが、
賃貸募集し、契約後数年先を見越して、今何どういう理由で何が必要なのか。
かかる費用も含めて、大家さんに明確に説明ができなければ
プロの不動産業者とはいえないのではないでしょうか。



明日も忙しくて大変です。
ファイト！　オ～オ～オ～！

リフォーム

今日は、賃貸退去後のお部屋に行って蛇口廻りから建具の不具合等々を修理。
会社に戻ってからお見積を作成。

夜は新年会。

明日は、朝９時から賃貸のお部屋がお引っ越しで明け渡しの立会です。
ファイト！　オ～オ～オ～！

耐震診断

東京浅草橋問屋街の一角に店舗を所有しているオーナーからの相談。
「店舗入口ののシャッターが下がってきているようだ、
建物も老朽化しているし、地震がきたら倒壊しないか心配だ。」

と、いうわけで、今日は朝から現地視察に行って来ました。

木造２階建で延床面積140㎡築40年以上は経過していそうな建物です。
しかし、数年前でしょうか、改造している形跡があり、
２階床の梁に鉄骨を使用していています。
その鉄骨に錆も歪みも発見できません。
確かにシャッターは錆びて、溶接部が剥がれているヶ所をいくらか発見、等々。

結果、今日は状況の下見という事だったので、
日を改めて必要な調査機器や機材を持って再調査検討をする事になりました。

夜は、お世話になっている大家さん2組の家族に誘われて
昨年末に（株）フォーシーズンで造ったカフェレストランで新年会。





その後もカラオケで盛り上がり…。
本当は僕が接待しなきゃならない立場かも？と思いつつ、
心のこもった接待を受けてしまいました。
なんだかW稲田とM治の合同新年会のようで、校歌まで飛び出し、とっても楽しかったです。
「ありがとうございました。」
今週、入居者が退室し空室になった賃貸のお部屋に、新入居者を頑張って探します。

ファイト！　オ～オ～オ～！