※居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
一定の要件を備えた居住用財産の譲渡損失についてだけ、その年の他の
所得から控除（損益通算）することができますし、控除しきれなかった
残額のあるときは、その残額をその翌年から３年間に繰り越して各年の
給与、事業所得等の総所得金額（合計所得金額が３０００万円以下の
年分に限る） から控除できるようになっています
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※居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
一定の要件を備えた居住用財産の譲渡損失についてだけ、その年の他の
所得から控除（損益通算）することができますし、控除しきれなかった
残額のあるときは、その残額をその翌年から３年間に繰り越して各年の
給与、事業所得等の総所得金額（合計所得金額が３０００万円以下の
年分に限る） から控除できるようになっています
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※特定の居住用財産の買換え特例計算方法
譲渡した資産の譲渡価格が買い換えた資産の取得価格を上回る
部分について譲渡があったものとして次の算式により課税されます。
課税長期譲渡所得金額算式
①譲渡資産の売却代金-買換資産の購入代金＝収入金額
②（譲渡資産の取得費+譲渡費用）×①の収入金額÷譲渡資産の売却代金
＝取得費及び譲渡資産
③①-②＝課税長期譲渡所得金額
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買換え特例とは税金がかからないということではなく、その譲渡の
時点では課税しない（譲渡がなっかたものとして）ということで、
その後に買い換えた資産を売却する場合にはもとの分まで遡って
課税されるということです。ですから何が何でも買換え特例を利用
したほうが得ということではありません。
居住用財産については様々な特例、軽減措置があることに注目して
ください。
たとえば３０００万円の特別控除の枠に収まるのであれば、これを
利用したほうが得ですし、以後の手続きも不要となります。
近い将来、買い換えた資産の売却予定がある場合には、一般では
特別控除と軽減税率の適用を考えたほうがベターになります。
このように買換え特例を利用したほうが得かどうかはケースバイ
ケースですから、よく利害得失を考えどの制度の適用を選択するか
お考えください。
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※買換え特例を受ける為の要件
次に掲げる居住用財産で、その譲渡した年の１月1日における所有期間が
１０年を超えるもので譲渡対価が１億円以下のもの
譲渡資産
①現に自分がすんでいる住宅で居住期間が１０年以上であるもの
②以前に自分がすんでいた住宅で自分が住まなくなった日から
３年後の１２月３１日までに譲渡されるもの
③①や②の住宅及びその敷地
③災害などにより居住していた家屋が滅失してしまったときは、その
住宅を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日における
所有期間が１０年を超えるその住宅の敷地（その災害があった日以後
３年を経過する日の属する１２月３１日までに譲渡されるものに限る）
買換資産
①譲渡資産を譲渡した年の前年の１月１日から譲渡した年の１２月３１日
までの間に居住用の住宅やその敷地を取得すること
注、上記については確定申告書に買換資産明細書を添付することにより、
譲渡した年の翌年１２月３１日まで１年延長できます。
②譲渡資産を譲渡した年の翌年１２月３１日までの間に、取得した住宅を
住居のように供すること、または供する見込みであること
(①注で取得期限延長の適用を受けている場合は譲渡資産を譲渡した年の
翌々年１２月３１日までの間に、取得した住宅を住居のように供すること、
または供する見込みであること。
③取得する住宅の床面積が５０㎡以上であること。
④買換資産が中古の耐火建築物である場合には、その中古耐火建築物が新築後２５年以内であるか、または新耐震基準に適合することが証明されたもので
あるかもしくは、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していること
（その家屋の取得の前２年以内に契約の締結したものに限る）
⑤取得する敷地は、その面積が５００㎡以下であること
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※特定の居住用財産の買換え特例
平成２９年１２月３１日までの間に居住用の住居、敷地を売った場合に
適用される。
居住用財産の買換えというのは、今まで住んでいた住宅やその敷地を
売って、新たに居住用の住宅やその敷地を買うことですが、この特例
の中味というのは、取得価格の引継ぎによる課税の繰り延べと
いわれるものです。
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