明日で１１月ですね。

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もう冬ですよね。朝晩は、少々冷えますがお昼時はまだまだ温かい気がします。
皆さん、風邪に注意してください。私も心がけます。

しかし、不況というウイルスにはどうしようもありません。これから、半年ぐらいが勝負でしょうか。

最近ブログ配信ペースを上げるよう意識的に行っています。

不況というウイルスに少しでも備えるためにも、「物件のお問い合わせ」が無いかな？　なんて思っています。

また、現在、住んでいる方々やお部屋を借りようと思っている方々の疑問を最近、掲載しています。そして、回答を添えてますよ。

是非、皆さん　気になる方は　この記事を開けて読んでください。



それでは、いつものように
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アパート・マンションＱ＆Ａ（10/31)

敷金の特約事項。。。
Ｑ


敷金についてです。
契約書の特約事項に「畳の表替え及び、室内清掃費は借主負担」とあります。
しかし、最近のガイドラインでは「畳の表替え」は払う必要がないと聞いたことがあります。
特約事項に記載されていても大家さんに「払いません」と言って大丈夫なのでしょうか？
また、「室内清掃費」はクロスの張替えなど全部まとめて・・という意味でしょうか？
よろしくお願いします。


Ａ－１
賃貸借契約において＜特約がない場合＞・・賃貸借契約終了時において、ふすま、畳、カーペットの張替え代、ハウスクリーニング代等はそれが自然磨耗、経年変化によるものであれば、大家（賃貸人）負担となってます。
これに対し、あらかじめ＜特約＞で「退去時における費用負担を借主（賃借人）とする」事は有効とされてます。
ただ賃貸借契約の本質から、建物の通常の使用による変化、劣化を賃借人の負担とする事は、賃貸借の本質に反し無効であるという政策的見地から無効とする説もある。
裁判例も家主側勝訴であったり、また借主側勝訴であったり解釈はまちまちである。
借主負担の＜特約＞を記入する場合、その借主負担部分を明記すべきであろうと考えます。
結論として今回の場合、「畳の表替え及び、室内清掃費は借主負担」と明記した部分は借主負担であり、明記してないクロスの張替え等は大家負担になると思われます。


Ａ－２
最近のガイドラインでは「畳の表替え」は払う必要がないと聞いたことがあります
東京都のガイドラインのお話しでしょうか？

ガイドラインをよくお読みになると分かりますが、
「民間賃貸住宅の賃貸借契約については、民法や借地借家法などの強行法規に反しない限り、原則として当事者で自由に決めることができます。
そのため、個々の契約内容でトラブルが生じた場合は、通常、当事者間の話し合いにより解決することとなります。東京都は相談に対して助言することはできますが、契約内容について指導したり、当事者の事情を聞いて利害を調整した上で裁定を下すようなことはできません」
とはっきり書いてあります。

確かに、
「床や畳は（特に破損等していないが、次の入居者確保のために行なうもの）＝貸主負担」
と書いてありますが、あくまでこれは東京都側がトラブル防止のために打ち出した考え方であって、
この考え方を他の人に強要することは出来ません。強行法規ではありませんよ。

この場合「払う必要がない」と断言できる人は、裁判所だけです。
ガイドラインにも「少額訴訟なりをおこせば、そういった特約に関しては有効かもね」といっています。
しかし、契約自由の法則がある以上、入居者が入居時に特約事項に了解したと意思表示（印鑑）があれば、特約は有効でしょう。

大家に「払いません」と言うのは自由ですが、特約が有効であればあとで拒否してもムダだと思います。
恐らく敷金から引かれるでしょうから、それを取り戻すには訴訟ですね。

室内清掃費とは、ルームクリーニング代と解釈します。


Ａ－３
特約事項に記載されていても大家さんに「払いません」と言って大丈夫なのでしょうか？
すでに賃貸借契約を結んでいるので、「畳の表替え及び、室内清掃費は借主負担」に従ってください。
ガイドラインは法律ではないので、法的効力は皆無です。
ガイドラインは、借りる側が「予め知っておくと得な事」と捉えておくと良いです。
その契約を結ぶ前に、つまり入居する前に、「ガイドラインに沿った物件にしか入居しない」と主張して、部屋を探すべきでした。

