第１２期 長期修繕委員会 活動方針

第１２期　長期修繕委員会　活動方針

長期修繕委員会は理事会の専門委員会として平成１６年に設立され、約４年経過しました。委員会設立の当初の目的は、“長期的な視野に立って建物、設備の維持管理をはかること”であり、それの土台となる、修繕積立金の余剰金を確保するため、コスト削減（一時費用削減、長期コスト削減）にも取組んできました。

当初の管理会社作成の修繕積立金計画では、将来的な消費税アップが未反映でした。また、修繕積立金徴収額は竣工時から比較して、最終的に３.１倍となる計画でした。


しかし管理委託費や修繕費削減の効果があり、修繕委員会が昨年、見直した計画では、竣工時の修繕積立金の２.０倍まで緩和されています。これから３０年間(築４０年)で修繕工事の累計費用は約７億円かかります。

今後、住民からの修繕積立金徴収額をなるべく増やさずにマンションを修繕維持するために、これからもコスト削減を管理組合の方針とするならば、それに見合う管理組合と長期修繕委員会の計画と行動が必要だろうと感じております。

本年度は、いよいよ、築後１５年に１度の大規模修繕工事も視野に入り、工事時期、費用や範囲、工事方式の検討に着手する時期に近づきつつあります。そこで、長期修繕委員会としての方針を下記に記載します。

理事並びに住民の皆様のご意見を賜りたく、よろしくご検討をお願い申し上げます。


活動方針

◇本年度の計画修繕工事のコスト削減をはかる（予算計○,１０５万円）
◇大規模修繕工事に向けた準備を立ち上げる
◇理事会と適切な距離をとった協業・支援
実施項目詳細　　＊月は予定

１．計画修繕工事の詳細～実施

５月　蛍光灯器具の取替、自動ドアエンジンの取替、エレベータ保護シート取替
９月　排水管清掃
１０月　防水工事（屋上、ルーフバルコニーを予定。春の臨時総会で実施承認を受ける）


２．大規模修繕工事の検討

◇第１回大規模修繕工事・年度の決定　※消費税アップが３年後に予定されている為１年早める。
・２０１１年(築14年)で実施する方向　（長期修繕計画上は２０１２年（築15年））　
・工事２年前となる春の臨時総会で方向性の承認を受ける
◇工事方式の検討　・・・　責任施工方式(管理会社含む)　or　設計監理方式
◇大規模修繕工事の体制の検討とメンバー募集
・専任委員＋大規模修繕工事サブメンバー（できる限り多くの住民の参加をはかるのが主旨）
◇工事範囲の検討　・・・　計画修繕項目のほか改修（機能の向上）項目（インターホン、廊下・バルコニー防水等）

３．理事会支援、協業　　※ 基本的には理事会の本来業務は理事会でやることを基本としています。

２月　　会計（現金の取扱い）の手順とりきめ
８月～　管理委託契約更新
１１月　　管理組合会計決算・予算、資金繰り、修繕積立金の運用
随時　　日常補修の合議、必要に応じて業者対応


４．その他

◇長期修繕委員会の開催（年４回以上を目処）
屋上防水工事の詳細策定、大規模修繕工事の検討
◇調査・研究
大規模修繕工事、電気料金削減、住民の専用部設備修繕
◇定例作業設備定期点検（管理委託業務報告）の確認、長期修繕計画表・コスト削減報告（１１月）

認識の違いがあることが、今、分りました。

今日、Ｉ修繕委員さんとお茶を飲んだのですが、その話を今、思い出していたのですが、認識の違いがあることが、今、分りました。

①長期修繕計画上は、項目：防水（屋上、ルーフガーデン）は、
２００９年１１００万円で計上されている。
・私は、屋上、ルーフガーデンともに全面張替と捉えていた。
・Ｉ修繕委員さんは、屋上のみ全面張替え（ルーフは大規模）と捉えていた。この金額ではルーフはできない。

②あと、大規模では共用廊下などのモルタル修繕など、いろいろあり大変だともおっしゃってました。
長期計画上は特に、そのような項目はありません。
個人的には１５年の大規模では、外壁塗装（壁面吹きつけ、タイル塗装、集会室屋根塗装）、モルタルひび割れを部分修理くらいに考えてました。
イメージの違いがあると感じました。

