売買の価格について

株式投資において

 

買値とか売値とか

当たり前ですが

自分で決めますよね

 

 

 

初心者の頃、売値に関しては

キリの良い値で決める事が多かったのです

 

例えば2000株を300円で売ろう！

と決めていたら

あーウソだろ！？

298円をピークにして下げてしまったぁ

そんな経験ありませんか

ﾜﾀｸｼそんな事が多発しまして

ゲンナリする事が多かったのです

 

よく考えてみるとですね

295円2000株→59万円

300円2000株→60万円

 

1万円しか変わりません

 

仮に

240円の時に2000株買って

48万円の投資額としましょう

----------------------------------------

48万円　→　59万円　利幅11万円　利益率22%

48万円　→　60万円　利幅12万円　利益率25%

 

利幅で20％以上取っているのだから

11万円も12万円も同じだろ！

利益確定しない方がﾊﾞｶらしい！！

そう考えるようになりまして

 

売り値を決める際に

ワザとキリ良い数値を外して

売る事が多いです

 

300円で売りたい場合

2円は捨ててしまって

298円で売りに出します

 

 

デイトレじゃないので

どっちで売れても

利益率はあまり変わりません

20～30％は利幅を取って売却するルールです

 

買いの考え方も同じです

買いの場合は前日の夜に

よし買おう！

と決定する事が多いので

寄付きで買う事が多いですね

 

そういう意味では

売りも寄付きで売る事もあります

 

売り時、買い時で後悔する事が減りました

 

 

株数が多くても少なくても

同じ様な考え方で値段を決めております

 

 

小麦粉の値段

9月も終わりに近づきまして
10月が近づいてきました

 

10月になったら

 

小麦粉の値段が上がりそうです

2021年度下期（10月～来年3月）は21年度上期より平均19%引き上げると発表した。
https://www.asahi.com/articles/ASP9851V9P97ULFA02V.html

 

日本ではずっとデフレが続いていると喧伝されてきましたが、
それは事実ではありません。

物価が上がっているのに
デフレ、デフレと言われ続けたのは
その方が政治的に好都合で得する人たちがいたからですが
事実とは異なる情報提供を行っても国民生活は改善しません。
https://mi-mollet.com/articles/-/31168

 

ゆるやかなｲﾝﾌﾚは始まっておりますね

困ったものです

 

こないだ小麦粉が小さいパッケージ(500g)で
売られておりまして驚きました

 

小麦粉の値上げは、アチコチに影響ありそうです

 

パン、麺類（ウドン，そば、パスタ、ラーメン）、は
すぐに思い浮かびます
ｶﾚｰﾙｰも小麦を使用しておりますね
お菓子でも使用しておるでしょうか

今はあんまり大きく報道しておりませんが・・・

もう結構報道してるか?

10月になった途端、あるいは9月末の夜あたりに
ﾒﾃﾞｨｱでクローズアップするのではないでしょうか

今のｳﾁに

小麦粉,麺類を備蓄で買おうと思っております
買占めはお勧めしてません

 

 

この日記の少ない読者さんに

情報シェアでございます

 

自己肯定感のこと

チャリンコで売り土地を見に行きました

東武野田線の逆井駅と増尾駅の中間地点

自宅からノンビリとサイクリングで

往復2時間程度

ご機嫌でした

自転車に乗りながら

勉強音声を聴きました

 

色々と気付き（ｲﾝｽﾋﾟﾚｰｼｮﾝ）があって

充実した時間になります

 

2021年9月現在

思い通りの結果が出ていなくて

モガイて苦しんでいる自分が居ます

結構焦っておったり

挫折感を味わっております

 

チャリンコ漕ぎながら思ったのですが

 

2006年から投資を開始して・・・

15年でしょうか

何件か収益物件を購入できました

時間はかかったけども

今の位置に居るだけでも

スゲージャンおれ

と言う気持ちも再確認出来ました

 

自己肯定感を高めるのは大事です

 

15年前は

途方も無い住宅ﾛｰﾝをどうやって返済するんだべェ？

と投資を開始しました

結果

住宅ﾛｰﾝを返済出来る状態までこれました

投資効率の面からすると

勿体無いので繰上げ返済しないけど

 

