※宅建業者がしてはいけない事

※宅建業者の禁止行為

①受領している申込込金などの預り金の返還を拒む事は禁止されてます。

②契約をしない意思表示や勧誘を受けない意思表示があった場合の再勧誘
　迷惑を覚える時間帯の勧誘は禁止されています。

③手付金の貸付、分割払い、後払い等による契約の締結は、｢信用の貸与」
　による契約の勧誘行為として禁止されています。

④買主が手付金を放棄して契約を解除したいと申し出たとき、宅建業者が
　正当な理由なくこれを拒否したり、契約書に書いてある違約金を請求する
　などといって妨害することを禁止しています。

⑤ローン利用特約に基づくローン解除の申し出を受け、買主が拒否している
　にもかかわらず金融機関への申込を強要するなどで契約の解除を妨害する
　不正な行為は禁止されています。

宅建業法４７条、宅建業法施行規則１６条の２
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融資承認されたあと買主は契約解除ができる？

※融資承認されたあと買主は契約解除ができる？

融資承認を得たとしても、買主は手付金を放棄して契約を解除
することができます。
宅建業法では宅建業者の「正当な理由なく」買主の手付放棄に
よる解除を拒むこと又は妨害することを禁止しています。

法４７条の２、規則１６条の１２三号
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軽微な額の工事は「履行の着手」にあたらない！

※軽微な額の工事は「履行の着手」にあたらない！
民法５５７条手付解除権
売主、買主の契約当事者は、事情が変わり契約が出来なくなったときは
手付放棄（買主）、手付倍返し（売主）すれば契約を解除する事ができます。
手付放棄により契約解除された場合売主は買主にたいして損害賠償等の請求
は出来ません(民法７５５７条２項）
しかしこの手付解除はあいてが「履行の着手」をしたときは出来ません。
契約に基づく売買代金に比してわずかな費用の工事は相手方の手付解除権
を消滅させる「履行の着手」とは認めたれません。
※「履行の着手」とは
　　契約で約束したこと（義務）を行うこと　①買主の代金支払い
　　②売主の取引物件の引渡し③所有権移転登記手続き、等です
　　
※宅建業者が「正当な理由」なく買主の手付放棄による解除を拒むこと
　又は妨害することを禁止しています。
　（法４７条の２、規則１６条の１２三号）
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買付証明書と売渡承諾書だけで契約は成立しない

※買付証明書と売渡承諾書だけで契約は成立しない
民法では当事者間の意思の合致により契約は成立しますが、
不動産取引においてはそれだけでは売買契約が成立したとは
いえません。
一般に不動産を一定の条件で買い受ける旨を記載した買付証明書
は、当該不動産を将来買い受ける希望がある旨を表示したものに
すぎません。
現実にはその後、買付証明書を発行した者と、不動産の売主とが
具体的に売買の交渉をし、売買についての合意が成立して、
はじめて売買契約が成立します。
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トラブルをさける売主の情報開示

※買主に必要な情報の開示
売買物件に欠陥や不具合、買主に将来にわたり不利益や金銭的な負担
を及ぼす事項、負担を及ぼす可能性のある事項について又、心理的な瑕疵
（事件、火災、事故、自殺等、）等、買主に告知しなかった瑕疵については、
不動産売買契約書の定めにかかわらず売主は説明義務違反に基ずく
契約解除や侵害賠償義務等の法的責任を負担することになります。
買主が瑕疵の存在を売買契約締結時に知っていたときは責任を負う
必要はありません。
売主や、所有者しかわからない重要な事実については売主から
「告知書」を提出することによりトラブルを防止することになります。
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