世田谷区 売邸宅地。

上野毛「土地」残り２区画です。よろしくお願いいたします。

・東急大井町線「上野毛」徒歩8分
　土地（更地）約63.82坪（分割の場合　31.91坪）　40/80　北6M　西4.5M　角地
　5980万円より＠187万円




≪参考プラン≫



・東急池上線「石川台」徒歩6分
　土地（更地）約40坪　50/100　南5.6M　8000万円（大幅に値引きいたします。）



その他、城南地区の特選不動産ございます。。。

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是非、ご紹介ください。
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【田園調布】城南ハウジング

㈱アーバンエステートも民事再生へ・・・

最近の深夜のTVでCMを盛んに放映してました・・・

（株）アーバンエステート（川口市幸町1-3-31、従業員480名）は、3月24日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請したようです。


2002年（平成14年）9月に設立された木造注文住宅の建築販売業者。業界後発組ながらテレビCMなどを利用した積極的な広告宣伝活動により、
近年は地元埼玉内外を問わず認知度が向上、急速に業界内での存在感を高めていました。
壁のゆがみや床の勾配をつくらない4.5寸角の檜を使用した高品質を強みに、継続点検による60年保証の「一生涯の家」シリーズを展開。
近時は、埼玉を中心に東京、神奈川、千葉、群馬、茨城、栃木、静岡などに42の営業所を構え、
2003年12月期に約8億1900万円であった年売上高は、2007年12月期には約64億9300万円にまで伸長していました。

しかし、急速な営業拠点の開設と従業員の募集に加え、テレビを中心とした積極的な広告宣伝活動から資金繰りは従前から厳しく、支払い遅延が散発するなど取引先の間で警戒感が高まり、
さらに、近時の金融危機、不動産市況の悪化も重なり販売も低調に推移。
こうしたなか、3月末に向けた資金調達も限界に達し、自主再建を断念せざる負えない状況だったようです。。。

負債は債権者約500名に対し約50億円。


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城南ハウジング

東証一部㈱アゼルも・・・

東証1部上場の（株）アゼル（資本金150億円、大田区西蒲田8-23-1、従業員145名）は、3月30日に東京地裁へ自己破産を申請し、同日同地裁より破産手続き開始決定を受けたそうです。

元々建築工事を主体としていましたが、その後自社開発による分譲マンションの販売に進出するほか、パチンコ店経営なども行い、
83年12月には東証2部へ、86年10月に東証1部へ上場を果たしていました。
「エンゼルハイム」のブランド名を冠したマンション販売を主力に、グループ会社を通じて建設事業、金融事業、レジャー事業などを手がけ、
97年3月期には年売上高約647億9300万円（単体ベース）を計上、
中堅デベロッパーとしての地位を確立しており、東京近郊にお住いの方は、一度は名前を聞いたことがあると思います。

しかし、不動産価格高騰の影響から用地仕入れが困難となり、
昨今の不動産業界を取り巻く環境の厳しさから当社の業績も再び落ち込み、2008年３月期は年売上高約328億9600万円に対し、約38億6300万円の最終赤字を余儀なくされ、
昨年6月には、プロスペクトグループから代表ほか役員の派遣を受けるなどして再建を目指したが、昨年9月のリーマンショック以降は金融機関からの資金調達はさらに厳しさを増していたようです。
このため、固定資産の売却を計画的に進めていたが、3月に入って第三者割当増資の中止とともに、
今月の決済を予定していた売却案件において譲渡先からの入金がなされない事態となったことで資金繰りの目処が立たなくなり事業継続を断念、今回の措置となったそうです。

負債は約442億円。

まだまだ中堅デペロッパーさんは大変です・・・



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城南ハウジング

第一次ピークも終わり・・・

新卒・学生の引越しも一段落というとこでしょうか。
来月は転勤の方が増えると思いますので、二次ピークを迎えるために。。。


大家さん、最近自分の所有している周辺をよく見たことありますか？
辺りを見てみると、意外とアパート、マンション、ファンド系マンションが造り続けられてると思います。

賃貸に限らず分譲も含めて、住宅の供給過剰気味です。
現在賃貸マンション等の空室率は平均で15％前後と言われております。（地域によりますが。）
それでもデベロッパーやハウスメーカーは造り続けないと、経営が成り立たないのが現状です。
そんな時代でも不動産投資は人気があります。
ということは、新築の賃貸マンションは増え続けていることです。

