●専用部は個人により、なかなか業者選定や価格交渉ができず・・・そこで

○○ＥＳ　□□課長殿


はじめまして、○区の□□□□□管理組合の副修繕委員長のkumasanです。
当マンションも築後１２年目になり、共用部のみならず、専有部各所も小さな不具合修理や設備更新が必要な時期になってきました。




専用部は個人により、なかなか業者選定や価格交渉ができず・・・そこで、修繕委員会が数をまとめて信頼できるお値打ちな業者を紹介するということです。
よって紹介業者は信頼できる業者を推薦願いたく・・・○○ＥＳさん通しで条件がととのえばかまいません。

そこで、今年度は、長期修繕委員会の活動目標の一つとして、マンション専有部の小さな修繕や設備取換等のニーズも高まり、これらを支援したく、エステート様のご協力をお願い申し上げます。



●昔、水害の後に、トイレタンクの目詰まりを部品代込み千円程度で７７戸、一括でお値打ちに部品取替え修理をしていただいたことがあります。
戸々でやったのでは、なかなかできません。同様な趣旨です。

●管理組合として、マンション共有部の部分的な補修や修繕が命題ですが、居住用専有部の修繕やリフォーム工事などを支援することも、結果的にマンション全体の資産価値を向上させることになります。

但し、多くの管理組合は専有部の修理は個人のかかわる範囲により、各種のトラブルが生ずることもあり、その間に理事会や修繕委員会に責任が生ずるなど、ややこしい話になる可能性もあり。組合では進んでやりたくない事柄です。


私案ですが・・・下記のとおりです。


●詳細や実施にあたっては理事会の承認が必要ですのでステップを踏みます。
　
ステップ-1　

まずは、専有部の不具合と修理の要望について、住民アンケートをとる。その際に軒数を一括まとめて修理工事にて格安に業者に値段設定させられること。の案内文を入れる。ある程度の金額目安を入れてあげないと・・・その値段だったら頼もうとアンケート回答できないので。 ただし、風呂釜、リフォームムなどは別途見積もりになる。


ステップ－2

住民の要望があるていどあればリフォーム相談会を開催する。


ステップ－3

小さな修繕は信頼できる電気工事屋、水周り業者で゛希望戸宅を一括で引き受ける。訪問ついでに、リフォーム工事や、設備工事を住民に直接アタックしてください。 要望の多かった修繕や設備について、仕様と提供価格を案内例えばお願いしたい修繕サービス、業者紹介として・・・


① 電気周り修繕、取換

電気スイッチ各所が磨耗によりおかしくなっているので取替え
→(我が家の場合)トイレ照明電気スイッチ取替え(部品取替え修理)
要望として玄関・廊下のセンサー式照明への取換提案(価格によるが・・)
照明関連が全体に古くなってきたので取換の提案
　　　

②　水周り(台所、風呂釜、風呂桶、トイレ)の部品取換、小修理、取換

風呂シャワーの水道蛇口の緩み、水漏れの(パッキン取換等)修理
風呂釜、風呂桶の取換→パンフレット等があったら持参願いたい。

トイレ便座の緩み修理、トイレシンクの点検修理、
トイレ隔壁の防音工事(トイレの壁が薄いため隣の部屋に音が大きく漏れる)
洗面台が低すぎるので屈むとつらい、風呂場バリアフリーも含めた提案
台所への食器洗浄器取り付け提案→電気屋でもやれるが狭いキッチンは
設置場所が問題


③　風呂、洗濯場、台所、トイレの掃除屋さん業者の紹介

トイレ換気扇、台所換気扇、トイレ、風呂釜、洗濯場の排水管等の掃除
詳細の価格リストがほしい→当方でやるには良い業者を探すやら、見積
もりに手間がかかるので、情報がほしい。


④　戸宅の防犯、防災の提案、業者の紹介

鍵取換(シリンダーキー→ディンプルキーへ) 二つ目の鍵取り付け、
サムターン対応と家具、大型ＴＶの地震転倒防止工事
　　　

⑤ 防音、断熱工事の提案

ピアノ防音対策、床の張替え、壁紙、防音断熱の窓
中部屋の窓枠へのエアコン設置方法提案


⑥　宅内、電話、ＬＡＮ配線工事

　　　・・・・・・

⑦　その他・・・・

だいたいこんなものです。用意きる範囲で調査・資料をご準備ください。
そのために事前に趣旨と詳細をメールした次第です。

★お会いする日程(平日夜６時半からＯＫ)はあわせますので、数日の候補
　日と時間をお知らせください。

不明な点はご遠慮なく、私の携帯まで・・

以上、宜しくお願い申し上げます。　　　　　以上

●ホームページ再開します・・・

昨年まで理事長をまた引き受け、体の不調もよくなってきましたので、
副修繕委員にしてもらいました。

我がマンションも初めての長期修繕を1、２年後に行います。
専任の修繕委員メンバーは３人しかおりません。
いろい読者の皆様にアドバイスをお願いします。

また、上小田井ステーション長期修繕委員会のブログとして
書いてまいります。

読者の皆様のご支援とご意見を伏してお願い申し上げます。

　　　　　　　上小田井ステーション管理組合副修繕委員長　ＫＵＭＡＳＡＮ

屋上緑化について

屋上緑化について


少し研究中です。助成金の他、固定資産税半額等・・

なにかやるにしても公的助成金・補助金もチェックが必要ですね。

なかなか当てはまるものは少ないですが、、、いままでほとんどの

項目については調査済みです。


◆名古屋緑化基金建築物等緑化助成◆

緑豊かなまちづくりを進めましょう
　都市における緑はヒートアイランド現象の緩和や、良好な景観・快適な都市環境の形成を図る上でなくてはならないものです。なかでも、屋上緑化・壁面緑化は省エネ効果や雨水貯留効果など多面的な都市環境改善効果が認められます。名古屋市では、名古屋緑化基金の事業として、屋上緑化や壁面緑化を実施される市民、事業者の方への支援制度を設け、緑豊かなまちづくりを進め、良好な都市環境の実現をめざしています。


