お子さんの迷惑行為を注意してくださいませんか？

お子さんの集合住宅マナー遵守について・・◆先週末、また集会室(キッズ・ルーム)の網戸が破られました。(修復済み)、集会室トイレをおしっこ等で汚しても、ペーパーで拭いていかない。トイレにタオルを詰まらせても連絡なし等→そのたび、管理人さんが修復、時には修繕委員長も応援・・・

◆土日はポストコーナー、集会室入口(階段)、正面玄関周り、植栽周り、階段周りにはお菓子の袋やジュース缶、等が散乱しています。土日は管理人さんがいなく清掃しないため特に目立ちます。

→美観上、見苦しいものです。外部の方が来館されるに、玄関周りにゴミが散らかっていると恥ずかしいものです。(先日、実際に感じました)・・・汚いマンションだなぁ～・・なんて思われたくないですね。

★玄関脇のプレイロット、キッズルーム、玄関自販機横にゴミ箱を設置していますので、住民の皆様も気がついたら、拾ってゴミ箱に入れてくださいませんか？管理人さんだけが、ゴミ拾いをするのでしょうか？ゴミが散らかっていると気分の良いものではありません？　マンション共用部はあなたの住まいの一部です。

◆正面玄関前の植栽が枯れています。お子さん達が入ってはいけない植栽部分にしばしば立ち入るやえ、植栽が荒れてしまったのです。そのお子さんのお母さん達は、その横で立ち話、その行為を見てもご注意されないというか・・どうも親御さんはねお子さんが、植栽を傷めていることを気付かれていないようです。・・・

◆玄関周りの共用廊下、階段にて走り回るなどの遊び、座り込んでの携帯ゲーム遊び

→弐番館は１階にお住まいの型も多く、迷惑されています。お子さん方の走り回る足音や嬌声に苦情があります。共用廊下は遊び場ではありません。お子さんにご注意ください。→隣の公園で遊びましょう。

■マンション住民の皆様におかれましては前述のお子様方の迷惑行為について、注意、指導をなさっていただきますようお願い申し上げます。

少子化の時代、子どもは宝であり、可愛いいものです。お子さんは親御さんである皆様の鏡です。子ども達を気遣いのできる大人に育てたいと思います。自分のお子さんはもちろん、他人のお子さんでも、迷惑行為については注意していただきたく思います。

★住みやすく、気持ちの良いマンションにするためには住民の皆さん一人一人の協力が必要です。よろしくご協力ください。

■マンションのエレベーター保守契約の見直しで、迷っています

■現在の保守契約形式ＰＯＧ契約を継続するか、フルメンテ契約に変更するか？です。当然ながら将来も考えた長期間トータルコストダウンが目的です。また、価格を抑えるためにメーカー系から独立系保守点検会社への変更も視野にいれていますが・・・、ＰＯＧ契約にすると、今後毎年のように多額の部品代及び取替費用が出てきます。そのつど適正な見積かどうか判断して、業者と交渉する必要があります。★正直言って、修理・維持のコストダウンに積極的で、マンション管理に熱意のある管理組合理事が担当すれば、ＰＯＧ契約で長期にコストダウンが可能と予測しますが(えらそうにスミマセン　m(__)m)、常時となるとそれは難しいことです。今、パワーのあるうちに、できるだけコストを抑えたフルメンテ契約に変更するべきかな？？・・・とも思っていますが・・・悩むところです。★現在、既にかなりのコストダウンができる目処が立っております。もう少し研究すれば、方針は定まると思っていますが、その決断はそう簡単なことではありません。

★添付の写真はエレベータ機械室です。

★下記の記事もぜひご一読ください。

★エレベーター点検のカラクリ (ＮＰＯ集合住宅管理組合センターより)

エレベーターの保守契約

マンション管理費の決算報告を見ると、設備管理費（別の名前になっているものもある）の中に、給水・排水設備や電気設備、消防設備などと共に、エレベーター保守管理費という項目があります。エレベーターは、数がそんなに沢山ある訳でもなく、メーカーや階数・定員が異なっても、保守管理費はあまり変わりませんから、比較検討しやすい項目です。
エレベーターの保守管理費が適正がどうかを比較する場合に、フルンテナンス契約と、ＰＯＧ契約の２通りがあることを理解しておく必要があります．

フルメンテナンス契約とは？

「通常使用において、通常発生すると予測される部品の取替え及び修理を含んだ契約」
いわば「全部おまかせ契約」で、故障や部品交換のたび毎に見積・契約・支払いをする手間が省けますから、便利で楽な契約ですが、部品や修理代は多目を見込んで計算されていて、部品交換や修理が無くても精算してくれませんから、高くつきます。
一般的に、管理会社に管理業務を委託していると、このフルメンテナンスとして経費を計算してきます。（フルメンテナンス契約だと言いなから、実はＰＯＧ契約だったなんてケースもあります）