個人大家さんにとって脅威なのは、ライバルが増える事だけではありません。
重要なことは、こうした賃貸マンションは綿密な市場調査でユーザーニーズを把握し、
最新の設備と、高い居住性を備えている点です。
家賃は相場より高く設定してありますが、それが相対的な効果により、
個人大家さんの所有しているマンションは低くなってしまう可能性が高いのです。
特に今の消費者は多少賃料が高くても、高い居住性を求めています。

新築を建てたからと言っても、安穏とはしていられないと思います。

少し前の時代なら新築なら完成して1か月あれば満室になっていました。
しかし今では、企画、賃料設定、立地にもよりますが、3か月から半年以上経っても空室が残る物件もあります。

何故でしょう。。。
言うまでもなく、ユーザーニーズを把握できてない事が原因であることは、承知の通りです。

残念なことですが、当社の近所でも見かけます。
新築をやみくもに建てているだけ・・・造れば入居者は決まると。。。

古くなった建物にも同じことが言えます。
ただクロスを貼り替えればいい、ハウスクリーニングすれば入居者が決まると思われがちですが、これからの時代はそうはいかなくなります。

そんな時代です、
今でも空室に悩んでいるのに、競争はますます激しくなっていくと思います。

ファンド系、企業に資本力が劣る個人大家さんが勝ち残るために、今後、どうしていけばよいか、建てる前に、リフォームする前に、
一度だけで結構ですから、ご相談して欲しいと思います。

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城南ハウジング

東急「多摩川」駅は人でいっぱいです。。。

多摩川台公園は花見をするにはとってもよい場所です。
でも、一番の見ごろは来週でしょう。まだ、三分咲きというところです。

今日は少し寒いですから、来週が見ごろとなりそうです。。。

この季節は体調管理を・・・

今日はとっても寒く感じます。
今の時期は寒かったり、暖かったりで体調の管理には気を付けなくてはいけません。

ところで、今、WBCというベースボールの大会をやっています。
今日は韓国との決勝のようです。
アジアの野球が世界に通用する時代になったと言う視点で見れば、どちらが勝っても良いと思います。
もちろん日本を応援してますけど・・・

サッカーも野球の様に強くなることを切に願います。

来週はワールドカップ予選があります。
頑張っていただきましょう。。。

投資ファンドも豊富になりました。。。

投資ファンドは投資家と投資家案件との橋渡しをしてるとも言えます。
第1に、個人投資家にとっては資産運用手段が豊富になったこと、第2に、企業は資金調達の手段が増えたこと、
第3に金融システムの強化に大きく寄与したことです。
また、投資ファンドは個人や企業、企業以外の機関投資家から巨額の資金を集める事で、投資家に次のようなメリットを与えています。

①単独ではできない大規模な案件へ投資ができます。
②運用にあたるファンドマネージャー、運用会社を活用することができます。
③資金を分散投資することで、リスクを減らせます。
④投資ファンドを経由することで、間接的にリスクの高い案件にも投資できます。
⑤さまざまなリスクリターンの投資ファンドに分散投資することで、最良なポートフォリオ（※）を作成できます。
※ポートフォリオとは、金融機関や企業が運用する金融資産の組み合わせのこと。


カギは「小口化」です。投資案件は巨額のものが多く、個人投資家が応募できる規模ではありません。
小口化することで、個人も投資しやすくなりました。

ですので、私のような個人でも投資ファンドを経由することで、
巨額な案件に資金を投資することもできます。

もちろんリスクは伴いますが。。。

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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