チャリンコ乗って

自己肯定感を高める事が出来ました

 

知人の前で

スゲージャンおれ

と言ったら変態なので

注意しようと思いますww

 

 

ポールさんは自己肯定感の塊です

おいらは天才！！

って言えるので

スゲーよなぁ

と思います

 

 

 

意思疎通について

久々に勉強音声を聴きました

赤井誠先生と加藤ひろゆき先生の対談

既に何度も何度も聴いておりましたが
改めてインスピレーションをもらいます

管理会社とのやり取りに関して

ﾒｰﾙじゃぁ真意が伝わらない
電話でも伝わりにくい
面と向かって会話しないと

自分の思っている事は伝わらないですよ

と仰っておりました

これは大きく頷きましたﾈ

管理会社だけでなく
取引業者も・・・
何だったら勤め先の同僚にも
大事な事柄は

面と向かって話す事が大事だと思っております

ﾒｰﾙ（LINEもね）は便利で良いのですが
言葉のﾆｭｱﾝｽや感情が

読み取れませんし伝わりません
結果的に大事な所で

意思が精通されておらず
失敗した事が何度かあります

 

大事な部分は面と向かって話す事
会う事が出来なくても

電話で会話する事が大事です

ﾒｰﾙで仕事が完結すれば

それは楽なんですが
大事なポイントで意思の疎通が上手くいかず
ミッションが失敗する可能性があります

回答を待ったりして

煩わしい事も多数あります

 

因みにﾜﾀｸｼは
ﾒｰﾙに関して即レスするように心がけております
ﾓﾁﾛﾝ自分都合の範囲内で即レスですが
相手の仕事・作業が早く終わるじゃないですか

話が反れました

 

大工さんや不動産営業さんとも
緊急時の大事な事は
出来るだけ電話で話すように心がけております

 

 

でもまぁ

電話や対面が苦手な人はおります

その様な人は

不動産投資や経営には

向いていないかも知れませんけど

 

自分ひとりで完結できる
株式やＦＸ等の紙の資産運用は

向いているかも知れませんﾈ

 

株式市場をみて考えた

中国の恒大集団ですか
株価下落が世界中に影響を及ぼしております

ﾘｰﾏﾝｼｮｯｸと騒ぎ立てておる向きもありますが
どうなんでしょうね？

 

恒大集団の大株主の欄に
日本のＧＰＩＦがあるそうです
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2021-09-21/QZRM86T1UM0Y01

さすが年金軍団です
アグレッシブに運用しております

 

何となくですが
ドーンと暴落はしないのでは？
と思えます

いや素人の予想なのでｗ
ドーンと暴落するかも知れないです

 

上に行っても下に落ちても
どちらでも対処できるようにしておこうと思います

2008年のﾘｰﾏﾝｼｮｯｸは

1-2日でドーンと落ちた訳ではありません

9月下旬あたりから
10月後半まで

3-5週間くらいかけて

ズドーン・・・・

ズズズドーン・・・・

ズズズズズドーン！

 

と言う感じで落ちていきました

毎週の様に想定外の安値更新を見るわけです

おーーー！これは安くなったぞ！

と参入しましたが

更に更に落ちていくわけです

落ちているナイフを掴みまくりで

10月下旬には血だるまになりました（苦笑）

あの時は多くの投資家が血だるまになった裏で
物凄く大儲けした人も居たようです

随分後から知りましたが

そんな事を思い出しました

 

さて10月には

どんな市場になっているのでしょうか？

 

インフレのこと

2012年頃から

将来的にインフレが少し怖いなぁ

と思っておりました

 

ｱﾍﾞﾉﾐｸｽが始まって

インフレ政策に舵を切ったのですが

政府は

インフレ目標を達成出来ずにスマン

 

マスコミは

インフレ目標を達成して無いじゃんか！イカンゾ！

 

そんなﾆｭｱﾝｽの報道が流れております

が実際に時間が経過してきて

 

マスコミの報道とは別に

 

自分の肌感覚では緩やかに

間違いなくインフレが進んできております

1点目

大きいところでは株式市場です

2020年3月に日経平均16000円をﾏｰｸしました

この時のＰＢＲ（1株純資産倍率）は0.8だったかな

日経平均のBPS（1株純資産）が上がっている証左です

日経平均はどんなに下げても16000円を割る確率は低いでしょう

 

