TOYOSU TOWERのマンションモデルルームを訪問した。
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩６分・東京臨海新交通ゆりかもめ線「豊洲」駅徒歩７分の東京都江東区豊洲３丁目６番以下未定に位置する大規模タワーマンションです。
合計825世帯が入居する予定になっています。
住戸プランは 1LDK-4LDKで、各住戸の専用床面積は、47平米から142平米。
アウトフレームが採用されているため、柱型が居室に露出している箇所は
ほとんどありません。また、各居室はほぼ、５帖以上の広さが確保されて
いて、居住性は良好であると思われます。 なお、リビング・ダイニング
のサッシにはFIXガラスが多用されているため、家具の配置など若干制限が
でてくることが予想されます。 最近多用されているキュービックプランが採用されており、専用部内の廊下の面積が最小限におさえられた効率的なプランとなっています。
そのため、リビング・ダイニングから寝室へ直接つなげられているプランが多々みられ、P－P分離（プライベートゾーンーパブリックゾーンの分離）が考慮されていないプランがしばしばみられます。
住戸環境として、周辺には同様の超高層ビルが林立しているものの、日影などで著しく不利な状況にはならないように計画されているようです。建物の形状はほぼ正方形であり、各方位ごとに採光状況は異なります。眺望については、43階建ての超高層マンションではあるものの、周辺には、同様の超高層建物が建設されることが予想されるため、運河に面する北東側を除いて、あまり期待はできないと思われます。
乗用エレベーターは北側に集中して配備されているため、回廊型共用廊下の通過交通が多くなることが予想されます。したがって、プライバシーの点では若干不利な状況と思われます。 セキュリティ面は２４時間有人管理、４重のセキュリティーシステムが謳われているなど、比較的力が入っております。
収納スペースは共用廊下側のトランクルームをあわせれば、標準的なスペースは確保されるものと思われます。 ユニットバス1318～1822の比較的大型なものが採用されています。 ２重床・２重天井で、リビングダイニング用に床暖房が計画されています。
法令にしたがった第３種換気による24時間換気が採用されています。 オール電化のエコキュートが採用されています。システムキッチンは標準的なタカラスタンダードが採用されていますが、天板には天然石が採用されています。また、最新のタンクレストイレが採用されています。インターネット環境としては、光ファイバーが各住戸まで敷設されています。 床スラブは、対軽量物遮音性能は標準的なLL-45レベルとなっ
ています。スラブの厚はボイドスラブで300mmを確保しています。対重量物遮音性能についても必要十分なレベルと思われます。
外壁には、エントランス廻りに天然石張りが採用され、他の一般外壁面は吹き付けタイルが採用されています。 また、断熱性能については屋上は、外断熱アスファルト防水仕上げになっています。 また、ペアガラスが採用されています。性能評価書も取得予定になっています。 その他の設備としては、防音サッシT-2が採用されています。
主な共用施設としては、駐車場は機械式５５２台あり、総戸数の70％で、やや過剰ぎみと思われます。 託児室・ミニショップ・ゲストルーム・マルチルーム・フィットネスなど共用施設は充実しているものの、825戸への対応を思うとやや不足感を感じます。その他、エントランスホール・ラウンジなどは開放的 で良好と思われます。
エレベーターは高層用（27階～43階）と低層用（１階～27階）にバンク分けされていますが、北側に集中して配備されているため、朝・夕などやや不足感を感じる。
構造面については、免震構造の採用、80Nの高強度コンクリートの採用、水セメント比を50％以下とする制約の採用などによる配慮がみられます。なお、支持地盤は地下約44ｍに位置しているため、あまり、良好な地盤状況とは言えません。
周辺環境としては、駅徒歩6分であり、近隣駅前には大型ショッピングセンター（ララポートが所在しており、生活に便利な環境がもたらされています。 隣接地に北豊洲小学校・スーパーがあり、騒音が若干気になります。また、周辺敷地は工業地域であり、石川島播磨工業の造船所跡地なので、土壌汚染が気になります。 平成18年にも追加で土壌調査が実施されており、問題はない旨東京都へ報告されています。
総合的には、各方位により採光など若干差異はありますが、最近の設備は
ほぼ配備しています。 また、セキュリティ面については、十分な配慮がみられます。
コストパフォーマンス としては、やや高い印象を受けますが、最近の都心型マンションの傾向からすれば、妥当なラインなのかと思われます。
この物件の最も良い点は、駅に近く、周辺環境が充実していること。 また、マンションに必要な機能は充分であること。 セキュリティが充実していること。
この物件の最も悪い点は、 価格の割に仕様が低いこと。 マンション内の価格差が激しい（3,000万円台～３億円弱）。江東区の小学校不足問題の渦中の物件であること。
<script src="http://map.goo.ne.jp/blog/blogmap.php?MAP=E139.48.3.61N35.39.19.14&ZM=9&SZ=320,240" type="text/javascript"></script>
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最近話題になっている「MIXI：http://mixi.jp/home.pl」と称されて
いるＳＮＳ（ソーシャルネットワーキングサイト；
解説 http://ja.wikipedia.org/wiki/Mixi）に当メルマガに対応した
コミュニティを立ちあげました。
当メルマガの補足説明や皆様から個々にいただいている質問への回答な
どを予定しております。 また、小さな勉強会やセミナーなどの企画も
して参りたいと思っております。
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