●個人用住宅、事業用建築物(新築、既築)で屋上緑化・壁面緑化を施工される方に対して助成を行う「名古屋緑化基金建築物等緑化助成制度」(一般型)については、平成19年度は4月2日(月)から受付を行います。

●新築の事業用建築物で、規模が大きく、モデル性の高い屋上緑化・壁面緑化を施工される方に対して助成を行う「奨励モデル型建築物等緑化助成制度」(モデル型)についても、一般型と同様に4月2日(月)から受付を行います。


名古屋緑化基金建築物等緑化助成制度

　この制度は、名古屋緑化基金の事業として、一般的な屋上・壁面緑化の工事に対して助成を行うものです。新築だけでなく既存建物の屋上や壁面に施工される場合も助成対象となります。平成14年度から助成を開始し、平成18年度までに約70件の物件に対して助成を行ってきています。平成19年度についても4月2日から受付を行いますが、申請総額が緑化基金の年度予算枠に達した場合は受付を終了させていただきます。詳しくは(財)名古屋市みどりの協会にお問い合わせください。

●屋上緑化

助成対象 助成金額
個人居住用 3平方メートル以上
(プランターの場合100L/基以上) ○工事費の1/2、単価2万円/平方メートル限度
○25万円を限度

事業用等 10平方メートル以上かつ屋上面積の2/10以上
(プランターの場合100L/基以上) ○工事費の1/2、単価2万円/平方メートル限度
○50万円を限度


●壁面緑化

助成対象 助成金額
個人居住用 植栽延長5m以上
(3本/m以上) ○植栽工事費の1/2、単価1万円/m限度
○誘引資材設置工事費の1/2、単価2万円/平方メートル限度
○合計25万円を限度
事業用等 植栽延長10m以上
(3本/m以上) ○植栽工事費の1/2、単価1万円/m限度
○誘引資材設置工事費の1/2、単価2万円/平方メートル限度
○合計50万円を限度


※本市の市街化区域内における建築物等を対象にします。

※新築、既存建物のいずれも助成対象となりますが、今年度の助成申請分については、平成20年3月末までに緑化工事が完了するものを対象とします。

※この事業においても、一部、(財)民間都市開発推進機構の資金拠出を受けて実施しています。

※その他注意事項等については、下記の「平成19年度名古屋緑化基金建築物等緑化助成制度のご案内」「名古屋緑化基金建築物等緑化助成要綱」をご覧ください。



●申請にあたっては、下記の「名古屋緑化基金建築物等緑化助成要綱」 に添付されている様式をご利用ください。

平成19年度名古屋緑化基金建築物等緑化助成制度のご案内　形式:PDF（114KB）

名古屋緑化基金建築物等緑化助成要綱　形式:PDF（146KB）

奨励モデル型建築物等緑化助成制度


　瑞穂区　ブラザー工業(株)の屋上緑化　


　名古屋市では、(財)民間都市開発推進機構からの支援を受け、「奨励モデル型建築物等緑化助成制度」を平成18年6月から開始しました。この制度は、奨励モデルとなるような優れた屋上緑化・壁面緑化を普及するため、300万円を上限として助成を行うものです。助成の受付・審査は(財)名古屋市みどりの協会が行います。これを機会に、一歩進んだ、質の高い屋上緑化・壁面緑化を是非ご検討ください。

助成の対象 助成の内容
屋上緑化 ○事務所、店舗等の事業用建築物 又は、戸数10戸・3階建て以上の中高層住宅

○緑化面積100平方メートル以上かつ屋上面積の2/10以上の緑化
○工事費の1/2

○緑化面積1平方メートル当り3万円を限度

○300万円を限度

壁面緑化 ○建築物の要件は屋上緑化と同じ

○建築物等の壁面に沿って20m以上緑化。ただし、壁面に沿って誘引資材又は自立固定式の緑化補助資材を設置。


同上(ただし、緑化面積は誘引資材又は自立固定式緑化資材の設置面積とします)


※対象となる建築物等は、本市の市街化区域内で新築されるものに限ります。また、平成19年度の助成申請分については、平成20年度末(平成21年3月末)までに緑化工事が完了するものを対象とします。



※助成を受けるには上記の対象要件のほかに、別に定める「屋上・壁面緑化工事施工基準」を満たす必要があります。詳しくは下記の「奨励モデル型建築物等緑化助成制度のご案内」「奨励モデル型建築物等緑化助成要綱」をご覧ください。



　●申請にあたっては、「奨励モデル型建築物等緑化助成要綱」内に添付されている様式をお使いください。

【問合せ先】

(財)名古屋市みどりの協会普及部緑化普及課　(電話番号　052-731-8590)

名古屋市緑政土木局緑地部緑化推進課　(電話番号　052-972-2492)



【問合せ先】


　(財)名古屋市みどりの協会普及部緑化普及課　 (電話番号　052-731-8590)

　

名古屋市

（連絡先）

緑政土木局緑地部緑化推進課

Tel:052-972-2492

屋上防水工事の検討その２

屋上防水工事の検討その２


◆長期修繕委員長より

修繕委員各位


長期修繕計画表の一部修正ファイル送付します。
屋上防水工事、大規模修繕等について考える元になります。
２００５年に作成したものを少し色づけと、当時に設定した次回の修繕積立金増額の率を１．５→１．２５倍に修正したものです。

