ロジュマン住吉山手

ロジュマン住吉山手のマンションモデルルームを訪問した。


ロジュマン住吉山手は神戸市東灘区住吉山手２丁目に立地ています。　阪急神戸線「御影」駅徒歩３分、　総住戸数38戸の３LDK～4LDKのファミリー向けのマンションです。　建物は、ヴィサージュコート（地下１階地上3階建：実質４階：20戸）とアネックスコート（18戸）の２棟で構成されています。延床面積は5,759.80平米、建築面積は、1,899.28平米の、中層共同住宅・駐車場用建築物になります。　　

住戸プランは 3～4LDKを中心として、83.81平米 ～ 120.26平米まで、様々なプランが用意されています。　リンビング・ダイニングエリアはほぼアウトフレームが、採用されています。　38戸のうち、４戸が北向きである他は、すべて南向きの住戸になっています。　

住戸環境として、１フロア５戸（ヴィサージュコート）及び６戸（アネックスコート）、避難階段にエレベーター（計３台）が配置されています。　眺望については、市街地に建つ地上４階建なので、あまり期待はできません（４階のヴィサージュコート棟内モデルルームからは、なんとか海が見ることができます）。　セキュリティ面は24時間オンライン管理及び夜間巡回警備がなされており、セキュリティカメラ、セキュリティ対応エレベーターなど万全の対応がなされています。 本物件は第一種低層住居専用地域に属しており、良好な住居環境が確保されていると考えられます。（実質４階建てのマンションであり、本来は建設困難）　

収納スペースはプランにより差異は見受けられるもののおおむね普通のレベルで確保されています。　各住戸に導入が計画されている諸設備としては、浴室は、1620型（一部に1418型採用）の比較的大型のユニットバス（保温浴槽・ミストサウナ採用）が採用されています。　２重天井のため一部を除き梁型は表れない設計になっています。　リビングダイニング用に床暖房が配備されています（２重床は採用されていません）。　法令にしたがった第３種換気による24時間換気が採用されています。　インターネット環境としては、建物としてブロードバンドが導入され、構内LANにより、各住戸に、高速インターネット環境が確保されています。　床フローリングは、対軽量物遮音性能（食器の割れなど）の記述は確認できなかったものの、標準的なLL-45レベル相当と思われます。

外壁には、磁器質タイルや石張りが採用されています。　断熱性能に関して性能評価書の温熱等級は確認できていません。　屋上は、アスファルト断熱防水仕上げになっています。　外壁サッシにはペアガラスが採用されるなど、省エネ面に配慮のある仕様になっています。　但し、確認申請が平成１７年になされているため、平成１８年４月に施行された省エネ法への対応はなされていないものと思われます。　

主な共用施設としては、アネックス棟の１階（およびピット利用）に、機械駐車場が配備され、屋外平面駐車場とあわせて全住戸分の駐車スペースが確保されています。　また、駐輪場・３台分のバイク置き場が配備されています。　残念ながら、駐車場や駐輪場から建物なかに入るためには、外を通らなければなりません。　その他の共用施設としては、エントランスホール・中庭・ギャラリーなどが配備されています。　（集会室は見受けられません。）

構造方式は、鉄筋コンクリート構造（一部鉄骨造）が採用されています。　直接基礎方式（ベタ基礎）が採用されています。　また、支持地盤については、地表面より約６m前後であることから、地耐力は比較的良好であるものと思われます。　コンクリートの劣化対策等級は３を取得しています。また、構造耐震等級は２とのことです（ヒアリング）による。

周辺環境としては、駅徒歩３分の好立地であり、周辺には公園（深田池公園）、教育施設（御影北小学校、住吉中学）、共同住宅（御影ガーデンシティ、パークコート御影山手）、商業施設（御影ガーデンシティ）、医療施設（甲南病院）、公共施設（東灘区役所、上御影郵便局）などが所在しています。　商業施設がやや少ないものの、バランスの良い良好な住環境が確保されているものと考えられます。

総合的には、間取りを見る限り、田の字型でかつコンパクトなプランが多く見られます。　キッチンはトステム仕様で使い勝手のよいL型を中心としたシステムキッチンが採用されています。戸境壁はコンクリート壁で遮音性には良好です。　