①についての認識の違いが、先日までのルーフガーデンはどうなの、の議論がやや噛み合っていなかった要因ではないかと感じてます（心配⇔心配してない）。

・個人的な感触としては、ひび割れがない限り、一般的に１５年は問題ないとは思ってますが・・・。

これまでのメールは、Ｅｘｃｅｌファイルの最初のシートを見ていたため、年次を間違えてました。計画ベースで、鉄部塗装：来年、防水：来々年なんですね。１年間間違ってました。

いずれにしても、こういうペーパーを元に、顔を合わせて、順を追って、認識合わせ、進め方を決め、検討課題をこなしていくことが大事ですね。

屋上防水工事の方向性についての

《屋上防水工事の方向性についての討議》


【これまでの経過】


・築１０年を経過し、防水の保証期間も終了しました。
・平成２１年には、第一回目の屋上防水のやり直し工事の計画があり

　ます。



● 防水工事

話の発端は
今年の夏、Ｓ一級建築士（某マンションの元理事長（現修繕委員長）でネットでの交流がある）に、屋上防水の10年目補償が切れるにあたり、点検をお願いした折に、Ｓ氏から、屋上防水を大規模修繕と一緒にやれば安くなる。そのために今シルバー塗装をしたほうがいい」と言う話をしてもらった事が始まりです。

★未だ取りあえず塗布と決めたわけではありません。



① 今、塗布をする事により4－5年屋上防水の寿命を伸ばす事が出来ないか？


出来た場合、防水工事を大規模修繕と同時に行う事により総額工事費（塗布工事+防水工事）が、2年後に行う予定の防水工事費より安くする事が出来ないか？で　シルバー塗装をするのなら、もう塗装がはげており、早いほうがいい。

と言う疑問が生まれましたので、そのための調査でありその前提としての見積もりです。つまり来年塗装する必要があると言うことです。

従って、未だ結論を出したわけではありません。
防水業者は　E社の他に　Ｓ社（株）に依頼してあります。本日下見に来ました。１０日くらい先には見積もりが出ると思います。

見積もりは他にＴコミュニティにも依頼10/11受領済み

■Ｙ修繕委員の意見
　

● 防水工事

（１）Ｍ社からの×××，０００円の見積り書、拝見しました。

そもそもの話ですが、長期修繕計画では来年、防水工事（屋上・ルーフ、１２年毎に全面張替え）の計画があり、その代替と思われますが、


　　・屋上部分は「塗布」で数年間逃げる判断に至った理由
　　・ルーフ部分を数年間、放置する判断に至った理由
　　・以降の防水工事の計画をご説明願います。

（２）業者が工法、防水工事計画を選定・推奨した形にするのが望ま

　　　しいです。それらしい文書がないので、現状では、長期修繕委

員会で現状の防水劣化度、塗布防水性能（期間）を、判断した形になっており、第三者への信頼性に劣ります。

できれば、その提案文書を専門業者から出してもらい、（1）の質問に答えるのがベストなので、検討願います。

＊明記された書類が見当たらないので、メールさせていただきました。おそらく、総会議案（修繕予算組み）に関連しているかと思いますので、計画変更の説明は必要で、業者のペーパーがないと、「大丈夫ですか？」「誰が保証してくれるのですか？」の声が上がることが予想されます。

ルーフ部分はモルタルで上塗りがしてあり、未だ大丈夫（Ｍ社の話）であろうとの事。Ｍ社、Ｓ社共に現場に案内し、現在の状態を確認してもらってあります。

この結果を元に今後の判断をしたいと思っています。

星和豊田町コーポラス管理組合の祭り画像ＵＲＬです。

ホームページにこちらもアップしましたので
良かったら見て下さい。
http://www.kohporasu.net/2007-10-7A/page0001.htm

