ロジュマン スティーロ御影のマンションモデルルームを訪問した。
ロジュマン スティーロ御影は神戸市東灘区御影町郡家字大蔵154番地1 に計画されています。 阪急神戸線「御影」駅下車徒歩6分、JR神戸線「住吉」駅下車徒歩8分、阪神本線「御影」駅下車徒歩8分に計画。 総住戸数93戸の3LDK～4LDKのファミリー向けのマンションです。 地下１階、地上6階建て、延床面積は11,556.70平米、建築面積は、2,364.81平米の、中層共同住宅・駐車場用建築物になります。 希少な、“御影”地区の高級志向のマンションです。 構造的には、ウエストコート・イーストコート・サウスコートの３棟で構成されていますが、法的には１棟の建物として手続きされています。
住戸プランは 3LDK-4LDKで、74.37平米から106.73平米まで、様々なプランが用意されています。 プランにはほぼアウトフレームが、採用されているため柱型はなるべく目立たないような配慮がされています。 また、各居室はほぼ、５帖以上の広さが確保されていて、居住性は良好であると思われます。 なお、リビング・ダイニングのサッシにはFIXガラスが多用されているため、家具の配置など若干制限がでてくることが予想されます。
住戸環境として、１フロア15戸前後につき、棟毎に共用廊下及び避難階段を配置しています。 乗用エレベーターは２台配備されているため、この規模（93戸）のマンションとしては、やや不足感を感じる計画と考えられます。 眺望については、市街地に建つ地上6階建なので、あまり期待はできないものと思われます。 セキュリティ面は２４時間オンライン管理が謳われています。 方位については、棟の名称通り、ウエストコートが西向き・イーストコートが東（南東）向き・サウスコートが南向きの住戸となっています。
第一種低層住居専用地域に囲まれているのですが、本物件自体は第一種中高層住居専用地域に属しています。 従って、この一画だけは、中高層建物が建設できるため眺望は比較的良好となる可能性は高いことが考えられます。 他方、周辺（第一種低層住居専用地域の住民）からの反対運動もかなり厳しかったことが伺えます。
収納スペースは普通に確保されています。 ユニットバス各住戸に導入が計画されている諸設備としては、浴室は、1418型～1620型の比較的大型のユニットバスが計画されています。 ２重天井で、リビングダイニング用に床暖房が計画されています（２重床にななっていない）。 法令にしたがった第３種換気による24時間換気が採用されています。 インターネット環境としては、建物としてブロードバンドが導入され、構内LANにより、各住戸に、高速インターネット環境が確保される計画になっています。 床フローリングは、対軽量物遮音性能（食器の割れなど）は標準的なLL-45レベルとなっています。
外壁には、磁器質タイルが採用されています。 また、断熱性能については屋上は、アスファルト外断熱防水仕上げになっています。 また、ペアガラスが採用されています。 性能評価書も取得予定になっています。
主な共用施設としては、建物の地下に、87台分の平面駐車場が計画されています。 同様に地下階の南側には137台分の駐輪場・10台分のミニバイク置き場が計画されています。 その他、特別な共用施設は見られません。
構造方式は、鉄筋コンクリート構造が採用されています。 基礎構造は記載なく不明です。 また、支持地盤についても記載なく不明。 コンクリートの設計基準強度を24～27N/mm2にて計画されています。 構造面に関してはごく標準的な建物であることが推測されます。
周辺環境としては、駅徒歩６～８分の好立地であり、周辺には公園（兼安公園、雨の神公園）、教育施設（御影北小学校、甲南幼稚園・甲南小学校、御影保育所、御影中学校、住吉幼稚園）、共同住宅（御影南山手ロジュマン、住吉本町ロジュマン、御影ロジュマン、パークハイム住吉本町、住吉本町レジデンス、プラネスーペリア住吉本町）、商業施設（シーアリブ、イカリアンカーレット御影店、有馬道商店街、ライフ御影店）、医療施設（東神戸病院、小林クリニック、雨の神歯科、是則医院、松本クリニック）、公共施設（東灘区民センター、東灘区役所）などが所在しています。 バランスの良い良好な住環境が確保されているものと考えられます。
総合的には、間取りを見る限り、余裕のあるプランが多く見られます。 ポーチ扉付き玄関（一部住戸）、吹き抜け（一部住戸）、花台（一部住戸）、タンクレストイレ、ガラスブロック（一部住戸）が採用されているほか、導入されている設備は標準的です。戸境壁はコンクリート壁 また、構造的な面では特別な配慮はなく、共用施設・サービスはほとんどなく、高級志向マンションとしては、やや魅力に欠ける印象を受けました。
コストパフォーマンス としては、一般部では274万円～216万円超であり、御影地区としてはやや高い印象。
この物件の最も良い点は、１）ガラスブロック・磁器質タイルの採用・コートハウス風の凝った外観など、デザイン的に面白い。 ２）住宅性能評価を取得予定。 ３）スラブ厚280/LL-45等級のフローリングなど内部騒音に配慮していること。 ４）地下駐車場へのアクセス・セキュリティーがしっかりしていること。
この物件の最も悪い点は、 １）エレベーターの台数が２台を93戸でまかなうため、朝・夕など混雑が考えられること。 ２）２重床ではないため、将来の間取り変更などへの対応が困難となる可能性が考えられること（フラットフロアー設計にはなっている）。 ３）集会室など共用施設がほとんど見られないため、管理組合活動などは外部の会場の確保が必要と思われます。 ４）採光・通風など、住棟により差異が激しいこと。 ５）ごみ置き場へのアクセス（１階外部ゴミ置き場）
※ロジュマン スティーロ 御影 の
ホームページはこちらをご覧ください▽
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地建物取引主任者・マンション管理士・マンションリフォー
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築施工管理技師・建築仕上げ診断技術者・建築設備検査資格
者・土壌環境リスク管理者・特別管理産業廃棄物管理責任者
・みらいネット登録補助資格者等 ）としての立場からマン
ションのパンフレットを検証します。 そして、皆様が、物
件検討の際、どのようなことに気をつけるべきか記述して参
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ロジュマン スティーロ御影は神戸市東灘区御影町郡家字大蔵154番地1 に計画されています。 阪急神戸線「御影」駅下車徒歩6分、JR神戸線「住吉」駅下車徒歩8分、阪神本線「御影」駅下車徒歩8分に計画。 総住戸数93戸の3LDK～4LDKのファミリー向けのマンションです。 地下１階、地上6階建て、延床面積は11,556.70平米、建築面積は、2,364.81平米の、中層共同住宅・駐車場用建築物になります。 希少な、“御影”地区の高級志向のマンションです。 構造的には、ウエストコート・イーストコート・サウスコートの３棟で構成されていますが、法的には１棟の建物として手続きされています。
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