コストパフォーマンス としては、表示価格は坪単価が、300万円～360万前後であり、立地を考慮しても非常に高い印象です。


この物件の最も良い点は、１）「御影」徒歩３分の好立地。ネームバリュー。　２）低層・閑静な住環境。　３）各住戸の専有面積が小さいものでも８０平米以上あり、比較的大型。　

この物件の最も悪い点は、 １）高額であること　２）エントランスからの動線が錯綜していること。　３）１階駐車場からのアクセスがよくないこと。


　　※ロジュマン住吉山手　の
　　　ホームページはこちらをご覧ください▽
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神戸市東灘区 直近分譲マンションの坪単価の動向

神戸住吉のマンションモデルルームを訪問した。

今回は神戸市東灘区の直近分譲マンション坪単価の状況

ＴＨＥアーバンライフ岡本が坪単価300万円を超えているなど、
東灘区の分譲マンションの高騰が顕著にうかかえる。

阪急御影・岡本駅及びＪＲ住吉・摂津本山駅徒歩圏の分譲価格帯
（坪単価）はプラネスーペリア住吉本町（271万円）・グランブ
ルー神戸本山（230万円～）・ロジュマンスティーロ御影（240万円～）
・ロアール住吉（240万円）・ロジュマン住吉山手（240万円）となっ
ており、分譲価格は高騰している。　住吉・御影界隈の人気が高いこ
とが分かる。
例外的にダイナシティ住吉川（211万円）になっている。


一方、南側に位置する阪神線沿線は依然200万円/坪未満の案件が残
っている。　深江駅徒歩圏のワコーレ深江本町（168万円）、ワコー
レ神戸本山（183万円）、青木駅徒歩圏には、ピアフェスタ青木
（154万円）、ドルフ魚崎北町（175万円）、セレッソコート神戸魚
崎北町（175万円）、シーズ住吉川（165万円）。

ＪＲ摂津本山・阪急岡本駅より東側（芦屋駅まで）の物件に比較的
お買い得感を感じさせられる物件が多いと思われる。



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ダイナシティ住吉川

ダイナシティ住吉川のマンションモデルルームを訪問した。


ダイナシティ住吉川は兵庫県神戸市東灘区住吉東町2丁目に計画されています。　JR神戸線・六甲ライナー「住吉」駅徒歩6分に計画。　総住戸数38戸の2LDK～4LDKのファミリー向けのマンションです。　地上6階建て、延床面積は3,990.92平米、建築面積は、892.36平米の、中層共同住宅・駐車場用建築物になります。　希少な、“住吉”地区のマンションです。　

住戸プランは 2LDK-4LDKで、80.28平米 ～ 97.65平米まで、様々なプランが用意されています。　プランにはほぼアウトフレームが、採用されているため柱型はなるべく目立たないような配慮がされています。　また、各居室はほぼ、５帖以上の広さが確保されていて、居住性は良好であると思われます。　なお、リビング・ダイニングのサッシにはFIXガラスが多用されているため、家具の配置など若干制限がでてくることが予想されます。　

住戸環境として、１フロア５～７戸前後、避難階段（２個）にエレベーター（１台）を配置しています。　眺望については、市街地に建つ地上6階建なので、あまり期待はできないものと思われます。　セキュリティ面は２４時間オンライン管理が謳われています。 方位については、各階北側（西向き）のGタイプ住戸を除き、すべて南向きの住戸となっています。　本物件自体は第一種中高層住居専用地域に属しています。　

収納スペースは普通に確保されています。　各住戸に導入が計画されている諸設備としては、浴室は、1418型～1620型の比較的大型のユニットバスが計画されています。　２重天井で、リビングダイニング用に床暖房が計画されています（２重床にななっていない）。　法令にしたがった第３種換気による24時間換気が採用されています。　インターネット環境としては、建物としてブロードバンドが導入され、構内LANにより、各住戸に、高速インターネット環境が確保される計画になっています。　床フローリングは、対軽量物遮音性能（食器の割れなど）は標準的なLL-45レベルとなっています。

外壁には、磁器質タイルが採用されています。　また、断熱性能については屋上は、アスファルト外断熱防水仕上げになっています。　性能評価書も取得予定になっています。　

主な共用施設としては、建物の１階外部に、26台分の機械駐車場が計画されています。　同様に１階の東側には46台分の駐輪場・8台分のミニバイク置き場が計画されています。　その他、特別な共用施設は見られません。

