| 延々と（笑）１０回に渡ってお届けした『和室復権プロジェクト』 シリーズとしては一応最終報告をさせて頂いたものの、実は、既に第２弾が進行していたんですね  今回は永福町駅徒歩４分の２ＤＫマンションで、またもや和室×２とＤＫという間取りのリフォームになります。 この物件はなんと入居期間３０年超！で、全面リフォームは必至  であればというコトで、洋室へのリフォームではなく和室を活かした同コンセプトのリフォームを現在行っています。 ま、つい先日までシツコイほど（  ）お送りしてきた記事なので、今回は簡単にご紹介させて頂きますと、＜リフォーム前＞  築３０年超の、ある意味これはこれで雰囲気を醸し出しているお部屋を、 ＜リフォーム案＞  やはり「洋室よりカッコイイ和室」を目指したデザイン案を作成をして、 ＜リフォーム中＞  現在までのトコロほぼイメージに近い仕上がり具合いを見せています  コチラの物件は今月半ば～下旬には完成する予定で、おそらく賃料は９５，０００円程度（変更の可能性アリ ）すでにご関心をお持ち頂いている方からのお問い合わせもあり、完成が待ち望まれます。 完全に仕上がりましたら、またご報告させて頂きますので是非ご期待下さい！ ではでは  ＰＳ もはや実験三昧ですな…   グリーン住建のホームページはコチラ 不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
前回からだいぶ時間が経ちまして…、すっかり長期連載（かつ長期休載… ）と化していたこの和室復権プロジェクトも、今回で遂に締め括りとさせて頂きます。仕上がりの概要は前回ご覧頂いておりますが、再度、最終完成画像をご覧頂きましょう。 まずは玄関入ってすぐのＤＫから。  このＤＫと隣の和室とを仕切るガラス扉は部屋の雰囲気作りに重要な役割を担うため、わざわざガラスを外した上で木部を黒く塗装してもらいました。  奥側の壁はアクセント・ウォールとしてグレー系の塗装。 色決めでペンキ職人さんに手間を掛けた当時が思い出されます  また、ＤＫの床はカタログ上で一番濃いコゲ茶のクッションフロアーを選択。 今回全体的に黒く塗装した木部との調和を考えました。  和室へ進むと左側の壁一面に今回のポイントの一つ、アクセント・クロスが。 質感を出すために種類の豊富な高級クロスの中から落ち着いた茶系のクロスをセレクト。  各木部に加え、天井、タタミ縁まで黒系で統一したことで、引き締まった印象が出せた…かも？（笑）  施工前は「暗い印象を与えるのでは…？」とやや不安だった天井の黒塗装も、アジアンなイイ味を出してくれました。  妥協ではなく、積極的に選びたくなる和室。 それが表現できているでしょうか…？  もう一つの和室にも、先程と同じアクセント・クロス。  南向きで明るく差し込む陽ざしが、余計に部屋を引き立ててくれているかの様でした。 さて。 ここで今回の『和室復権プロジェクト』のコンセプトを再度オサライしてみますが、 ①洋室に負けない和室！ ②費用面の負担を抑える！ ま、①については個人の好みもあるので分かりませんが（←って言っちゃうんだ  ）、②の費用面はどうなりましたでしょうか。試しに今回の部屋を洋室リフォームする場合の見積もりを事前に取ったところ９０～１００万円近くの金額が出てきました。 また、通常の原状回復リフォームのみの見積もりも取ったんですが、そちらの金額は３０万円台前半（←前入居者は１４年超の長期入居でしたのでほぼ全面リフォームで計算しています）。 で…、今回の和室復権リフォーム（←？）に掛かった費用は、原状回復リフォームの２割増し程度、つまり４０万円ほど。  このくらいに収まるのであれば、大家さんにもご提案できる範囲ではないかと思います。（もっとも、プラン作りや色選びに掛かった労力は計算していませんが… ）というコトで、１０回に渡ってお届けしてきました『和室復権プロジェクト』ですが、皆さまはどのようなご感想を持たれましたでしょうか？ あまり差別化になってない！？ これなら和室も全然アリ！？ 出来ましたらそのご感想を伺えると幸いです。  感触によっては第２弾、第３弾の和室実験（笑）が行えるかもしれません その際には、また当ブログでご紹介させて頂きますね。 長々と本シリーズをお読み下さいまして有り難うございました ではでは ＰＳ やっとゴールできたー  、間隔あいたケドグリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| 今日で連載９回目、いよいよ佳境に入ってきた（やっと！？）和室復権プロジェクト。 リフォーム工程の最初に予定されていて、かつ一番時間が掛かるだろうと予想していたペンキ塗装が無事完了し、工事は一気に進行するコトになります。 しかし、今回のペンキ塗装は狙い通り？狙い以上？に手応えを感じる仕上がりだったものの、次の工程である壁クロス＆床クッションフロアー施工の出来によっては台無し になることもある訳で…その仕上がりを見るまでは全く気が休まりませんでした。その結果は… もう、この連載では散々引っ張ってきましたので 今日は例の（笑）ギャンブル壁クロスとＤＫ床のクッションフロアー、フスマ、畳まで、一気に公開いたします！はいっ、こうなりました！ ＜和室６帖＞  ＜和室６帖～和室４．５帖＞  ＜和室４．５帖＞  ＜和室６帖～ＤＫ＞  残すは和室６帖とＤＫとの間の仕切り戸にスリガラスをハメ込み、全体のクリーニングをして遂に完成！です。  最後まで期待と不安に包まれたギャンブル壁クロスも、仕上がりを見れば大正解！ 別の角度で見ると  この仕上がりには満足するとともに、本当に安心しました （これなら自腹で貼り直さずに済みそうですし（笑）） そして、わざわざ特殊なカタログまで取り寄せたフスマ紙も、散々悩んだ結果アクセントクロスを強調するために色合いは白く、素材的に若干の光沢で変化を付けるコトとし、これも全体の統一感を出せて正解でした。 畳の縁の色においてもリクエスト通り、出来るだけ黒っぽい縁にしてもらったコトで、個人的には琉球畳を入れるよりも遥かに安価で、かつ引き締まった印象を出すことができたのではないかと感じています。 数々の試行錯誤もありましたが、ココまでくればほぼ完成したも同然 それっぽい照明やカーテン、ラグを置いたらイイ感じのアジアンな空間が作れそうです。 ということで、本日はようやく完成間近まできた和室復権プロジェクトの出来栄えをご覧頂きましたが、忘れてはいけないのがじゃあ、いくら掛かったの？という費用面。 次回は、最終完成写真とその費用面についてお伝えしたいと思います。 ではでは ＰＳ まだ続くし（笑） グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| そろそろ飽きられそうな長期連載になってきた本シリーズ（笑） 前回は、和室木部のペンキ塗装が上々の仕上がりになり、じゃあＤＫはどうする？というトコロまでお伝えしました。 ＤＫについては、以前に公開したイメージ画像の通り、  床はダークブラウンのフローリング調クッションフロアー、壁は１面だけグレー系のペンキ塗装でアクセントにするコトまでは決まっていました。 ところが、実際に塗装するペンキの色選びをしようとしたら…  一口にグレーといっても色見本には相当な種類のグレーがあり、見れば見る程どれも違うようにも一緒のようにも見えてきて目がオカシくなっていきます… そんな中で候補を絞り、現地でペンキ職人さんに試しに塗ってみてもらいながら微調整をします。  で、ここでも半信半疑ながら（←そんなん多いな ）ゴーサイン。その結果…  マットな雰囲気のアクセントウォールが出来ました ココでも感心させられたのは、そのペンキ職人のセンスです  色見本の候補と、コチラが伝えた意図を考慮して、正に出したかった雰囲気を見事に出してくれました  更にはキッチン及び釣り戸棚の塗装も、私はコンナ感じにしたい…と説明するとその場でペンキの調合を始め、  こんな感じでどうッスカ？ 