★当初よりこの修繕計画のコストの７０％での修繕、つまり目標コストカット３０％を目指しています。


◆Ｙ修繕委員より

今の長期修繕計画は３５年で大規模工事を入れる（すなわち以降、数十年は建物躯体を使用する）前提になってます。個人的には、建替えの話は３５年～４５年では、出てくるんだろうなと感じてます。

給排水の更正工事の件も他も同じですけど、今の３５年の長期計画は中途半端で、個人的には４５年程度までのアロアンスをみて、計画・延命していくんですよ、とのコンセンサスはどこかでとり、それに則った、長期計画を立てる必要があると思ってます。長期修繕計画の一番大事な所です。どの工事も良い素材を使い、１回削減できれば、相当な金額になります。

（例）外壁塗装・・・高級素材を使えば＋１０００万、しなしながら１回削減で４０００万削減など（適当です）

４０年なのか４５年なのか５０年なのか、どこまでのアロアンスを前提とするのか、これから議論し、コンセンサスを得ていく必要があります。あくまでも、仮定するにすぎませんが、諸々の工事の統一感が出てきます。

５０年とみるなら、３５年で給排水工事ということも選択肢になります。ただ、給排水更正計画は今の時点では、やぶさかではありません。　

◆Ｉ修繕委員より

この長期修繕計画表に書いてありませんが、
給排水管の更生工事をどこのマンションもやっているようです。

15－20年頃　排水管　推定2000万位


長期修繕計画表に　計上するかどうか　の検討を願います。
これにより　給排水管の取替え工事がどの程度延命できるか・・・です。　　　　　
又　ここ数年で石油製品(1.5倍）　鉄鋼製品（1.3倍）の大幅な値上げがあり、
目標コストカット30％がクリアできるか　微妙な状況になってきています。

（原価値上げ幅は推定）



これらの事もコストの増減にかなり影響すると思われます。

コストの再計算が必要と思われます。



つまり・・・当初より30％コストダウンが可能かは、かなり難しい状況であると推測しています。　場合によっては　増額の可能性あり。各位のご意見を伺いたく・・・

他のマンションのお祭りに行ってきました。

星和豊田町コーポラス管理組合という、築二十数年、全１１６戸です。

すばらしい理事長□□さんは５５歳、私より２つ年下ですが、気さくなのない

求心力のあるかたでした。

総会には集会室があふれるほど集まるようです。

また、その地域は町内会が大きいマンションごとに独立しています。

理事会が町内会をバックアップしてるとのこと。

理事は全８人、年間理事報酬はなんと仰天、基本額が１５万円です。
でもそれだけ理事は貢献しています。

１２２戸で管理会社への委託料は月額□□万円<<<わがマンションは
月額○○万ということは月にあと３０万はコストダウンできます。

会計は管理費積立金の徴収と経費や業者への修繕支払いもやられてます。

■マンション管理組合会計元帳の必要性について

私の場合はマンション管理組合の会計も企業会計と同様な機能が欲しいしおもっています。その理由はマンションの資産・負債の状況、資金繰り(運用・預金)、損益状況を的確に把握したいからです。

つまり、入るを図り出るを制すの考えです。コストダウン、固定費の低減を、修繕積立金の確保、経費の効果的使用を実践するには過去の細かい経費の内容やデータも把握する必要があります。この経費は前年比べ高いのか安いのか、内容はおなじなのか、共用部の水道代はどうなっているのかなど、★つまり、マンション管理に事業経営の会計思考を取り入れて考えて実践しようとしているので、会計データは企業会計とほぼ同様のものを要求したくなるのです。

長期修繕計画には長期キャッシュフローを見なければなりませんし、長期の収支計画作成にはマンションの収益経費構造を把握する必要があります。今年はじめには「すまい・る債」を積み立てるために、やいのやいの言ってやっと預金残高を把握し、定期預金を満期解約し普通預金の余裕資金とあわせて、高利のすまいる債に資金を移しました。積み立て直後の普通預金残高は数万円と、ギリギリのレベルで資金ショートせずに実行できました。管理会社からの資料では資金状況が把握できなく、本当に苦労しました。

★マンションも会社とおなじに長期に継続する事業経営体なのです。ですから、懸命にやればやるほど企業会計と同様のことを求めたくなります。

■会計委託業務について、管理委託会社の姿勢改善を強く望みます

先日来、管理委託会社の管理組合への月次・年次会計報告の内容について、管理組合に十分な説明責任義務が果たされていないことを記述しましたが・・・
今回は、新しい管理組合会計システムに詳しい管理組合会計担当者とその責任者に会計帳簿システムの概要の説明を受けました。・・・ところが、会計帳簿
システム以外に落とし穴がありました。

1.面談当日にたまたま、ある小額修繕を依頼したところ。「やっておきます。・・」とのことで、理事長は「経費支払い承認の理事長印はいらないのですか？」というと・・・管理会社の担当者は「ポカン？？？・・・」

驚愕の事実がわかりました。一般会計(管理費会計で修繕積立金会計は別)は管理会社が管理組合の銀行印を保管し、出金していたのです。エエッ！！！
しかし、特別会計(修繕積立金会計)は理事長の保管している印鑑でした。
よって、こちらは理事長が印鑑を押さない限り出金できません。★一般会計と特別会計それぞれに銀行印があり、そのうちのひとつは管理会社が持っていることに気がつきませんでした。

2.それも、理事長が依頼した支払いということの証拠が不十分であり、管理会社は証憑書類(理事長の署名や捺印)をとらずに、口頭などでの承認で小口の支払いをしていたのです。今までにあまり、定額の管理委託費以外で、小口の支払いはあまり発生していなかったことから、★また、あまりにも管理組合を無視した会計報告システムにより、気がつかなかったのです。

