上棟金の支払い

ついに上棟まで来たわけですが、２週間ほど前に営業Ｎさんから電話があり「上棟金のつなぎローンの書類を」との事でした。
そういえばその話が無いなと気にはなっていたのですが、いつもぬかりなく段取りして頂けるＮさんの事なのでお任せしていました

我が家では上棟金以降の支払いからナックさんのつなぎローンを使用する事になっています。
丁度バタバタしていた時期だったのでまた支店に行って書類を書くのは大変だなーと思ったのですが、Ｎさんが書類を準備してくれ家にほり込んでくれたので後は私が書いて送るだけでＯＫになりました。
手間いらずでありがたいです。
そんな営業Ｎさん、4月で県内の別の支店に転勤になってしまいました。
最初聞いた時は奥さんも私も「えーー！」とショックだったのですが、同じ県内の支店で担当もそのまま引き継ぐという事で一安心です

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土地の決済

開発工事の書類関係も準備が出来、地鎮祭の翌翌週の週明けに土地の決済となりました。
前の週に丁度出張から帰って来たので平日ですが休みを取ってつなぎ融資をしてもらうＪＡさんへ。
その他不動産屋、不動産屋が連れてきた司法書士さん、レオハウスの担当Ｎさんが集まってつなぎ融資の最初のお金を融資してもらい、半分は不動産屋さんに現金で手渡し、残りはその場でレオハウスさんの着工金として振込みとなりました。

こんなには有りませんが・・・初めて100万円の札束を見ました
今後もこれだけのお金を動かす機会は中々ない事でしょう。
司法書士さんに聞いた所この後すぐに書類を出しに行って、その週のうちには土地の登記も変更されるでしょうとの事でした。

不動産屋は工事が遅れて以来全くまともに対応する気も無く、この日も営業担当者は用事だとか言って逃げてしまい経理の人間だけが来て、その経理の人間も金を勘定したらその金を持ってさっさと逃げ帰ってしまいました。
仕事は遅いのに金の清算だけは手の早い不動産屋です。
結局遅れた事についてもすいませんの一言も無し。
営業担当者に一度電話するように伝えましたが、今の所全く音沙汰も有りません。
今後も電話一つしてくる気も無い事でしょう・・・
不動産屋については完全にハズレだったな～と。

何だか初期のハウスメーカーの時もあったのですが、我が家って普段はニコニコしてあまりややこしい事も言わない方なので甘く見られがちなのかなと・・・この人達だったら少々無理言おうが言った事を履行しなかろうが何も言わないだろうと思われやすいのでは？等と改めて思った開発工事でした

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つなぎ融資の申し込み

いよいよ土地の決済や着工が近づいてきたので、土地完成の翌週、つなぎ融資の申し込みにJAさんに行きました。
JAさんは本融資額の6割程度をつなぎ融資で出してくれます。
我が家の場合土地も購入しているので、6割だと土地購入資金、レオハウスさんの着工金は完全に賄えますが、上棟金の支払い以降で不足してしまいます。
手持ち資金は出来るだけ残しておくとして、この不足分はレオハウスさんの場合親会社のナックさんでつなぎ融資をしてくれるので一安心。

当日出張先から戻ってきて担当のＮさんと一緒にJAさんに行き、色々と書類を書いたり印鑑を押してつなぎ融資の手続きも完了です。
次は週末、土地決済前ではありますが先行しての地鎮祭です。

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ローン会社の最終検討

元々タマの時にタマに誘導される形で提携している地銀さんでローンの仮審査、本審査をしたのですが、改めてローン会社を見直す事に。
というのも地銀では10年固定のタイプで金利が1.1%、保証料が0.2%で合計で利率1.3%という事だったのですが、JAさんは同条件で金利が1.0％、保証料が0.2%で合計利率が1.2%だそうで、当初からJAで審査をしたかったのですがタマの時に機会が無くそのまま現在まで来ていました。
加えて地銀は当初から仮審査の時から連絡をすると言ってして来なかったり、連絡期日を再々遅れてこちらからのフォローが毎度の事だったりと「大金を扱うのにこんな状態で良いのか？銀行員ってもっとまともな仕事をするのではなかったのか？」とか不信感が増大したというのも有ります。

私って土地の件でもなんでもそうですが、いい加減（特に納期）な仕事に我慢が出来ないややこしい奴なのです
仕事をするのであれば何時までに誰が何をどうするのか、やるのかやらないのか、やれなかったらどうするのかはっきりしろ。やるならば徹底してやり切れ、というのは１年生君程度が言われるべき仕事の初歩です。

そうは言っても我が家は農家でも無くJAさんの会員でも無いのでローンを申込みに行くきっかけも無かったのですが、同じく家を建てる同僚にもローンの申し込み先や金利を聞いてみるとJAで申込んで利率1.2%だったとの事。
いよいよ土地の決済も近づいて？来たのでレオさんにどうしたものかと相談してみるとレオさんの提携先はJAさんだったそうですぐにJAさんに打診、すぐに仮審査となりました。相変わらず担当のNさんは手際が良い！
その後仮審査も無事とおって本審査へ。こちらもすんなりOK。
JAさんの場合は本組合員である、もしくは準組合員になる、JAの口座を給料の振込先にする、JAの口座で電気料金などの引き落としを行う、火災保険に加入するなどのいくつかの条件のうち３つをクリアする事が条件となりますが、特に問題有りませんでした。
休みの日にローンセンターにローンの担当さんや我が家が家を建てる近くの支店の支店長さんなどが来てくれて色々と手続きをしてくれたり、すべての連絡が予定の日よりも前倒しで確実に行ってくれた点も非常に我が家では好評
おかげで安心の所でこれまでより安い利率でローンを組むことが出来ました。

