大家さんの悩み・・・

どの大家さんも滞納者には手がかかると思います。大家さんのために基本的なことですが、
下記事項を実行するだけでも、滞納者は減りますよ。参考にしてください。

最近は特に滞納者が多くなってますので。。。


①１日でも遅れたら契約者に即電話連絡してください。
　（お忘れではありませんか・・ソフトな感じでいいと思います。お尋ねです。）

②２日目はポストに投函してください。メモ書きでよいと思います。
　（①と同じくソフトに。）

③３日目は投函もしくは電話で「賃料をお支払ください・・・」と。
　２日間待って差し上げてください。

④２日間待って支払がない場合は、何とか勤務先でも良いと思いますので、
　直接話ができるように頑張ってみてください。
　※ここでの注意は情に流されないでください。

⑤連帯保証人に連絡してください。（ここで賃料の請求はしません。契約解除をし　ますと伝えてください。）
　※大体はここで支払われると思います。

⑥まだ、支払われない場合は連帯保証人に請求（契約者も）してください。

⑦契約者の玄関ドアに貼紙してください。（目立つように。）
　※支払がない場合は契約解除します・・・と。
　　但し、貼り方・内容は十分配慮が必要です。

それでも支払がない場合は期間を短くして再度繰り返すか法的に進めていく事になります。あまり法的に進めることは勧めませんけど。
訴訟を起こして勝訴しても、滞納した賃料が全額支払われる保証はどこにもないですし、今度は強制執行の申立てを行うことになります。
仮に強制執行が認められても明渡しの強制執行ができるわけではないですから、賃料の債務のみ。。。
立退きをさせるためには、「賃料不払いによる明渡し訴訟」を起こす必要があります。
結局約１年以上の損失はでるし、弁護士・司法書士費用もかかるし・・・ということになります。
やはり滞納者を作らないことが重要となってきますので、入居の時の審査、日頃のコミュニケーションを取ることが重要と思います。

滞納者には支払期日から１０日間が勝負です。。。


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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

マンションにお住まいの方は特に注意が必要です。。。

相変わらず、寒い日が続きます。
まだまだ暖房を使う機会が多いと思います。。。

最近の住まいは気密性が高まり、暖房がよく効いて快適になってますが、
換気がおろそかになりがちだと思います。

石油ストーブやガスストーブは二酸化炭素(地球温暖化の原因とされる温室効果ガスのひとつでもあります。）
や窒素酸化物（物が高い温度で燃えたときに空気中の窒素と酸素が結びついて発生する、一酸化窒素と二酸化窒素等のことをいいます。）
などが発生しますので、特に換気をマメにすることが大事だと思います。


※二酸化炭素がたった0.5％上昇するだけで、人間は意識不明となり、25％以上の濃度になると数時間のうちに人は生きていけなくなる。
さらに二酸化炭素濃度が30％以上になることで、その場に生息することはできないんです。。。


また、調理や湯沸し器の使用、入浴時は沢山の水蒸気が発生するため、寒い部屋の窓や壁に結露しやすくなります。
結露によるカビの発生防止のためにも、調理後や入浴後はできるだけ換気した方がよいと思います。


カビによる代表的なアレルギー疾患は、「気管支喘息」「アレルギー性鼻炎」「アトピー性皮膚炎」「蕁麻疹」「アレルギー性結膜炎」等があります。
中でもアレルギー性呼吸器疾患が多いそうです。
カビが原因と証明するのは容易ではないそうですが・・・

建物とっても身体にもカビは最大の悪です。。。


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不動産市場は・・・

2008年は不動産業界で経営破綻や上場廃止になった企業が多い年でした。
2009年も会社更正を申請している企業が続々です・・・
マンションデベロッパーに対する銀行の融資が厳しさを増し、経営破綻する企業が増える年になってます。

昨年までは用地取得代を銀行から借入し、建物はゼネコンが立替えてくれ、決済は物件の引渡し後でよかったと思います。
しかし、今はそういかなくなっています。
サブプライム問題や景気後退が続いているため、中堅デベロッパーに対し、
銀行は融資の姿勢を一段と厳しくしており、損切り覚悟で在庫処分しても新規融資が受けられないのが色濃くなってるのが現状です。
ところが、新規で土地を取得する体力があるデベロッパーは、下落した用地と下がり始めている建築コストをベースに、
値頃な価格で提供してくるでしょう。
値下げに踏み切り、中堅デベロッパーにさらに追い討ちをかけるということです。

今年は資金調達力が生き残りの明暗を分けることになりそう。。。

ここで生き残りが出来る企業には今後いい環境が待ち受けている気がいたします。。。


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土地は「一物四価」と呼ばれています。。。

土地は４種類の価格を持っていることはご存知ですか。。。

①実勢価格
分かりやすくいいますと、不動産の時価（実際に取引されている価格）のこと。

②地価公示価格
地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格。毎年１月１日時点で土地の価格を鑑定・審査し、３月下旬に公表しているもの。