ＰＯＧ契約とは？

ＰＯＧとはParts　Oil　and　Greaseの頭文字で、「消耗部品付契約のことで、定期点検、管理仕様範囲内の消耗品の交換は含まれるが、それ以外の部品の取替え、修理は別途料金となる契約」
契約に含まれる消耗部品以外の部品の交換や修理などは、別に請求されますので、契約金額は安くなりますが、別途保守費の予算を計上しておく必要があります。


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フルメンテナンスの損得
●得なこと●
フルメンテナンスの損得

■ エレベーター・メンテナンス会社にすべてお任せだから、手間がかからない

損なこと
■ 割高
■ 部品の取替周期が管理組合として把握できない
■ 契約書には、管理組合の判断ではなく、業者の判断で取替えを実施するとの記載がある
■ 部品の価格が明記されていないので、契約内で実施されても他契約と比較できない

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POG契約の損得

得なこと
■ 契約料金が安い
■ 点検費用と修理（部品取替）費用が明確になる
■ 修理が本当に必要か否かを管理組合が判断することができる

損なこと
■ 契約外の部品交換や修理があると、その都度管理組合で検討しなくてはならない
■ 必要のない部品交換をして、費用を請求される心配がある
■ 予算で想定した以上の費用がかかるかもしれない

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フルメンテナンスかＰＯＧか？

管理組合としては、高くても手間のかからないフルメンテナンスか、安くても手間のかかるＰＯＧかで悩みます。
管理会社やエレベーター・メンテナンス会社は当然フルメンテナンスをお勧めします。
日本のエレベーターは性能・品質が良いので、新築間もないマンションで、エレベーターの故障や部品の交換はほとんどありません。その分、メンテナンス会社は儲かるのです。
それに、２年間の製品保証があるのに、初年度からフルメンテナンス契約の料金を取っていた、けしからん管理会社も少なくないのです。
何故フルメンテナンスなのか、業者に説明を求めると、次のような説明をします。

■ 安心・安全のために費用を惜しんではいけない、保険だと
思ってください
■ 大きな修理が必要になったときのために積み立てている
ようなものです
■ どのビルでもエレベーターはフルメンテが常識です

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「安全」を言われると、何やら不安になります。
しかし、日本のエレベーターは建築基準法で、使用する材質・強度等が厳しく規定されていて、機械的・電気的な２重４系統の落下防止装置、安全装置が義務づけられ、設置するときには、「確認申請」「工事完了検査」など、工事の各段階で行政の検査を受ける制度が確立していますから、絶えず検査をし、手入れをしなければ事故が起こるほど、「やわ」なものではありません。時に「エレベーター落下」等の報道がありますが、これは本来人が乗るエレベーターではなく、工場などで使用されている「簡易リフト」なのです。
「２０年を過ぎたから、主ワイヤーを交換しなければ」と言われ、ワイヤーが切れて落下する場面を想像して、業者の言うがままに全部を交換するマンションもあります。
エレベーターの主ワイヤーは、必ず複数（２本以上）使用され、最低１１倍以上の強度を持っています。そのワイヤーも、厳しい基準で管理され製造されていて、日本で一般的に使用されている１２ｍｍのワイヤーでは、１本７，０００ｋｇに耐える強度があります。マンションの住宅用乗用エレベーターでは、９人最大積載量６００ｋｇという仕様が一般的なタイプですが、主ワイヤーを３本使用していると単純に２１，０００ｋｇの荷重に耐えられます。
「エレベーターの床が抜ける危険がある」と、エレベーターの更新を勧める業者もいますが、エレベーターは強固なフレームの中に「かご」があるため、床が抜けるなんてことは有り得ません。 エレベーターは、建築基準法により年１回、有資格者による法定定期検査が義務づけられ、安全性が確保されている乗り物です。それなのに、「危険だから」と、過剰な検査や必要のない部品交換などで、多額の費用を請求しようという業者がいるのです。

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フルメンテナンス契約は保険か積立か？
フルメンテナンス契約にすれば、どんな大修理が必要になっても安心と思うかもしれませんが、そこは商売ですから、会社が損をするような契約はしません。新築後２０年くらいは、会社が持ち出しになるほどの修理が発生しない確率を、先刻ご承知です。
あるマンションのエレベーターのケースで、フルメンテナンスで１３年間契約し、累計で１，２００万円を支払ったのに、修理と部品交換にかかった費用は４４万円程度だったという資料があります。これがフルメンテナンス契約の「おいしい」ところです。
ですから、「２０年を過ぎたエレベーターに、フルメンテナンス契約はしません」と言う業者もいます。そろそろ部品交換が多くなりそうだと、フルメンテナンス契約は儲からないという訳です。
修理に使わなかった余剰金は、契約が切れても返してくれません。これで「積立」ですか。


