え～と、前置き（…なのか？ ）だけで３話も引っ張ってしまった和室復権プロジェクトの続きです。大家さんに快諾頂き、弊社の好き勝手に（って語弊あるケド  ）させて頂けることとなった和室の室内リフォームについて、課題設定・メインテーマが決まった次は、具体的なリフォーム内容の検討に入ります。カッコ良くて新鮮味のある和室を、原状回復リフォーム＋αの費用で！ そんな命題を設定した以上、大掛かりな設備交換などは出来ませんし、造作の追加等もできれば避けたいところ。 となるとリフォーム内容は自ずと「配色」中心で行うコトになりますが、果たしてドコまでできるのか… 配色案を考えるにあたっては、当然のコトながら実際に塗ってみながら考える訳にはいかないので  、現地を撮影して画像加工ソフトでの検討となりますが、社内ミーティングを経て色々と出てきたアイデアを画像に落としこんでみた結果…＜加工前＞  ↓ （あ～でもない、こ～でもない…） ↓ ＜加工後＞  ・・・ん？ これ、ジューブン成り立ってない！？ 壁の一面だけを落ち着きのあるグレーのアクセントクロスとし、木枠はオイルステン調の渋い黒、天井も思い切って黒くしてみると、気分はまるで… 隠れ家割烹？（笑） この内装に、アジアンな雰囲気の照明を組み合わせたらどうなの？ バンブーのフロアライトで演出してみたら… そんな妄想が膨らむ（笑）、モダン・ジャパニーズ（？）な部屋になりそうな予感がしてきました。 その勢いで他の部屋のイメージも作成していたところ、ここで一抹の不安が…。 それは、「これって、施工可能…だよね？ 」という根本的な問題…経験上では可能であろうと思いながらも、施工に関してはやはりプロの判断も仰ぎたいトコロです。 というコトで、次回は他画像の公開とリフォーム業者との打ち合わせ編です… では皆さま、良い週末をお迎え下さい  ＰＳ そこで新たな壁が我々の前にっ！（って何の番組デスカ…  ）  グリーン住建のホームページはコチラ 不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
本日は、神保町の日本教育会館にて、
宅建主任者資格の更新のための法定講習があります。
過去５年の間にあった法改正や
改正税制などの講義を受け、
丸一日、勉強してきます(汗)
| さて、その迷走ブリが如実に更新間隔に表れている（笑）和室復権プロジェクトの続きです。 退室後の現地を見て、苦戦必至の印象を抱いた「続き間和室２ＤＫ」をどうにか再生できないか。 幸いにもその物件の大家さんは弊社の方針に全幅の信頼をお寄せ頂いており  、かつ現在の情勢が圧倒的に和室不利であるコトもご理解頂いておりましたので、「このお部屋、弊社に実験させて下さい！」 そんな、大家さんによっては冗談じゃない！とお叱りを受けかねない提案にも、「どうせ普通にリフォームしてもなかなか決まらないご時勢なのでお任せします！」と快諾をして頂けたことで、プロジェクトは具体的に走り出します。 そこでまず行ったのは、大家さんの折角のご厚意を無駄にしないためのいくつかの課題設定。 １．費用面の負担を出来るだけ抑える いくら和室を再生するとは言っても、完全な洋室リフォームと同等の費用が掛かっては意味がありません。 もちろん、安く抑えようとして費用対効果の薄い“洋室風”リフォームで済ますのも論外としました。 目標は、あくまでも原状回復リフォーム＋α程度の出費に抑えるコト。 ２．洋室に負けない和室 従来の、洋室を借りる予算がないための妥協案的なポジションにある和室ではなく、積極的に候補にしたくなる和室にする。 今は純粋な洋室ですら空室が増えており、その状況の中で消費者に選ばれるには、差別化が必要です。 差別化、という意味では和室であること自体が充分差別化となるハズですが、現実は敬遠要素なんですよね。 その理由は、カッコ悪い、ベッドに不向き、古臭い…と、和室物件の大家さんに怒られそうな理由が次々に出てきます では、カッコ良くて、ベッドでも違和感なくて、新鮮味のある和室があったらどうなんでしょう？ 費用が掛からず惹き付けられる和室。 それが、和室復権プロジェクトのメインテーマとなり、イメージを作り始めました…（続く） ではでは ＰＳ さてハードル上げちゃったぞ  グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| さて、前回の記事で連載を宣言してしまった（←ナンデ嫌々な感じ？）和室リフォーム計画ですが、そろそろ具体的な話に入りましょう。 