③路線化
相続税、贈与税などの課税価格を算出するために、国税庁が毎年１回評価する価格です。
毎年８月下旬に公表しています。

④固定資産税評価額
固定資産台帳の登録価格のこと。固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、不動産に関する税金を課税する場合に利用しています。

以上４種類の価格を示しましたが、次の基準値価格を含めますと「一物五価」という場合もあります。


⑤基準値標準価格
地価公示価格を補完する地価調査価格です。地価公示と同じ基準値を設けることにより、連携を図り、調査時点のずれによる補完効果があります。

覚え難いですよね・・・
実施主体が異なりますので、そこからの方が覚えやすいと思います。

地価公示価格・・・国土交通省
路線化・・・国税庁
固定資産税評価額・・・市町村
基準値標準価格・・・都道府県

実勢価格は皆さんがチラシや広告などで見て売買する価格です。


もう少しわかりやすくならないものでしょうか・・・

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Co2削減に一役

CO2等の温室効果ガスを大幅に削減するシステムが開発されたそうです。

都市ガスから水素を取り出して、空気中の酸素と化学反応させることにより、　「自宅で電気を作る」機械です。（「エネファーム」家庭用燃料電池）

エネファームは燃料電池ユニットと貯湯ユニットの二つのユニットで構成されます。
燃料電池ユニットでは、都市ガスから水素を取り出し、空気中の酸素と反応させることで発電。
その時に発生する熱を利用して同時にお湯を作ります。作られた電気は家のどこでも使うことができます。

貯湯ユニットでは燃料電池ユニットで作ったお湯を貯めておきます。
６０度で２００リットル貯めておきますので（４０度にすると３６０リットルの給湯能力）ご家庭でのほとんどの給湯需要をまかなうことができます。

エネルギーの無駄をなくした高効率なシステムだそうです。
ただ、設備投資するには、まだまだ高い・・・

何とかリーズナブルな価格にて販売してくれることを願います。

大家さん、これを導入することもアイテムの一つですよ。

Co2削減に一役買ってください。。。

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皆さんCMでご存じの・・・

ウィークリーマンションでお馴染みの、司建物管理（有）（資本金5000万円、品川区東五反田5－22－37）が3月4日に東京地裁へ自己破産を申請し、同日破産手続き開始決定を受けたそうです。

私共の不動産業とは類が異なり、家具付き物件の短期賃貸借で対応するウイークリーマンションを展開し、一時期は収入高、約118億800万円を計上していたパイオニア会社です。
1000億円に達する借入金に頼っていた経営のため、90年3月の総量規制の発動により信用力が低下。大幅な債務超過に陥り、金融機関などからの借入金は整理回収機構に移管され、物件売却を進めていました。

負債は、債権者約22名に対し約790億円だそうです。。。


また、城南エリアでも建売などを手掛けていたこともあり、昔に取引したこともある、（株）寿企（としき）も東京地裁へ民事再生法の適用を申請したようです。
改正建築基準法の施行などによる建設・不動産市況の悪化に加え、個人消費の冷え込みもあり建売・注文住宅の販売が大幅減となったことなどだそうです。

まだまだ冷え込みは続きそうです。。。



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今日は出勤です。。。

昨晩は師匠の誕生日会で、朝まで飲んでしまいました・・・
楽しい時間を過ごせたのは良いことではありますが、お酒の飲みすぎはよくありません。
アルコールを多量に摂取しますと、体に負担がかかりますから。。。

お酒は程ほどにしておきましょうね。。。


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今日も一段と寒いです。。。

今日の午後から東京の平野部でも積雪となるそうです・・・今週末まで天候には恵まれないそうですし。

今週は東玉川土地のチラシを投函をしなくてはいけません。
風邪などひかないよう気合いを入れてる、今日この頃です。。。


多摩川園商栄会　イベント

4月26日（日）にフリーマーケットを実施する予定です。
暖かくなっている時季です。
皆様、東急東横線の多摩川駅に散歩がてら遊びにきてください。
自然も沢山ありますし、数多くの出店がございますので。。。お待ちしております。


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明日は雛祭りですね。。。

ひな祭りには地域によっては色んな諸説があります。ですので、参考までに・・・


ひな人形をかざり、桃の花、菱餅、菓子、白酒などを供えて祭る、3月3日の節供行事。上巳の節句、桃の節供、女の節供ともいいます。
何で白酒、菱餅、雛あられ、ちらしずしやハマグリの吸い物なのか調べてみました。それぞれに意味はあります。


ひな壇に飾る三人官女が持っているのが白酒で、雛祭りの祝い酒です。
もともとは、体から邪気を祓うために白酒の中に桃の花を入れて飲んだそうです。

菱餅は女陰の形に似ていることから、女陰の持つ邪気祓いの力や豊かな生命力にあやかろうとする古代信仰に由来すると考えられています。
雛祭りは女性の祭りですから、女性を表す菱餅を使うようになったようです。
また、白・青（緑）・桃の3色はそれぞれ、雪の大地（白）・木々の芽吹き（青）・生命（桃）を表しています。
このことから菱餅を食べることによって自然のエネルギーを体内に取り込み、健康を願うとされています。

