パレスビュー四番町

パレスビュー四番町について

http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/1a/08/a7cd7dbdc6a1ec27f3c0450c8c2bd507.jpg


パレスビュー四番町は千代田区四番町２番地２に計画されています。　東京メトロ有楽町線・南北線・都営新宿線「市ヶ谷」駅徒歩４分。半蔵門線「半蔵門」駅より、徒歩６分、JR「市ヶ谷」駅より徒歩７分の好立地になっています。　総住戸数32戸の３LDKのファミリー向けのマンションです。　17戸はは事業協力者（地権者等）の入居が決まっているようなので、販売戸数は15戸とのこと。地下２階、地上14階、延床面積は8,080.64平米、建築面積は、597.85平米の、高層共同住宅用建築物になります。　　

住戸プランは 3LDKで、190.41平米 ～ 191.17平米。　今回は、添付の190-Dタイプについて検証します。　

さすがに、マンションで190平米クラスになると、かなり、広さを感じます。
まず、30.3帖のLDは南向き、東側の富士山方向はにはカウンター越しに、ハイサッシが設置されている（眺望については、市街地なので、あまり期待はできないでしょうけど）。住戸の南東の角にDKが12.5帖で配置され、I型で、広々とした空間が確保されています。　装備も充実しており、IHクッキングヒーター、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、ドイツミーレ社の電子コンベックが組み込まれています。北西の角に主寝室が、広さが15.3帖、主寝室（ベッドルーム１）の外にはDEN（4.2帖）、WIC、クローゼット（３台）が配置され、北東側にトイレ、浴室などの水回りがプライベートゾーンを構成している。このプライベートゾーンのなかに、他の洋室（ベッドルーム２）が9.2帖で配置されている。その他、パブリックゾーン側に洋室（ベッドルーム３）が7.2帖で配置されている。いずれの洋室も、柱型はうまく処理され、凸凹した印象はない。
この洋室の３部屋は、いずれも、西向きに計画されているため、夏は西日を受けることも考えられる。

浴室は1822の大型ユニットバスで快適でしょう。洗面２台、トイレ２つあり、利便性に配慮されています。


老後世帯で、郊外の戸建てを売り払って、都心のマンションに住みたい。。そのような客層をターゲットとしているように思われます。

坪単価で、300万は、とのうわさが、ネット上とびまわっているものの、真相不明。
もっとも、管理費と修繕積立金の月額計が100,000円はなかなか、手が出しにくいところではある。




　　※パレスビュー四番町の
　　　ホームページはこちらをご覧ください▽
　　http://www.4bancho.jp

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この機会に是非ご利用ください。

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マンションが竣工する前にパンフレットとモデルルームを見
るだけで、契約せざるを得ない状況は購入者に非常に不利で
す。 マンションをはじめとする住環境に関する専門家（宅
地建物取引主任者・マンション管理士・マンションリフォー
ムマネージャー・マンションアドバイザー（横浜）・一級建
築施工管理技師・建築仕上げ診断技術者・建築設備検査資格
者・土壌環境リスク管理者・特別管理産業廃棄物管理責任者
・みらいネット登録補助資格者等 ）としての立場からマン
ションのパンフレットを検証します。　そして、皆様が、物
件検討の際、どのようなことに気をつけるべきか記述して参
ります。


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得てして、モデルルームを見学してしまうと、その場の雰囲
気で、購入の申し込みをしてしまったり、深く検討しないま
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マンションをはじめとする住環境に関する専門家（宅地建物
取引主任者・マンション管理士・マンションリフォームマネ
ージャー・マンションアドバイザー（横浜）・一級建築施工
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壌環境リスク管理者・特別管理産業廃棄物管理責任者・みら
いネット登録補助資格者等 ）が、モデルルームに同行いた
します。

・現在検討している物件について専門家の意見を聞きたい！
・騒音や遮音性は何を見ればよいのか？
・耐震性は何を見て判断したらよいのか？
・気に入っているプランがあるが、何か問題はないのか？
・防犯上の安全性は何を見て判断すればよいのか？
・物件のどんなところに注意すればよいのか？
等




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麹町パークハウス その２

麹町パークハウスいついて、


今回は、添付のEタイプとFタイプについて検証します。　
2階の402号室が７０Fタイプ(79.18平米）で、1億1千万円
同じく、２階に配置されている70Eタイプ（76.23平米）が、7,700万円。
専有面積の差はわずか３平米弱だというのに、3,300万円の差がつけられていて、非常に興味をそそられたのです。