試しに塗ってもらった色がまたコチラのイメージ通りの色になっていて、改めて職人の技を思い知らされました。  さて、ペンキ塗装が終わると次はいよいよ壁クロス貼り＆ＤＫ床のクッションフロアー張りの作業です。 そこまでくればだいぶイメージが掴めるようになるハズで、果たして思惑通りとなるかどうか、例のギャンブル壁クロス（笑）は本当にあれで良かったのか。 次回はその結果をお伝えしたいと思います。 ではでは ＰＳ まだ引っ張るか、しかし グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| 和室復権プロジェクトをスタートさせてから３週間が経とうとしています。 連載上では７回目まできてやっと壁クロスが決まった？程度なんですが… 、実際の工事進捗は連載よりもはるかに進んでおりまして、ほぼ完成間近というトコロまできておりますなので、今回から若干ペースを上げていきましょう！ さて、自腹覚悟でギャンブル的な壁クロスの採用を決定したトコロまでは前回お伝えいたしました。 次なる課題は、木部塗装。 思うに和室をいかにも和室と感じる要因の一つが、この木部の色だと思うんですね。 通常の和室の原状回復リフォームであれば、この木部については汚れやシミがヒドイ時は『アク洗い』という、薬品を使って本来の木の色を取り戻すための作業を行います。 ですが、確かに木部はキレイになるものの、それが却って和室感を引き立たせて若い方達の抵抗感につながるのであれば… この際、思い切っちゃいません！？ というコトで、イメージしたのは黒に近いコゲ茶？コゲ茶っぽい黒？ 手法としては「オイルステン」という、簡単に言えば木部を削って木目を出してから薬品塗布→拭き上げによって黒ずんで落ち着いた渋い色に加工する手法を想定していました。 そうするコトの理由は、仕上がりの綺麗さももちろんですが、一度オイルステン加工をするとその後には汚れ染みが付きにくくなるというメリットもあり、以後の原状回復の際の費用節約も期待できると思ったから。 で、ここでもＭ社長に意見を聞いてみたトコロ… 今回の物件の場合、柱などの木部は加工できなくないものの、天井は木目をプリントした板を使用しているため「オイルステン」加工ができない、とのコト… マタデスカ…  だとすれば、もうペンキ塗装しか選択肢はない訳で。 ただ、ペンキ塗装で心配な点は、塗料が不透明なので木目も何もなくツルっとした単色の黒になってしまったら、味も何も無くなってしまうのではないか？という点。 更に、イメージ画像では天井も黒色を想定したものの、現実にあの面積を黒一色にしてしまうコトで、部屋が暗くならないだろうか？という点。 ここでもまたそんなギャンブルか… そんな岐路に立っていた私を決断させたのは、Ｍ社長のこんなひと言。 「普通だったら黒にはしませんよね」 そうか、普通はやらないからこそ、するべきじゃないか… 今回のプロジェクトの原点を思い出し、更に、Ｍ社長には仲間のよしみで（笑）、チョットだけ塗った段階で見せてもらって、イメージと違っていたらその時点からでも色替えＯＫ！との保険を掛けさせて頂き 、ゴーサインを出すコトに。で、実際に塗ってもらった天井の仕上がりがコチラ！  室内の古い壁紙はすべて剥がされて、木部ペンキ塗装をしただけの段階なんですが、これだけでも充分手応えを感じられる仕上がり。  ＤＫと和室を仕切るガラス戸も、わざわざガラスを外して塗装しました。 この格子戸も演出に一役買っている大切な小道具（笑）なので、ここでの手間は惜しめません。  心配していた木目の風合いについても、Ｍ社長が私の意図を汲んで「出来るだけ木目が残るように！」