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エレベーターはフルメンテナンスが常識？
確かに、企業のビルのエレベーターはフルメンテナンス契約が多いのは事実です。損得に敏感な企業がフルメンテナンスを選ぶのだから、何か得なことがあるのか。
それは、税法のからくりがあるのです。エレベーターの税法上の法定償却年数は１７年です。従って、税制上１７年の償却で課税されますので、企業がＰＯＧ契約をしていて、償却前に大規模な修繕を実施すると、資産の見直しをする必要が生じる場合があり、経理上煩雑な処理になる場合があるからです。また、エレベーターの修理費用を自分の会社でプールすると、税制上「益金」とみなされて課税対象になるため、全額経費処理できるフルメンテナンス契約の方が節税になるのです。
管理組合は「営利企業」ではありませんので、自分達の積立金に課税されることはありません。

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少し手間はかかるが、ＰＯＧがお得です
管理組合の理事には、エレベーターの専門的知識はなくても、POG契約で、良心的なコンサルタントなどの助言を受けながら、修理や部品交換の度に「何が何なの」と、業者に説明をさせながら勉強をすれば、たちまち「専門家はだし」です。エレベーターの点検をする資格のある個人は、自分の仕事に責任とプライドがありますから、契約がフルメンテナンスだろうが、ＰＯＧだろうが「いいかげん」なことは出来ません。検査をＯＫしたのに、事故が起きたなんてことになると、検査した者の経歴に一生の傷がつきます。
やはりＰＯＧがお得なようです。ただし、築後10数年経過している場合には、これから部品交換が多くなるので、契約変更には十分な比較検討をすることが望ましいでしょう。

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保守業者はメーカー系列か独立系か？
エレベーターの保守は、当然のようにメーカーの系列保守会社と契約しているマンションがほとんどでしょう。メーカー系列なら多少費用が高くても、機械に詳しく部品の供給もスムーズで安心だろうと思い込まされていませんか。だから、保守費の値下げ交渉にはなかなか応じません。
そこへゆくと、独立系の保守会社はかなり安い見積りを出して、顧客を獲得しようとしています。さて、どちらがお得でしょうか。
技術的には何の問題もないので積極的に見積りをとることをおすすめします。
もっとも、管理組合が独立系の業者と契約しようとすると、管理会社が妨害するので契約を辞退されたなどのケースがあります。
また、以前は独立系の会社にはメーカーが部品を提供しないとか、提供しても故意に納期を遅らせるなどの嫌がらせをして、迅速なメンテナンスに支障が出るケースがありました。
しかし、「公正取引委員会」が２００３年１０月に発表した調査報告で

■ 管理業者の、管理組合が設備保守業者と直接取引きをするのを妨害
するような行為については、独占禁止法上「不当な取引」等として問題
となる場合がある
■ 主要メーカー系保守業者が、独立系保守業者にたいして、専用部品の
供給を制限するような行為については独占禁止法上「不当な取引拒絶」
「不当な差別対価」「不当な取引妨害」等の問題となる場合がある

と、見解を示し、実際に部品供給をしなかった業界に独占禁止法上の「勧告」をしていますので、そのような事態は少なくなっています。
エレベーターの保守契約をする場合には、価格の安さだけでなく、緊急時の対応などの要素（例えば、事故や災害時に技術者が何分で到着できるかなど）を考慮して、業者を選ぶ必要もあります。

マンション内、インターネット★ＵＳＥＮ光の導入について・・・

昨日より、マンション内の集会室にてＵＳＥＮ光の説明勧誘をしております。予測では７月中にはＵＳＥＮによるインターネット接続が開通される予定(ＮＴＴ工事が関連するため使えるようになる時期は正確には決まってません。)です。★ＵＳＥＮ光の開通が開始させますと、それ以後の加入は３か月無料の特典がなくなりますので、ぜひ、この機会に加入手続きをとられることをお勧めします。無償期間が３ヶ月あり、初期の導入費用も無償で、もっといえば、３月間無償で使用し、解約しても一切、ＵＳＥＮさんより違約金をとられることはありません。★また、従前に使用していたプロバイダー(接続業者)の解約のタイミングについてはＵＳＥＮさんよりご連絡等をする予定になっております。・・・

メールアドレスについてはスターキャットによるインターネット接続をされていた方以外は従前のプロバイダーでメールアドレスを残した安いコースへの変更により、ＵＳＥＮ加入後も従前のメールアドレスが継続して使用できます。USEN光のこのホームページで、他社との料金比較、メールアドレスをそのまま残す方法等のページへのリンクが貼られています。

★新しく掲示板を設けました★

自由に書き込みの出来る場所が欲しいとのご要望がありましたので新しく掲示板を作成しました。当ホームページの画面左下方のブックマークの所から入れるようにしましたので、管理組合へのご意見ご要望などどんどん書き込んでくださいね。お待ちしております。

★書き込み者のお名前は原則としてバンドルネーム(ネット上の名前です、どんな名前でも結構です)

★こちらへのご意見・ご質問については、原則としてホームページの方には掲載いたしません、
　ご自由に書き込みください。但し、不適切なご意見については管理者権限にて削除いたします。

