(事件の概要)
平成7年2月23日
分譲業者とNTTは、本件マンション建設に伴う近隣テレビ電波障害対策のためにNTT電柱に対するテレビ同軸線添架に関する契約を締結。
平成7年3月13日
合人社は、添架契約の契約者を分譲会社から管理組合事務取扱者に変更、その後さらに管理組合に変更。
平成7年12月26日
分譲業者と中国電力はCATV共架契約を締結し、その後合人社代表者は管理組合名義で契約に基づく分譲業者の権利義務の一切を管理組合が引き継ぐ旨の覚書を作成したが、中国電力の記名押印はない。管理組合は年間合計約10万円を負担。
平成8年1月頃~5月頃にかけて入居
入居者らは、承認書、管理規約、管理委託契約書等を承認する旨の文書に署名押印した。承認書には、分譲業者や合人社が周辺居住者の電波障害協定が締結された場合、管理組合とともにこれを承継する旨の記載があり、管理規約には電波障害対策施設の維持管理取替費に管理費を充当する旨の記載があった。重要事項説明書には、本件建物の建設に起因して近隣に電波障害が生じた場合は、テレビ共同視聴アンテナを設置し、これに付帯する配線等を近隣居住者が無償で使用する旨の記載があった。
平成8年3月23日
管理組合設立総会開催、理事会役員選出。6階全体のテレビにゴーストが出ていることが明らかとなった。
平成8年4月8日
第1回理事会開催。廊下の手摺の剥がれについてB建設会社に善処するように申し入れることを決議。理事長は合人社との間の管理委託契約書に署名押印。同契約書別表第4には、エレベーター設備および機械式駐車装置の点検・整備は定額委託料に含まない旨定められ、これら業務についてはC社が受託していた。
平成8年4月30日
理事長は、C社作成の化学マットリース料についての見積書の発注者欄、および、C社を受託者とする機械式駐車装置点検契約書および同年6月1日付けエレベーターの点検契約書(受託者は委託業務について第三者に再委託することが認められている)に署名押印。サニクリーンは、C社に対し、モップ、マットをリース料で納入し、C社はこれを管理組合に再リースしていた。C社は、エレベーター点検をG社に、機械式駐車装置の点検をD社にそれぞれ再委託したいた。
平成8年6月20日
第2回理事会開催。テレビゴースト発生が続いていることが報告され、合人社がB建設と交渉し次回報告することを決定。
平成8年7、8月
B建設は、テレビ映りについての調査を行い特に問題がない旨報告したが、全住戸に対するものではなかった。
平成8年9月
合人社は、本件マンション全住戸を対象としてテレビ映りについてアンケートを行った。
平成9年2月13日
第3回理事会開催。テレビ映りはアンケートの後も改善されていないとの意見が出され、対応を合人社に依頼した。
平成9年3月5日
第4回理事会開催。合人社はテレビ映りの問題については分譲業者に改善の要求をしていると報告。手摺上部の塗装が剥がれが多いとの指摘に関する対応は遅れ、組合員は不満を持った。
平成9年3月24日
合人社は、決算報告書・予算案等を作成。損益計算書部分には管理費収入から支出を差し引くと赤字であること、修繕積立金勘定には第1期剰余金の赤字を差し引くことが記載されている。
平成9年3月26日
第5回理事会開催。 合人社から決算報告書・予算案等が配られた。合人社は赤字を報告したが、補填処理について説明はしなかった。
平成9年4月20日
第1回通常総会開催。決算報告書・予算案等が承認され、第2期理事会役員が選出。
平成9年4月26日
第1回理事会開催。機械式駐車装置に故障が頻発していることが問題となり、早急にD社に原因究明させるよう合人社に依頼。
平成9年5月初め頃
理事会役員らは電柱使用料が支払われていることに気付き、合人社から説明を受けた。また管理費等は、組合員各自の預金口座から引き落とされ、広島総合銀行の集金システムを通じて同行の合人社代表名義に入金され、他のマンションの管理費等とともに集められ、最終的に管理組合の口座に分配されていたが、その間2週間程度の日数を要していた。この方式は管理組合に説明されていなかったが、同年4、5月頃理事会の求めにより説明がなされた。