3.会計システムはそれなりのものですが、管理会社は月次での会計元帳の引渡しを原則として考えていません。年次での会計報告のみしか考えていないようです。それも、会計元帳の引渡しは考えていません。損益計算書等しか考えていないようです。★つまり、「私たち管理会社がちゃんとで会計を見ているから、あんたたちは私たちに任せておけばいいんです。細かいことは知らなくてもいいです。」これが一般の管理会社の考えです。でも、聞き取りによると、その出納システムの内部けん制体制は甘いものあり、リスクのあるものでした。←※これは私見です。
　
4.昨年の監事(企業の会計職にある方)が年間の支出について証憑書類との突合せをしようにも、預金出納帳や経費元帳がないため、非常に苦労しました。十分な監査もできなかったので、改善を要望されていました。

5.こんなことを言うのは今の管理委託会社のなかで、当マンションの管理組合だけでした。でも、ほとんどの管理組合は適切な監査をしようとしていないため、会計帳簿をよこせと言ってこないのです。つまり満足な監査はどこの管理組合もやっていないのです。また、管理会社がやらせまいと会計元帳を渡さないようにしているとかしか、考えられません。

6.当管理組合は要求し、今後、しばらくはこのシステムを継続ことになると思いますが、紙ベースになります。一般の市販システムとのデータの互換性はないのです。

★現段階での管理委託会社への会計業務委任については、リスクを伴っています。つまり十分な証憑書類に基づく管理組合の承認による支払いが行われておらず、関係者による不正または不適切な支出(不十分な承認)が防止できないでしょう。マンション管理会社業界全体の体質改善を強く望みます。

つまり、マンション管理組合が、しっかりしていない組織のため、マンション管理会社の業界への要求が弱く、よって、管理会社全体が管理組合のニーズにこたえようとしていないためです。

よって、なんにも要求しない言わない管理組合のマンションはそのまま、そのような管理会社に管理を委託し、説明不十分な承認同意が十分でないままに経費を支払ってしまわれたり、組合に対して十分な会計情報を与えないことによって、管理組合の自主性を削いでいるとしか考えられません。

★この件に関しては、前理事長として、また、企業の内部監査職の経験者として
管理会社に改善を強く求めるものであります。しかしながら、会計監査や内部
監査、会計専門職、事業責任者等の経験をもたない、管理会社業界の担当者に
は、私のもうしあげていることは、失礼ですが、十分には理解できないと思い
ます。

★★★読者皆さんのご意見をお願いします★★★

■Ｈ１６年度(おととし)の組合活動計画と、その結果報告・・・

平成16年度理事会活動方針とその結果。

16年度理事会活動方針　　　
※大文字は活動方針、小文字は結果です。
A活動方針
基本理念　・よりよい　マンションライフを。

①ステーションニュース２回(創刊号、夏号)発行により、住民同士の挨拶奨励の
お願い理事による積極推進により、住民同士のコミュニケが少し向上した。
また、ニュースにより住民への管理組合活動への理解と広報活動に努めた。

②臨時総会4回開催、各種掲示物により管理組合活動への住民参加意識を向上させた。
③総会は役員以外参加者５名の状態から４０名参加の状況に改善
④住民のご意見収集のための管理組合専用ポスト設置、組合専用電子メール導入・案内
　　　　　
１．管理品質の向上
クレーム等のクィックレスポンス。
出来るものはスピーディーに、無理なものは　その旨を早く知らせる。

委託管理費の早期見直し。
　管理会社を変更するのが目的ではない。
　従来からの継承ではなく、考え方を変えて頂く。(管理会社変更もあり得る)

①管理委託削減の調査・研究・実施
→委託項目別の調査研究と交渉により年間430万削減とプラス無償工事90万円の権利を取得。所期目標の管理委託費30%削減達成→以後年間450万円超の積立金が増加
管理会社数社との管理委託費の相見積もり実施

②.排水管洗浄・特別清掃等の前払金システムを廃止し、いつ、管理会社を変更しても金銭的に不利にならないようにした。

③.不利な４ヵ年契約を１年契約にし、３ヶ月前の通告により、管理委託契約を解約できるとこととした。

④国土交通省の管理委託契約標準書式に従い、種々の不利な管理委託契約事項を改定した。委託業務内容の見直し、改善実施
⑤国土交通省マンション標準管理規約雛形への管理規約変更の調査・研究、改訂案の作成→改定、未実施につき、Ｈ１７年課題とする。　
⑥管理人さんの理事会出席等、連絡等の強化(週３回程度、直接面談連絡)
　→掲示物貼付、自転車整理、組合資料配布、その他、管理人とのコミュニュケ・連携を図り、管理組合活動を支援・協力体制を構築した。


２．環境整備
各戸玄関付近の共有廊下に　傘入れ、自転車は置かない。

　 →自転車・バイク駐輪有料制度の徹底をはかり、不要自転車、マナー違反のバイクを撤去してから、H17年度前半期に共用廊下への物を置くことを禁止し、後半期において、未整備自転車の廃棄勧告、自転車駐輪場増設、シェア自転車制度導入等の工夫により、駐輪自転車を200台程度(現在より70台減)にした段階で、共用廊下への駐輪を全面禁止としたい。

①正面玄関前の自転車・バイクの駐輪禁止を実施、
→ 注意掲示板貼付。未だ、一部の住民や訪問者が守っていない。荷札にて注意勧告を実施中、今後は登録シール確認可能となるため駐輪自転車の記録をとり、各戸個別に勧告文書投函予定。