http://www.kohporasu.net/2007-10-7B/page0001.htm

http://www.kohporasu.net/2007-10-7C/page0001.htm

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
星和豊田町コーポラス管理組合
理事長

★しばらく長期修繕委員会としてのホームページ記事を書きます。

ある思いがあり、マンション管理組合の
ブログを長期修繕委員長として、
再度、このブログを復活します。　

上小田井ステーション管理組合長期
修繕委員長　★くまさんより

９月１３日 連結送水管の耐圧試験の報告

消防設備　連結送水管　配管　耐圧試験を本日実施いたしました。

施工業者：陽光建物サービス（株）実施日時：平成１９年９月１３日
１３時～１４時３０分陽光建物サービス（株）

山田部長他２名の３名体制にて、１名は１階の送水管前１名は屋上の
中間バルブの前、それぞれバルブに圧力計を取り付け待機、

もう１名は屋上受水層のふたを開け水圧を上げた時、逆止弁が働かなか
った時に受水層内部に汚れた水が入ってこないか確認の為待機。

１階より水圧を上げ送水管バルブに取り付けた圧力計と屋上の中間バルブに
取り付けた圧力計が、それぞれ4.0～5.0Mpaになるまで上昇させ

今回はこれにより、逆流・吹出し・破裂等何事も無かったので特に問題点
は無かったものと思われます。

詳細は陽光建物サービス(株）よりの耐圧試験報告書にて確認願します。

以上耐圧試験立会い報告まで。

新しいホームページに移行いたします

ここしばらくＨＰの更新が滞っておりました。
申し訳ありませんでした。
新しいＨＰを構築中でしたが、
ようやく新しいホームページが出来上がりました。
新しいホームページはこちらです。

まだまだ内容は乏しいですが　だんだん増やしてまいります。
新しいホームページもブックマークして置いてください。

壱番館 耐震診断のお知らせ

2006年7月吉日

上小田井ステーションにお住まいの皆様へ

上小田井ステーション管理組合理事会

株式会社シーアイピー　一級建築士事務所　

 

 

壱番館　耐震診断のお知らせ

 

先日の臨時総会にて決定した「耐震診断」を実施致します。
　今回は壱番館のみを対象としておりますが、外壁を軽く叩いたり、機械調査のため若干音が出ることがありますのでご了承下さい。

尚、調査員は名札・ワッペン等をつけておりますが、不審に感じましたら管理事務所あるいは下記連絡先までご連絡下さい。

皆様のご理解とご協力をお願い申し上げます。

尚、調査は共用部分が調査対象となりますので、特にご在宅の必要はありません。

 

記

調査日程：2006年7月１９日（水）

１１：００～１５：００（雨天決行）

 

 

連絡先：㈱シーアイピー【Tel.03-3538-1175】

担当：遠藤

 

平成１８年５月の理事会議事録

平成１８年５月の理事会議事録を掲載します。
尚、住民のプライバシーに配慮して、ＨＰに掲載してある議事録には、実名は伏せてあります。詳しくは掲示板をご覧ください。
平成１８年５月理事会議事録

平成１８年６月１８日(日）午前９時３０分より臨時総会を開きます。
詳しくは来週はじめに掲示いたします。住民の皆様の参加をお願いいたします。

★平成１８年度５月定例理事会開催案内

平成１８年５月定例理事会を開きます。内容は別紙のとおりです。６月に臨時総会を開催する予定です。今月は臨時総会の内容について審議を行います。

★自主管理

昨日のブログで聞きなれない言葉が出てきました。
「自主管理」です。
ご存知の方もたくさん居られると思いますが、マンションの管理を管理会社ではなく、住民自らが行うと言うことです。
自主管理のマンションと言えば、管理会社と管理契約をしないで、管理費の集金、運用、エレベータの保守業者や管理員さんも管理組合が直接契約をし、マンションの運営をする事を想像できます。

シャルマンコーポ志村三丁目のように戸数が30戸程度なら住民の皆さんが相当に努力をすれば可能だと思います。
ただし、理事の人たちは相当な時間が費やされると思います。

ところが上小田井ステーションの様に155戸もあると、管理や運営に費やされる時間は相当なものになります。住民が、普段の仕事の合間に管理をするなど、とんでもない事になりそうですね。

しかし、住民が直接管理をしなくても、住民の意思を管理組合が吸い上げて、それを管理会社に伝えて管理をさせることは可能です。
私達住民の手でマンションを管理・運営をしなくても、住民が管理をして、運営を管理会社に任せればいいのです。

管理会社は普段われわれの事を見ていません。たくさんのマンションを管理しているため、どうしても画一的な管理になりがちです。要するに「痒いところに手が届くような管理をしてくれ」と言っても無理なのです。

先日の春の特別清掃は、まさに管理組合が意思決定をして、管理会社に運営をさせた一つの例だと言えましょう。

又、管理員さんは管理組合の意思に従って勤務をしています。パソコンやデジタルカメラを駆使して、管理組合や管理会社と連絡を取り、仕事をして頂く等、同じ管理会社の中では、当マンション以外はどこもやっていません。

