産みの苦しみ…

現在、イレギュラーな要素が満載の問題案件に頭を抱えています。 依頼主は借地権付建物（店舗・居宅）の所有者で、それを売却して欲しいとの依頼。 場所は商店街に面していて、駅からも徒歩１分強という全く申し分のない立地。で、比較的容易に進みそうな案件かと思いきや、蓋を開けてみると難問のオンパレード。目下、苦戦中です ま、築年が古くて改装が必要な点はよくあるコトとしても、その建物自体が連棟式という、テラスハウスのように隣と一体になった構造をしており、単独での建て替えが困難（不可能ではないが費用が余計に必要）である点、地下に未登記の地下室がある点（違法建築に該当）等々… 借地契約の内容については、旧法借地権であるコトや地代がほぼ相場並みの点は良いとして、建替承諾料と譲渡承諾料が相場の１．５倍。 立地の良さとの差し引きをすれば…何とか許容範囲か？ 方針としては、連棟式のおかげで建て替えが現実的ではないことから、まず隣接建物の所有者（土地は同じく借地権）に購入もしくは同時売却のご提案をさせて頂いたトコロ、金額によっては同時売却に同意しても良いとの返答。 隣接建物所有者は遠方に居住しており、現在、建物は第三者に賃貸中。ということは、金銭面で折り合いが付き且つその賃借人との立退交渉が上手くまとまれば、一体の借地権付建物として物件価値も上がり、一気に解決かと思えば、またココで問題が発生…。 一体になった場合の譲渡承諾料や、新名義人との契約条件等の確認のために土地所有者を訪ね、状況をご説明したトコロ、敷地を一体にして堅固な高層建物に建て替えられたりでもしたら困る、とのクレーム。 このクレーム、契約上では建て替えも可能、名義変更も可能となっている以上、厳密に言えば土地の賃貸人は承諾せざるを得ません。仮に拒否したとしても、裁判所に申し立てれば、相当な不利益が賃貸人に生じない限り、賃貸人に代わって裁判所からその許可をもらうことが可能です。 で・す・が。 実はその土地の賃貸人は…地元のお寺さん。総代を含め、地元商店街や土地の名士と目される方々が檀家に名を連ね、平和的にコトを運ばなければ決して良い結果は生みません。それでも何度か検討をして頂いたものの、結局一体での同時売却は諦めざるを得ないコトに。 となれば方針変更、単独売却に切り替えてお客様探しをした結果、手を上げて頂ける方が見つかった！までは良かったのですが… 現在、銀行融資が受けられるかどうかで、またしても難航しています その原因は、違法建築（未登記の地下室）と連棟式という構造（単独建替が現実的に不可）という問題。現況での担保評価はゼロとのお達しに、購入希望者が別の担保提供をし、事業計画を銀行側に提出、担当者からの回答待ちという状況。それでもコンプライアンス（法令遵守）が厳しくなったからか、担当者の私見では５分５分だろうとのコト…。 さて、その回答は週明けに頂ける予定です。ＯＫがでれば一気に進展しそうですが、ＮＯであればまた一からやり直し。 どうか月曜の夜に美味いビールが飲めますように… では。 グリーン住建のホームページはコチラ 人気blogランキング　　　人気日記BLOG １票のご協力をお願いします