グランシェロ南浦和

グランシェロ南浦和のマンションパンフレットを入手した。
ＪＲ京浜東北・武蔵野線「南浦和」駅徒歩21分,
ＪＲ京浜東北線「蕨」駅徒歩18分
ＪＲ埼京線線「北戸田」駅徒歩23分,に位置する小規模マンションです。
合計41世帯が入居する予定になっています。

間取りは ファミリー向けの3LDKと4LDK（67-85平米）の標準的な田の字
プラン中心で、各プランは、アウトフレームを採用されています。　方
位が、真西向きプランと真南向きプランが半々ずつあるので、注意が必
要です。

採光や断熱性について、真西向きのプランは不利なので、注意が必要で
す。　さらに、ペアガラスは採用されていません。　敷地の西側と南側
には公道があり、眺望は一応確保出来ているものと思われます。　プラ
イバシーについても、標準レベルで特別な配慮はみられません。

収納は標準的なものよりも、やや多いと思われます。　専用部のフロー
リングは軽量衝撃音遮音性に配慮されたLLー45が採用されています。　
ただし、フローリングは、コンクリートスラブに直接貼り付けられる直
貼り工法になっており、乾式２重床にはなっていません。将来のリフォ
ームへの対応や遮音性には一部不利な面もあります。コンクリートスラ
ブの厚は200mmであり、標準レベルです。　戸境壁は180mmの壁厚があり、
標準レベルの遮音性はあると思われます。　ただし、内壁はＧＬ工法が
採用されているため、壁面の遮音性を低下させてしまっています。　全
体的な遮音性は標準よりやや劣るものと思われます。

パンフレット上、方位として、東が上に表示されているので注意が必要
です。　セキュリティの計画として、ダブルオートロックが採用され、
エレベーターの扉にも防犯窓が取り付けられていることは評価できます。

駅からは徒歩20分前後あるため、マンションの立地としては、不利と考
えられます。　近隣には、スーパーなどはあります。　小学校や幼稚園
は徒歩圏にあります。（公立中学校は徒歩25分）。　敷地の南側には、
都市道路の計画があり、将来敷地の南端部は道路用地として、提供され
ることになると思われます。

総合すると部屋の空間構成（間取り・居住性）には特に問題ないものの、
方位には注意が必要です。　全体としては、標準仕様よりやや低いレベ
ルのマンションと思われます。

駅からの距離が気にならなければ、南向き住戸ならコストパフォーマン
スは良好と思われます。

この物件の最も良い点は 外観が良好であり、そこそこの専有面積を確
保していること。また、絶対的な価格は抑えていること。

この物件の最も悪い点 方位に差が大きい・仕様やや低いこと。


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Ｍ．Ｍ．ＴＯＷＥＲＳ ＦＯＲＥＳＩＳ

M.MTOWERs FORESISのマンションモデルルームを訪問した。
みなとみらい線「みなとみらい」駅徒歩１分に位置する大
規模な超高層ツインタワーマンションです。合計1,206世
帯が入居する予定になっています。
スケルトンインフィルに対応したマンションなので、様々
なプランが可能になっています。　したがって、専有面積
を選んで、そのなかで、６～８通りのプランのなかから、
お好みのプランを注文するようなことが可能になっていま
す。いわゆる、３ＬＤＬの“田”の字型プランであっても、
扉が大きく、引き戸を多用され、収納も多いため、細部に
様々な工夫が見られました。　未来のマンションのいい見
本になるような計画です。

地域冷暖房の関係で、折り上げ天井が多くみられますが、
２Ｍを切るような箇所はなさそうで、特に気にはなりません。

住戸には、ハイサッシ採用が採用されていて、採光には配
慮されています。但し、南側にはタワーマンションが施工
中であり、低層階は日影が発生するものと思われます。　
眺望は東北方向の20階以上なら確保はできているものと思
われます。

戸境壁は乾式間仕切り（遮音性はコンクリート170mm相当
とのこと）になっています。　これは、建物の重量を抑え
て耐震性を高めるため超高層マンションではよくあること
です。

エアコン・床暖・大型浴室等設備的には申し分ないものと
思われます。　床コンクリートスラブは300mmの厚さが確
保されており、対重量物遮音性に有効です。　また、床仕
上げは、乾式２重床LL-45が採用されます。.