一番大きな違いは、住戸の向きが南向きか東向きかの違いということになります。
間口側にひろく20.5帖の南向きLDKが配置されたFタイプはすっきりとして、ひろびろとした明るい印象です。
それに対してEタイプのLDK（15.6帖）は縦長で間口もせまく、東向きで、採光面積も小さい。

寝室をみると
Fタイプは西向きで、ベッドルーム１が７帖、ベッドルーム２が５帖に対して
Eタイプは東向きで、ベッドルーム１が7.4帖（WIC付き）、ベッドルーム２が5.2帖
むしろ、安い方のEタイプの方が、条件がよさそうです。

ユニットバスは、
Fタイプが1620型に対して、
Eタイプは1418型。

この違いだけが、3,300万の差とい言う訳ではないでしょうけど。
Eタイプが安すぎるのか、Fタイプが高すぎるのか意見がわかれるところです。



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パークハウス駒込桜郷

パークハウス駒込桜郷について、


パークハウス駒込桜郷は豊島区駒込４丁目に計画されています。　山手線／三田線「巣鴨」駅徒歩５分。山手線／南北線「駒込」駅より徒歩８分の好立地になっています。　
総住戸数51戸の１LDK～３LDKのファミリー向けのマンションです。　15戸は非分譲とのこと。現在、竣工直後、入居開始中であり、販売中の住戸数は15戸とのこと。
地下1階、地上8階、中規模共同住宅用建築物になります。　

中学／高校に囲まれているので、注意が必要と思われます。　

住戸プランは 1LDK～3LDKで、55.52平米 ～ 99.35平米まで、様々なプランが用意されています。　今回は、添付のGタイプについて検証します。　

敷地の北端に配置されており、北側のサブエントランスからのアクセスが想定されます。60平米強の専有面積のなかでなんとか、２LDKを確保しようという思想で、かなり強引に設計されているような印象をうけます。
9.9帖の正方形に近いLDを住戸の中に洋室（１）～（２）、キッチン、浴室が取り囲んでいるような計画になっています。
まず、LDは東向き、洋室（２）は、4.7帖には採光を確保するための窓がないため、独立した居室としては機能しにくいと思われます（倉庫だとか、臨時の雑魚寝部屋のような使い方ならよいかもしれません）。主寝室（洋室１）も東向きで6.8帖。
この洋室（１）はLDと完全に切り離されて計画されていることがこの住戸の特色です。キッチンはI型独立式で3.3帖。
全体的に、柱型や収納などで、やや狭さを感じます。キッチンには食洗機、浄水器などが付くようです。

浴室は1418のユニットバスで標準的。ただし、トイレと浴室が離れて計画されているため、使い勝手に不便を感じる人もいるでしょう。


老後世帯で、郊外の戸建てを売り払って、都心のマンションに住みたい。でも千代田区でなくてもよい。そのような客層をターゲットとしているように思われます。

坪単価で、250万は、やや高い印象です。


50戸のマンションに対して、13台分の機械式駐車場が設置されています。



この物件の最も良い点は、１）駒込の好立地？につきるでしょう。　

この物件の最も悪い点は、 １）内容の割には高いということになります


　　※パークハウス駒込桜郷　の
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ブリリア有明スカイタワー その３

ブリリア有明スカイタワーより


今回は、添付のプランに記載のSE-80G（3LDK+WIC;83.34平米）タイプについて検証します。　
コンパクトなスクエアプラン、単身者用の「寮」のような使い方をすればおもしろい計画だと思われます。
または、最近話題になりつつあるルームシェアリングのような発送で使用することもありえるのではないか？

まず、縦長のLD（13.6帖）が間取りの中心におかれ、そのLDを取り囲むように、洋室（１）～洋室（３）が配置されている。
キッチンは4.0帖カウンター式I型の半独立タイプ。キッチンの背後に洋室（２）（5.5帖＋WIC)が、LDと一体という位置づけで計画されている。
この部屋は窓が無く北西コーナーになるので、部屋としての居住性には疑問があるものの、、物置／ゲスト用の寝床のように考えれば、便利。
洋室（１）は南東の角部屋で、日当りも良く、部屋自体も整形で使い勝手はよさそう。洋室（３）は南西のコーナーで、5.5帖はやや狭さを感じさせられるものの、整形でWICをつけることで、居住性に配慮している様。
洗面・浴室・トイレなどの水回りは北東のコーナーに配置。浴室は1620で充分な広さが確保されている。
アウトフレームの発想で、無駄の無い設計といえる。