構造方式は、鉄筋コンクリート構造が採用されています。　直接基礎方式。　また、支持地盤についても記載なく不明。　コンクリートの設計基準強度についても記述なく不明です。 構造面に関してはごく標準的な建物であることが推測されます。

周辺環境としては、駅徒歩６～８分の好立地であり、周辺には公園（住吉公園、住吉川、）、教育施設（夢保育園、住吉小学校、灘中学・高校学校、住吉中学校、住吉幼稚園）、共同住宅（住吉本町ロジュマン、御影ロジュマン、パークハイム住吉本町、住吉本町レジデンス、プラネスーペリア住吉本町、ロアール住吉）、商業施設（きらら住吉、シーアリブ、スーパーイカリ岡本店、有馬道商店街、ダイエーグルメシティ住吉店、ばんどう住吉店、ライフ御影店）、医療施設（東神戸病院、住吉川病院、山崎産婦人科、よねだ歯科医院、神本内科、工藤循環器課）、公共施設（東灘区民センター、東灘区役所）などが所在しています。　バランスの良い良好な住環境が確保されているものと考えられます。

総合的には、間取りを見る限り、田の字型で余裕のあるプランが多く見られます。　キッチンのスペースが大きい（3.3帖～5.0帖）、導入されている設備は標準的です。　戸境壁はコンクリート壁で遮音性には良好です。　また、構造的な面では特別な配慮はなく、共用施設・サービスはほとんどなく、高級志向マンションとしては、やや魅力に欠ける印象を受けました。

コストパフォーマンス としては、一般部では211万円前後であり、住吉地区妥当な印象です。


この物件の最も良い点は、１）磁器質タイルの採用・コートハウス風の凝った外観など、デザイン的に面白い。　２）住宅性能評価を取得予定。　３）スラブ厚300/LL-45等級のフローリングなど内部騒音に配慮していること。　

この物件の最も悪い点は、 １）２重床ではないため、将来の間取り変更などへの対応が困難となる可能性が考えられること（フラットフロアー設計にはなっている）。　２）集会室など共用施設がほとんど見られないため、管理組合活動などは外部の会場の確保が必要と思われます。　３）ごみ置き場へのアクセス（１階外部ゴミ置き場）　４）１階外部駐車場からのアクセスがよくないこと。


　　※ダイナシティ住吉川　の
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ロジュマン スティーロ 御影

ロジュマン　スティーロ御影のマンションモデルルームを訪問した。


ロジュマン　スティーロ御影は神戸市東灘区御影町郡家字大蔵154番地1 に計画されています。　阪急神戸線「御影」駅下車徒歩6分、JR神戸線「住吉」駅下車徒歩8分、阪神本線「御影」駅下車徒歩8分に計画。　総住戸数93戸の3LDK～4LDKのファミリー向けのマンションです。　地下１階、地上6階建て、延床面積は11,556.70平米、建築面積は、2,364.81平米の、中層共同住宅・駐車場用建築物になります。　希少な、“御影”地区の高級志向のマンションです。　構造的には、ウエストコート・イーストコート・サウスコートの３棟で構成されていますが、法的には１棟の建物として手続きされています。

住戸プランは 3LDK-4LDKで、74.37平米から106.73平米まで、様々なプランが用意されています。　プランにはほぼアウトフレームが、採用されているため柱型はなるべく目立たないような配慮がされています。　また、各居室はほぼ、５帖以上の広さが確保されていて、居住性は良好であると思われます。　なお、リビング・ダイニングのサッシにはFIXガラスが多用されているため、家具の配置など若干制限がでてくることが予想されます。　

住戸環境として、１フロア15戸前後につき、棟毎に共用廊下及び避難階段を配置しています。　乗用エレベーターは２台配備されているため、この規模（93戸）のマンションとしては、やや不足感を感じる計画と考えられます。　眺望については、市街地に建つ地上6階建なので、あまり期待はできないものと思われます。　セキュリティ面は２４時間オンライン管理が謳われています。 方位については、棟の名称通り、ウエストコートが西向き・イーストコートが東（南東）向き・サウスコートが南向きの住戸となっています。
第一種低層住居専用地域に囲まれているのですが、本物件自体は第一種中高層住居専用地域に属しています。　従って、この一画だけは、中高層建物が建設できるため眺望は比較的良好となる可能性は高いことが考えられます。　他方、周辺（第一種低層住居専用地域の住民）からの反対運動もかなり厳しかったことが伺えます。