と指示をして頂いたおかげで単調にもならず、狙い通りの渋さが出せました 工程上、一番最初に予定していたペンキ塗装が良い仕上がりになったことで今後への期待は膨らむ一方ですが、浮かれたのも束の間、そのペンキ塗装でまだ悩ましい点が残されていました。 それは、和室ばかりに気が行っていて後回しになっていたＤＫの塗装。 今回の物件は、ＤＫについては壁クロスではなく元からペンキ塗装だったので、じゃあ今回はどうする？ そう言えばまだ決めてなかったね… 実は、和室の仕上がり具合いを見ながらそのイメージに合わせてＤＫの色合いを考えたかったという理由があり、そんなドタバタも初めての試みならではのものですね（笑） というコトで、そのＤＫの塗装については次回お伝えいたします。 では皆さま、良い週末をお過ごし下さい ＰＳ って、ペースアップしてないじゃん… グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| 何とか和室を再生する手はないものか。 しかも費用は原状回復費＋αで…。 そんな思いで始めた和室復権プロジェクトの連載も今回で早６回目 完成イメージを作成し、プロジェクトのパートナーとなるリフォーム業者も決まり、具体的な打ち合わせに入ります。 ＜完成イメージ＞  このイメージから言うと、ポイントは壁のアクセント・クロスと天井塗装、間仕切り扉塗装といったトコロ。 その中でも、一番物件のキャラクターを決定づけるのはやはり壁アクセント・クロスだろうってコトで、クロス選びから始めます。 で、賃貸でよく使われている量産クロスではあまり種類が選べないため、ココは若干のコストアップに目をつむり、割高ながら質感のある「１０００番クロス」をチョイス。 ＜１０００番クロス・カタログ＞  Ｍ社長にこのブ厚いカタログを２冊持ってきてもらい、イメージの合う壁紙を探すんですが、  中身はこの通り、  素材感や色合いによって沢山の種類があり、  しかもサンプルとして貼り付けられているクロスが小さいため、実際に壁一面に貼り上がった時のイメージが想像しづらいという難点もあり… そんな半信半疑（笑）の状態ながら、候補となる壁クロスを決定！ と、思いきや よりによって選んだクロスはＭ社長曰く 「今回の物件は壁の下地がボコボコのためキレイには貼れないと思います… 」って… 結局、Ｍ社長の見解を参考に綺麗に仕上がるであろうクロスの中から選ぼうとすると、小さなサンプルだけでは「ホントにこれ貼っちゃってイメージ通りになるのか？」ってある意味ギャンブルな選択肢しか残らず、かと言ってリスクを嫌って無難なセレクトにしてしまってはプロジェクトの意味がなくなる…、そんなギリギリの選択を迫られて出した結論は。 もしイメージに合わなかったら私の自腹で貼り替える覚悟  での、ギャンブルを選択ええ、そうです。 そうまでしてでも妥協せずに和室復権を図りたいんです そんな腹を括ってクロスを決め、次は木部の塗装なんですが、ココでもまた新たな問題が… その模様は次回お伝えしたいと思います ではでは ＰＳ 新しい試みって消耗します、色んな意味で… グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| パソコン上の画像加工により、思いのほか（←って結果論かっ！？）期待が膨らんできた和室復権プロジェクトの続きです。 前回お伝えした加工画像で路線を決めた後、他の写真でも加工を施してみました。 ＜加工前＞和室４．５帖  ＜加工後＞  ＜加工前＞続き間部分  ＜加工後＞  ＜加工前＞ＤＫ６帖  ＜加工後＞ さて、個人的にはこれはイケル！とノリノリで（笑）配色パターンを作成したものの、肝心な施工で高額になってしまったり、技術的に不可能であっては意味がありません。 しかし、今回の実験は折角の大家さんのご厚意に報いるためにも妥協はしたくありません。 というコトは、施工にあたってコチラから色々なイレギュラーなお願いをしたとしても、今回の実験コンセプトに理解を示し努力を厭わない施工業者の協力が不可欠と言うコトになります。 