こども２人のファミリー世帯ではちょっと苦しいと思われるものの。。。
一人っ子世帯なら便利なプラン。

効率的な設計で、プランを見る限り、興味を注がれる案件です。


このプランの最も良い点は、１）コンパクト密着型プランで、昔の公団住宅の現代仕様といった印象でおもしろい。

このプランの最も悪い点は、 １）３LDKプランとうたいながらも洋室（２）は、実質納戸に相当している状況。


　※ブリリア有明スカイタワー　の
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　http://www.ariake-sky.jp/index.html

ブリリア有明スカイタワー その２

ブリリア有明スカイタワーより


今回は、添付のプランに記載のSE-80E-（２LDK+WIC+N;83.30平米）タイプについて検証します。　
コンパクトなスクエアプラン、理想的なDINKS向きの計画だと思われます。

まず、キッチン（3.9帖）を囲む形でL字型19帖のLDは南向き、開放的　眺望については、高層階であれば、問題ないでしょう。主寝室が南東の角部屋で、広さが7.3帖、他の洋室が（5.5帖）が北西の角に配置されています。
アウトフレームにより、居室内に柱が露出箇所はなく、各部屋は基本的にすっきりとした整形が保たれています。　その点では、評価高い。キッチンは半独立型／I型プランで、カウンターを介してLDに向かって配置されています。LDの間口側からのキッチンへのアクセスがないこと、せっかく計画された納戸（１帖）がLD側からのアクセスのみで配置されているのが少々残念。

浴室は1620のユニットバスで快適でしょう。洗面室もゆとりのある計画になっていて、快適な印象をうけます。

LDの充実にちからをそそがれたような印象をうけます。

DINKS世帯で、有明からでも、自転車通勤を考えているような、客層をターゲットとしているように思われます。

効率的な設計で、プランを見る限り、興味を注がれる案件です。


このプランの最も良い点は、１）LDK,洋室１～２を含めて、一体となった使われ方が新しくおもしろい。

このプランの最も悪い点は、 １）隙がなく、家具の配置は、難しい。


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ブリリア有明スカイタワー

ブリリア有明スカイタワーについて、



ブリリア有明スカイタワーは江東区有明１丁目に計画されています。　りんかい線「国際展示場」駅徒歩９分。ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅より、徒歩１２分、「有明テニスの森」駅より徒歩７分の立地になっています。　総住戸数1089戸の１DK～4LDKのファミリー向けのマンションです。　地下1階、地上33階、塔屋１階、延床面積は126,548.54平米、建築面積は、7,332.47平米の、超高層共同住宅用建築物になります。　　

住戸プランは 1LDK～4LDKで、39.48平米 ～ 168.64平米まで、様々なプランが用意されています。　



東側の隣接には先行販売、分譲済のブリリアマーレ有明があり、将来的には、屋外緑地などは一体的にも使われうるような記述があります。

ブリリアマーレ有明と比較すると、スカイタワーは、共用施設の面では若干見劣りするものの、大規模超高層マンションに期待される共用施設（プール、ゲストルーム、屋上テラス、ジム、食料品店舗、保育園等）　は配備される計画になっており、問題は無い。

各住戸に計画されている設備機器については、IHクッキングヒーターなどのオール電化対応、エコキュートの採用など、普通のレベルが採用されている。　入居開始の平成２４年時点では、やや陳腐化してしまうのではないかと、若干危惧を感じる。

各階のレイアウトは、ダブルチューブ（機械駐車場配置箇所）が中抜きとなった、ツインコリドール風配置で、通風／採光確保が図られている。共用廊下から、オープンポーチを介して各住戸へアクセスされているため、廊下からのプライバシー確保が配慮されていることは評価に値する。


NW-70K1-I 3LDK+WIC+N(71.52平米）
間口一杯のLDは12.5帖で北西向き、西側壁面には収納あり、電気式床暖房、LDに隣接の洋室（３）約４帖は襖を開放する事で、LDと一体的にも利用可能。西側にはカウンター式対面キッチン（半独立式：3.3帖）がつながる。
南東には、洋室（１）約６帖が主寝室で、ウオークインクロゼット付き。南西の角部屋は洋室（２）約5.2帖。その他、納戸、洗面浴室（1418）、節水型トイレ。

