TheTimeIsRipeforInvestment21「プロパティマネジメント」

　まいどどうも、ご隠居です。

　さて本日は私の専門分野であります不動産界からの用語、「プロパティマネジメント」です。プロパティ＝財産、をマネジメント＝管理、するという意味です。

　具体的には、個々の不動産を1つの財産（property）として捉え、価値を高めて投資効率を上げる業務のことです。建物や設備のメンテナンス業務を指示するだけでなく、テナント管理やコスト管理、収益性を高めるためのリニューアルのコンサルティングなども合わせて行います。


　と通常の定義をつらつら述べてみてもおもしろくないので、以下意訳させてもらうとしましょう。
　以前、不動産の価値を判定する方法には原価方式、比較方式、収益方式の三つがあるとお話ししたのですが覚えているでしょうか。
　PMは、このうち収益に着目して価格を決める収益方式に馴染み深い考え方です。具体的内容は上記の通りですが、何がいいたいかといえば、
同じ建物であってもPM（管理）次第で収益が大きく変わるということです。収益力が違うということは、その不動産の価格まで変わってくることになります。

　以前は如何に良い物件を建築するか、という考えがまずありきでしたが、不動産の価値は収益力によって決まるべきだという最近の流れに乗って、プロパティマネジメントの重要性が一般的となってきています。


　さて、このプロパティマネジメントはわれわれにとっても大変に重要です。すなわち、取引相手(パートナー)次第であなたの市場価値が大きく変わるということです。
　一点注意しておかねばならないのは、この場合の「取引相手次第」というのは「とびきりの美人・イケメンとお付き合いしているから一目置かれる」という意味ではなく、お付き合いという取引を通じてよくなるか悪くなるかという意味です。
　直接的すぎる例ですが例えば、取引相手がものすごく活動的な性格の持ち主で、あなたを旅行に連れて行ってくれたとしましょう。あなたは日本中を、あるいは世界中を見ることができます。
　あるいは、日本語の余りできない英語圏の人が取引相手だった場合、いつの間にか英語の能力が上がっているでしょう。
　（普通は例ほど単純なものではないですが）このように取引相手のおかげで何らかの成長ができていることはいいPMということです。

　少し前に、お塩大先生の影響か矢田亜希子氏が「てめー」「～じゃねーよ」といった発言をしていたとかいうゴシップ記事がありましたが、（真偽の程は置いておくとして）これはお塩先生のPMの悪影響といえます。



　また、辛いだけであった取引いわゆる恋でなくとも精神的にたくましくなれた、というよいPMとなるように必ずしも幸せだから、楽しいからPM力があるとはいえないところがプロパティマネジメントの奥深いところです。

　成長できる取引がよいPM、退化劣化するのが悪いPMということです。ひとことであらわすならば、あげまんがよいPM会社、さげまんが悪いPM会社でしょうか。



　以上が、プロパティマネジメントです。みなさんがよきPM社を見つけられるよう、またよきPM社であるよう祈っております。
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TheTimeIsRipeforInvestment20「ゴーイングコンサーン②」

　円高の下降トレンドの兆しがみえてきましたまいどどうも、ご隠居です。

　さて、今日はゴーイングコンサーンの続きです。ゴーイングコンサーンとは「企業は継続するものだ」という原則のことでした。


　昨今のわれわれ世界の投資では、めまぐるしく取引がなされる短・中期の投資が活発です。何がいいたいかといえば、あっいいなとパッと目をひかれる銘柄と、長期保有目的（いわゆる結婚を前提としたお付き合い等）で取得したい銘柄は乖離する方向にあるということです。
　客観的視点をもつ優秀な投資家であるみなさんも感じたことがあるかもしれませんが、「うーんこの案件は長く持ちたいとは思わないけど、短期的に見れば結構リターンがもらえそうなんだよなー」という銘柄です。

　すなわち、今と将来では買い注文が集まるのは違うタイプの銘柄だということです。ここで、短期投資と長期投資のメリットデメリットをおさらいしておけば、

短期：（メリット）額としてのリターンは少ないものの、投資の効率性からみれば相対的に大きなリターンが得れる。また、他の投資法より短時間でリターンを得ることができる。
（デメリット）長期的に見ればハイリスクである。（→多くのデイトレーダーが勝てていない）

長期：（メリット）通常安全な商品を選択するので、リスクが少ない。
（デメリット）効率性からみれば相対的にリターンは小さい。またメリットをすぐに享受できない。


　イメージで言えば短期がよりギャンブル、長期が預金といったかんじでしょうか。


　自分の人生のどこに投資家あるいは取引銘柄のピークを据えるかによって変わってくるでしょう。ゴーイングコンサーンとしての自分を放棄し、活発に今短期取引を行うならばそれもよし、ゴーイングコンサーンとしての自分を意識して最後に笑えるような投資方法をとるもよしということです。
　いわゆる「アリとキリギリス」の話に似ているかもしれませんね。


　ちなみに、夏（＝若いとき）はキリギリスのように遊びまくっているのに冬（＝年とったとき）になるとアリのように堅実に生き延びるツワモノもいますが、極めて稀です。






　刹那なミクロ視点だけでなく長い目で見たマクロな分析も取り入れてみる必要が、あるかもしれません。