まずは今回の患者…じゃなくて対象物件を見てみます。 はい、どこから見てもＴＨＥ ＷＡＳＨＩＴＳＵ（←？ ）このお部屋はかれこれ１０年以上もお住まい頂いていたため、フスマもタタミも色褪せて、更に長年の入居期間で色々あったのでしょう（笑）、壁にはコブシ大の穴まで開いております   ちなみにこの部屋の間取りは２ＤＫタイプで、内訳は和室６帖、和室４．５帖、ダイニングキッチン６帖となっており、振り分けタイプではないいわゆる“続き間（＝ＤＫから各部屋に直接アクセスできず、一つ目の部屋を通って二つ目の部屋へ繋がっているタイプ）”です。  で、退室立ち合いの際にこの部屋を見ての正直な印象は、これは苦戦しそうだ… 、でした。ナゼならば、最近は和室自体の需要が極端に少ない上、この“続き間タイプ”は更に敬遠されガチ でして…じゃあどうせフルリフォームをしなければならないんだから、いっそのこと洋室の１ＬＤＫにしちゃえば良いじゃん！？ そんな声も聞こえてきそうですが、実際そんなリフォームをするとなると簡単に１００万円以上の費用が掛かってしまうコトになります。（中途半端な洋室風の和室で良しとするなら別ですが… ）しかしながら、建物自体は築２０年以上の軽量鉄骨アパートで、いくら内装を大幅に造り変えたとしても賃料設定をどれだけ上げられるかというと…、弊社の見立てでは頑張っても現状より１万円アップが上限という現実を考えると、気の遠くなるほどの回収期間を大家さんに覚悟して頂いてまで提案すべき手法なのか？ 特にこの賃貸需要が減少しているご時勢で、そんなリスクの大きい負担を安直に提案しておきながら、いざ募集をしてもなかなか決まりませんでは業者としての姿勢が問われるのは明白です。 では、本当に他に方法はないのでしょうか？ 出来るだけ大家さんの金銭負担を抑えられて、消費者にアピールできる、そんな手法があれば… もしそれが見つかれば、今回の物件だけではなく、空室が長期化してしまいガチな他の和室物件にも光明が見い出せるのに… そんな思いを抱えながら、「和室復権への道」プロジェクトの迷走は始まったのでした。。。 ではでは ＰＳ え～と…、ちゃんとゴールできるのかな、このプロジェクト グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| お部屋探しの需要が明らかに「洋室希望」一辺倒になったのはいつからでしょうか。 毎日の上げ下ろしが必要な布団文化がベッドに取って代わられて、ベッドが当たり前の環境で育った方達が部屋探しをするようになれば、敢えて和室を選択する理由などナイ訳で、そう考えれば、洋室偏重は当然の結果なんでしょうね。 ところが、世の中に和室のお部屋はまだまだ沢山ゴザイマス。 そんな和室のお部屋が今までの賃貸市場の中でどんな位置付けになっているかというと、賃料相場が需給バランスで決まる以上、需要の少ない和室は賃料を下げざるを得ず、結果、洋室を借りるにはチョット予算が足りないとか、もしくは節約のために賃料を抑えたいとか、そういった方々のための受け皿的な存在だったと言えるでしょう。 そう、だったと書いたのには理由がありまして、長引く不況と賃貸物件の過剰供給の影響で洋室と言えども賃料相場が下がってしまったココ数年は、低予算でも充分に洋室も圏内に入って来るようになり、益々和室の需要は減る一方で、「畳が好き」などの積極的な理由がない限りなかなか候補にはなりヅライ状況になって来ているように感じます。 でもですね。 おかげ様で弊社にお部屋の募集依頼をして下さる大家さんの中には、和室アパートをお持ちの方も当然いらっしゃいます。 で、その和室物件を、今の時代は洋室にリフォームしないと借り手が見つかりませんよ、って言うのは簡単なコトですが、実際にリフォームするとなると結構な金額が掛かる訳で、それでもまだ洋室リフォームすればどうにか決まっていた頃であれば提案の選択肢の一つであったものの、洋室であっても決まらない最近となっては、そんな金額を掛けてまで洋室の空室を作り出す結果になってしまっては目も当てられません。 じゃあ、どうする？ 物件をお預かりしている以上、当然の責任としてその信頼に応えるべく何かしらの方策を考えなければなりません…。 ・・・・・・というのが、今回の「和室復権への道」シリーズを手掛けるコトになった経緯なんですが、今後数回に渡り、和室を再生？活用？するために苦悩する様（笑）を綴っていこうと思います  ど～いった展開になるのかは、私にも分かりません（笑）が、温かく見守って頂ければ幸いです では、良い週末をお過ごし下さい ＰＳ って、今日は導入だけかっ！？ グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| 本日は、朝から阿佐ヶ谷にある宅建協会杉並区支部の会議室において今年度上半期の支部事業監査と同財務監査があり、担当する総務委員会の副委員長を仰せつかっている関係で監査業務の立ち合いをしてきました で、比較的スムーズに監査が終わり、その後に予定されていた支部執行部会にも出席。 で、支部執行部会の後に予定されていたのは、今度の日曜日１０月１８日（日）に行われる宅地建物取引主任者試験の、試験監督員説明会 例年のコトではありますが、年に一回のその試験の監督員を今年も務めることになっており、説明会に出席してきた訳です。 で、この後には同じく業界の所属ブロックの、忘年会打ち合わせって… ホント今日は仕事になりません… 取り急ぎ、一旦戻ってきたこの時間に集中してチョットだけ仕事します  ではでは ＰＳ 和室復権への道シリーズも書かなきゃなのに… グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| ま、そんな大袈裟なもんでもないんですが（笑） ココのところ、空室になるとなかなか決まりづらい和室の物件を、洋室変更という手段に頼らずに決める方法はないものかと思案しています。 近々、その様子をシリーズ化して記事に取り上げたいと思いますので、色々ご意見お聞かせ頂ければ幸いです。 取り急ぎ本日はその予告まで… ではでは ＰＳ って予告にしてももう少し書こうよ… グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| まぁまぁ最近すっかり更新頻度が落ちてますが（笑）、以前は週に４日も５日も記事を書いておりましたこのブログ。（←って、書いてて凹むね） しかしながら、更新頻度は落ちたとは言えブログ管理者ページは一応毎日、開くコトは開くんです で、まぁ一日の業務の中で記事が書けそうなタイミングを探しながら…、探しながら…、探しながら…、今日もオツカレサマデシタ そんな展開が多々ある訳です  （笑）という前置きをさせて頂いて、本題はというと今朝も管理者ページを開いてみたところ、ナゼかアクセス５０％アップ  ！？その原因は、過去３０年間の中でも最強規模と言われる台風１８号の影響！？でした どんな影響かと言いますと、過去に当ブログで書いた「杉並区洪水ハザードマップ」という記事が、「杉並区 洪水」や「杉並区 浸水」等のキーワード検索で大概１ページ目にヒットしていて、その関係のアクセスが増えた、というコトのようです。 それだけ杉並区に住んでいる方にとっても今回の台風１８号は関心を集めているというコトの現れですが、ただいま本日の１２時現在、永福町は眩しいほどの日差しが降り注ぎ（笑）ただ風は相当強く、アチコチで物が飛ばされているという状況です。 というコトで、浸水、洪水等はあまり心配ないようですが、歩行や車の走行には充分にご注意下さい  ではでは ＰＳ え～と、何ブログでしたっけ？ （←このフレーズも久々だな…）グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| 不動産業を営むために欠かせない宅地建物取引主任者資格。 従業員数の５人に１人はその有資格者である必要があり、かつ最低１人は専任の主任者がいなくてはなりません。 で、その宅建主任者資格については有効期間が５年となっており、５年毎に法定講習を受けて更新する必要があります。 その講習では、朝９時３０分頃の集合から夕方１６時過ぎまで延々と、この５年の間に新しく施行または改正された法令や条例、今後の業務に少なからず影響を及ぼしそうな判例等々を、解説を受けながら勉強することになります。 ・・・ ・・・ ええ、実は私の主任者資格の期限が今月末まででして 昨日（までスッカリ忘れてたのは内緒 ）、その講習の申し込みを済ませてきたのですが、なんと月内に受けられる講習で締め切られていなかったのは１０月２８日の１回のみいやもうギリギリセーフって感じでした 講習当日はおそらく相当手強い睡魔との闘い（笑）が予想されますが、間違いのない取引を行うためには欠かせない大事な内容ばかりのハズですから、しっかりと知識を更新してきたいと思います。 ではでは ＰＳ 大型台風が来るそうで、皆さまどうかお気を付け下さい グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