共用部分のセキュリティは厳重です。また、敷地内は緑化
に配慮されています。　住宅性能評価取得予定。　免震構
造が採用されていながら、耐震等級３が取得される希少な
物件といえます。性能評価項目の取得等級はすべて、公開
されており情報開示の点でかなり評価できる。

周辺環境としては、駅ほぼダイレクト（１分）。　生活は
便利です。　但し公立小中学校は徒歩圏にはないので注意
が必要です。

埋め立て地なので、土壌汚染の対応については、少し説明
不足と思われました。

みらいのマンションのありかたが提案されているような感
じを受けました。コンセプトは周辺の他の案件とは、ひと
味ちがってリードしている感じがします。　今後どのよう
に居住されていくのか楽しみな案件だと思われます。

ファミリー向けの住戸は5,000万台以上なので高額ではあ
るけれど、建物の内容は非常に高いので、周辺の他の物件
が似たような分譲価格であることを考えると、内容的には
お買い得物件といえます。

一応、ファミリー向けの物件です。　
この物件の最も良い点 個々の住宅性能が高いこと。免震
構造で、耐震等級３を取得していること。　スケルトンイ
ンフィル住宅であり、将来の間取り変更など容易であるこ
と。　セキュリティ厳格であること。

この物件の最も悪い点 戸境壁が乾式であり、若干不安を
感じる。（水廻りはまとまっているので大きな問題はない）

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ブリリア目黒東山

ブリリア目黒東山のマンションモデルルームを訪問した。
東急田園都市線「池尻大橋」駅徒歩９分に位置する小規模マンションです。
合計４６世帯が入居する予定になっています。

専用面積は80平米前後あるため、都心のファミリー向けのマンションとし
ては申し分ない広さです。また、東端の住戸は３角形の形状をしていて、
ガラスブロックなどが採用されて建築デザインとしては、面白いと思いま
す。　但し、使い勝手については、若干疑問を感じます。その他の住戸は
ほぼ南向きのプランですが、変形プランが多いのが特徴になります。　例
えば、天井高さ3.0mの住戸のプランがあったり、地下階の住戸プランなど
は、面白そう。３ＬＤＫや４ＬＤＫプランも迷路のような、プランが結構
見られます。
全体的には、階段室型プランの変形で、プライバシーに配慮が感じられま
す。ハイサッシを採用して、採光の確保がはかられています。　床スラブ
厚は、250mmボイドスラブなので小梁のないすっきりとした天井になって
います。　ペアガラスが採用され、断熱性に配慮されています。　戸境壁
の厚も200mmを確保しており、遮音性も高いと思われます。
敷地の３方に道路がありますが、南側は9mセットバックされており、眺望
はある程度確保され、比較的静かな環境になるのではないかと思います。
住宅性能評価も取得予定になっています。
使い勝手としては、全戸にトランクルームが計画され、浄水器、ディスポ
ーザー、シェル型バス、食洗機、リビングダイニングにはエアコン、床暖
房、エコジョーズなど最近の装備は確保されています。
セキュリティの計画が明確で安全性に配慮されているものと思われます。
駐車場は20台のみ計画されているようです。台数としては、若干少ないと
思います。（３０台分くらいあればよかったのですが）。　階段室型でエ
レベーターが３基計画されているのはかなり贅沢なプランだと思います。
その他、宅配ロッカーも配備されます。

マンションの敷地は第一種中高層住居専用地域に指定されています。　東
山地区といって、公立でも帰国子女が多いということで、特色ある東山小
学校の学区になります。
周辺は、老朽化した公務員用宿舎用地で、今後、建て替えあるいは、分譲
が実施されていくものと思われます。 このようなわけで、駅からの経路
は若干、さみしい雰囲気があったりするのですが、「東山」のブランド力
に今後期待したいところです。

