ROIとキャッシュフロー

ROIとキャッシュフロー

http://zuuonline.com/archives/24386/2　　引用

投資利益率 (Return on Investment, 以下ROI)とは、最初に支払った自己資金を、1年でどれくらいの割合回収できたかを示す指標です。（毎年のキャッシュフロー）÷（最初に支払った自己資金）×100で求めます。毎年のキャッシュフローは、（実質の家賃収入－借入金の返済利子－減価償却費）－（所得税＋住民税）＋（減価償却費）－（借入金の返済元本）により求めます。

　例えば、実質の家賃収入が219万円、借入金が2,200万円（毎月の利子返済55万円、毎月の元本返済50万円）、減価償却費が37万円5千円とします。これより、（毎年のキャッシュフロー）は、219万円－55万円－37万5千円＝126万5千円、税引前当期純利益にあたります。所得税率23％、住民税率10％の合計33％をかけた41万7千円が税金です。したがって、キャッシュフローは126万5千円－41万7千円＋37万5千円－5０万円＝72万3千円になります。

　実質の物件価額が3,000万円で、借入金が2,200万円とすると自己資金が3,000万円－2,200万円＝800万円。総合して、ＲＯＩは72万3千円÷800万円＝9.04％となります。

表面利回り 実質利回り

アパート経営における収益性の指標として、利回りの指標があります。利回りには、表面利回りと実質利回りの２つがあります。

　表面利回りは、(家賃収入)÷(物件価格)×100で求めます。これに対して、実質利回りは、(実質の家賃収入)÷(実質の物件価格)×100で求めます。実質の家賃収入は、（毎月の家賃－管理費等）×12か月－(固定資産税)－(都市計画税)になります。実質の物件価格は、(購入価額)＋(不動産業者への仲介手数料)＋(司法書士などへの手数料)＋(不動産取得税)＋(登録免許税)＋(リフォーム費用などその他必要経費）です。

　ここで、2800万円で購入した物件を月20万円の家賃で貸した場合の、「表面」利回りと「実質」利回りをそれぞれ求めて比較してみましょう。

　年間の名目家賃収入は20万円×12か月＝240万円となります。したがって、表面利回りは、240万円÷2,800万円＝8.57％となります。

　次に、月20万円の家賃で5千円の管理費、固定資産税が15万円かかるとした場合、実質の家賃収入は、（20万円－5千円）×12か月＝234万円－15万円＝219万円になります。また、物件を2,800万円で購入した場合、実質の物件価格は2,800万円＋93万円5千円（不動産業者への仲介手数料）＋5万円（司法書士などへの手数料）＋28万円（不動産取得税）＋14万円（登録免許税）＝2,940万5千円になります。したがって、219万円÷2,940万5千円万円＝7.45％となります。

　表面利回りが8.57％、実質利回りが7.45％という結果の差は、冒頭に述べました必要経費の存在です。