一旦、契約を結んでおいで、恩恵を受けた後に「やっぱりヤダ、払いたくない」なんて、無責任・失礼も甚だしいです……。

>「室内清掃費」はクロスの張替えなど全部まとめて・・という意味でしょうか？
これは不動産屋に訊いてください。
ここではわかりません。


Ａ－４
賃貸借契約において＜特約がない場合＞・・賃貸借契約終了時において、ふすま、畳、カーペットの張替え代、ハウスクリーニング代等はそれが自然磨耗、経年変化によるものであれば、大家（賃貸人）負担となってます。
これに対し、あらかじめ＜特約＞で「退去時における費用負担を借主（賃借人）とする」事は有効とされてます。
ただ賃貸借契約の本質から、建物の通常の使用による変化、劣化を賃借人の負担とする事は、賃貸借の本質に反し無効であるという政策的見地から無効とする説もある。


Ａ－５
畳の表替えは、誰々と言うより、その畳に剥がれや汚れなどの故意過失や通常以上の損耗が生じているかどうかです。この場合は、借主負担になります。それとは、反対に自然損耗の場合は、貸主負担ですよ。（自然損耗＝借主が住まなくても、自然に劣化する減少）畳の場合は、多少の光でも年数が経てば、黄色くなってきますが、使用するにあたっては、何にも問題はありません。
　室内清掃は、クロス等の張替えは、含みません。ハウスクリーニングのことでしょう。





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アパート・マンションＱ＆Ａ（10/30)２

Ｑ

今借りている家を退室するのですが、床のクッションフローリングを

今借りている家を退室するのですが、床のクッションフローリングを子供が何箇所も傷をつけてしまいました。
傷というよりは、部分的に剥がれている様な状況です。
支払う料金は１㎡￥２，５００、『床、天井、壁紙の原状回復は１室単位とします』
と記載されています。
という事はこの部屋のクッションフローリングは全て張り替えるということなのでしょうか？
何とか安く抑えたり、回避する方法は無いでしょうか？？
皆様のご意見をお聞かせ下さい。


Ａ－１
お子様が傷をつけてしまったら故意過失にあたると思います。
『床、天井、壁紙の原状回復は１室単位とします』というのは契約書に書かれていたものですか？
立ち会ったあとに来た書類に書いてあったのでしょうか？
それによって違うと思いますが、契約書に書いてあったのなら一室全てのフローリングを張り替えないといけないと思います。。
私も以前クッションフローリングを5ｃｍほど焦がしてしまった時に、一室全て張り替えました。きりのいい部位だけにならないものかと粘りましたが、部分的に変えると見た目が悪くなるなど色々言われ・・・。
回避する事は難しいかと思いますが、なんとか粘って頑張って下さい！

Ａ－２
全てではありません。
傷つけた、ヶ所を含む床坪単位です。
平成10年に当時の名称で「建設省住宅局発行の退去立会いをめぐるガイドライン」を戦後、初めて賃貸借向けの白書が発行されました。
そこには、借主有利の見解が多く記載されいます。あくまでも見解ですが、裁判になれば、そのガイドラインが判定基準になることは間違いありません。
　入居者負担は三つです。
①故意過失②善管注意義務違反③通常以上の損耗です。
今回のケースは、①の故意過失です。　剥がれ、汚れ等の部位で良いはずです。
ちなみに、貸主負担は、通常の損耗②経年変化です。
よって、9割以上が、貸主負担となります。
詳しくは、国土交通省住宅局で検索してください。

Ａ－３
普通の木材のフローリングですと部分貼り替えができるのですが、ビニール床のクッションフローリングの一部貼り替えは聞いたことがありません・・・。

ビニール床は接着剤で床に直接貼るので、部屋の真ん中とかの一部貼り替えですと、どうしても剥がれたりします。

普通に凹むくらいでしたら通常損耗で逃げる手もありますが、お子さんが傷つけたとなると貼り替えしかないように思われます。
中には「子どもが歩いて剥がれるくらいの床なら、そんな床を使う方が悪い」とゴネる方もいらっしゃいますけれどね。

残念ですが、お子さんの必要経費とお考えになってはいかがでしょうか

Ａ－４
何度も新築で入居しましたが、使っていなかった部屋でも、畳、ふすま、床とフロスは替える替えないは別として、張替え見積もり料金を払いました。



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