◆頼りは住民の自助努力◆＜2004.12.15/毎日新聞掲載より＞

マンションの耐震診断★マンションやアパートなどの共同住宅について、耐震診断など災害対策が進まない。自治体は、木造住宅を対象に耐震診断、補強工事に補助金制度を設けているが、マンションなど非木造住宅にはなく、住民の自助努力にゆだねられている。

阪神大震災では、被災後の建て替えを巡り訴訟が起こされるなど、いろいろなトラブルが起きた。教訓を生かすためにも事前に手を打つことが必要だ。マンションについて現状をみた。

★補助制度はなく

国の03年度住宅土地統計調査によると、愛知県の共同住宅は111万7800件で全住宅の約44％を占める。岐阜、三重両県は14万3300件、11万9800件で、それぞれ20％前後。圧倒的に数が多い愛知の共同住宅は98年度調査より14万件近く増えている。結婚した団塊ジュニア世代の住居確保の需要に対応したものだという。

しかし、非木造のマンション、アパートを対象とした耐震診断や耐震補強について、自治体の補助制度はほとんどない。「阪神大震災の例をみても、住宅被害は木造が大きな部分を占めている。マンションなど非木造住宅を意識していないわけではないが、まずは木造の改修を優先した」と愛知県建築指導課。岐阜県も同様だ。

★分譲合意形成難しく

三重県は今年度からマンションも含めた非木造等建築物の耐震診断補助制度を導入し、6月から鈴鹿市が最初に窓口を聞いた。81年の建築基準法改正以前の建物が対象で、延べ床面積500平方メートル以上40万円、以下で30万円を上限に耐震診断費用を補助する。要診断の対象建築物は五百数十件あり、同市防災安全課は「補強をして建物の被害が軽く、住める状態が維持できれば、復旧も早いし仮設住宅の建設も少なくて済む」と力説する。だが11月末現在、申請がない。

★費用負担大きく

「費用が大きく、住民の合意形成が難しい」と、全国2688管理組合で構成する全国マンション管理組合連合会（本部・京都市）の谷垣千秋事務局長（54）は、分譲マンションの問題点を指摘する。★耐震診断に修繕積立金を使えば通常の修繕が出来なくなり、結局臨時徴収となる。購入ローンが残っていれば二重支出となり負担は更に重くなる。個々の経済状態が絡むため、住民の合意形成も難しくなる。

★補強実施ならば区分所有法に基づき区分所有者の4分の3以上の同意が必要

という。谷垣事務局長は「マンション管理適正化法で、マンションは社会資本に位置づけられた。国は補助だけでなく低コストでできる工法開発を支援することが必要だ」と話す。

名古屋市では全住宅中60％が共同住宅で、人口が集中する都市部での比重は一層高い。1階が駐車場や店舗、事業所などがあり、壁が少ない構造のマンションの地震への弱さは、専門家が指摘済みのところだ。愛知県建築指導課は「今後どう対策を取るか、考えねばならないと思う」と話している。

築年数多いほど被害大阪神大震災
阪神大震災のマンション被害は、不動産情報会社「カンテイ」（東京都品川区）が神戸、西宮など8市で5261棟を調べている。致命的損傷を受けた「大破」83棟（全体の1.6％）、大規模な補強・補修を要する「中破」108棟（2.1％）、相当の補修を要する「小破」、353棟（6.7％）、「軽微か被害なし」4717棟（89.7％）で多くのマンションが大きな被害を免れたことが分かる。うち大破した83棟を建築年別にみると、70年まで31棟、71～80年42棟、81年以降10棟で、建築時期の古いマンションほど大きな被害を受けている。

被災マンションの建て替え、補修をめぐっては住民間の話し合いで結論が出ず10年近く持ち越していたり、訴訟に発展するなどの問題が起きた。また建設時より容積率が少なくなり、建て替えでは全区分所有者分の部屋の確保が難しくなったマンションもあった。

★補強工事は1年以上、保留
★低い住民の関心、費用もネック

住民合意が重要裾される分譲マンション。名古屋市港区のエスポア東海橋（名古屋市港区）管理組合＝磯野孝雄代表理事（59）＝は、03年に耐震診断を実施するなど、耐震対策を進めている。同管理組合の取り組みを紹介する。

エスポア東海橋は2棟（A棟15階、B棟9階）に207戸が入る。建物は81年9月に完成したが、設計は耐震基準の古い旧建築基準法に基づいている。

同組合は3年前がら避難訓練など防災対策に積極的に取り組んでおり、磯野さんらは「マンションの弱点を知っておくべきだ」と耐震診断を03年4月の管理組合総会に提案し、同マンションの建設業者に依頼。費用は診断に基づく補強対策案の提案も含め約300万円。修繕積立金から拠出する提案で、住民から反対はなかった。
結果は同年7月に出た。旧耐震基準に適合したが新耐震基準では、A棟が中間階、B棟が中～上層階の耐震性に「×」印がついた。対策案は、建物の側面に補強フレームを新設するもので1億2000万円かかる。
結果はすぐに全戸配布し、診断結果への感想、補強をどうするかアンケートを取った。回収率は30％で、回答者の4割強が「補強工事をすべきだ」と答えた。しかし、複数業者から補強プランを取る必要性や管理組合予算内での実行など意見も出た。回答率の低さに関心の薄さも見え、現在補強工事を組合議題にあげることを保留している。