結局当初からお付き合いした家、土地、銀行の３社さんのうち家も銀行も変わり、正直土地の会社も変えてやりたいくらいの状態ではありますが全てにいい加減な仕事が起因している訳で・・・。
会社は本当に色々と付き合ってみないと分からないものです。

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地銀に行く

我が家の計画は元々タマでの予算組み、それを基にした融資依頼を地元の地銀さんにしていました。
現在の半スマートハウス仕様なんて家となると、さすがに太陽光料金分など完全に元々の予算を超過しています。
という事で地銀にレオハウスの見積を持って融資額の変更手続きへ。

元のタマの予算で事前審査だけでなく本審査まで通してしまっていたのですが、融資額の大幅変更となると事前審査からやり直しだろうな～と思っていたのですが・・・。

地銀さんへ行って担当さんにお話を聞いてみると保証会社への確認だけで済む模様。
そしてレオさんからの見積を渡して再確認を依頼。
銀行員さんとか結構期日とかきっちりしている印象が有るのですが、我が家が依頼している地銀さんの担当さんは結構ルーズで最初の事前審査の時は約２週間くらい、本審査の時は３週間くらいかかった上、予定の期日通り連絡もしてこず、こちらから電話して「あ、それ問題無く通っています」という話だったのですが、今回は待つ事約１週間ちょい。
地銀の担当さんから「問題無く再審査ＯＫです～」の融資額変更了解の連絡が。
10ｋｗ以上の大容量太陽光搭載決定です
当然お金を借りてまで太陽光を乗せるとなると、せっかくの売電収入を利子分でかなり無駄にすることになりますが・・・単純に太陽光だけでお金を借りるのと違い利子がダントツ安い上、今回は20年売電ですからそれでもかなりのプラスが出る事になります。
しかし大容量太陽光を載せた状態でどれだけ綺麗に家の外装をまとめられるか・・・・。

後は地銀さんに悪いけど、このまま地銀さんで行くか、最低金利でこの地銀さんのプランよりも0.1％金利が安いJAにも行ってみるか・・・その辺りを決めねばなりません
JAさんはその金利の条件として色々としないといけない事が有るのでちょっと面倒ではあるのですが

いずれにしても10年固定型の住宅ローンで金利がほぼ1.0％って、今時の住宅ローン金利は本当に安いな～。
フラット35でもついに2％を切ったらしいですし・・・。
昔親が実家の家を買った時のローン金利は6％とか7％だったらしい・・・。

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土地購入にローンを組む人は時間的な制約に縛られる

気に入った土地を見つけると、他人にそれが買われないうちに買わないといけないと焦ります。
さらに土地を買うとして、土地を持っておらず土地を全額現金で購入しない人はローンを組む訳ですが、そうなると今度は「ローン特約」が有効である間に銀行などの事前審査を通してしまわなければいけずさらに焦ります。

ローンで土地を購入する場合、土地購入後（手付金支払い後）銀行などのローンの審査に通らなかったり希望予算満額を貸してもらえなかったりする場合も当然？ありえます。
ローンが通らない場合はお金が無い訳ですから解約する羽目になりますし、希望額満額もらえない場合は家の計画を縮小しなくてはいけなかったりします。
手付金は一般的に買主に原因がある解約の場合は返金されません（売主に原因があっての解約は倍返し）。つまりは一旦契約し手付金を払った後、ローンが出来なくて解約したり、思ったような計画が出来ないから解約するとなっても約1割数十万から数百万のお金が返って来ない事になります。

そんな事にならない様に土地を購入する場合は土地契約時に『ローン特約（私的な理由で契約を解除すると手付金は戻らないが、ローン審査が通らなかった場合は手付金が戻る）』を付けてもらいます。一般的にローン特約は不動産会社によって大体の有効期間が有り（ダラダラやってもＯＫのとこもあれば、２～３週間などという所もあります）、それが有効である期間内にローンの事前審査までは通しておく必要があります。
ローンの事前審査には土地の予算に加えて『その土地で建てる予定の家の予算＆図面』も提出する必要が有りますので、土地を決めてしまうと短期間で家の方もある程度の所まで予算もつかんで仮のレイアウトも作る＝『住宅メーカーも仕様も仮で決めておく』必要が出ます。

これは後から思った訳ですが、土地を探し出すといきなり『良い土地が見つかってすぐに押さえたい！』となるケースも有るので、土地探しを本格的にする前にレイアウトまでは不要としてもある程度住宅メーカーの選別や坪単価ベースの概算予算までは掴んでおくとバタバタしたり焦って変な買い物をせずに良いと思います。あとは気に入った土地が見つかっても、不動産屋さん定番の『土地は水もの、すぐに売れてしまいますよ』という営業トークに惑わされず『自分が色々と決める間に売れてしまったら縁がなかったものと諦めて次に行く』という気持ちの余裕を持って進めるかですね。
もっとも土地をローンで購入する場合でも家は家で、土地は土地でローンを組む人はこの話にはこれには当てはまりませんが、普通は二重ローンを組む人はいないかと・・・。

うちは何せ家もろくに検討せずに土地の方を探し出してすぐに良い土地が見つかったので、本当に大慌てとなりました。

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