主寝室が６帖でやや狭さを感じる。残りの洋室（２）・（３）についても、5.2帖・4帖とやや狭い。



この物件の最も良い点は、１）大規模超高層マンションの充実した共用施設　

この物件の最も悪い点は、 １）有明という立地条件。長い目で見れば街として活気がでてくるのかもしれませんが、未知数。


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麹町パークハウス

麹町パークハウスのDMより、思った事を書きます。



麹町パークハウスは千代田区麹町４丁目に計画されています。　東京メトロ有楽町線・半蔵門線「麹町」駅徒歩２分。丸ノ内線「四谷」駅より、徒歩７分、南北線「永田町」駅より徒歩７分の好立地になっています。　総住戸数70戸の１LDK～３LDKのファミリー向けのマンションです。　５戸は事務所が入居し、16戸は事業協力者（地権者等）の入居が決まっているようなので、販売戸数は49戸とのこと。地下２階、地上１９階、塔屋１階、延床面積は10,283.14平米、建築面積は、662.96平米の、超高層共同住宅用建築物になります。　　

住戸プランは 1LDK～3LDKで、53.61平米 ～ 135.89平米まで、様々なプランが用意されています。　今回は、添付のDMに記載の９０I タイプについて検証します。　

まず、22帖のLDKは南向き、全面ガラスで開放的　眺望については、市街地なので、高層階であれば、問題ないでしょう。主寝室が南東の角部屋で、広さが９帖、他の洋室が２部屋（６帖、５帖）が北西の角に配置されています。
この洋室の２部屋は、柱型や収納などで、やや狭さを感じます。また、夏は西日を受けることも考えられるため、居住性はやや低いと思われます。
キッチンには食洗機、浄水器、ディスポーザーなどが付くようです。（住戸の階数によっては付かないプランもあるようです）

浴室は1620のユニットバスで快適でしょう。ただし、トイレと浴室が離れて計画されているため、使い勝手に不便を感じる人もいるでしょう。プラン上洗濯機置き場が確認出来ませんでした。

PP分離の設計思想はなく、LDKの充実にちからをそそがれたような印象をうけます。

老後世帯で、郊外の戸建てを売り払って、都心のマンションに住みたい。。そのような客層をターゲットとしているように思われます。

坪単価で、481万は、かなり高い印象です。
とくに、このプランの場合、住戸内のエントランスホールや廊下に該当する面積がやや広めにとられており、最近のコンパクトな設計方針とは異なった設計になっているため、実質的な坪単価はさらに高くなります。

70戸のマンションに対して、42台分の機械式駐車場が設置されています。台数としては妥当なのでしょうが、麹町の好立地に修繕維持費のかかる駐車場が機械式で42台分も必要なのかどうか、疑問を感じます。



この物件の最も良い点は、１）麹町の好立地につきるでしょう。　

この物件の最も悪い点は、 １）内容の割には高いということになります


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THE TOYOSU TOWER その4

TOYOSU TOWER
豊洲エリアの超高層　免震　マンション

現在、分譲中の住戸プランをひとつとりあげて、コメントいたします。


C-60Cnタイプ（2LDK)　 57.49平米　(30Fに該当）


北向きのプランです。　アウトフレームが採用されていますので、柱型が居室に影響を及ぼすことは見られません。　従って、各居室は、ほぼ整形に整っています。　間口は6.66mのキュービックプラン。　天井高さは約2.65ｍとなっています。　

住戸の南側の中央に玄関が配置され、エントランスの左側にシューインクローゼットが配置されています。　廊下の右左側にそれぞれ、洗面室／浴室(1418型）　、便所が配置され、縦長のリビングダイニング／キッチン（貯湯タンク置き場）、洋室（１）；6.0帖と洋室（２）；5帖が配置されています。


リビングダイニングは10帖の長方形（3mX4.96m）の形状になっており、住戸の
北側に配置されています。　そして、リビングダイニングには床暖房及び空調機が配備されます。リビングダイニングの南西部にI型独カウンター式キッチン（3.2帖）が配置されています。　ファミリー向けのキッチンとしてはやや小さく調理台などのスペースに不足感を感じます。
　
リビング・ダイニングの南側に洋室（２）；5.0帖が配置されています。
なお、この洋室（２）には窓がないため、実質的には（DEN)扱いであり、可動間仕切りを介してリビングダイニングとつなげて利用することが想定されています。　その場合、リビングダイニングは面積的には約15帖が確保されることになります。
もっとも、間口３mで奥行きが９mとなるため、使い方には工夫が必要です。

浴室は1418型の比較的大型のユニットバスとなっています。また、洗面室にはI型の洗面台が配備されます。

住戸の北側には奥行き1.9mのバルコニーが配置され、エコキュートが設置される計画になっています。

専有部の外（共用廊下側）に住戸専用のトランクルームとメーターボックスが計画されています。

住戸は北向きに計画されており、周辺には、同規模の超高層建物が現在建築中となっています。運河方向については、ある程度、眺望が確保されています。

実際の部屋を確認したかぎり、やはり、北向きの寒々しさは肌で感じることになりました。フローリングの色を白色にするなど、色彩効果を利用して少しでもあかるく、広く見えるように工夫がされています。
共働きのDINKSの方であれば、価格的（約4,400万円）には良好だということができます。
その他、共用廊下の天井面一面に結露が見受けられたことがやや気がかりです。