保留の理由は他にもある。磯野さんは「費用が一番の難点」という。同マンションは現在60歳以上の住民が3割おり、5年もすれば半数に達する。補強工事の場合、臨時徴収する必要があるが、年収が減る住民にこれ以上の支出を求めるのは難しい。築20年を超えているだけにそのほかの修繕も多く、03年4月に修繕積立金も引き上げたばかりだ。住民間の合意形成はますます難しい。

だが手をこまねいていては住民の安全は確保できない。今春20年以上かけて47項目の修繕を計画し、その中でエレベーターを耐震化し、共用部に耐震保険（5年で掛け金約320万円）をかけた。後は補強工事をどう扱うか。磯野さんは「1年以上保留しているが、紀伊半島沖地震（9月）や新潟県中越地震で、意識が変わってきた。そろそろ特別委員会を設けて補強対策を考えてみたい」と話している。

当マンションの住人が、管理組合に要望事項などを書いたりニュースを提供できるよう・・

■当マンション住民の方からのご意見を紹介します・・。★投稿するのに適当なスペースが無いためここに書きました(一住民より)ブログ開設ご苦労様です。当マンションの住人が　管理組合に要望事項などを書いたり　ニュースを提供できるように専用のカテゴリーを設け　そこから　コメントの形で投稿できるようにされるといいと思います。よろしくご配慮の程お願いいたします。

■回答「マンション住民等ご意見」の自由書き込みを近日中に設けます。 (kumasan)

当マンション住民の皆様からのご意見の紹介コーナーとしては「マンション住民等ご意見」のカテゴリーが既にあります。ただし、ご意見を書き込みするには元となる記事が必要となります。このブログＨＰには管理者のみが記事を書くことができ、マンションの皆様は、１つ1つＨＰ管理者が書き込みする記事にぶら下げて書くことになります。

なお、当ＨＰはgooの無料サービスのため、□□さんのおっしゃるように、マンション住民が自由に発信する専用スペースがなく、適当な方法がすぐには見つかりません。

★自由に住民の皆様が書き込みできる掲示版を近々設けて、ご案内します。

巨大地震、単独では起きず 東南海と連動 （05.5.23朝日・愛知）

■東海地震　スパコン解析・・・名大教授ら・・・◆東海や東南海、南海地震を繰り返してきた南海トラフで、巨大地震が起きる時、東海地震が単独では起きにくいことが、名古屋大学の平原和朗教授（地震学）らのスーパーコンピューターを使ったシミュレーションでわかった。シミュレーションで巨大地震は、いずれも紀伊半島沖から発生しており、東海地震は隣に震源域がある東南海地震が起きてから拡大する形で発生すると予測している。・・・・

★当マンションの管理会社より、各戸宅に地震対策の特集の冊子(トレジャーボックス)が配布されました。★★絶対オススメ！ぜひ一読ください、保存版です★★・・・以前より、管理会社さんに作成を熱望していましたが、やっとできました。。なかなか具体的で役立つ内容です。みなさんもぜひ地震対策を考えてみてください。

■防犯カメラ設置案の考え方・・・。詳細は次回臨時総会前に資料を全戸に配布予定です。

★設置箇所や仕様の詳細については、設置情報が外部(侵入者)に漏れる恐れがあるので、別途、書面にてご案内します。今回は設置の方針を概略述べたいと思います。

1.防犯(カメラ)ですので、事後のカメラ録画(証拠資料)によりも、まさに犯罪の予防機能を優先し、侵入者への威嚇効果と侵入通知機能を優先します。

2.不法侵入者の侵入手口を勘案した進入経路に防犯カメラとセンサーライト、赤外線センサー付きＬＥＤフラッシュ点滅装置を設置します。但し、目立たない死角への設置もある。

3.目的の機能と、耐久性(ランニングコスト)、将来の増設コストを勘案した仕様と工事に致します。

4.数箇所の共用扉は夜間、暗く危険ですのでセンサーライトを設置します。

■大震災に備えて、耐震補強工事をすべきか？？一級建築士との相談報告も含む・・・

★当マンションの設計会社、建設会社との相談に続き、本日、名古屋市の無料耐震診断(２回目)一級建築士の専門家と当マンションの耐震補強工事の相談をしてまいりました。★阪神大震災の時に被災したマンションたちは「建て替えか復旧か」の判断は迫られたとき、本来「復旧」で済むべきものも「建て替え」と判断され、やむ無く建て替え決議を行った事例が多数あるようですが、この大切な判断ができるプロはほとんどいないそうです。建て替え決議を行えたマンションは、まだ救われたかもしれませんが、その決議すらできないマンションは未だに放置され、スラム化した建物もまだあるとのこと。悲しいですね。スクラップ＆ビルドを繰り返している日本の建築物の多くは、まだまだ健全なものもあるなか、経済性の追求を名目に建て替えを薦めるケースが多いそうですが、判断する側もめんどくさいことをするより、建て直す方が簡単なのかもしれません。