そこで、今回は日頃から共同ブログを共に運営する同業者として気心も知れていて、リフォーム業も手掛けているコチラの業者のＭ社長に協力を仰ぐコトに。 何と言っても私にとっても手探りの試みでもあり、大家さんに対する責任がある以上ワガママを言わせて頂く前提での依頼ですから、私と同じ温度で取り組んでもらえなければ困ります。 その意味では、忌憚なく意見を言い合える仲間内でリフォームに精通している業者がいるのはとても心強く思います。 というコトで、早速Ｍ社長にも現地を見てもらった上で今回のプロジェクトを説明したところ… 「面白いですね！アッと言わせるモノを創りましょう！」 二つ返事の快諾に、コチラも益々気合が入ります そこで、作成したイメージ画像を具現化するために早速Ｍ社長に大量のカタログを届けてもらって各部材選定を始めたものの、いざ選ぶとなるとその作業は思いのほか難航するコトに… その難航の過程は…話せば長くなるので次回お伝えいたします（笑） ではでは ＰＳ このペースだと何話まで続くんでしょ… グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| え～と、前置き（…なのか？）だけで３話も引っ張ってしまった和室復権プロジェクトの続きです。 大家さんに快諾頂き、弊社の好き勝手に（って語弊あるケド ）させて頂けることとなった和室の室内リフォームについて、課題設定・メインテーマが決まった次は、具体的なリフォーム内容の検討に入ります。カッコ良くて新鮮味のある和室を、原状回復リフォーム＋αの費用で！ そんな命題を設定した以上、大掛かりな設備交換などは出来ませんし、造作の追加等もできれば避けたいところ。 となるとリフォーム内容は自ずと「配色」中心で行うコトになりますが、果たしてドコまでできるのか… 配色案を考えるにあたっては、当然のコトながら実際に塗ってみながら考える訳にはいかないので 、現地を撮影して画像加工ソフトでの検討となりますが、社内ミーティングを経て色々と出てきたアイデアを画像に落としこんでみた結果…＜加工前＞  ↓ （あ～でもない、こ～でもない…） ↓ ＜加工後＞ ・・・ん？ これ、ジューブン成り立ってない！？ 壁の一面だけを落ち着きのあるグレーのアクセントクロスとし、木枠はオイルステン調の渋い黒、天井も思い切って黒くしてみると、気分はまるで… 隠れ家割烹？（笑） この内装に、アジアンな雰囲気の照明を組み合わせたらどうなの？ バンブーのフロアライトで演出してみたら… そんな妄想が膨らむ（笑）、モダン・ジャパニーズ（？）な部屋になりそうな予感がしてきました。 その勢いで他の部屋のイメージも作成していたところ、ここで一抹の不安が…。 それは、「これって、施工可能…だよね？ 」という根本的な問題…経験上では可能であろうと思いながらも、施工に関してはやはりプロの判断も仰ぎたいトコロです。 というコトで、次回は他画像の公開とリフォーム業者との打ち合わせ編です… では皆さま、良い週末をお迎え下さい ＰＳ そこで新たな壁が我々の前にっ！（って何の番組デスカ… ）グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| さて、その迷走ブリが如実に更新間隔に表れている（笑）和室復権プロジェクトの続きです。 退室後の現地を見て、苦戦必至の印象を抱いた「続き間和室２ＤＫ」をどうにか再生できないか。 幸いにもその物件の大家さんは弊社の方針に全幅の信頼をお寄せ頂いており 、かつ現在の情勢が圧倒的に和室不利であるコトもご理解頂いておりましたので、「このお部屋、弊社に実験させて下さい！」 そんな、大家さんによっては冗談じゃない！とお叱りを受けかねない提案にも、「どうせ普通にリフォームしてもなかなか決まらないご時勢なのでお任せします！」と快諾をして頂けたことで、プロジェクトは具体的に走り出します。 