平成9年5月8日
第2回理事会開催。管理費引落方法を広島銀行に引き落とす方法に変更することとし、同年8月変更された。テレビ映りの問題について、合人社はB建設が5月1日に調査を実施したこと、特に映りの悪い6階から8階についてはブースターを付けて対応する用意をしていることを報告。電柱添架契約書の契約書名義が分譲業者であることが問題とされ、電柱添架料の負担の問題について検討することとされた。
平成9年6月11日
第3回理事会開催。D社の社員および機械式駐車場製造メーカーであるE社の社員が出席し、機械式駐車装置故障事例についてその要因と今後の対応を説明、総点検、総整備を行うことを決定。
平成9年7月19日
B建設は、テレビ映りの悪い原因が潜在電波が強いためであり、改善のためブースターやプラグ、ケーブルを取り替えることに協力を求めた。その結果、同月頃にはテレビ映りの問題はようやく改善した。
平成9年7月23日
消防署立入検査。防火管理者選任・消防計画の作成届出がなされていないと指摘。合人社は手続の必要性について十分な指摘や説明をしていなかった。
平成9年9月24日
第4回理事会開催。E社が7月中旬および9月中旬に機械式駐車装置の総点検を行ったが作動状況が改善しないため、原因がメンテナンスにあると考えるに至り、直接E社にメンテナンスを依頼したいと申し入れたところ、合人社はこれを了解した。電波妨害防止施設に関する近隣居住者との戸別契約書が未だ見つからないことが合人社から報告された。
平成9年9月ないし10月頃
理事会の役員らは、エレベーター点検契約が合人社とではなくC社との間で締結されていることに気付いた。
平成9年10月14日
理事長は、本件マンションの機械式駐車装置の保守契約を解除する旨の合人社宛で通知書を交付し、受託者はEに変更された。
平成9年11月30日
第2回臨時総会開催。委託契約更新承認が議題とされ、電柱添架・共架使用料を管理組合が負担する根拠について、合人社からの回答を得た後に、理事会に諮って決めることが決議された。
平成9年12月19日
合人社は、①重要事項説明書、管理に係る承認書および管理規約の各記載を示して組合員が確認・理解していると考えていること、②近隣住戸所有者に対して分譲業者が口頭で施設無償使用を説明しており、口頭の協定も有効なので管理組合の負担に移行させた事務処理に誤りはない、③管理組合員に説明すべきであったとは反省していると回答。
理事会はさらに、①C社でなく、他社のメンテナンスを導入できるかどうか、②リース料がサニクリーンの納品書記載の金額に比べて約4割高額となっている理由について再度確認要請。
平成10年1月24日
合人社は、①エレベーターの点検契約はメーカー系列により法定点検が行われ、5億円の賠償責任保険等もそなえているので安心できる。料金も組合単独よりも廉価。②モップ・マットの賃借料は、理事長の決済を受けている、価格も定価以下、総会で承認されている、と回答。
平成10年1月28日
理事会は回答書を1枚の文書にまとめて組合員に示し、合人社の管理業務についてのアンケートを実施。
平成10年3月8日
第2回通常総会開催。第3期役員として、A理事長ほか副理事長1名、理事3名および監事1名選出。
平成10年3月25日
第1回理事会開催。電柱使用料の現在請求を受けて支払っていない分は分譲業者に請求書を渡し、NTTや中国電力には今後分譲業者に請求するように申し入れることとした。さらにエレベーターメンテナンス契約について契約の明瞭化を求めた。
平成10年4月19日
臨時総会開催。近隣電波障害に関して、管理規約の該当条項削除を決定。エレベーター保守点検契約は一本化する趣旨で、契約内容・仕様・保守点検料を現行のままとして、本件委託契約の委託業務に加えることを決定。
平成10年5月中旬