②不用自転車の処分
→無料引取業者活用、子供用及び三輪車は有償(1台500円、250円、粗大ゴミシール処分)を3回にわたり実施、以後定期的に実施予定。

③各戸郵便コーナー不要チラシの持ち帰り実施
→防火と美化の目的による。一部、不徹底が見受けられる。

④ベランダでの布団タタキ禁止
　→埃をたてることによる隣家、階下への迷惑、未だに一部不徹底である。

⑤正面玄関横ガードレールの市(名古屋市土木課)との交渉による無償切断
　 →出入りがしやすくなった。鎖による飛び出し防止対策実施　

⑥建物瑕疵の確認・修繕折衝(★継続折衝事項です★)
(ア)外壁配管の鉄製支持部の外壁への錆びダレ
(イ)弐番館共用廊下接合部の雨漏り
(ウ)共用廊下排水溝に水がたまる。勾配の不足
(エ)渡り廊下共用扉の取替え(風等で強くしまり怪我の危険あり)
修繕済み・改修済み
(オ)壱番館階下消化栓ボックスへこみの保険摘要無償取替え
(カ)その他多数
⑦特別清掃の繰上げ実施(半期に一回につき、時期を指定し早めにやったほうが得)
⑧各種設備の機能とコストの確認・調査・研究、業者説明面談
→宅配box、自転車ラック、駐輪場増設工事、防犯カメラ、駐輪シール、
⑨保険契約の内容確認(宝の保険会社と元受け保険会社より説明させ研究し案内
→機械保険、ガラス保険、EV保険、積立保険(火災保険・地震保険)
⑩区分所有法の研究・調査、関連法律の研究
⑪ＥＶ(エレベーター)のフルメンテナンス契約とPOG契約のコスト検討比較
⑫建物付属設備(玄関設備、自動ドア、郵便ポスト、その他)の説明書等の入手
⑬管理費会計報告、修繕積立金報告と、各種使用済み預金通帳との突合調査確認
⑭管理費滞納対策の各種手順の標準雛形の入手・確認、毎月の確認と指示
⑮古紙回収輪番リスト作成配布、古紙回収マニュアル作成による輪番理事の古紙回収作業の管理
⑯古紙回収における、古紙・アルミ回収、取引相場の調査・確認
→相場と比較し、現行の東海資源での継続が適切と判断
⑰枇杷島警察署への駐車禁止地区取締りの請願
⑱隣接市道街路灯の増設方法調査
⑲ナンバープレートのない放置バイクの処分警告→本人処分済み
壱番館階下、放置タイヤ、放置バッテリーの処分勧告→結局、有償処分となった
⑳自転車・バイク駐輪登録有料制の導入・実施
→バイク所有者召集によるバイク問題協議会の開催、バイク駐輪スペース確保の検討・折衝、定期的に未登録車両の撤去処分実施。自転車・バイク駐輪細則案の作成・実施。　

①EVの出入り口等に文書等は貼らない。
(取り外した後が汚い。貼るならEV内に)

②タバコの吸殻のポイ捨て、空き缶の放置。
→未着手、Ｈ17年度理事会へ
　
３．修繕委員会(仮称)の　プロジェクトの発足
　　　大型、長期修繕に備えて。
①長期修繕委員会細則の作成・修繕委員会の設置の総会承認、
②長期修繕無料セミナーへの見学参加受講(理事長・副理事長)
③修繕積立金の積立金簡易シミュレーション実施→将来的に資金不足？
④すまいる債の購入調査検討導入年間1800万積み立て、長期資金繰りシミュレーション実施、住宅金融公庫訪問→安全性と将来的に月100万円程度の運用利益を見込む。

４．その他　　　(過去出ているクレームも含む)
　　古紙回収の輪番制の導入、ペットのマナー、挨拶を交わそう、上、横等の深夜の騒音、上階の落下物について、１館勝手口の屋根の機能、玄関扉のひずみ、チラシの投入、郵便物室のモニターカメラの設置と注意の張り紙、郵便物の紛失、火災のおそれ
　　自転車、バイク問題、キッズルームの利用のルール化　他

①古紙回収作業の輪番制導入
→従来、理事会の主業務としていたが、これを否定し、本来の管理組合理事会活動に戻すべく、輪番制を導入した。住民同士のコミユニケーションや、月例理事会と同日実施にて、理事会への住民参加の道をつくった。

②自動販売機飲料の値下げと手数料
→150を120円に120円を100円に、販売本数が約2.5倍に増加し、販売手数料が月7、8千円と倍額になり、管理費口座雑収入に入金となる。

③キッズルーム仕様細則の検討・改善
→改善案、細則案作るも、未実施、Ｈ17年度課題とする。安全管理、設備保全の
　ルール化が必要、現在、親御さんがつくことになっているが守られていない。
　時間外立ち入り、冬場エアコン30度設定等、親御さんからお子さんへのマナー教育不足が見受けられる。

④ マンション住民弔慰金細則の制定・実施
　　　　 →従来、ルールが不明確であったが弔慰金細則を制定し、Ｈ16年は2件適用支給
⑤正面玄関電気錠の暗証番号変更によるセキュリティ改善
⑥入居者氏名リストの入手
⑦町内会活動内容の調査確認
⑧優良畳店の紹介案内
⑨理事報酬、修繕委員会委員報酬の調査・提案・導入
⑩防犯・消防・防災の研究調査
⑪正面玄関自動ドア暗証番号の変更
⑫階段、渡り廊下雨ダレの高圧洗浄の研究(一部無償実験)
⑬Ｂフレッツイベント立会い
⑭水道メーター取替え・計量法等のコスト改善の調査・研究
⑮地上派デジタル対応設備増設のコスト改善研究
⑯理事・修繕委員選出方法の研究・提案→立候補、推薦制の導入・実施
⑰駐輪場№リスト入手
⑱年度会計報告書の内容について難解につき、改善モデル作成と改善要望
　