全体的に、建築設備としては、必要なものは確保されており、十分なレベ
ルと思われます。また、内装も重厚な雰囲気が感じられます。　地下階に
計画された住戸には、採光面などに若干不安を感じたのでした。　また、
嗜好性の強い住戸プランが多いため、各プランをよく見極める必要性を感
じます。　総戸数が、46戸でエレベーター3基はもあり、管理費・修繕積
立金は今後気になるところです。
コストパフォーマンス面では、 7,000万以上で個性的なマンションでもあ
るため、購入はちょっとした冒険です。 ファミリー 向けのマンションに
なっています。
この物件の最も良い点 としては、デザインに凝っているのに、マンション
としての基本的な性能（床厚さ・ペアガラス等）をみたしていること。
この物件の最も悪い点 変形プランが多いこと。　駐車場が少ないこと。
　高級志向マンションにしては、構造面での特別な配慮は少ないこと。


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グランレジデンス

グランレジデンス（我孫子）のマンションモデルルームを訪問した。
千代田線・常磐線「我孫子」駅徒歩４分に位置する大型マンションです。
合計約738世帯が入居する予定になっています。

各住戸には、比較的広めの南側バルコニーが計画、最大の出幅は2.5m。　
アウトポール型のプランが採用されているため、各部屋には柱型が現
れません。　天井の高さも居室や居間などは、2.5m（最大で2.6m)確保
され、広々した快適な環境がもたらされる計画になっています。

難点としては、バルコニーの出幅が最大で2.5mあるため、採光がどの程
度確保されるか若干疑問です。　また、床コンクリート厚や戸境壁の厚
さも標準的で特別な配慮はありません。

主な設備としては、ヒートポンプ方式給湯設備（エコキュート）、台所
厨房設備オール電化、ディスポーザー、食器洗い乾燥機等標準装備。
1418型～1620型の大型ユニットバスが計画されています。　
収納スペースは専有面積の７～９％程度であり、普通の部類と思われます。

共用施設として、フィットネス・カフェ・ミニショップ等の“森の迎賓館”、
キッズルーム・ゲストルーム等の“森の家”などが計画されています。　
各種店舗がどのように運営されていくのか、また、店舗施設の運営が成り
立つものなのか不明なてんが多い。　必要性はともかく、全戸分の駐車ス
ペースが確保されていることは一応評価できる。 大型であるがゆえ、敷
地へのアプローチが複数あり、セキュリティ面で若干不安はある。 　　

我孫子駅から徒歩４分がうたい文句になってはいるけれど、敷地面積がか
なり広いことから、ドアツードアでは８～１０分程度は見込んでおく必要
はあると思います。
グランレジデンス建設前は機械関係の工場であり、土壌調査が実施されて
いるはずです。詳細の報告書の閲覧はできず、但し問題ないとのことだっ
たけれど、疑問は残った。

現在工業地域。将来は第一種住居地域と準工業地域に変更予定。

住宅性能評価取得予定、導入設備もそこそこです。各住戸は広々快適であ
ろうと思われます。　但し、個々の住宅性能は普通。セキュリティ・土壌
汚染については、どのように安全なのか説明をもとめたいところでした。
　駅近で広ければいいという方にはいい物件かもしれません。

コストパフォーマンスについての感触としては、低層階であれば、妥当な
価格設定と思いました。　上層階はちょっと高いように思われました。

３ＬＤＫ－４ＬＤＫのプランが豊富なので、ファミリー向けの物件です。
この物件の最も良い点 としては、駅から比較的近い位置で、専有面積が、
広いこと。
この物件の最も悪い点 は、土壌汚染の恐れについて説明が不足している
にもかかわらず、緑地部分（否舗装部分）が広いこと。セキュリティ（敷
地への侵入経路等）に関する説明が不十分と思われること。

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プラウド横浜関内

プラウド横浜関内のマンションモデルルームを訪問した。
関内では非常にめずらしく、幹線道路から１ブロック隔てたところの角地に位置するマンションなのです。
合計50世帯が入居する予定になっています。