A理事長は、合人社に対し、2年目点検でベランダ手摺上部を塗装するよう申しれをしたが、業者は修理をしないと言っていると返答するのみ。しかし理事会がB建設と直接交渉した結果工事が実現し、同年8月1日工事完成。
平成10年6月1日
合人社は委託契約書に覚書を付したうえA理事長に交付。覚書には、設備点検業務のうちエレベーター設備について定額委託料に含む旨に変更すること、定額委託料を月額41万400円から45万5400円とすることが記載。しかし契約書には金額欄も含め手は加えておらず、エレベーター点検契約書も添付されていなかった。A理事長はエレベーター点検契約を解除し合人社と契約する旨が記載されていないこと、覚書を抜き取ると別の契約書になってしまうことに不満を覚えた。
平成10年6月14日
第3回理事会開催。契約書を検討した結果、契約書ひな形を理事会で作成し、これを合人社に検討させることとした。
平成10年7月1日
副理事長は、委託契約を一部変更する契約書案を作成、これにA理事長が手書きで訂正したものを管理員に交付したが何の反応もなかった。
平成10年7月5日
第4回理事会開催。NTTからの請求書への対応のためのに弁護士依頼するための臨時総会開催を決定。
平成10年8月1日
第2回臨時総会開催。NTTおよび中国電力との対応について、弁護士依頼を決議。A理事長は内容を変更した委託契約書を送ったが、現在まで返事がないため、さらに回答を求める旨報告した。
平成10年8月13日
A理事長は、合人社に対し、内容証明郵便により1週間以内に回答するように求めた。
平成10年8月20日
合人社は、簡易書留によりA理事長に葉書を送付。委託契約書の草稿のようなものを預かったが、説明を受けていなかったので追って何らかの申し入れ等があると思っていたこと、現在の契約内容に問題がないと考えているので、よく話し合って契約の更新をしたいと回答。
平成10年9月4日
A理事長は合人社に対し、内容証明郵便により再度その見直しを求め、5日以内に回答がない場合は契約解除を通知。
平成10年9月7日
合人社は、7月1日に管理委託契約の見直しを求められていないこと、契約書草稿を渡されたからといって見直しの申し入れとは考え難いこと、必要があれば見直しにやぶさかではないと回答。
平成10年10月19日
第6回理事会開催。合人社との契約内容を変更できないのであれば契約解除すべきであるとして、11月7日に臨時総会開催を決定。
平成10年10月25日
A理事長は臨時総会開催通知。問題の議案書を配布し掲示板に張り出した。議案書1号議案には、電波障害問題について合人社が行ったことを明瞭化しなければ解決できないとして、合人社が理事会作成契約書ひな形の内容をすべて認める回答をしない場合には本件委託契約を解除すること、合人社が認めた場合にもその後交渉が決裂した場合には本件委託契約を解除することを理事会に一任することの承認を求めるとしていた。
議案書には以下の内容が含まれていた。
①今まで何度も「これをやってくれ」と要求しても何一つやってくれない、
②電波障害についても勝手に管理組合に何の相談もなく署名押印した。
③不明経理(管理組合の修繕積立金を勝手に移動させる)、わけのわからない金の流れ、
④納品書より4割高い領収書の存在
⑤修繕積立金を勝手に使用した
⑥エレベーターメンテナンス問題でおかしな契約
⑦電柱使用料契約を勝手に締結している
⑧合人社の管理委託には誠意のかけらもみられず、かつ管理委託会社としての能力に欠けているのではないだろうかいうことです、
⑨当時管理組合が締結していたエレベーターメンテナンス契約は、合人社とC社との契約が同時に存在する上に、Gがメンテナンスをするという、二重契約、再々委託等の問題が考えられる・・・・ふざけた回答。
平成10年11月7日
臨時総会開催。
合人社は、A理事長の議案書配布行為が合人社の名誉を毀損する不法行為に当たるとして1000万円の損害賠償と謝罪文の掲示を求めて訴訟提起。