B．理事会の理事役割分担　　
　　　理事長、副理事長、書記(記録)、会計、監査、防火、環境整備(防犯含む)
　　　修繕委員会関与、町内会関与、改善提案、古紙回収、アルミ缶担当等
①毎月の月例理事会を開催
→臨時理事会も３回開催、従来の年に１度、通常総会開催のみの状況を改善し、管理組合活動の基本を構築した。

②各戸トイレタンクローリー(トイレタンク目詰まり解消)
→マンション建設工事会社の銭高組を使い、廉価(千円)取替え実施、67戸実施。

③各種苦情、管理組合主体の対応
→従来、管理会社任せであったものを管理組合主体の苦情対応に改善、(隣家風鈴騒音、隣家悪臭、上層階からのポイ捨て、布団タタキ、共用廊下騒音、その他につき、掲示板にて注意・掲示、戸宅チラシ投函による注意喚起等、各種印刷案内にて注意を呼びかける。

④緊急取替えの必要な共用扉の鍵部・正面玄関鍵部バックアップ取替部品の購入常備
→玄関電気錠の故障についてはバックアップ部品準備により即時取り替えができた。現行では共用扉錠5個、玄関電気錠1個のバックアップあり、通常は注文から製造するため2週間かかる
。
⑤次年度輪番理事への管理組合理事会活動の説明書・引継書・理事会運営マニュアルの作成・配布

⑥総会出欠・委任状の様式改定
　　　 →従来は組合員(区分所有者)委任されていない参加資格のない代理人(区分所有者の配偶者等)が総会に出席していたが、委任状制度を改善した。　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

平成17年1月28日


平成１６年度・上小田井ステーション管理組合理事長

■管理会社の月次会計報告・・・経費内容・資産状況がわからない

ご存知のとおり、当マンション管理組合では、管理会社とは全て電子メールによる
やり取りを基本しています。また、写真・データはメールへの添付で行っていま
す。紙での月次報告書では時間と手間とコストがかかり、また整理保存・検索が大
変なのでまったくもって非効率的ですから。

★管理委託会社が受託管理組合の会計システムを一新しました。開発には１年ほど
かかったようです。当初より、いろいろ管理組合としてその月次会計報告の形式と
内容について、経費内容の不明な点や、預託資金情報の提供不足を、新会計システ
ムにて改善を求めていました。

しかし、いってることが理解できないことや、会計のわかる方(管理組合向け)が開
発されてないこと、顧客の管理組合のニーズを十分に調査していないことのため、
まったくもって頓珍漢な、自分勝手な、ユーザーの要望無視のものになってしまっ
たと思います。

①驚くことに経費明細(勘定元帳にあたるもの)の摘要欄に支出内容の記載入力が表
　示されていないんです。つまり経費の使用内容がわからないのです。
　
②月次での資金(B/K別種別預金、マンション保険積立残高、すまいる　債残高)状況が
　わからない。

■なんのために会計委託か・・・世間の管理組合が会計報告について、改善を要求
　してないからです。だから管理会社はその問題の大きさがわからないのです。
　マンション管理会社は組合から強く注文をしないと動かないのです。
　また、勉強不足により言っていることが理解できないのです。

　顧客が文句を言わないからでしょう。つまり、競争の厳しい業界ではないです。
　
★この件については厳しく改善を求めていますが、半分は改善を期待していません。
　わずか１軒の管理組合の意見では動かないからです。

★管理組合のみなさん、会計報告について管理会社に改善を求めましょう。

★★近い将来、自主会計(会計事務所委託)もかんがえていることを管理会社に伝
　えました。

■ＵＳＥＮ光の解約方法です。★対応がすばらしいですね。

GyaO 光 マンションVDSL100タイプに関するお問い合わせ
ブロードバンドカスタマーセンター
0120-359-882（無料）
受付時間／9:00～21:00

に電話する。

解約申し込み書が郵送されてくる。
※機器の返却用の宅急便着払伝票が同封
　つまり返送料は先方負担ということ。

　　　↓

電話申し込日の発送により、２、３日で届く
必要事項記載、押印、返信用封筒で返信する。

★解約書の郵送の消印日が２０日までの場合は
当月解約となります。これをすぎると翌月解約
となり１ヶ月分の料金が追加されます。


機器は宅急便着払い用紙で返却

　　　↓

以上でおわり、★解約手数料は一切、かかりません。

★電話はすぐにつながります。でも、解約の受付の番号がわかりにくいです。
　１番を選択してください。

★センターの受付女性の案内と説明のすばらしさには本当に感動しました。
　ｕｓｅｎの★顧客への対応姿勢が現れていました。

★いろいろ説明と注意点のうけたあとに「なにかご不明な点はございますか？」
　と・・・なんと顧客応対のうまい会社なんだ・・・

また、しばらくたったら、ＵＳＥＮに戻りたいと、、つい相手の担当女性に
言ってしまったほどです。

■ひかりプレミアムの個人での接続注意点★ＮＴＴは顧客のことをもっと考えて！

■昨日、ひかりプレミアム自宅工事がされたので、早速つなごうと思ったら・・・
全然ダメ・・、プロバイダー(★ぷらら)の接続設定のところでエラーがでて・・
ＮＴＴの説明書には２４時間のカスタマーサポートと書いてありますが、予測どう
り金曜日の夜のためか、１時間も２時間もつながりません。・・・おいおい、相変
わらずＮＴＴは信用ならないというか・・　　★添付写真の言葉で「光史上、最
強」のことばが、実態に伴ってません。ちなみに早朝で２０Ｍがやっとのスピード
でＵＳＥＮよりも遅いかも・・・