今まで管理組合主導で実現したもののうち主なものをを列挙します。

古紙の自主回収（上小田井ステーションで初めての自主的決議でした）　
管理会社との契約見直しによる管理費削減（本格的な自主的な管理への最初の取り組みでした）
エレベータの契約の見直しによる管理費の節約
駐輪自転車の有料化・共用自転車制度の発足による駐輪場問題の解決（まだ完全ではありません）
防犯カメラの設置
水道メータの直接検針への切り替えによる管理費の節約
スターキャットの解約・直接アンテナに切り替え、どこよりも早い地上波デジタル受信
管理員さんの土曜勤務

などなど
今までに実現しただけでもこんなにたくさんあります。
皆さんの努力と協力の成果です。

今、検討中のものもいくつかあります。

マンションの耐震診断
電力料金の削減プラン等

これらは次回の臨時総会までに管理組合としての結論を出します。。

これからも管理組合は、自主的な管理をして行きます。
皆さんも気のついた事等ありましたら、管理組合にメールをしていただくか、管理組合のポストに名前を書いて投書をお願いします。管理組合で検討をしていきます。

★ゴミの話♪

ごみの分別って本当に難しいと思います。おまけに処理施設の関係からか、各自治体によって分別方法がずいぶん違うようですね。こちらに面白い川柳を見つけました。
いやぁ　笑ってしまいました。　皆さんはこのような経験はありませんでしたか？

ところで上小田井ステーション管理組合では、ごみの分別をするする上で特に気をつけたい事をまとめて掲示しました。わかりやすく写真入で作成しました。
今年理事になられた、Ｍさんの力作です。掲示の内容はここをクリックしてください。
これからもこのシリーズを続けていきます。みなさん　一度は目を通して、正しく分別して、ごみを捨てましょう。

５月の３日から５日まで、ゴールデンウイークのため、管理員さんは連休になります。
マンション内にごみを散らかさないようにしてください。
ごみを見つけたら　ゴミ箱に捨ててください。
自転車はきれいに整頓して駐輪場におきましょう。
ご協力をお願いします。

★相見積り

昨年より、上小田井ステーションでは、多額の支払いを要するような工事や修繕は、緊急を要しない限り、複数の会社から見積もりを取るようにし、その中で最適な会社に工事や修繕をお任せしようと努力をしてきました。
その結果、管理会社が当初見積もってきた金額に比べ、２-３割位安い金額で済ませることができるようになりました。
最近では、管理会社の見積もりもだんだん安くなり、他社の見積もりと大差が無いようになってきています。
他社との見積もりを比較する時に気をつけなければいけないことは、単に金額が安いからと言って、決めては絶対にいけません。
工事、作業の内容、使用材料の差、さらには会社の担当者の人柄などもよく見て、検討する必要があります。担当者とは、どのような工事をするのか、どのような作業をするのか、よく聞いて納得したうえで決めないと、工事が終わったあとで、後悔することにもなりかねません。

近日中に排水管洗浄の工事業者を決定します。私たちのマンション管理組合はこのようにして、充分に検討を重ねて決めるようにしています。
決定したら次回の理事会で報告をし、理事会で最終決定をいたします。

平成１８年4月定例理事会議事録

平成１８年4月定例理事会議事録　

　　　　　　　　　上小田井ステーション管理組合

■    平成18年4月16日　日曜日・当マンション集会室

■    時間 午前９時半～12時迄、

              出席理事14名　委任状提出３名　＜理事会成立＞

■    議 題　

1   耐震診断業者による説明

㈱△△(マンション大規模修繕等コンサルティング業者)による耐震診断の実例と方法の業者説明を行った。修繕委員長が東京より業者を招聘した。又この業者は、パソコンとプロジェクターを使用し、理事にわかりやすく説明をしてくれた。

説明を受けた結果理事の評判は上々であった。最終見積もりを修繕委員長から正式依頼することにした。

 

５月の理事会にて、業者一社を選定、６月に臨時総会をして決定

2 ごみ問題

分別されていないごみの実例などの写真を撮り、掲示・ＰＲ等を通して、マンションの住民のみならず、ゴミ捨て場を共有する近隣の住民を含めて、ごみ問題についての理解度を深めていくことにした。

