不動産譲渡時の節税対策

離婚時の財産分与は、なかなか万全の準備というわけにいかないケースが多いと思います。

特にお互いの信頼関係が崩れ、また感情が高ぶっていたりすると、冷静な判断もなかなかできません。

しかし大きな資産が動く時、入念な準備をするのとしないのでは、収める金額に大きな差がでることもたくさんあります。

後々後悔しないためにも、いくつかのシミュレーションを用意して、ベストな選択ができるようにすることはとても重要です。


不動産の売却に関しては、一番重要な節目は、所有期間の長さで約半分になることです。


1、個人で売却年1月1日における所有期間が5年以下である場合には、売却益に対して39％
　（所得税30％、住民税9％）

2、個人で売却年1月1日における所有期間が5年超である場合には、売却益に対して20％
　（所得税15％、住民税5％）

3、法人の場合は所有期間に関わらず、売却益に対してその法人の税率（26～41％）で課税されます。


つまり、自己所有の不動産所有期間が4年9ヶ月とかで離婚等による財産分与で売却せざるを得ない場合、5年を超えるまで売却を延ばすために、離婚手続きも延期する方が双方にとって得策ということですね。

あと法人には損失の7年繰越という優遇措置がありますが、個人は事業の損失と不動産売却の利益を相殺することはできませんので、要注意です。

財産分与（不動産譲渡）の課税イメージ

離婚で財産分与や慰謝料が発生した場合、基本的には税金はかかりません。

この考え方としては、慰謝料の場合心身に与えられた損害に対する賠償金なので、非課税なのです。

一方、財産分与の場合、土地や建物などの不動産財産を譲渡する場合には、譲渡する側には譲渡所得税、受け取る側には不動産所得税、登録免許税が課せられます。


【不動産譲渡の課税イメージ】

◆不動産を譲渡した側

4000万で購入した自宅の土地建物の時価評価額が、6000万だったとします。

この場合、差額の2000万が譲渡益となり譲渡所得税の対象となります。

譲渡した側が税金を支払う義務が発生しますが、譲渡する不動産が居住用の場合、譲渡所得3000万までの特別控除が受けれます。

この場合、譲渡所得は2000万なので、非課税になります。

ただし、以下のポイントに要注意です。

・この特別控除を適用するには、親族以外への譲渡が条件
・離婚手続きをした後（他人になった後）、不動産譲渡手続きをする必要がある
・離婚前でも婚姻生活20年以上の夫婦の場合、譲渡されるが側が引き続き居住すれば、2110万まで非課税


◆不動産を譲渡された側

不動産を譲渡された側には、不動産取得税と登録免許税が課せられます。

また取得した不動産には、毎年固定資産税がかかってきます。


広大な不動産が譲渡される場合、譲渡益にかかる税金も莫大になるので、入念な準備が必要ですね。

財産分与が土地・建物の場合

財産分与が土地・建物の場合、分与した人には譲渡所得の課税がかかります。

受け取った側には、不動産取得税と登録免許税がかかります。

譲渡所得の金額根拠は、分与時の土地や建物の時価です。

ちなみに不動産所得の金額の計算は、その年の不動産所得にかかる総収入金額から必要経費を差し引いた金額です。


不動産所得の金額＝総収入金額－必要経費


必要経費として代表的なものを、以下に記します。

・不動産に関わる公租公課
　※公租公課…公租公課とは、国や地方公共団体に治める負担の総称
・損害保険料
・不動産の修繕費
・固定資産の減価償却費
・支払地代
・雇人費


財産分与をする前に、できるだけ課税対象金額を低く抑える手法が気になりますね（笑）。

財産分与には税金はかからない

日本では今、年間に25万件前後の離婚が発生しています。

離婚問題は今や非常に身近なものですが、離婚に関する手続きや慰謝料、財産分与、子供の親権等に関するわかりやすいWebサイトは少ないのが現状です。

特に、お金の問題は切実です。


ちなみに、離婚した時に相手からもらった財産には、税金はかかるのでしょうか？

結論としては、分与された財産には税金（贈与税）はかかりません。

この場合の法解釈としては、夫婦の財産関係の清算、離婚後の生活保証のための財産分与請求権に基づき給付を受けたとされるのです。

ただし、次のどちらかに該当する場合、贈与税がかかります。


・分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他のすべての事情を考慮しても多すぎる場合

・離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合


離婚は、その後の生活をちゃんと成り立たせるための節目でもあります。

やはり、お金関係の知識はとても大事ですね。