これから不動産を購入しようとする方のために。。。

先日、土地を購入されたお客様から相談を受けました・・・
「この土地は再建築が出来ないと区役所から言われました・・・」と。。。

公道に面していない宅地・建物の場合は、色々な観点から問題があります。


公道に面していない宅地・建物の売買をする場合は、最低限、公道までの通行権が確保されているか否かを確認する必要があります。

公道に面していない宅地・建物であっても、外形上は公道までの通路が確保されているのが通常です。
この通路を事実上通行できることと、通行する権利が設定されていること（通行を妨害された場合にその妨害を排除できるか）とは、まったく性質のことなる問題です。
通行権には、囲繞地（いにょうち）通行権、通行地役権、通行の自由権などがあります。
また、たとえ通行権が確保されていても建築基準法の要求する接道要件を満たしていない限り、建物の建築、再建築は不可ということになりますから、さらに注意が必要です。
この場合には、建物が建築されている場合でも違法建築であり、再建築不可能な土地であることを、十分に気を付けなくてはなりません。

以上のように接道要件はたいへん重要なポイントです。
接道が十分適法になされていないと、建替えができないことになるからですが、現地の調査では売買対象地は十分に前面道路に接道しているように見えたので、安心したところ、
その後、売買対象地と道路の間に細い他人の土地が存在していることが判明し、結局接道していないことが判明することがあります。
この場合、公図をよく見れば細かい土地があることがわかるのですが、一般のユーザー様には公図まで注視していないため気がつかなかったのです。

こんなことがあると、せっかく購入してにも係らず、建築できない場合もあります。
契約前に宅地建物取引主任者が必ず、重要事項を説明いたします。
しかし、何だかわからないまま、説明を受け、署名捺印してしまう方もいらっしゃいますので、注意してください。

仲介した不動産業者並びに売主に悪意があったか否かは定かではありませんが、
説明不足であることには、間違いありませんね。。。


【2項道路・位置指定道路とは】

建物を建築する際には建築基準法上の「道路」に2ｍ以上接していなければなりません（建築基準法43条）。
この道路の定義については建築基準法42条に規定されています。
まず、「2項道路」ですが、建築基準法42条2項の規定により、建築基準法上の道路とみなされる道のことで、
市街地内にある幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定し、建築基準法上の道路とみなしたものです。
つまり現行の建築基準法の規定では、（都市計画区域）
敷地が4ｍ以上の道路に接していないと原則として建物が建てられないことになっていますが、
建築基準法施工前の4ｍ未満の道路に接道する既成市街地の敷地を救済するため、
原則、再建築時に道路中心線から2ｍ後退することで建築可能になる道路です。
また、「位置指定道路」とは、幅員が4ｍ以上あり、かつ、一定の技術的水準に適合するもので、
特定行政庁から位置の指定を受けたものです。（建築基準法42条1項5号）。
これらの道路に2ｍ以上接していれば建物の建築は可能です。

敷地の接道は不動産の肝です。
土地を購入する際はよく確認してください。


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