2点目

もうひとつは

不動産価格です

ｺﾁﾗも首都圏では上がりまくりです

銀行融資がｼﾞｬﾝｼﾞｬﾝ開いていた2017年頃よりも

騰がっております

数年前までは不動産投資はマイナーな投資でしたが

老後の2000万円問題や

コロナショックによって不動産がクローズアップされて

富裕層がバンバンと現金で買いあがっている印象です

しばらく下げないでしょう

 

3点目

色々な商品の価格は

5年前と比べて上昇しております

住宅ではウッドショックと言いながらも

材木単価だけでなく

各種の設備部材は値上げされております

 

家電、食品、も5年前と比べると高くなっております

お菓子は値上げしにくいのか

パッケージや個体が小さくなっております

ポテチがスゲー小さいです

先日、秋刀魚が1匹400円で売っており驚きました

ﾜﾀｸｼ一人暮らしの時に最安価格30円で買った事があります

 

2012年からの懸念事項は

何となく当たったのかもなぁ

（嬉しくないけど）

と思います

 

なので

インフレの目標を達成していない！デフレだ！

と報道されてもですね

肌感覚ですが

いやいやインフレは徐々に浸透しておりますぜ！

皆さん気をつけた方が良いんじゃね？

と思えてしまいます

 

本気の強烈なインフレになると

給料や家賃が最後の最後で上がります

 

人によっては体感している方も居るかも知れません

千本ノック

新築をやるには

土地を保有していた方が良いかもね

 

よく考えると当たり前の事に

気付いておりませんでした

 

売り土地の条件を作って検索します

・2000万円以内

・140平米以上

・最寄駅から15分以内

・最寄駅はﾀｰﾐﾅﾙ駅まで3駅以内

要するに土地からﾀｰﾐﾅﾙ駅まで30分で行ける事

ここら辺で結構絞られてきます

更に

・前面道路幅4.5m以上

4m道路の土地はﾒﾁｬ多いですが

物件に行く時にすれ違い困難で往生します

引越しのトラックが入りにくくて困ります

・道路接道4m以上

2m接道の安い土地（旗竿地）が多いのですが

建築時や解体時にかなり苦戦する事が予想されます

 

・容積率150％以上

これ重要です

低層住宅地は100％以下が多いのですが

ﾁｮｯﾄ背の高いｱﾊﾟｰﾄは建築できません

3階建てを建てられるのは容積率200％が大事になります

事実、今まで見てきた新築アパートの土地は

殆ど容積率200％でした

 

容積率200％と言うのは、大抵低層住宅地ではありません

近隣商業地とか住宅地（低層じゃない）になるので

ある程度、賑やかな地域になる事が多いです

 

そんなこんなで

土曜日に4-5件程見学に行きました

 

物件見学の千本ノックです

 

 

今後の作戦を練っている

銀行に借り入れる話も進めている中なのですが
無理して新築アパートを

建てなくてもいんじゃね？
と言う気持ちも出てきました

手持ちの資金を頭金にして
ｱﾊﾟｰﾄ建築は出来るかも知れんのですが
銀行融資条件が厳しい現状では

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出ないです

 

具体的に頭金1500万円投入して

家賃から返済額と諸経費引いて8万円/月（96万円/年）
投資効率が悪いです

96万÷1500万　=　CCR6.4%

数年前に購入したボロ物件は
350万円で購入して諸経費引いて4.9万円/月（58万円/年）

58万÷3500万　=　CCR16.8%

自己資金の回収率CCRは
圧倒的後者が有利です

--------------
CCRは、Cash On Cash Returnの略で、
CCR = 利益 ÷ 自己資金
--------------

ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞが利かないので
長期的な純資産増加は前者の方が有利なのですが
ﾁｮｯﾄ新築アパートへ気持ちが傾倒しすぎたかな
そんな気持ちも出てきました

かと言って今は安いボロ物件も少ないです

今、考えているのは

・土地を買う
 将来新築物件を建築出来る土地

・中古戸建を買う
 今は500万円前後が大人気なのであえて1000万円前後を探す

・繰り上げ返済をする
 手持ちの戸建てのｳﾁ2件は借入が残っておりまして
 そいつを一括返済するとｷｬｯｼｭﾌﾛｰが9万円くらい上がります

 