平成7年2月23日
分譲業者とNTTは、本件マンション建設に伴う近隣テレビ電波障害対策のためにNTT電柱に対するテレビ同軸線添架に関する契約を締結。
平成7年3月13日
合人社は、添架契約の契約者を分譲会社から管理組合事務取扱者に変更、その後さらに管理組合に変更。
平成7年12月26日
分譲業者と中国電力はCATV共架契約を締結し、その後合人社代表者は管理組合名義で契約に基づく分譲業者の権利義務の一切を管理組合が引き継ぐ旨の覚書を作成したが、中国電力の記名押印はない。管理組合は年間合計約10万円を負担。
平成8年1月頃~5月頃にかけて入居
入居者らは、承認書、管理規約、管理委託契約書等を承認する旨の文書に署名押印した。承認書には、分譲業者や合人社が周辺居住者の電波障害協定が締結された場合、管理組合とともにこれを承継する旨の記載があり、管理規約には電波障害対策施設の維持管理取替費に管理費を充当する旨の記載があった。重要事項説明書には、本件建物の建設に起因して近隣に電波障害が生じた場合は、テレビ共同視聴アンテナを設置し、これに付帯する配線等を近隣居住者が無償で使用する旨の記載があった。
平成8年3月23日
管理組合設立総会開催、理事会役員選出。6階全体のテレビにゴーストが出ていることが明らかとなった。
平成8年4月8日
第1回理事会開催。廊下の手摺の剥がれについてB建設会社に善処するように申し入れることを決議。理事長は合人社との間の管理委託契約書に署名押印。同契約書別表第4には、エレベーター設備および機械式駐車装置の点検・整備は定額委託料に含まない旨定められ、これら業務についてはC社が受託していた。
平成8年4月30日
理事長は、C社作成の化学マットリース料についての見積書の発注者欄、および、C社を受託者とする機械式駐車装置点検契約書および同年6月1日付けエレベーターの点検契約書(受託者は委託業務について第三者に再委託することが認められている)に署名押印。サニクリーンは、C社に対し、モップ、マットをリース料で納入し、C社はこれを管理組合に再リースしていた。C社は、エレベーター点検をG社に、機械式駐車装置の点検をD社にそれぞれ再委託したいた。
平成8年6月20日
第2回理事会開催。テレビゴースト発生が続いていることが報告され、合人社がB建設と交渉し次回報告することを決定。
平成8年7、8月
B建設は、テレビ映りについての調査を行い特に問題がない旨報告したが、全住戸に対するものではなかった。
平成8年9月
合人社は、本件マンション全住戸を対象としてテレビ映りについてアンケートを行った。
平成9年2月13日
第3回理事会開催。テレビ映りはアンケートの後も改善されていないとの意見が出され、対応を合人社に依頼した。
平成9年3月5日
第4回理事会開催。合人社はテレビ映りの問題については分譲業者に改善の要求をしていると報告。手摺上部の塗装が剥がれが多いとの指摘に関する対応は遅れ、組合員は不満を持った。
平成9年3月24日
合人社は、決算報告書・予算案等を作成。損益計算書部分には管理費収入から支出を差し引くと赤字であること、修繕積立金勘定には第1期剰余金の赤字を差し引くことが記載されている。
平成9年3月26日
第5回理事会開催。 合人社から決算報告書・予算案等が配られた。合人社は赤字を報告したが、補填処理について説明はしなかった。
平成9年4月20日
第1回通常総会開催。決算報告書・予算案等が承認され、第2期理事会役員が選出。
平成9年4月26日
第1回理事会開催。機械式駐車装置に故障が頻発していることが問題となり、早急にD社に原因究明させるよう合人社に依頼。
平成9年5月初め頃
理事会役員らは電柱使用料が支払われていることに気付き、合人社から説明を受けた。また管理費等は、組合員各自の預金口座から引き落とされ、広島総合銀行の集金システムを通じて同行の合人社代表名義に入金され、他のマンションの管理費等とともに集められ、最終的に管理組合の口座に分配されていたが、その間2週間程度の日数を要していた。この方式は管理組合に説明されていなかったが、同年4、5月頃理事会の求めにより説明がなされた。