竣工引き渡し前（未入居）ということもあり、強気の販売姿勢が見受けられました。
売れ残り住戸については、やはり、強気の価格設定（300万超）がされています。

周辺の築浅（築１～２年）の中古マンションも視野に入れながら、検討をすることをお薦めいたします。





http://www.toyosu-tower.com/
TOYOSU TOWERのHP

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ブリリアマーレ有明 その４

ブリリアマーレ有明のマンションモデルルームを訪問した。

超高層タワーマンション

今回は充実の共用設備について、、（その１）

駐車場
建物は中心部分をくりぬいた筒状の形状をしているのですが、筒の空洞部分に
タワーパーキングが配置されています。
タワーパーキングは840台分・屋内平面駐車場は11台分・屋外平面駐車場は４台分確保されています。

タワーパーキングの場合、将来のメンテナンス費用・２０年後～に発生するであろう更新（入れ替え）費用が気になります。ランニングコスト（電気代）などもここほどの規模のタワーパーキングの場合気になります。８割の住戸分の駐車場が確保されているので大きな問題にはならないと思いますが、維持管理費用やランニングコストが全住戸に負担される場合、不公平感が持ち上がってくる可能性があるのです。

コンビニ
１階にはコンビニエンスストアが誘致されます。
近隣のコンビニエンス店舗情報

サンクスポートストア有明店 東京都江東区有明4丁目8
サークルK江東有明一丁目店 東京都江東区有明1丁目1番16号
ローソン有明コロシアム前店 東京都江東区有明1 - 3 - 19
サンクス有明フロンティア店 東京都江東区有明3 - 1 - 25 - 106
サンクス国際展示場駅前店 東京都江東区有明2 - 5 - 24
東京都 TOC有明 東京都江東区有明2 - 5 - 1
ミニストップ WANZA有明 東京都江東区有明3 - 1
ファミリーマート 東京ビッグサイト店 江東区有明3 - 21 - 1東京ビッグサイト正門
am/pm 東京ビッグサイト東展示棟店 江東区有明3 - 21 - 1東京国際展示場東展示棟
am/pm 東京ビッグサイト店 東京都江東区有明3 - 21 - 1国際展示場エントランスホール


クリニック
１階にはクリニックが入ります。

近隣の病院
■癌研有明病院
江東区有明3-10-6 電話　03-3520-0111

■TFTビルオリオンデンタルオフィス
江東区有明3-1-22 電話　5530-5676

■東京ファッションタウンビルクリニック
江東区有明3-1


建物の33階が共用施設フロアーになっています。
ザ・バー、ザ・プール、ザ・スパ、ザ・ジム、オーナーズスイート、テラスが計画されています。

ザ・バー
西南コーナーにＬの字形状で配置されています。
運用形態ははっきりしていませんが、飲食の持ち込みはＯＫなようです。
意外と便利な空間になるのではないかと、思うのですが、1000戸もあるので、土日は混雑も考えられます。　キッチンスタジオは小さなパーティルームとしても使用可能。
ラウンジにはピアノ（グランドピアノかどうか定かではありません）、暖炉スペースなどの小空間も利用可能。


ザ・プール
南東側に計画されています。　25ｍで４コース。　マンションの付属施設としては立派。
但し、近隣にも、有明スポーツセンターなどの低料金で利用可能な施設が所在する。
プールの維持管理費（水の取り替え・水質管理・設備機器の修繕更新等）・ランニングコストもバカにならないので、収支などには気を付けておく必要性は感じます。



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ブリリアマーレ有明 その３

ブリリアマーレ有明

有明地区の超高層分譲マンション

価格発表

現在、登録受付中の北西向き住戸のお買い得度を検証。

坪単価　低額住戸　タイプ別ベスト５
１位：NW-70Lタイプ（3LDK)　 70.79平米　(302号室）222万円/坪
２位：NW-70Pタイプ（3LDK)　 70.87平米　(703号室）231.8万円/坪
３位：NW-70Rタイプ（2LDK)　 71.36平米　(1008号室）238.5万円/坪
４位：NW-80Iタイプ（3LDK)　 83.39平米　(709号室）241万円/坪
５位：NW-70Kタイプ（3LDK)　 70.39平米　(205号室）244万円/坪