なるほどと思ったのは、「地震が起こってしまってからの被害復旧費用と、そのような被害を要望するための補強費を比べたら、

●修復費は予防費の１０倍もかかる。さらに、建替費は修復費の１０倍にもなる。つまり予防費の１００倍にもなるということです。
　
例.　先日記載したこの当ＨＰ記事より・・壱番館１階ピロティについて

耐震工事３０００万(予防費)×１０倍＝３億(修復費)　×１０倍＝３０億(建替費)　
　　　　　　　↓　　　　　　　　　　　　　　　↓　　　　　　　　　　　　　　↓
１戸当たり２０万円　　　　１戸当たり２００万円　　　　１戸当たり２０００万円

★しかしながら、大震災の場合、全壊ならば地震保険金(総額８億７千万円)がでるとおもいますが、ほとんどのケースは半壊たまは一部損壊など、住めるが、次に大地震　がきたら危険だ・・など、壱番館の半分がこのような状態になった場合、修復費は３億で済むのか１０億かかかるかわかりません。仮に１０億も修復にかけるということは、修復でなく壱番館の半分(１階ピロティ)は建替えとなるかもしれません。

地震保険が出ない可能性もあり、よく出た場合でも半額の１億程度(調査確認中)と予測します。そうすると、現在の修繕積立金１億超を全部でも足りなく、なんと１戸当たり５百万円の一時金徴収が必要となります。

★壱番館は地震の時に、その全体の柔軟性をもたせるために、エクスパンション構造(壱番館は２つに切れている・２つの建物からなっているといっても良い)になっています。この場合、壊れた部分だけの修復・建替えも可能となる。震災によりピロティ部の柱等が損壊を受けた場合、その上部の周辺の住民すべてがマンションから非難し、もう住めなくなる可能性があります。★担当の建築士さんはやはり、耐震診断(１００万円程度)を正式に行い、対策を施した方が安心ではないか・・との回答を得ました。

★壱番館のピロティ部が最も弱い部分であり、新耐震の適用をうけた建物とはいえ、、マンション全体で考えれば、予防費を捻出して『来るべき地震』に備えておくことがもっとも経済的で、何より安心。そのことこそ、阪神大震災等から学ぶべき最大の教訓でしょう。

■当マンションのインターネツト環境を整備推進・・・その２・・接続業者と折衝中です。

ＵＳＥＮ光(１００Ｍ)、ＮＴＴ光プレミアムの業者と導入の折衝をしています。コスト低減・機能強化(光100Ｍへ)を図りたいと思います。下記文中★印の数が多いのが良い▼は良くないしるし。但し、ＮＴＴは初期費用の折衝中です。●新規加入者とケーブルインターネツト加入者の最もオススメはＵＳＥＮ光、●現在Ｂフレッツ加入者の方はNTT光プレミアムでしょうか。詳細は後日、全戸案内予定。なお、導入開通には３ヶ月程度かかる見込みで、NTTプレミアムの光電話やIP電話の得失については、次回案内します。

■機能・料金比較■

◆現行利用可能インターネット費用(すべて税込み・モデム使用料含む・ヤフー以外はＩＰ電話利用含まず)
1.スターキャット　→★初回登録料10,500円・下りスピード３０Ｍ(実際は１０Ｍ以下)　　★月総額　　5,775円(モデムレンタル料630円含)　▼メールアドレス１つ(追加315円)

2.ＮＴＴＢフレッツ→★割引後工事費10,500円・下りスピード５０Ｍ(実際は３０Ｍ以下)★★月総経費 4,042円→内訳NTT月3,150円(50MVDSLレンタル料420円含)＋★ぷらら月892円　　　　　　　　(プロバイダー必要)★メールアドレス６つ

3.ヤフーADSL50M　 →★★初期費なし、下りスピード５０Ｍ(実際は１０Ｍ以下)　　　　★★月総経費 4,214円　ただし、ヤフーＢＢフォン料金含む、市外電話の多い人は得です。


◆導入予定業者費用(両方、光インターネツト１００Ｍの最大スピードとなります)

1.ＵＳＥＮ光 →★★初期費なし　　１００Ｍ(実際７０Ｍ以下を予測)　　　　　　　　　　★★★★月総経費 2,980円 のみ　最安値　▼メールアドレス１つ(追加315円)、★★無料映画等充実している。★★４ヶ月無料、★★無料期間内違約金なし

2.ＮＴＴ光プレミアム　→★初期費用21,000円→交渉中、１００Ｍ(実際７０Ｍ以下を予測)★★★月総経費 3,979円（但しあっと割引適用後→内訳NTT月3,087円(100MVDSLレンタル料630円含)＋★ぷらら月892円(プロバイダーが必要)★メールアドレス６つ