平成9年5月8日
第2回理事会開催。管理費引落方法を広島銀行に引き落とす方法に変更することとし、同年8月変更された。テレビ映りの問題について、合人社はB建設が5月1日に調査を実施したこと、特に映りの悪い6階から8階についてはブースターを付けて対応する用意をしていることを報告。電柱添架契約書の契約書名義が分譲業者であることが問題とされ、電柱添架料の負担の問題について検討することとされた。
平成9年6月11日
第3回理事会開催。D社の社員および機械式駐車場製造メーカーであるE社の社員が出席し、機械式駐車装置故障事例についてその要因と今後の対応を説明、総点検、総整備を行うことを決定。
平成9年7月19日
B建設は、テレビ映りの悪い原因が潜在電波が強いためであり、改善のためブースターやプラグ、ケーブルを取り替えることに協力を求めた。その結果、同月頃にはテレビ映りの問題はようやく改善した。
平成9年7月23日
消防署立入検査。防火管理者選任・消防計画の作成届出がなされていないと指摘。合人社は手続の必要性について十分な指摘や説明をしていなかった。
平成9年9月24日
第4回理事会開催。E社が7月中旬および9月中旬に機械式駐車装置の総点検を行ったが作動状況が改善しないため、原因がメンテナンスにあると考えるに至り、直接E社にメンテナンスを依頼したいと申し入れたところ、合人社はこれを了解した。電波妨害防止施設に関する近隣居住者との戸別契約書が未だ見つからないことが合人社から報告された。
平成9年9月ないし10月頃
理事会の役員らは、エレベーター点検契約が合人社とではなくC社との間で締結されていることに気付いた。
平成9年10月14日
理事長は、本件マンションの機械式駐車装置の保守契約を解除する旨の合人社宛で通知書を交付し、受託者はEに変更された。
平成9年11月30日
第2回臨時総会開催。委託契約更新承認が議題とされ、電柱添架・共架使用料を管理組合が負担する根拠について、合人社からの回答を得た後に、理事会に諮って決めることが決議された。
平成9年12月19日
合人社は、①重要事項説明書、管理に係る承認書および管理規約の各記載を示して組合員が確認・理解していると考えていること、②近隣住戸所有者に対して分譲業者が口頭で施設無償使用を説明しており、口頭の協定も有効なので管理組合の負担に移行させた事務処理に誤りはない、③管理組合員に説明すべきであったとは反省していると回答。
理事会はさらに、①C社でなく、他社のメンテナンスを導入できるかどうか、②リース料がサニクリーンの納品書記載の金額に比べて約4割高額となっている理由について再度確認要請。
平成10年1月24日
合人社は、①エレベーターの点検契約はメーカー系列により法定点検が行われ、5億円の賠償責任保険等もそなえているので安心できる。料金も組合単独よりも廉価。②モップ・マットの賃借料は、理事長の決済を受けている、価格も定価以下、総会で承認されている、と回答。
平成10年1月28日
理事会は回答書を1枚の文書にまとめて組合員に示し、合人社の管理業務についてのアンケートを実施。
平成10年3月8日
第2回通常総会開催。第3期役員として、A理事長ほか副理事長1名、理事3名および監事1名選出。
平成10年3月25日
第1回理事会開催。電柱使用料の現在請求を受けて支払っていない分は分譲業者に請求書を渡し、NTTや中国電力には今後分譲業者に請求するように申し入れることとした。さらにエレベーターメンテナンス契約について契約の明瞭化を求めた。
平成10年4月19日
臨時総会開催。近隣電波障害に関して、管理規約の該当条項削除を決定。エレベーター保守点検契約は一本化する趣旨で、契約内容・仕様・保守点検料を現行のままとして、本件委託契約の委託業務に加えることを決定。
平成10年5月中旬