坪単価の高額住戸　５戸
１位：W-160Dタイプ（4LDK)　 161.12平米　(3107号室）517万円/坪
２位：NW-120Fタイプ（3LDK)　124.7 平米　(3106号室）487.7万円/坪
３位：NW-120Bタイプ（3LDK)　120.14平米　(3105号室）487.0万円/坪
４位：N-160Cタイプ（4LDK)　 161.01平米　(3101号室）472万円/坪
５位：NW-60Mタイプ（2LDK)　 61.07平米　(3007号室）304.7万円/坪


投資用なら、
NW-40Cタイプ（1LDK) 　40.98平米　(305号室) 265万円/坪　　3,290万円～


低層階の3LDK(NW-70L)が割安感があり。
有明の立地で220万円/坪～というのも、迷うところではありますが、
将来的には発展が期待できる！とパンフレットにはうたわれています。。
豊洲あたりは、開発の前後で30～50％売買価格は上昇しているとのことです。
豊洲同様、有明にも期待を掛けたいところではあります。
豊洲と比較すると、インフラが見劣りしてしまう。
もっとも、有明から豊洲エリアまで、自転車で10～15分と思えば、。。。


31階以上の高層階に坪単価470万円～500万円台が集中していることがわかります。
また、専有面積が大きい住戸がより高く価格設定されているともいえます。
2LDKのNW-60Mが30階で、坪単価300万円超となっています。

間取り、方位など一切考慮にいれていませんので、数字上の分析に過ぎないということを念頭に置いてください。

最低坪単価と最高坪単価との差は坪当たり295万円です。
これは少々極端な比較になってしまっています。
31階の特別仕様の住戸との比較になってしまったため。。
2階～30階の平均は、270万円台ということになりましょうか。。


購入に当たっては、慎重に物件の価値を見極める必要性を感じます。

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ブリリアマーレ有明 その２

ブリリアマーレ有明のマンションモデルルームを訪問した。

大規模な計画なので、数回に分けてレポートします。

ブリリアマーレ有明は東京都江東区有明一丁目4番8他（地番） に計画されています。ゆりかもめ「有明テニスの森」 駅徒歩5分、りんかい線「国際展示場」 駅徒歩8分に計画されています。　総住戸数1085戸の1LDK～4LDKのファミリー向けのマンションです。　地下1階、地上33階、塔屋１階建て、延床面積は126,144.63,407.81平米、建築面積は、7,604.06平米の、超高層共同住宅・駐車場用建築物になります。　未来指向臨海副都心、“有明北”地区の大規模超高層マンションです。　

近隣の緑といえば、有明テニスの森公園http://www.tptc.or.jp/park/ariake.htm
有明スポーツセンターhttp://www.koto-hsc.or.jp/002sisetsu/ariake/ariaketop/ariake_top.html、

住戸プランは 1LDK-4LDKで、40.8平米から610.81平米まで、様々なプランが用意されています。　プランにはほぼアウトフレームが、採用されているため柱型はなるべく目立たないような配慮がされています。　また、各居室はほぼ、５帖以上の広さが確保されていて、居住性は良好であると思われますが,なお、リビング・ダイニングのサッシにはFIXガラスが多用されているため、家具の配置など若干制限がでてくることが予想されます。　


次回は充実の共用設備について、、
レポートします。

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ブリリアマーレ有明

ブリリアマーレ有明のモデルルームを訪問した。。


これからの街、、
有明、、、

こんな場所に本当に住めるのだろうか。。。

疑問を感じつつ、


共用施設の充実度はかなりのもの。。


今日から数回に分けてアップします。

プラウドタワー千代田富士見 その２

プラウドタワー千代田富士見のマンションモデルルームを訪問した。

大規模な計画なので、２回に分けてレポートします。


外壁には、45二丁掛磁器質タイル・吹き付けタイルが採用されています。　また、屋上は、アスファルト防水＋保護コンクリート仕上げになっています。　また、ペアガラスが採用されています。　性能評価書も取得予定になっています。　東側がT-３の防音サッシを採用しているほか、T-4あるいはT-5の二重サッシが採用され、外部の騒音に対処されています。　

主な共用施設としては、建物の中に、196台分のタワー型機械駐車場が計画されています。　同様に２階の南東側には３台分の平面駐車場が計画されています。　建物の３階東側には、320台分の駐輪場（うち20台はレンタル用）また、15台分のバイク置き場が２階南側に計画されています。　また、132区画分のトランクルームが地下１階西側に計画されています。　平面プラン上、中央部に立体機械駐車場が組み込まれており、機械駐車場の廻りを共用廊下が取り囲むチューブ型タワーマンションとなっています。　エレベーターホール・避難階段などは北側に集中して配置されています。　廊下は回廊型になっているため、プライバシーの面ではやや不利な印象を受けます。
その他の共用施設として、ビューラウンジ・パーティールーム・ビズラウンジ・集会室１～３・集会室倉庫・ゲストルーム１～２・ペット足洗場・防災倉庫・各階にはゴミ置き場が計画されています。　