◆詳細は下記のＨＰを参照ください。
スターキャット
ＮＴＴ Ｂフレッツ
ＵＳＥＮ光
ＮＴＴ光プレミアム

Ｈ17年度 第5回月例理事会議事録・・・

共用廊下の自転車排除、防火、美観の点より物を置くことを制限しましたが、違反者のデジタル写真張り出しについてはもうワンクッションおいたほうが良かったと話合いがされました。★今回の理事会は防犯カメラ・センサーライト等の設置場所について概略、理事会案が決定しました。次回理事会にて詳細と見積金額案を決定とする予定です。★また、デジタル放送対応の自前アンテン受信状況調調査結果はアナログ放送についても現在のケーブルテレビより映りの良いことが確認されました。ランニングコストはゼロに近く、自前アンテナ設置により約３、４年で元がとれる予測です。また、詳細はご案内しますが、ケーブルテレビ(ケーブルインターネット含む)については廃止の方向性であります。★本年度第２回臨時総会として６月２６日を予定することで決定しました。

Ｈ17年度 第5回月例理事会議事録
■平成１7年5月15日　日曜日・当マンション集会室にて
■時間 午前10時～12時迄、
■理事長、理事6名、修繕委員長、計8名参加

■議 題　
1.4月度、活動経過報告と方向性協議　
　　
①共用廊下のものをおかないで結果報告と今後の対応検討協議
　→違反者のデジタル写真張り出しについてはもう１クッションおくべきだった。
②組合HPの経過報告、協議
③水道メーター取替え工事予定案内
④自前アンテナ受信調査結果の報告
　→現ケーブルＴＶよりも自前アンテナ(地上デジタル・ＢＳ110含む)の方が
　　映りがよいことを調査確認し、その方向での継続検討が承認されました。理事会として、ＣＡＴＶ利用者の理解承認を得られるように推進していく。
⑤インターネット接続業者としてＵＳＥＮ光導入の承認、ＮＴＴ光プレミアム
　導入方向の承認→ケーブルインターネット利用者の乗り換え促進の目的もある。

2.キッズルーム使用規則について
　→規約どおり親御さん同伴としたいが、再度、子ども会役員さんの意見聴取する。
　改善案としては利用児童の登録制、防犯カメラの設置が提案された。

3.ゴミ問題について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　→次回理事会へ

4． 防犯カメラの詳細仕様・設置場所・限度金額の協議
→設置場所と概略仕様について理事会案を決定、総会案は次回決定　　
5.管理組合理事会経費使用に関する決済権限の細則(案)
　→管理組合の少額経費・緊急時経費使用について細則は理事会承認、次回総会議案へ

6.６月度臨時総会開催議案の検討・協議　
　→次回理事会へ、

★６月２６日(第４日曜日)にはＨ１７年度第２回臨時組合総会開催の予定
　以上の議案を持って本日の臨時総会を終了し、本総会の議事の経過及び結果が正確であることを
　証するために本議事録を作成し議長及び出席理事２名がこれに署名捺印する。

　平成17年5月15日　　　　
　　　　　　　　　　　　議 　 長　　　　 □□□□　　印
　　　　　　　　　 　　議事録署名人　 □□□□　　印
　　　　　　　　　 　 　議事録署名人　□□□□　　印

マンション防犯対策 玄関付近の床に印鑑 犯人、宅配業者装う？ 防御策は・・？

★私の家では、①家族にもし宅配荷物がくる予定はがあれば母さんに事前知らせておく、②宅配業者には宛名、差出人、荷物の内容、を確認して、不審でなければ、館内に入れるようにする。③また、ドア内より必ずのぞいて風体を確認する。④玄関内に防犯ブザーを置いてあり、いざというときは大音量の音が出す。★★皆さんも宅配業者だからといって簡単にドアを開けないように・・

■玄関付近の床に印鑑　犯人、宅配業者装う？　主婦刺殺事件
2005年05月13日大阪朝日

大阪市旭区のマンションで主婦田中清子さん（４５）が刺殺された事件で、田中さん宅玄関付近に印鑑が落ちていたことが府警の調べでわかった。田中さんが普段から使っていた印鑑で、府警は、犯人が宅配業者を装うなどして訪れた疑いもあるとみている。
捜査１課の旭署捜査本部の調べでは、田中さんは１１日午後４時２５分ごろ、３階の自室前の廊下で倒れていた。玄関には多量の血痕が残っていた。印鑑は室内の玄関のすぐ近くの床にむき出しで落ちていた。
玄関は無施錠で、田中さんは室内で刺された後、廊下に出て倒れたとみられる。印鑑の状況から、犯人は宅配業者や郵便配達を装ってドアを開けさせ、応対に出たところを刺した疑いもあると捜査本部はみている。
司法解剖の結果、田中さんの死因は左胸を刺されたことによる失血死だった

