プロジェクト物件再生！

昨日は、クロスを選ぶことができませんでしたので、再度
現場に向かい、無事にクロスの品番を決定し、作業依頼を出すことが
できました。



クロスの色を変えるだけで、お部屋の印象はかなり変わってきます。
決めかねるときは、少し時間を空けて再度検討してみると、イメージが
より鮮明になり、スムーズに作業を進めることができます。

ちょっとした工事も、建物を良くするための大事な作業です。
手を抜くわけにはいきませんので、今後もじっくり対応していきたいと
考えております。

今日も一人で仕様サンプルとにらめっこをしております。


今回はこちらのロフト付き物件です。
一面のクロスが決りません・・・

いつもは、直観的に決めてしまって、後は迷わないのですが・・
たまにはこういう時もあります。

こんな時は、時間的なロスは生じますが、無理に決めないようにしています。
やはり、納得がいくものを使う。
これが、後で後悔しないことにも繋がっていきます。

そんなこんなを一人で考えていると・・あの現場が気になります。
あの、足場板の現場です。

早速、現場が近くなので行ってみました。

※外壁改修工事と新規の造作を今回行う予定になっております。
　なので、建物はスッポリと養生シートに包まれています。

室内は・・・


おっと・・出来てきています！
設計のＴ先生とベテラン棟梁が笑顔で迎えてくれました！
撮影途中に携帯を２Ｆから落としてしまうハプニングがありましたが、工事の方は順調に進んでいて
まずは一安心です。

こちらは腐食した木材の写真です。
防腐塗料などを施していても、湿気の多い場所では、こうした症状が
出てしまいます。

定期的なメンテナンスを行っていくことで、劣化を緩和することができますが、
建物を定期的にチェックし、必要な修理や補修を行うことは、とても大切なことに
なります。

建物は変わっていないようで、日々少しづつ変化しています。
こうした変化を感じとり、定期的なメンテナンスを行っていくことは、非常に
大切なポイントです。

特に不動産は、長期的に経営していかないといけない資産ですので
こうしたポイントには特に注意したいところです。

前回の第２サンシャインビルの外構工事ですが、
なんと、２部屋決まってしまいました。

■工事前


■工事後↓費用は必要最低限のコストで今回実施しました。



床タイル工事は、完了しましたが、ダウンライトで通路を明るくし
アップグレードした外灯を設置する工事は、まだ完了しておりません。



もともと、工事開始前に、入居者様にヒアリング調査を実施し
建物の不具合などを細かくお聞きし、分析して結果をもとに
今回の工事を始めました。

テナントリテンション効果（入居者解約抑止）は
工事中の改装段階で、通路を利用されておられるお客様の目を見ていると
評価して頂いていることは、伝わっておりましたが、外部のエンドユーザーの
お客様からのご支持をこんなに早い段階でいただけたのは、本当にうれしいの一言です。

入居審査はこれから始まりますが、募集家賃は、下落開始前の金額での
お申込みとなっておりますので、第２サンシャインビルの再生計画は、２カ月が
経過し、ようやく改善の兆しが本格化してきたと見ております。

次は・・・
内装工事を時期を見て、適切に実施していきたいとオーナー様と協議して
いるところです！

久留米の第２サンシャインビルのその後です。
現在こちらのビルは、管理を開始してから再生計画途中の物件です。

前回の室内工事で長期空室＆家賃下落を止めることができましたが、
次の対策を行う前に、エントランスの改善を行いたいと考えていました。

収益がダウンしていたころから、「収支改善の道筋が見え始めたら
やりましょう」とオーナーと以前から話し合っていたポイントです。


※エントランスの真横に裏手へ通じる通路があります。
　ガスの供給などを考えると必要な通路ですが、夜は暗がりを作り、防犯上もあまりよろしくない。


※受水槽。
　こちらも一度、高圧洗浄を行い、きれいにしましたが・・通路同様にエントランスの目の前で
　いつも見る必要はありません。そして床のタイルもかなり傷んでいて、見た目的にも改善が必要です。