■ということで、プロバイダーの「ぷらら」に聞いてみようと、電話をかけたら
「この電話番号先へはあなたの電話ではつかえません」とのこと。。。。

アゃぁ～、ぷららの問い合わせ電話番号は　00919233　この0091はフリーダイアル
なのですが、0120　とは違い・・・そう、私はひかり電話も導入してしまったので
す。まさか・・・0091もつながらないとは・・知らなかったぁ。くそぉ～!!(キタナイ言葉で失礼)

ぷららと光プレミアム(ＮＴＴ)のセットに入会したので、当然、ＮＴＴとぷららは
連携していると思ったのに、全然サービスがつながっていません。また、情報も伝
わっていません。

ぷららの無料サポート電話0091は、もし、ひかり電話にされた場合は、つながらないので
03-5954-5330にかけてくださいと。ＮＴＴがぷららに言って、ぷららから案内が事前に
来てもいいですよねぇ～。

ああ・・それと、携帯電話でも、0091はダメでした。こっちは「この電話番号は
現在使われておりません」・・って、「携帯電話ではつなげることはできません」
の間違えてしょ・・アホォ～・・これもＮＴＴが悪いのですよね？

結局、今日の早朝になってＮＴＴのＩＰカスタマーセンター★0120-248995　につ
ながり、、なんでプロバイダー設定のところでエラーになるのか？きいたとこ・・

またまた、聞いてない設定の話がでてきました。接続マニュアルにも全然書いてありません。

■以下
★プロバイダー登録接続の設定です。
(接続業者名)ぷらら　　(接続ＩＤ)×××××　(接続パスワード)○○○○

と普通にやってもエラーになります。

以下のようにしてください。
(接続業者名)ぷらら　　(接続ＩＤ)×××××@plala.or.jp　(接続パスワード)○○○○

と、なんとプロバイダー接続ＩＤに　@plala.or.jp　を付け加えるとのことです。
おいおい、そんなこと、マニュアルにも設定画面にもどこにも書いてないぞ～。

ＮＴＴのアホ！

しかしながら、ＮＴＴのサポートセンターの男性には、このへんのところを以後の
人が困らないように、ちゃんとマニュアルや設定画面に記載してくれるよう、丁寧
に依頼しました。気持ちの良い受け答えの男性担当でした。

しかし、その改善要求が速やかに、反映され改善することには多分なりません。

顧客が困ることを事前に予測し改善するとか、顧客のクレームにすばやく改善対処
するというような体質は巨大なＮＴＴには近い将来も生まれないでしょう。

■専用部の設備改修について、信頼できる業者を・・・その１

先日、当マンション近くにある：便利屋さんＢｅｎｒｙ(ベンリィの研修所と本社がある)
の仕事内容をＴＶで放映してました。原則としてなんでも引き受けるようです。
Ｓay　Ｙｅｓ！がモツトーとか、なかなかいいですね。ところで、個人宅では水道
管の水漏れ、給湯器の故障、その他、家庭内(専用部)の設備維持について業者選び
に困っている方も多いと思います。・・・うちのカミさんも、「いざというとき、
水道の修理はココを使おうかしら？」・・と、

■管理組合の仕事は共用部分の維持・管理で、専用部分は関係ないといえばそれま
でですが・・・以前より、マンション専用部(家庭内)設備について、その業者や製
品の推薦をしようと考えています。なかなか進みませんが、修繕委員会を中心にそ
ろそろ具体的にすすめたいとおもいます。

Ｈ１７年の組合中期計画で掲げた項目があります。

・専用部分の整備 (修繕委員会連携)
　①各種リフォーム業者の選定と推奨
　②専用設備、什器備品の選定と推奨
　③各戸宅の防犯・防災用品の選定と推奨

■先に、管理会社のグループ企業である○エステートさんが、マンション専用部の
　リフォームや設備買い替えに提案・支援をいただけるとのことで、具体的にご案
　内したく思います。

★お気軽に、バンドルネームにて、住民の皆様のご意見・ご要望を書き込みください。

■総会における委任状について・・・その２

総会において多数の組合員参加が理想的なのですが・・・なかなかそこまで達する
には時間がかかりそうです。たゆまない広報と仕組みが必要です。多数参加の組合
総会にいたるまで、組合員の総意をどのように適切に形成するかが問題です。目の
前の問題としては委任状による組合員の意思をどう反映するかです。議決権行使書
の導入もそろそろ考える段階(現在でも組合規約により書面での議決権行使は可能
です。ただし、開催案内に用紙は入れておりません。)になってきました。

■先に「総会における委任状の取り扱い改善方法について

議案の賛否が満場一致で可決された場合は白紙委任状が問題とされることは無い。
問題となるのは原案に出席者の多くが反対し、議場での採決で原案が否決された
場合である。

議長あるいは理事長が、自分に寄せられた委任状をもとに代理権を行使し、強引
に議場での採決を覆そうとした時である。標準管理規約では「総会の議長は、理事
長が務める」となっているため、白紙委任状を所持する議長＝理事長が、議場での
採決を覆すことは容易だ。代理人欄の白地部分の補充権者は理事長だけなのであろ
うか？また白紙委任状の全てを「議長（または理事長）に委任する」として取り扱
うのはいかがなものであろうか？無制限に代理権が特定の者に集中し、トラブルを
抱えている管理組合もある。

トラブルを避けるために代理できる人数の制限を設けている次の制度も参考になる。
中小企業等協同組合法第１１条において代理人をもって議決権の行使を認めている
点はマンション管理組合と同じである。