東急「多摩川」駅界隈は賑やかです。。。

多摩川駅界隈はこれからの季節は人で賑わいます。。。

多摩川台公園・桜坂・多摩川には沢山の桜が・・・

昨日は天気も良く、活気がありました。。。
でも、桜はこれからだと思います。来週から再来週が一番の見ごろではないでしょうか。。。

ただ、この辺りは駐車場がないため、路上駐車が大変多く、近隣にお住まいの方は、大変です。
昨日から一般公道に民間の警備員が見張っていてます。

皆さん、多摩川に来る際は電車で来ましょうね。。。

おかげさまで上野毛「土地」が・・・

上野毛の土地が1区画ですが、ご契約いただきました。
ありがとうございます。。。


あと2区画（一括可）、よろしくお願いいたします。

・東急大井町線「上野毛」徒歩8分
　土地（更地）約65坪　40/80　北6M　西4.5M　角地




世田谷区東玉川「土地」を3月末までにご契約いただきましたお客様、決算期のため、価格大幅値引きをさせていただきますので、是非！！ご相談ください。


・東急池上線「石川台」徒歩6分
　土地（更地）約40坪　50/100　南5.6M　8000万円（大幅に値引きいたします。）



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【田園調布】城南ハウジング

資産価値を重要視する方は再開発エリアがお薦めです・・・

品川の湾岸地区、六本木の旧防衛庁跡の再開発事業が終わりましたが、
今でも港区麻布十番、品川区大崎などで、開発事業は進行してます。

このような再開発内の不動産は完成しても売れないマンションが多くある中、
とても売れ行きは好調です。
なぜなら、商業施設や交通のインフラ整備などにより、人口が増え、利便性がよくなった結果、
一つの都市として機能できるため、資産価値も上がる構造だと思います。
城南エリア内では、以前ご紹介した東急田園都市線「二子玉川」駅や東急東横線「武蔵小杉」駅で分譲しているのがそうだと思います。

今後、注目しているのは、民営化した日本郵政グループが不動産開発事業第1弾として、
目黒区の社宅跡地に分譲マンションを販売します。
東急田園都市線「池尻大橋」駅徒歩4分、緑豊かな東山公園に隣接する一等地です。
日本郵政が全国に持つ資産は３兆円とも言われております。
この目黒が成功すれば、これからも千代田区や港区などの都心で、
日本郵政が所有する旧社宅等を開発していくと思います。
常にアンテナは張っておいた方がよいでしょう。。。

資産価値を重要視する人はこのような再開発事業内のマンションが狙い目だと思います。
将来的には、値下がり率も売却できない金額までにはならないと思いますので。
もちろん場所や開発内容にもよりますが。。。

但し、大きな盲点が・・・当然に購入金額もそれなりにしてしまいます。。。


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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

桜の咲く季節もあと少し。。。

今日は暖かくなったことででしょうか、多摩川界隈は賑やかです。
花粉症の方には辛い季節ではあるでしょうが・・・

気軽に散歩するには良い場所です。多摩川もあり、桜の木も沢山。

以前に「桜坂」という歌で有名になったおかげです。

開花まであと少しです。
東急東横線「多摩川」に来たことのない人は、一度来てみてください。
良いところですので。。。


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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

世田谷の不動産です。。。

買い控えしているお客様・・・　買い時が来てると思います。。。


価格等はご相談いたします。参考プランもございますので、お問合わせください。

・東急池上線「石川台」徒歩6分
　土地（更地）約40坪　50/100　南5.6M　8000万円



≪参考イメージパース≫






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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

住宅購入時の頭金が不要にする改革案を・・・

自民党は１２日、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の長期固定ローン「フラット３５」について、住宅購入時の頭金を不要にする制度改正案をまとめた。

マンションの売れ行きが悪化していることから、景気対策として住宅取得を促す。住宅購入時の頭金を不要にする制度改正案をまとめた。

フラット３５は同機構が民間金融機関と提携した最長３５年の固定金利ローン。利用者が最も多い「買い取り型」は、融資の上限が建設や購入に必要な金額の９０％で、数百万円の頭金が必要となる。
制度改正で、住宅の購入意欲はありながら頭金を用意しにくい若年層などがローンを利用しやすくする。(読売新聞）


住宅取得を促すには良いと思います・・・が、心配も。。。
自己資金を預金できてきたことが、借入する人の信用を確かめていた部分もあったと思います。。。

最良な法改正案とは判断しかねます。


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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

東急東横線「学芸大」貸事務所

タイル張りのマンション1階です。







月額賃料20万円です。約20坪。。。諸条件相談いたします。

道路2面ですので宣伝効果大です。
是非、1度ご覧になってください。。。

その他、東急沿線・城南エリアのオフィス、店舗もございますので、
遠慮なくお問合わせください。


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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

東急池上線「石川台」駅・目黒線「奥沢」駅 徒歩圏です。。。

不動産購入者様には、しばらく良い時期が続くでしょう。
売却をお考えのお客様には辛い時期が・・・


価格等はご相談いたします。参考プランもございますので、お問合わせください。

・東急池上線「石川台」徒歩6分
　土地（更地）約40坪　50/100　南5.6M　8000万円



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