当マンションの耐震補強 を もしすると、３千万？・・・・

★当マンションにおいても、壱番館ピロティ(１階駐車場)の震災時のリスク、調査・対策工事費を調査検討中です。しかし１００万円かけて耐震調査し、それでやっと３０００万円の補強工事の工法と工事費が見積もりでき、それでも、設計会社いわく・・・阪神大震災クラスの地震に完璧に耐えれる保証はありません。・・とのことです。安心料として３千万円が安いか、高いか、皆さんどう思いますか？。

■添付の写真は「ピロティの耐震補強工法」のイラストです。工法の概要は曲げ強度と剛性の向上に寄与するハンチ取付け工法とせん断強度とじん性の向上に寄与する鋼板巻き付け工法を組み合わせることで、ピロティ階の構造性能を大幅に改善できます。

★耐震工事はいつおこるかわからない東南海地震と、そのときにどうなるかわからない対策に多額の費用をかけるべきか？また、共用部、専用部の地震保険は？共用部(建物躯体)については保険にはいっているが、専用部の地震保険に加入されている戸宅がどのくらいか・・・など、難しい問題が数多くあります。継続して研究・報告したいとおもいます。

地震被害マンション住民、業者に賠償請求へ・・(福岡)

■賠償金にマンションを免震構造にするための費用を含めることも検討している。受け入れられない場合は訴訟も辞さない構えで、早ければ来月中に交渉に入る。

マンションは１９９９年１１月に完成。３月２０日の地震で、通路の壁が崩れ落ち、鉄筋がむき出しになったり穴が開いたりしたほか、多くの世帯で玄関ドアが変形して開かなくなった。現在も半数以上の世帯が避難生活を送っている。

市内では、ほかに８棟のマンションが半壊と認定されたが、このマンションは特に損壊が激しく、柱や梁（はり）も大きく変形したという。

このため、住民でつくる管理組合は設計ミスや施工不良など何らかの欠陥があったのは明らかとして、臨時総会を開き、欠陥住宅に詳しい弁護士を代理人に選任。販売（福岡市）、設計（同）、施工（東京）の３社に損害賠償を求めることにした。

賠償額は、施工会社が見積もった共用部分の補修費約２億７００万円と、各世帯の専有部分の補修費計３０００～５０００万円、慰謝料などから算出する。

さらに、住民から「修復するだけではなく、安全な建物として返してほしい」との声が出ており、組合は建設会社数社に免震構造にする際のコストの見積もりを依頼。その結果によって、免震構造にするかどうかを決める。

　既存マンションでも、一階駐車場の柱などを切断して特殊ゴムの「積層ゴム」を挟むことで免震構造にできるという。

　代理人弁護士は「阪神大震災が起きた後に建てられたマンションなので、大地震を想定した設計、建築が求められた」と指摘している。

　これに対し、施工会社は「販売会社が窓口になって話し合っており、コメントできない」、販売会社は「設計・施工などに欠陥はないと考えている」と反論している。(福岡新聞)

■当マンションのインターネツト環境を整備推進します。目的は住民コミュニケーションの促進です

■６月にはＵＳＥＮ光１００Ｍ(すべて込み税込2980円・デモ予定あり)とＢフレッツプレミアム１００Ｍ(イベント交渉中)のデモを予定しております。推薦するインターネット接続業者については価格・サービス等について面談のうえ厳選します。。★今、他のインターネット接続業者にしますと損をします。ネット環境のないお友達にもこの情報をお知らせください

■インターネット白書2004 　★インターネット世帯浸透率はなんと昨年時点で78.1％・・
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日本のインターネット人口6,284万4千人（2004年2月末時点）
家庭からのブロードバンド利用者数 2,000万人突破
インターネット利用世帯の48.1％がブロードバンド接続日本のインターネット人口は2003年12月末で6,000万人を超え、2004年2月調査時点で6,284万4千人になりました。2003年2月調査と比較して639万人増(＋11.3%）と新規インターネット利用者数の伸びは鈍化しており、2004年12月末では6,700万人となる見通しです。
インターネット世帯浸透率（利用場所、接続機器を問わずインターネット利用者がいる世帯の比率）は78.1％となり、昨年の73.0％から5.1ポイント増加しています。
また、インターネット世帯普及率（「勤務先／学校のみ」「携帯電話／PHSのみ」を除き、自宅の機器でのインターネット利用者がいる世帯の比率）は今回初めて50%を超え、52.1％となりました。
個人のインターネット利用端末は、全体の79.7%にあたる6,164万人がPCから利用


■“関心持って!管理組合の活動”という記事が先日の読売新聞にありました。
管理組合の役員の人が、住民に活動を知ってもらおうと努力されている事が載っていました。その中で、ホームページを使ったＰＲ活動が取り上げられていたんです。
国土交通省の調査では、住民への広報手段(マンション含む)でのインターネットは、1.6％とまだ全体から考えると低いようですが、今のIT普及状況を考えると、有効な手段ですよね。
管理組合の掲示板は見なくても、パソコンの画面は毎日見ている人も多いはずです。目にして、読めば関心を持つ人でも、見ないことには始りません。書面で投函されていても、女房が見ているだろう、旦那が見ているだろうなんて家庭も多いのです。