構造方式は、鉄筋コンクリート構造が採用されています。　基礎構造は深杭と地盤改良による直接基礎の２つの方式が採用されています。　また、建物の上部躯体には３種類の制震装置が併用され様々な周期の揺れに対応する旨記載がみられます。　建物は、建築基準法上の超高層建物に該当するため、大臣認定による構造性能評価書が取得されています。支持地盤についても記載なく不明です。　コンクリートの設計基準強度は30～100N/mm2にて計画されています。

周辺環境としては、駅徒歩２分の好立地であり、周辺には公園（外濠公園、小石川後楽園、千鳥ヶ淵）、教育施設（富士見小学校、暁星中学・高等学校・暁星小学校、九段中等教育学校、白百合学園・桜陰学園、東京理科大学、法政大学、日本歯科大学）、共同住宅（ファミールシティレジデンス、ガーデンエアータワー、フォレシティ九段、千鳥ヶ淵ハウス、フジビュータワー飯田橋、レジデンス富士見イースト、シティタワー九段下、北の丸スクエアザテラス、パークハウス千代田富士見）、商業施設（サントク、飯田橋商店街、ラムラ）、医療施設（東京厚生年金病院、九段坂病院、日本歯科大付属病院）、公共施設（神楽坂、千代田区役所）などが所在しています。　バランスの良い良好な住環境が確保されているものと考えられます。

総合的には、間取りを見る限り、余裕のあるプランが多く見られます。　タンクレストイレ、ディスポーザーが採用されているほか、導入されている設備は標準的です。住戸はエクセレント・ハイグレード・スタンダードの３種類の仕様に分けられており、価格帯を含めてグレードによりかなり差異が見られる。戸境壁は乾式２重壁　また、構造的な面では一通りの配慮がある。　最近のタワーマンションとしては必要十分な共用施設・サービスもあり、高級志向マンションとしての要求をみたしている印象を受けました。

コストパフォーマンス としては、スタンダードクラスでは坪単価は452万円～484万円超、ハイグレードクラスで、400万円～650万円であり、エクセレントクラスでは、623万円～767万円と、むやみに高額。 もっとも、販売員の態度も非常に強きで、かなり自信があるとのこと。　お金が余って仕方ない方にしかお薦めできるものではない。



この物件の最も良い点は、１）立地、千代田区富士見のネームブランド。　２）住宅性能評価を取得予定。　３）スラブ厚350/LL-45等級のフローリングなど内部騒音に配慮していること。　

この物件の最も悪い点は、 １）エレベーターの台数が4台を400戸でまかなうため、朝・夕など混雑が考えられること。　２）価格設定が高すぎること　３）非分譲住戸が100戸程度あり、地下店舗の存在など、もとの地権者専有面積が広い傾向にあることから、管理運営面でのトラブルも考えられること。　


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THE TOYOSU TOWER その３

TOYOSU TOWER
豊洲エリアの超高層　免震　マンション

現在、分譲中の住戸プランをひとつとりあげて、コメントいたします。


C-70Twタイプ（3LDK)　 74.11平米　(30F-42Fに該当）

西向きのプランです。　アウトフレームが採用されていますので、柱型が居室に影響を及ぼすことは見られません。　従って、各居室は、ほぼ整形に整っています。　間口は8.19mのキュービックプラン。　天井高さは約2.65ｍとなっています。　

住戸の東側の中央に玄関が配置され、エントランスの左側に下足入れが配置されています。　廊下の右左側にそれぞれ、洋室（１）+WIC；7.0帖と洋室（２）+WIC；5.1帖トイレが配置され、さらに廊下をすすみ、右側には洗面室＋浴室（1418型）、左側にはトイレ・貯湯タンク置き場が配置され、リビングダイニングへとつながります。


リビングダイニングは12.4帖の長方形（3.33mX4.8m）の形状になっており、住戸の
西側に配置されています。　そして、リビングダイニングには床暖房及び空調機が配備されます。リビングダイニングの南東コーナーにI型独カウンター式キッチン（3.2帖）が配置されています。　ファミリー向けのキッチンとしてはやや小さく調理台などのスペースに不足感を感じます。
　
リビング・ダイニングの北側に洋室（３）；5.0帖が配置されています。
この洋室（３）の使い方について、メニュープランが２つ提示されています。
メニュープラン１によれば、洋室（３）の間仕切りを取り払い広いリビングダイニング（17.9帖）にするというもの（その場合、必然的に２LDKとなる）。
メニュープラン２によれば、洋室（３）のエリアを少しひろげて（DEN)、可動間仕切りで必要に応じて開閉可能な状況をつくるというもの。　この場合も２LDK扱いとなる。

