第１２期 長期修繕委員会 活動方針

第１２期　長期修繕委員会　活動方針

長期修繕委員会は理事会の専門委員会として平成１６年に設立され、約４年経過しました。委員会設立の当初の目的は、“長期的な視野に立って建物、設備の維持管理をはかること”であり、それの土台となる、修繕積立金の余剰金を確保するため、コスト削減（一時費用削減、長期コスト削減）にも取組んできました。

当初の管理会社作成の修繕積立金計画では、将来的な消費税アップが未反映でした。また、修繕積立金徴収額は竣工時から比較して、最終的に３.１倍となる計画でした。


しかし管理委託費や修繕費削減の効果があり、修繕委員会が昨年、見直した計画では、竣工時の修繕積立金の２.０倍まで緩和されています。これから３０年間(築４０年)で修繕工事の累計費用は約７億円かかります。

今後、住民からの修繕積立金徴収額をなるべく増やさずにマンションを修繕維持するために、これからもコスト削減を管理組合の方針とするならば、それに見合う管理組合と長期修繕委員会の計画と行動が必要だろうと感じております。

本年度は、いよいよ、築後１５年に１度の大規模修繕工事も視野に入り、工事時期、費用や範囲、工事方式の検討に着手する時期に近づきつつあります。そこで、長期修繕委員会としての方針を下記に記載します。

理事並びに住民の皆様のご意見を賜りたく、よろしくご検討をお願い申し上げます。


活動方針

◇本年度の計画修繕工事のコスト削減をはかる（予算計○,１０５万円）
◇大規模修繕工事に向けた準備を立ち上げる
◇理事会と適切な距離をとった協業・支援
実施項目詳細　　＊月は予定

１．計画修繕工事の詳細～実施

５月　蛍光灯器具の取替、自動ドアエンジンの取替、エレベータ保護シート取替
９月　排水管清掃
１０月　防水工事（屋上、ルーフバルコニーを予定。春の臨時総会で実施承認を受ける）


２．大規模修繕工事の検討

◇第１回大規模修繕工事・年度の決定　※消費税アップが３年後に予定されている為１年早める。
・２０１１年(築14年)で実施する方向　（長期修繕計画上は２０１２年（築15年））　
・工事２年前となる春の臨時総会で方向性の承認を受ける
◇工事方式の検討　・・・　責任施工方式(管理会社含む)　or　設計監理方式
◇大規模修繕工事の体制の検討とメンバー募集
・専任委員＋大規模修繕工事サブメンバー（できる限り多くの住民の参加をはかるのが主旨）
◇工事範囲の検討　・・・　計画修繕項目のほか改修（機能の向上）項目（インターホン、廊下・バルコニー防水等）

３．理事会支援、協業　　※ 基本的には理事会の本来業務は理事会でやることを基本としています。

２月　　会計（現金の取扱い）の手順とりきめ
８月～　管理委託契約更新
１１月　　管理組合会計決算・予算、資金繰り、修繕積立金の運用
随時　　日常補修の合議、必要に応じて業者対応


４．その他

◇長期修繕委員会の開催（年４回以上を目処）
屋上防水工事の詳細策定、大規模修繕工事の検討
◇調査・研究
大規模修繕工事、電気料金削減、住民の専用部設備修繕
◇定例作業設備定期点検（管理委託業務報告）の確認、長期修繕計画表・コスト削減報告（１１月）

●専用部は個人により、なかなか業者選定や価格交渉ができず・・・そこで

○○ＥＳ　□□課長殿


はじめまして、○区の□□□□□管理組合の副修繕委員長のkumasanです。
当マンションも築後１２年目になり、共用部のみならず、専有部各所も小さな不具合修理や設備更新が必要な時期になってきました。




専用部は個人により、なかなか業者選定や価格交渉ができず・・・そこで、修繕委員会が数をまとめて信頼できるお値打ちな業者を紹介するということです。
よって紹介業者は信頼できる業者を推薦願いたく・・・○○ＥＳさん通しで条件がととのえばかまいません。

そこで、今年度は、長期修繕委員会の活動目標の一つとして、マンション専有部の小さな修繕や設備取換等のニーズも高まり、これらを支援したく、エステート様のご協力をお願い申し上げます。