収納スペースは普通に確保されています。　ユニットバス各住戸に導入が計画されている諸設備としては、浴室は、1418型～1620型の比較的大型のユニットバスが計画されています。　２重天井で、リビングダイニング用に床暖房が計画されています（２重床にななっていない）。　法令にしたがった第３種換気による24時間換気が採用されています。　インターネット環境としては、建物としてブロードバンドが導入され、構内LANにより、各住戸に、高速インターネット環境が確保される計画になっています。　床フローリングは、対軽量物遮音性能（食器の割れなど）は標準的なLL-45レベルとなっています。

外壁には、磁器質タイルが採用されています。　また、断熱性能については屋上は、アスファルト外断熱防水仕上げになっています。　また、ペアガラスが採用されています。　性能評価書も取得予定になっています。　

主な共用施設としては、建物の地下に、87台分の平面駐車場が計画されています。　同様に地下階の南側には137台分の駐輪場・10台分のミニバイク置き場が計画されています。　その他、特別な共用施設は見られません。

構造方式は、鉄筋コンクリート構造が採用されています。　基礎構造は記載なく不明です。　また、支持地盤についても記載なく不明。　コンクリートの設計基準強度を24～27N/mm2にて計画されています。 構造面に関してはごく標準的な建物であることが推測されます。

周辺環境としては、駅徒歩６～８分の好立地であり、周辺には公園（兼安公園、雨の神公園）、教育施設（御影北小学校、甲南幼稚園・甲南小学校、御影保育所、御影中学校、住吉幼稚園）、共同住宅（御影南山手ロジュマン、住吉本町ロジュマン、御影ロジュマン、パークハイム住吉本町、住吉本町レジデンス、プラネスーペリア住吉本町）、商業施設（シーアリブ、イカリアンカーレット御影店、有馬道商店街、ライフ御影店）、医療施設（東神戸病院、小林クリニック、雨の神歯科、是則医院、松本クリニック）、公共施設（東灘区民センター、東灘区役所）などが所在しています。　バランスの良い良好な住環境が確保されているものと考えられます。

総合的には、間取りを見る限り、余裕のあるプランが多く見られます。　ポーチ扉付き玄関（一部住戸）、吹き抜け（一部住戸）、花台（一部住戸）、タンクレストイレ、ガラスブロック（一部住戸）が採用されているほか、導入されている設備は標準的です。戸境壁はコンクリート壁　また、構造的な面では特別な配慮はなく、共用施設・サービスはほとんどなく、高級志向マンションとしては、やや魅力に欠ける印象を受けました。

コストパフォーマンス としては、一般部では274万円～216万円超であり、御影地区としてはやや高い印象。


この物件の最も良い点は、１）ガラスブロック・磁器質タイルの採用・コートハウス風の凝った外観など、デザイン的に面白い。　２）住宅性能評価を取得予定。　３）スラブ厚280/LL-45等級のフローリングなど内部騒音に配慮していること。　４）地下駐車場へのアクセス・セキュリティーがしっかりしていること。

この物件の最も悪い点は、 １）エレベーターの台数が２台を93戸でまかなうため、朝・夕など混雑が考えられること。　２）２重床ではないため、将来の間取り変更などへの対応が困難となる可能性が考えられること（フラットフロアー設計にはなっている）。　３）集会室など共用施設がほとんど見られないため、管理組合活動などは外部の会場の確保が必要と思われます。　４）採光・通風など、住棟により差異が激しいこと。　５）ごみ置き場へのアクセス（１階外部ゴミ置き場）　


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プラネ スーペリア住吉本町

プラネ　スーペリア　住吉本町のマンションモデルルームを訪問した。


プラネ　スーペリア　住吉本町は神戸市東灘区住吉本町１丁目470-1他（地番） に計画されています。　ＪＲ東海道本線 住吉駅 徒歩3分に計画。　総住戸数33戸の2LDK～4LDKのファミリー向けのマンションです。　地下１階、地上７階建て、延床面積は4,969.61平米、建築面積は、973.71平米の、中層共同住宅・駐車場用建築物になります。
希少な、“住吉本町”地区のコートハウス風の外観を呈する高級志向のマンションです。