・やっぱり新築をやる

建築単価が上がってきておりますが

それでも将来的に資産性が出るような

土地ならば堅いリターンは作れます

 

上記の作戦でドレが一番良いのか？
考えて行動しようと思います

 

再び銀行に面談

銀行さんに

追加書類を持っていきまして

面談をしました

 

前回の融資営業さんと

支店長さんが参上です

 

零細小規模大家なので

支店長はさすがに緊張しますね（笑）

と正直に言ったら

3人笑って和やかな空気になりました

 

 

 

今回の融資案件はﾁｮｯﾄした攻防？があります

 

ﾜﾀｸｼとしましては

月々の支払いを抑えるべく

金利低下や

返済期間の延長を

申し込みたいのです

 

逆に

銀行側としては

返済出来なくなる事を避ける為に

融資額を減らしたいのです

つまり頭金を多く入れる

 

ﾜﾀｸｼの方は頭金を追加投入するよう

心の準備をしていきました

反面

金利の調整と返済期間の延長を

申し入れたのです

 

（緊張でﾄﾞｷﾄﾞｷしながらお願いしました）

 

そうしましたら

支店長はアッサリとＯＫをくれました

 

お互いの主張を飲み込みながら

条件のすり合せが出来ました

 

当初の目論見では

毎月のｷｬｯｼｭﾌﾛｰが8.5万円でしたが

今回の面談の通りに進むと

毎月のｷｬｯｼｭﾌﾛｰが12万円位になります

 

 

良い着地点が見えてきました

交渉してみるものですね

 

でも融資の審査結果が遅くなると

購入は出来ません

8:2の割合で

購入は難しいかもしれません

が

何とか頑張って購入したいものです

ニオイがします

オリンピックが終わったので

株式市場の下落を予測していました

素人的な予測ですww

 

ここに来て

中国経済がウンタラカンタラ・・・

9月後半あたりはウンタラカンタラ・・・

 

チラホラと聞こえてきました

騰落レシオは9/14に149の高値を記録しました

https://nikkei225jp.com/data/touraku.php

 

クンクン・・・クンクン・・・

暴落のﾆｵｲが・・・？

 

下げるような気もしますし

まだ上がりそうな気ももします

 

 

こんな時は半分だけ手放します

利益は少ないのですが下落リスクに備えます

下げた時の買い増し資金が残ります

 

株式口座内で

現金：株式の比率が

2:1

くらいになったかな

 

当然下落せずに上がる場合もあります

残った半分を売却して利確していけば良いです

 

上げても下げても

どちらでも対応できるように

ポジショニングしていきます

 

先輩方々の収益物件

ずいぶん前にお世話になった勤め先上司の方が

近所に住んでおります

その方は近隣に賃貸住宅を

保有しておりまして
引退しても年金とは別にｲﾝｶﾑを得て

悠々自適に生活しております

 

他にも何人か引退した先輩が居りまして
ﾁｮｲﾁｮｲと収益不動産を保有しているのですね

 

皆さんの共通点があります
・収益物件の返済が終わっている

・ﾌｧﾐﾘｰ向けの部屋（面積当たりの収入は低くなるが入居率が上がる）

・立地良し

・仕事が出来る人だった

・生活費以上のｲﾝｶﾑあり（つまり資産が増えていく状態）

先輩方々の状況を見て

インスピレーションを貰いました

 

・ガンガン借金を増やしてもリスク背負えるかな？

・一人暮らしの部屋よりﾌｧﾐﾘｰ向けの部屋を保有したいね

・やっぱり生活費以上のｲﾝｶﾑって羨ましいなぁ

・普通に生活していたら1年後に貯金が増加しているんだからﾈ

 

そんな事を考えております

 