A理事長は、合人社に対し、2年目点検でベランダ手摺上部を塗装するよう申しれをしたが、業者は修理をしないと言っていると返答するのみ。しかし理事会がB建設と直接交渉した結果工事が実現し、同年8月1日工事完成。
平成10年6月1日
合人社は委託契約書に覚書を付したうえA理事長に交付。覚書には、設備点検業務のうちエレベーター設備について定額委託料に含む旨に変更すること、定額委託料を月額41万400円から45万5400円とすることが記載。しかし契約書には金額欄も含め手は加えておらず、エレベーター点検契約書も添付されていなかった。A理事長はエレベーター点検契約を解除し合人社と契約する旨が記載されていないこと、覚書を抜き取ると別の契約書になってしまうことに不満を覚えた。
平成10年6月14日
第3回理事会開催。契約書を検討した結果、契約書ひな形を理事会で作成し、これを合人社に検討させることとした。
平成10年7月1日
副理事長は、委託契約を一部変更する契約書案を作成、これにA理事長が手書きで訂正したものを管理員に交付したが何の反応もなかった。
平成10年7月5日
第4回理事会開催。NTTからの請求書への対応のためのに弁護士依頼するための臨時総会開催を決定。
平成10年8月1日
第2回臨時総会開催。NTTおよび中国電力との対応について、弁護士依頼を決議。A理事長は内容を変更した委託契約書を送ったが、現在まで返事がないため、さらに回答を求める旨報告した。
平成10年8月13日
A理事長は、合人社に対し、内容証明郵便により1週間以内に回答するように求めた。
平成10年8月20日
合人社は、簡易書留によりA理事長に葉書を送付。委託契約書の草稿のようなものを預かったが、説明を受けていなかったので追って何らかの申し入れ等があると思っていたこと、現在の契約内容に問題がないと考えているので、よく話し合って契約の更新をしたいと回答。
平成10年9月4日
A理事長は合人社に対し、内容証明郵便により再度その見直しを求め、5日以内に回答がない場合は契約解除を通知。
平成10年9月7日
合人社は、7月1日に管理委託契約の見直しを求められていないこと、契約書草稿を渡されたからといって見直しの申し入れとは考え難いこと、必要があれば見直しにやぶさかではないと回答。
平成10年10月19日
第6回理事会開催。合人社との契約内容を変更できないのであれば契約解除すべきであるとして、11月7日に臨時総会開催を決定。
平成10年10月25日
A理事長は臨時総会開催通知。問題の議案書を配布し掲示板に張り出した。議案書1号議案には、電波障害問題について合人社が行ったことを明瞭化しなければ解決できないとして、合人社が理事会作成契約書ひな形の内容をすべて認める回答をしない場合には本件委託契約を解除すること、合人社が認めた場合にもその後交渉が決裂した場合には本件委託契約を解除することを理事会に一任することの承認を求めるとしていた。
議案書には以下の内容が含まれていた。
①今まで何度も「これをやってくれ」と要求しても何一つやってくれない、
②電波障害についても勝手に管理組合に何の相談もなく署名押印した。
③不明経理(管理組合の修繕積立金を勝手に移動させる)、わけのわからない金の流れ、
④納品書より4割高い領収書の存在
⑤修繕積立金を勝手に使用した
⑥エレベーターメンテナンス問題でおかしな契約
⑦電柱使用料契約を勝手に締結している
⑧合人社の管理委託には誠意のかけらもみられず、かつ管理委託会社としての能力に欠けているのではないだろうかいうことです、
⑨当時管理組合が締結していたエレベーターメンテナンス契約は、合人社とC社との契約が同時に存在する上に、Gがメンテナンスをするという、二重契約、再々委託等の問題が考えられる・・・・ふざけた回答。
平成10年11月7日
臨時総会開催。
合人社は、A理事長の議案書配布行為が合人社の名誉を毀損する不法行為に当たるとして1000万円の損害賠償と謝罪文の掲示を求めて訴訟提起。