住戸プランは 3LDK-4LDKで、80.74平米から133.0平米まで、様々なプランが用意されています。　プランはほぼ完全なアウトフレームが、採用されているため極力柱型は目立たないような配慮がされています。　また、各居室はほぼ、５帖以上の広さが確保されていて、居住性は良好であると思われます。　なお、リビング・ダイニングのサッシにはFIXガラスが多用されているため、家具の配置など若干制限がでてくることが予想されます。　

住戸環境として、１フロア２～３戸につき、共用廊下避難階段及びエレベーターを配置してた階段室型マンション、全住戸南向きとなっています。　乗用エレベーターは２台配備されているため、この規模（33戸）のマンションとしては、ゆとりある計画といえます。　眺望については、市街地に建つ地上７階建なので、あまり期待はできないものと思われます。　セキュリティ面は２４時間オンライン管理が謳われています。


収納スペースは普通に確保されています。　ユニットバス各住戸に導入が計画されている諸設備としては、浴室は、1620型～1822型の大型のユニットバスが計画されています。　２重天井で、リビングダイニング用に床暖房が計画されています（２重床にななっていない）。　法令にしたがった第３種換気による24時間換気が採用されています。　インターネット環境としては、建物としてブロードバンドが導入され、構内LANにより、各住戸に、高速インターネット環境が確保される計画になっています。　床フローリングは、対軽量物遮音性能（食器の割れなど）は標準的なLL-45レベルとなっています。

外壁には、磁器質タイル及び吹き付けタイルが採用されています。　また、断熱性能については屋上は、アスファルト断熱防水シルバーペイント非歩行仕上げになっています。　また、ペアガラスが採用されています。　性能評価書も取得予定になっています。　

主な共用施設としては、建物の地下に、機械駐車施設を含めて30台分の駐車場が計画されています（計37台分）。　北側には66台分の駐輪場・3台分のミニバイク置き場が計画
されています。　また、全戸分のトランクルームが計画されています。　その他、特別な共用施設は見られません。

構造方式は、鉄筋コンクリート構造が採用されています。　基礎構造は記載なく不明です。　また、支持地盤についても記載なく不明。　コンクリートの設計基準強度を27N/mm2にて計画されています。 構造面に関してはごく標準的な建物であることが推測されます。

周辺環境としては、駅徒歩３分の高立地であり、周辺には公園（古寺公園、住吉川、雨の神公園）、教育施設（住吉小学校、甲南幼稚園・甲南小学校、灘中・高等学校、住吉中学校、住吉幼稚園）、共同住宅（パークハイム住吉本町、住吉本町レジデンス、シティコート住吉本町）、商業施設（シーアリブ、きらら住吉、有馬道商店街、ライフ御影店）医療施設（東神戸病院、堀クリニック、松原内科、河原医院、住吉川病院）、公共施設（東灘区民センター、東灘区役所）などが所在しています。　バランスの良い良好な住環境が確保されているものと考えられます。

総合的には、階段室型の贅沢な印象で、間取りを見る限り、余裕のあるプランが多く見られます。　また、ハンセム社製システムキッチン・浄水器・食器洗浄乾燥機・ＩＨクッキングヒーター・オール電化が採用されるなど、比較的良質です。　但し、構造的な面では特別な配慮はなく、共用施設・サービスはほとんどなく、やや魅力に欠ける印象を受けました。

コストパフォーマンス としては、一般部では245万円～300万円超であり、住吉本町としてはやや高い印象。　もう少しやすくてもよいのではないか？


この物件の最も良い点は、１）階段室型に近い、コートハウス風の外観。　２）住宅性能評価を取得予定。　３）スラブ厚275/LL-45等級のフローリングなど内部騒音に配慮していること。　４）居住性のよさ・立地条件のよさ

この物件の最も悪い点は、 １）エレベーターの台数が２台を３３戸でまかなうため、維持管理に費用がかさむ。　２）２重床ではないため、将来の間取り変更などへの対応が困難となる可能性が考えられること。　３）集荷室など共用施設がほとんど見られないため、管理組合活動などは外部の会場の確保が必要と思われます。　４）特に南側隣地の建物からの日影制限が不明。　５）ごみ置き場へのアクセス（地下１階外部ゴミ置き場）　


　　※プラネスーペリア住吉本町　の
　　　ホームページはこちらをご覧ください▽
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