そこでまず行ったのは、大家さんの折角のご厚意を無駄にしないためのいくつかの課題設定。 １．費用面の負担を出来るだけ抑える いくら和室を再生するとは言っても、完全な洋室リフォームと同等の費用が掛かっては意味がありません。 もちろん、安く抑えようとして費用対効果の薄い“洋室風”リフォームで済ますのも論外としました。 目標は、あくまでも原状回復リフォーム＋α程度の出費に抑えるコト。 ２．洋室に負けない和室 従来の、洋室を借りる予算がないための妥協案的なポジションにある和室ではなく、積極的に候補にしたくなる和室にする。 今は純粋な洋室ですら空室が増えており、その状況の中で消費者に選ばれるには、差別化が必要です。 差別化、という意味では和室であること自体が充分差別化となるハズですが、現実は敬遠要素なんですよね。 その理由は、カッコ悪い、ベッドに不向き、古臭い…と、和室物件の大家さんに怒られそうな理由が次々に出てきます では、カッコ良くて、ベッドでも違和感なくて、新鮮味のある和室があったらどうなんでしょう？ 費用が掛からず惹き付けられる和室。 それが、和室復権プロジェクトのメインテーマとなり、イメージを作り始めました…（続く） ではでは ＰＳ さてハードル上げちゃったぞ グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
| さて、前回の記事で連載を宣言してしまった（←ナンデ嫌々な感じ？）和室リフォーム計画ですが、そろそろ具体的な話に入りましょう。 まずは今回の患者…じゃなくて対象物件を見てみます。 はい、どこから見てもＴＨＥ ＷＡＳＨＩＴＳＵ（←？ ）このお部屋はかれこれ１０年以上もお住まい頂いていたため、フスマもタタミも色褪せて、更に長年の入居期間で色々あったのでしょう（笑）、壁にはコブシ大の穴まで開いております  ちなみにこの部屋の間取りは２ＤＫタイプで、内訳は和室６帖、和室４．５帖、ダイニングキッチン６帖となっており、振り分けタイプではないいわゆる“続き間（＝ＤＫから各部屋に直接アクセスできず、一つ目の部屋を通って二つ目の部屋へ繋がっているタイプ）”です。 で、退室立ち合いの際にこの部屋を見ての正直な印象は、これは苦戦しそうだ… 、でした。ナゼならば、最近は和室自体の需要が極端に少ない上、この“続き間タイプ”は更に敬遠されガチ でして…じゃあどうせフルリフォームをしなければならないんだから、いっそのこと洋室の１ＬＤＫにしちゃえば良いじゃん！？ そんな声も聞こえてきそうですが、実際そんなリフォームをするとなると簡単に１００万円以上の費用が掛かってしまうコトになります。（中途半端な洋室風の和室で良しとするなら別ですが… ）しかしながら、建物自体は築２０年以上の軽量鉄骨アパートで、いくら内装を大幅に造り変えたとしても賃料設定をどれだけ上げられるかというと…、弊社の見立てでは頑張っても現状より１万円アップが上限という現実を考えると、気の遠くなるほどの回収期間を大家さんに覚悟して頂いてまで提案すべき手法なのか？ 特にこの賃貸需要が減少しているご時勢で、そんなリスクの大きい負担を安直に提案しておきながら、いざ募集をしてもなかなか決まりませんでは業者としての姿勢が問われるのは明白です。 では、本当に他に方法はないのでしょうか？ 出来るだけ大家さんの金銭負担を抑えられて、消費者にアピールできる、そんな手法があれば… もしそれが見つかれば、今回の物件だけではなく、空室が長期化してしまいガチな他の和室物件にも光明が見い出せるのに… そんな思いを抱えながら、「和室復権への道」プロジェクトの迷走は始まったのでした。。。 ではでは ＰＳ え～と…、ちゃんとゴールできるのかな、このプロジェクト グリーン住建のホームページはコチラ不動産屋たちのココだけのハナシ人気blogランキング 日記@BlogRanking 人気日記BLOG １票のご協力をお願いします |