●昔、水害の後に、トイレタンクの目詰まりを部品代込み千円程度で７７戸、一括でお値打ちに部品取替え修理をしていただいたことがあります。
戸々でやったのでは、なかなかできません。同様な趣旨です。

●管理組合として、マンション共有部の部分的な補修や修繕が命題ですが、居住用専有部の修繕やリフォーム工事などを支援することも、結果的にマンション全体の資産価値を向上させることになります。

但し、多くの管理組合は専有部の修理は個人のかかわる範囲により、各種のトラブルが生ずることもあり、その間に理事会や修繕委員会に責任が生ずるなど、ややこしい話になる可能性もあり。組合では進んでやりたくない事柄です。


私案ですが・・・下記のとおりです。


●詳細や実施にあたっては理事会の承認が必要ですのでステップを踏みます。
　
ステップ-1　

まずは、専有部の不具合と修理の要望について、住民アンケートをとる。その際に軒数を一括まとめて修理工事にて格安に業者に値段設定させられること。の案内文を入れる。ある程度の金額目安を入れてあげないと・・・その値段だったら頼もうとアンケート回答できないので。 ただし、風呂釜、リフォームムなどは別途見積もりになる。


ステップ－2

住民の要望があるていどあればリフォーム相談会を開催する。


ステップ－3

小さな修繕は信頼できる電気工事屋、水周り業者で゛希望戸宅を一括で引き受ける。訪問ついでに、リフォーム工事や、設備工事を住民に直接アタックしてください。 要望の多かった修繕や設備について、仕様と提供価格を案内例えばお願いしたい修繕サービス、業者紹介として・・・


① 電気周り修繕、取換

電気スイッチ各所が磨耗によりおかしくなっているので取替え
→(我が家の場合)トイレ照明電気スイッチ取替え(部品取替え修理)
要望として玄関・廊下のセンサー式照明への取換提案(価格によるが・・)
照明関連が全体に古くなってきたので取換の提案
　　　

②　水周り(台所、風呂釜、風呂桶、トイレ)の部品取換、小修理、取換

風呂シャワーの水道蛇口の緩み、水漏れの(パッキン取換等)修理
風呂釜、風呂桶の取換→パンフレット等があったら持参願いたい。

トイレ便座の緩み修理、トイレシンクの点検修理、
トイレ隔壁の防音工事(トイレの壁が薄いため隣の部屋に音が大きく漏れる)
洗面台が低すぎるので屈むとつらい、風呂場バリアフリーも含めた提案
台所への食器洗浄器取り付け提案→電気屋でもやれるが狭いキッチンは
設置場所が問題


③　風呂、洗濯場、台所、トイレの掃除屋さん業者の紹介

トイレ換気扇、台所換気扇、トイレ、風呂釜、洗濯場の排水管等の掃除
詳細の価格リストがほしい→当方でやるには良い業者を探すやら、見積
もりに手間がかかるので、情報がほしい。


④　戸宅の防犯、防災の提案、業者の紹介

鍵取換(シリンダーキー→ディンプルキーへ) 二つ目の鍵取り付け、
サムターン対応と家具、大型ＴＶの地震転倒防止工事
　　　

⑤ 防音、断熱工事の提案

ピアノ防音対策、床の張替え、壁紙、防音断熱の窓
中部屋の窓枠へのエアコン設置方法提案


⑥　宅内、電話、ＬＡＮ配線工事

　　　・・・・・・

⑦　その他・・・・

だいたいこんなものです。用意きる範囲で調査・資料をご準備ください。
そのために事前に趣旨と詳細をメールした次第です。

★お会いする日程(平日夜６時半からＯＫ)はあわせますので、数日の候補
　日と時間をお知らせください。

不明な点はご遠慮なく、私の携帯まで・・

以上、宜しくお願い申し上げます。　　　　　以上

●ホームページ再開します・・・

昨年まで理事長をまた引き受け、体の不調もよくなってきましたので、
副修繕委員にしてもらいました。

我がマンションも初めての長期修繕を1、２年後に行います。
専任の修繕委員メンバーは３人しかおりません。
いろい読者の皆様にアドバイスをお願いします。

また、上小田井ステーション長期修繕委員会のブログとして
書いてまいります。

読者の皆様のご支援とご意見を伏してお願い申し上げます。

　　　　　　　上小田井ステーション管理組合副修繕委員長　ＫＵＭＡＳＡＮ