気がついた点の例（間違えやすいもの）

　◎紙製容器の中に混合しているもの

       ダンボール　トイレットペーパーの芯　チラシ　封筒　　　⇒可燃ごみ

       ティッシュペーパーの箱についている取出し口のビニール　⇒不燃ごみ

　　　　不燃ごみの中に混合しているスプレー缶により（火災の危険がある）西区内で毎年年間　　数十件火災が発生

       スプレー缶　⇒　穴を開けて、別の袋に入れて　不燃ごみとは別に捨てる

 

3  共用自転車

　共用自転車に関するアンケートを実施することにする。その内容について、討議した。今後の駐輪自転車の数の推移の検討。共用自転車の利用状況などをアンケートにより調査、その内容に基づき理事会で検討することにする。

 

4   配水管洗浄

○△コミュニティ・㈱□◇・○○○サービスに見積りを依頼

○○○サービスは、未確定ながらも一番安価な見積もりを提示　最終決定見積もりを待って○○○サービスに配水管洗浄を依頼することとする。

以下修繕委員長による説明

排水管洗浄は３年に１回行っています。２年前の管理委託費の改定の折に、毎月支払い(前払いし３年先に実施)をやめて、実施時の実費払い方式に変更しております。今回はその第一回目です

1.㈱□◇
各部屋4箇所とビル全体の縦配管、高圧洗浄で各戸あたり　￥掲示板を見てください

2..○△コミュニティ
各部屋4箇所とビル全体の縦配管、高圧洗浄で各戸あたり　￥掲示板を見てください

3.○○○サービス　￥掲示板を見てください＋α(共用排水管部分・見積り依頼中です。)　　　

洗浄箇所

排水管及び外部配管（桝）洗浄清掃
 
専用部排水管高圧洗浄
   
共用排水管、排水桝
 
作業箇所は、台所・洗濯パン・風呂・洗面台の４箇所です。
  理費及び大規模修繕費用の節減のため、今後は○△コミュニティ以外の業者からも積極的に相見積もりをとり、もちろん価格至上主義ではないが、安価で上質の管理を目指していく方針を再確認した。

 5  上小田井ステーションの新ホームページの作成について

時間が無いので継続審議とすることにした。

一昨年6月から始め、昨年3月より本格的に書き始めた上小田井ステーションのホームページ（ブログと言う形式をとっています）も、すでに200タイトルを超え、毎日の読者も50人以上最近では６―７０人を超える日もあります。第二ステップとして住民の皆さんが参加しやすい形に改め、独自ドメインを取りたいと考えます。（kstation.org）（orgは組合、協会というような場合に使われます）。

特徴は　

◎読むだけでなく住民参加型のＨＰの作成

住民だけしか読むことのできないページを作ります。（パスワードで入室）

いろいろな意見・希望などを　テーマ毎に討論形式で書くことができるようになります。

◎各種資料のダウンロードができます。

◎近隣お役立ちサイト等のリンクが充実します。

◎他のマンションより情報の提供を受けることができる。

 

これらの費用が　ＨＰ作成代金　５万円　（初回のみ）

　　　　　　　年間維持費７０００円位

★サーバーの能力が低いため、高能力へのサーバー移行の場合はこの金額より少し上回ることもあります。上記の運営費用はＨＰに張る広告費でまかないます。すでに○△コミュニティより毎月２～３０００円の広告費を頂くように話をしております。ＨＰが完成し、実績を元にほかのところからも広告費を頂くように考えています。

三年目位に初期投資が回収でき、運営費を除いた利益が僅かですが、見込まれるようになる予定です。
以上

★防犯カメラよりも住民の目で監視

川崎のマンションで小学生が転落死した事件は、防犯カメラに映っている不審な男が、階上から抱え落とされたのではないかと言われていることは、既に皆さんはご存知だと思います。
マンションには１５台もの防犯カメラが設置されていたそうです。住民の話によると、半年も前からこの男はマンションに出入りしていたと記事に書いてありました。誰も不審に思わなかったのでしょうか。
防犯カメラは、あなたは不審人物ですよとは言ってくれません。
犯罪者に対しある程度抑止力はありますが、絶対的なものではありません。
防犯カメラはがあるから安心！　では無いのです
住んでいる人たち全員が防犯意識を持つ必要があります。
挨拶を交わすとか、簡単な会話をすることで、侵入者は警戒します。
挨拶を交わすとか、簡単な会話をすることで、住民同士のコミュニケーションが出来、誰が不審者かを見分ける目を持つことが出来るようになると思います。
住民全てがこの様な意識を持てば、防犯につながり、マンション管理への関心も深まると思います。