土地探しのシナリオ

業者さんの提案を

待っているだけではダメだ！

自分で土地を探せないだろうか？

業者さんが提案してくる土地は

どんなところだろうか？

脳内の1人会議をしました

過去に見学に行った物件をリスト化して

シナリオを組んでみよう！

５時に起床して分析作業です

土曜日早朝から

こんなことやってるサラリーマンは

居ねーだろーなあ

やっぱりオイラは変態だな変態w

面白いです

大まかな条件が見えてくるのです

○国道16号の圏内

○ターミナル駅にドアtoドアで30分以内

○路線価8万前後

○最寄駅まで徒歩15分以内

○広さ40坪以上

○道路付け良くて道幅5m以上

他にも色々な特徴が見えて来ました

何れにしてもこの条件に

合致あるいは近い物件を

買えば

行けるんじゃね？

仮想のシナリオが出来ました

あとは実行するのみです

土地を検索しては見学に行く！

得意の見学しまくりモード

に入りたいです

土地を探すぞ！！

銀行マンと面談した時に

聞き逃しそうになったセリフがありました

 

土地を保有していたら審査がしやすいですね

 

会話の中で流れるように聞いたセリフでした

 

耳がダンボになり脳ミソにインプットしたのです

 

頭金の〇〇万円より

土地保有の方が融資出やすいのかも！！

 

これはさー

先に土地を保有してから

業者さんに建物を発注した方が

融資の壁は乗り越えやすいかも知れない！！

 

更に更に

新築業者さんは物件を紹介する時に

土地値にも建物価格にも

原価からある程度の儲けが乗っています

積算評価で見ると

どうしても売買価格が高いです

 

営利目的で経営しているのでしょうから

儲けを出さないといけません

 

じゃじゃじゃじゃー

自分で土地を保有して建物だけ発注出来ないだろうか？

 

と妄想しまして

売り土地を探しまくる計画を立てました

そして

仕事帰りに売り土地を見に行きました

そこそこ安いんじゃね？

と喜び勇んで現地に見学

そこは森でした

高台の傾斜地なので建築のハードルが高いです

玉砕です

 

これからも土地を探しまくろうと思います！！

 

 

 

 

 

これは

 

 

 

株が下がらない～

名村造船7014の下げるのを待ち構えております

上がる時は
そんなに期待していないせいか?
保有している事を忘れた頃にﾄﾞｰﾝと上がったりします

 

下げる時は・・・

修行が足りないのでしょうww

早く下げてきておくれ～
下げたところで買いを待ち構えているのだぞ～

買い増しできる事に

期待してしまう自分が居りまして

変に力が入ってしまいますね

 

株式は簡単ではありません

 

日経平均も強いことですし

ﾅｶﾅｶ思ったようにはいきません

それでも準備だけは

しておこうと思っております

 

 

中国と台湾の摩擦が熱くなってきているようです
https://www.businessinsider.jp/post-240585
平和を祈りたいです

 

融資の面接

ついに融資面談の当日

緊張でそわそわしながら

金融機関に行きました

初めてお会いする銀行マンを前にして

自分の資料を取り出して

提出しまして

何をどうするのだろうか？

トンマな頭で考えておりましたら

銀行マンさんも私の説明を聞こうと

待機しておりました

3秒位の放送事故の様な

無音

を経験しまして

オーそうか〰️私がプレゼンするのか！

激しく同様しながらも

説明をしましたね

土地の状況、路線価からの土地価格

建物の間取り、競争力のあるポイント

自分の財務状況、現在の借金

空室発生時立ち回り方法や

入居率の維持方法

保有物件の入居状況

過去のリフォーム実績

もう

これでもか！

と言うくらいの自分アピールでした汗

謙虚に謙虚にお話したのですがね

なるほど〰️と思いました

サラリーマンならば

こんなにアピールすると

変なヤツ確定！

かも知れませんが

社長さん達は汗をかきながら

金融機関に自社の財務を

アピールしておるのだなあ

と変なところで納得しましたね

結果的に銀行マンさんは

好意的に受け止めてくれました

サラリーマンやりながら

こんなに収益物件を持ってるなんて

羨ましいですし

リフォームもスゴいですよねー

と言われた時には

背中から羽根が生えて

パタパタと飛び上がりそうになりました

が

イヤイヤまだまだ小さな零細大家なので

情報収集しながら勉強中なのですよ

と回答しました。

いやはや緊張しながらも小一時間の

面談が終わりました

清々しい気持ちで銀行から出てきました

融資の結果はどうなるのでしょうか？

次の作戦を考えていきたいです。