浴室は1418型の比較的大型のユニットバスとなっています。また、洗面室にはI型の洗面台が配備されます。

住戸の東側には奥行き1.8mのバルコニーが配置され、エコキュートが設置される計画になっています。

専有部の外（共用廊下側）に住戸専用のトランクルームとメーターボックスが計画されています。

住戸は西向きに計画されており、周辺には、同規模の超高層建物により、眺望が阻害される可能性も考えられますので、事前にモデルルームにて景観状況を確認しておく必要性が感じられます。

goo map 豊洲


http://www.toyosu-tower.com/
TOYOSU TOWERのHP

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プラウドタワー千代田富士見 その１

プラウドタワー千代田富士見のマンションモデルルームを訪問した。

大規模な計画なので、２回に分けてレポートします。

プラウドタワー千代田富士見は東京都千代田区富士見２丁目に計画されています。　ＪＲ総武線・中央線「飯田橋」駅下車徒歩２分、東京メトロ有楽町線 「飯田橋」駅　徒歩3分・同東西線 「飯田橋」駅　徒歩3分 ・都営地下鉄南北線 「飯田橋」駅　徒歩3分
・同大江戸線 「飯田橋」駅　徒歩3分 に計画。　総住戸数414戸(非分譲住戸108戸含む）の1LDK～3LDKのファミリー向けのマンションです。　地下2階、地上38階建て、延床面積は74,407.81平米、建築面積は、4,998.25平米の、超高層共同住宅・駐車場用建築物になります。　希少な、“千代田区富士見”地区の高級志向のマンションです。　「飯田橋プラーノ」と称される市街地再開発事業（敷地面積；7,812.45平米）の中核的な建物であり、同一敷地内には17階建ての事務所棟・低中層の店舗棟（Ａ～Ｃ棟）などが計画されています。事務所棟とは地下階・１階がつながっており、一体的な計画になっています。

住戸プランは 1LDK-3LDKで、45.06平米から150.43平米まで、様々なプランが用意されています。　プランにはほぼアウトフレームが、採用されているため柱型はなるべく目立たないような配慮がされています。　また、各居室はほぼ、５帖以上の広さが確保されていて、居住性は良好であると思われますが、一部の洋室には4.5帖や4.7帖が見られます。　なお、リビング・ダイニングのサッシにはFIXガラスが多用されているため、家具の配置など若干制限がでてくることが予想されます。　非分譲住戸（再開発前の地権者の分と思われる）の中にはかなり大きな専有面積の物が含まれており、また、１階には大型店舗が計画されています（分譲されるのか賃貸になるのか不明）、区分所有割合などの管理運営上の権利関係には注意が必要と思われます。

住戸環境として、１フロア13戸前後につき、棟毎に共用廊下及び避難階段を配置しています。　乗用エレベーターは４台（その他非常用エレベーター１台あり）配備されているたものの、バンク分けされていないため、この規模（414戸）のマンションとしては、やや不便を感じる恐れが考えられます。　眺望については、市街地に建つ地上38階建なので、大きな問題はないものの、方位によっては、あまり期待はできない面も考えられます。東側の隣地も再開発の指定がされており、将来的には高密度の建物が建設されるものと思われます。　セキュリティ面は３重のオートロック・防犯カメラ・防犯センサー・24時間の常駐管理が謳われています。

商業地域・防火地域の再開発マンションなので、パチンコ店・その他様々な飲食店地権者の店舗が再開発プランのなかに組み込まれているものと思われます。　現在、確認できている施設は、店舗棟のなかにパチンコ店が計画されています。居住環境としては、

収納スペースは普通に確保されています。　各住戸に導入が計画されている諸設備としては、ユニットバスは、1416型～1822型の比較的大型のユニットバスが計画されています。　２重床・２重天井で、リビングダイニング用に床暖房が計画されています。　法令にしたがった第３種換気による24時間換気が採用されています。　インターネット環境としては、建物としてブロードバンドが導入され、構内LANにより、各住戸に、高速インターネット環境が確保される計画になっています。　床フローリングは、対軽量物遮音性能（食器の割れなど）は標準的なLL-45レベルとなっています。

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