しかし同法１１条５項では「代理人は、５人以上の組合員を代理することができな
い」と規定する点が注目される。協同組合の趣旨から、委任状を多く集めた特定の
組合員に権限が集中することによる弊害を防ごうとする措置である。特に法律によ
って明確に定められた点に注目できる。（管理組合に関しては法律による定めは無
いため混乱を招く）

マンション管理組合において組合員の総会への全員出席は困難である。出席出来な
い場合は「議決権行使書」により意思表示を明確にすることが理想であるが、代理
人欄を欠く白紙委任状を否定することもできない。要はトラブルを防ぐために「白
紙委任状の扱いについての細則」などのルールを定める必要がある。では具体的に
どのようなルール作りがいいのであろうか？まずは管理組合として、白紙委任状を
極力減らす努力が必要であろう。具体的には次のように。

総会に出席できない場合のルールとその周知が必要だ。

（1）出席できない場合は、同封の「議決権行使書」を提出して下さい。
　　これによってあなたの賛否が組合運営に反映されます。

（2）代理人に委任する場合は、「委任状」の用紙にあなたが委任しようとする方
　　を具体的に記載して下さい。但し代理人が欠席した場合は、当然のことですが
　　本人も欠席となり、議決権の行使はされなかったものとなります。


（3）特定の代理人がいない場合は次の中から選択できます。
　（イ） 原案に賛成します。
　（ロ） 総会出席者の賛否の多いほうに賛成します。

　　但し総会出席者の賛否が可否同数の場合は、議長の判断に一任します。

（4）いずれも記載が無い場合は理事長に委任したものとして扱います。　

ただ（3）は厳密には委任状とは言えないが、このような選択肢を設け欠席組合員
の意思表示を反映することも必要あろう。いずれにしろ管理組合でルール作りを
行なう必要が感じられる。


　また委任状を作成して議案書とともに配布するのであるから、「代理人欄の記
載についてのお願い」を書くなど白紙委任状を減らすための努力も必要である。

委任状とは言えないが、このような選択肢を設け欠席組合員の意思表示を反映する
ことも必要あろう。いずれにしろ管理組合でルール作りを行なう必要が感じられ
る。

　また委任状を作成して議案書とともに配布するのであるから、「代理人欄の記
載についてのお願い」を書くなど白紙委任状を減らすための努力も必要である。

■総会運営における委任状の取扱いについて・・・その1

昨年は総会運営における委任状の取扱いについて、法律と実務運営の狭間で悩む
ことがしばしばありました。

その悩みとは総会の成立の根拠が、多数の委任状によるものとなってしまうこと
です。組合規約により、書面での議決権行使が現在でも可能です。

しかしながら、委任状の用紙は開催案内に添付しているものの、
議決権行使書は、現段階においては添付しておりません。

というのも、書面での案内だけによる、議決権行使書の提出では、どうしても一方
通行であり、住民のご意見聴取、補足説明ができないため、議案について深く考え
てもらうことができないまま、賛否を問うことになるからです。

★組合総会にご出席いただき、賛否を総会において討議のうえ多数決にて決定(3/4
の場合もある)することが本来のあり方と考えているからです。


■委任状をめぐるトラブルは少なくない。またその扱いに関するルールも明確ではない。

トラブルの多くは、★議場の賛否では原案に反対の決議がなされたが、理事長が委
任状による代理権を行使し、強引に原案どおり可決させようとした場合です。

「区分所有法」では

（議事）
第三十九条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有
者及び議決権の各過半数で決する。
２　議決権は、書面で、又は代理人によって行使することができる。（以下省略）
とある。通常、代理権限を明示するために委任状を作成する。

つまり、理事長が委任状を受けている場合、ひとつひとつの議案についてでなく、
全議案について理事長への一任という形式をとっているため、議案の賛否を採決す
るばあい、総会の現場では反対多数でも、理事長が委任された多数の議決権を行使
すれば、賛否がひっくり返ってしまうことです。

いいかえれば、総会出席者が現在のように少数である場合、総会出席者の賛否がど
うであろうと、理事長による委任状の議決権行使でひっくりかえってしまうという
ことです。

過去の総会にて、議案の採決で出席者賛否がほぼ同数のことがよくありました。
議案を通すためには理事長は委任された議決権を行使すべきなのでしょうか？
行使すれば、強引となり？　　行使しなければ委任者の議案賛成の意を無視した
ことになる？

果たして、どっちが正しいのでしょう。法律だけでは判断できる問題ではないです
よね。

結局、私(理事長時代)は、そのような場合、議案を通すために、委任状の議決権を
行使するようなことはしませんでした。★あくまでも、総会に出席された組合員の
討議、採決に従ったのです。

★長くなったので、この続きはまた明日にでも書きます。

■建物耐震診断・・・構造計算書とは

耐震診断調査を検討するにあたり、まだよく、理解できていませんでした。
少しずつ勉強していきましょう。

★構造計算書とは・・・重力や風圧、地震などの外部からの力に建造物が耐えられるために
必要な鉄筋の本数や、柱の太さを計算する書類のこと。建築確認してもらうために必要な「設計図書」のひとつ・・・

★もっと端的にいえば、構造計算書とは構造図面を作成する根拠となる計算書のこと
　一本、一本の部材(柱、梁等)の断面寸法、鉄筋の本数等をどうするかを計算する。

《計算の仕方》

１.計算条件→以下の各計算を行うため前提となる計算の条件をきめる。

２.準備計算→建物の重量や、部材過重、地震力等を計算

３.応力計算→各部材にかかる力を計算

４.断面計算→断面寸法や鉄筋本数を決定

★４.の計算結果を３.→２.→１.と数値をもどることができる。