雛あられは、おそらく菱餅から転じたものと考えられます。餅や豆などに砂糖をからめて作ったあられはその当時の子どもにはとても魅力的なお菓子だったと思われます。

蛤のお吸い物なども雛祭りのお供え物です。
季節的に貝が旬であるからもありますが、昔は3月3日に磯遊びをする風習も各地に見られたそうです。
また二枚貝は貞節の象徴と考えら、雛祭りが女の子の節供であることから蛤を食べる習慣もあるようですし、二枚貝である蛤は他の貝同士では絶対に形が合わず必ず一対になっている事から、
夫婦和合の象徴として良き伴侶に恵まれるようにと親の願いを込めて食べられるそうです。

雛祭りの由来は長くなりそうですので・・・省略させてください。。。

いずれにせよ、お祝い事は良いことです。
お嬢様がいらっしゃるご家庭では祝ってあげましょう。。。


ちなみに、お雛さんは、1年に1回は必ず出してあげた方がよいそうです。。。

また、一般に雛壇は、3月2日を「宵の節句」、4日を「送り節句」といってまだ出しておきますが、5日を過ぎるとすぐ片づけなければ、その家の女の子がお嫁にいくのが遅くなるという言い伝えがありますので、
ご注意を・・・

清涼飲料水の落とし穴。。。

甘い炭酸飲料を飲むと、糖分によって血糖値が上がり、さらに喉が渇きます。飲むのを止められなくなる状態が続き、
血糖値が上がりすぎれば、酷いときには意識がもうろうとしたり、昏睡状態になると言われてます。。。

これがペットボトル症候群です。糖分の摂りすぎを甘く見てはいけません。

○○○○などには、1缶（350mL）あたり約42g、○○○なら約35gの糖質が含まれています。
1.5Lのペットボトル入りを買ったら、その中の糖質の量は150～180gで、小さなジョッキ1杯程度。
1日にペットボトル1本を飲んでしまったら、白砂糖を小ジョッキ1杯も飲んでいることになります。

それでは、ダイエット○○○はどう思います？原材料を見ると、最初にカラメル色素、次に酸味料、甘味料、香料、保存料、カフェインと続きます。
色素が原材料のトップにくる食品なんて変だとは思いませんか？
あの甘さは糖ではなく、人工甘味料のアスパルテーム。
アスパルテームが体内で分解されると、毒性を持つメチルアルコールが生じ、それがさらにホルムアルデヒドやギ酸になります。
少ない量であれば問題はありませんが、大量に飲むと、神経や脳が悪影響を受ける可能性が議論されています。
アメリカでは頭痛やめまい、さらには脳腫瘍が起こると主張する人もいるんです。
アスパルテームは酸や熱に弱いため、それを補うための添加物がさらに必要となります。
普通の○○○にはない保存料の安息香酸ナトリウムなどが添加されているのです。
裏の表示をよーく見てみてください。
ダイエット商品は、糖の量は減らすことができても、取り込む添加物の種類を増やすケースが多いのです。
清涼飲料の着色料は、ほとんどが天然系のカロチン色素、野菜色素など天然系のもので色づけをしているので、問題はありません。
しかし、まれに発ガン性が疑われるタール色素で色をつけている飲料があります。
例えば、「○○○○○○ン○○ーム○ーダ」などは、黄色4号、青色1号が使われています。
子供さんが喜びそうな色や見た目が美味しそうな商品には特に注意が必要。
イメージに惑わされず、表示を見るように心がけておいた方が懸命です。。。

先日、某大手のメーカーさんが着色料を使用しないと発表いたしました。
それだけ消費者の意識が高まっているのでしょう。


以前にもお話させていただきましたが、水分補給には、お茶やミネラルウォーターで十分です。
どうしても炭酸飲料が飲みたいという人は、表示を見て選び、量をコントロールしましょうね。

※商品名についてはご想像にお任せします。。。
　皆さんもご存知の商品ですので。


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決算期につき3月末でご契約いただいたお客様・・・

久し振りの晴れ。。。気持のよい朝です。風が少し強いですが。。。

世田谷区東玉川「土地」を3月末までにご契約いただきましたお客様、決算期のため、価格大幅値引きをさせていただきますので、是非！！ご相談ください。


・東急池上線「石川台」徒歩6分
　土地（更地）約40坪　50/100　南5.6M　8000万円（大幅に値引きいたします。）




その他、城南地区の特選不動産ございます。。。

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本日も天候に恵まれず・・・

最近、天候に恵まれません。不動産業は天候に左右されます・・・
今日も雨が降って、お客様の来店が少ないだろうな・・・
と、思いつつ事務所に出勤。
何と朝一番から二組のお客様がご来店しているではありませんか。。。
今日の出だしは好調です。

今日も頑張ります。


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