といった部分を今回、扱うことにしました。
そして、完成がこちら↓



いろいろと考えましたが、あまり高額な費用をかけることで、安定傾向にある収支のバランスを壊したく
なかったので、既製品の商品を取り入れ、低価格の予算で、工事を行うことにしました。


通路も明るくなりました。




※ブラケット（屋外照明）だけは、当初のモノよりもアップグレード（AC持）することにしました。
　もともと照明だけは、床などが仕上がってから考えるつもりでしたので、納期が一週間くらい伸びますが・・
　やはり、納得がいく商品を提供し、工事効果を最大限にしたいという気持ちが先に立ってしまいました。

でも、入居者の皆様の印象も上々で、テナントリテンション効果も期待できそうです。

春が来ました。季節的には本当に気持ちがいい時です。
この時期のアチーブメントプラスの仕事はというと、忙しかった
繁忙期もようやく落ち着いてきて、入居推進が中心だった作業から
建物の維持管理などに目を向け始める季節でもあります。


※木のフェンスです。
　塗装の被膜が劣化しています。


※こうしたポイントは梅雨入り前に防腐塗装などをしておきたいところです。


※鉄部の錆を発見！
　一見、きれいに見えるポイントもよく目を凝らしてみるといろいろな変化を感じ取ることができます。
　不動産は長期的に運用していかないといけない大切な資産です。
　現場を細かく観察していくことは、管理会社として大切な役目です。

こうした変化は、報告資料にまとめて
オーナー様へ明日、報告する予定にしております。

現在、春日市の月極め駐車場の整地工事を行っております。
駐車場も、住宅と一緒で、第一印象はとっても大切です。

駐車場しやすい場所なのか・・安心して駐車できるのか・・等など
ご利用される方たちの大きな注目ポイントです。

以前は、使われていない倉庫や、マット？ジュータン？などが
散乱していましたが、それらも全て撤去しました。



見た目もスッキリしてきました。
入口は、土砂の流出を防止するためにコンクリートで固めます。

低予算ながら、必要最低限の工事を行い、ご利用される皆様のお車が
安心して駐車できるよう、今後も務めてまいります。

先日からお騒がせしている低価格改装シリーズが完了いたしました。
102号室からご紹介します。


※ムアガの床材！落ち着いた雰囲気。





募集条件／家賃60,000円　共益費3,000円　敷金2　Ｐ7350円です。
所在地／南区長丘2丁目2-11／2ＬＤＫ（57㎡）

落ち着いた雰囲気で生活を楽しみたい方はこちらがオススメです。元気なお子さんがいらっしゃる方も
１Ｆで、下を気にすることがないので、102号がいいと思います。


402号はこちらです。
南向きで、眺望もいい。明るくてゆったり過ごしたいという方には
こちらがオススメです。


※こちらの床材はカラマツの無垢材をふんだんに使用いたしました。


※壁の棚の左側には机などを置いてちょっとしたワークスペースに使えるように設計しています。


※明るい・・木のぬくもり満載です。

募集条件／家賃60,000円　共益費3,000円　敷金2　Ｐ7350円です。
所在地／南区長丘2丁目2-11／2ＬＤＫ（57㎡）

お問い合わせは、ＡＣ＋の上Ｄまでお願いいたします。

今日は、植栽チェックに出かけました！
以前外構工事を行ったドゥブラン大和町です。



シマトネリコも順調に成長しておりました。
季節の草花は、その時期によって植え替える必要がありますが、
ご入居者様からの評判は上々です。



入口のこだわりの花壇スペースです。
サインの下に少しだけ・・さりげなく配置した花壇に
植えた植物も今ではこんなに増えて元気に育っています！

雑草除去も終えましたので、追肥を行ってこれからも
様子を見ていきます。暖かくなって、植物の生育もよくなりますが
追肥を忘れると大変です。

私たちの管理業務は、日々建物を観察し、変化を見逃さないことです。
オーナー様の目に変わって今後も注意深く観察していきます。