1DK-3LDKまで幅広く間取りのタイプはあるものの。～2LDKクラスの比較的小さいプラン多く計画されています。アウトフレームは採用されていないので居室の中に柱型がでてきています。また、換気ダクトなどによる、下がり天井高さが約2ｍ部分が、部屋によっては、半分程度の面積が占められたりしているプランも見られるため若干窮屈な状況が考えられます。但し、２重床で230mm厚・２重天井は採用されています。また、外部の騒音に一応配慮した、防音サッシＴ－２等級が採用されています。換気は第３種換気方式（強制排気のみ）なので、遮音性に若干不利と考えられます。

やや西向きの部屋多い上、商業地域の中心に位置しているため、採光・眺望はあまり期待できません。　一方、中廊下方式であり、セキュリティ面では良好な状況といえます。また、部分的なるも、low-eガラスが採用されているため、断熱性には配慮されていると考えられます。

各住戸につき、１このトランクルームが標準でついてきますので、多少小脳面で有利です。また、洗濯乾燥機も標準でついてきますので、ありがたいことだと思います。敷地内に50台分の駐輪場設備があります。　一方、機械駐車場として、16台が確保されていますが、やや不足ではないかと思われます。
周辺環境としては、良くも悪くも、関内の中心地であるため便利であるといえるでしょう。逆にに、商業地域なので外部騒音の可能性はでてきます。
ファミリー用としては、少々つらいかもしれません。また、下がり天井がひくいのが気になります。

1LDK-2LDKなら検討してみる価値があるかもしれませんが、価格設定はやや高いと思いました。DINKS 向きのマンションです。
この物件の最も良い点 小さいながらもプランには工夫がみられている点。３駅利用が可能でどの駅にも近いこと。
この物件の最も悪い点 下がり天井多く、狭い部屋がより狭くみえてしまうこと。

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プラウドシティ大泉学園

プラウドシティ大泉学園のマンションモデルルームを訪問した。
大泉学園では非常にめずらしい、大型物件なのです。
合計403世帯が入居する予定になっています。

基本的には田の字プラン70平米台が主流。３ＬＤＫは収納も多く、使いやすい。４ＬＤＫのプランはややせまい感じがしている。天井高2.5ｍあり、快適な印象をうけたのでした。なお、各住戸のリビング・ダイニングの中央部の天井は排気ダクトの目隠し用の梁型があるリビングとダイニングの区切りにもなるのであまり気にはならなかったが。床の厚さは200mmということなので、可もなく不可もなしというところです。但し、２重床・２重天井にはなっています。共用廊下側の洋室の窓はルーバー面格子と呼ばれる雨戸のようなものがつけられているため、セキュリティにきめ細かな配慮がなされている建物であろうと思います。戸境壁の厚さは180mmであり、これも標準の範囲で、可もなく不可もなしというところです。
同住されている主な設備はディスポーザー・シェルバス・タンクレストイレ・床暖（リビングとダイニングのみ）・ペアガラス（北側洋室のみ）

この建物は、階段室型とよばれるプランで各階の横並びの４住戸が一つの屋外階段とエレベーターを使用する仕組みになっているのです。これによって、共用廊下が少なくなり、プライバシーやセキュリティが確保されるわけです。イメージとしては、40戸のマンションが９棟あるようなものでしょうか。そんなわけで、エレベーターは９台設置されています。　また、別棟で立体駐車場棟があり、自走式の平面駐車場になっていて使い勝手がよさそうです。　その他、特筆すべきポイントとしては、水セメント比というコンクリート調合時の比率を50％以下に抑えているということです。これは言うのは簡単なのですが、施工は結構たいへんなのです。建物の品質が優れていることをあらわしています。（きちんと施工されていれば）
横長プランで外部からのアクセス２カ所しかないため出入りにやや不便な感じがします。

周辺環境ですが、練馬区自体第一種低層住居専用地域とよばれる用途地域に指定されている区域が多いため、また、この建物の周辺も台分が良質な低層住宅が建設されている場所であり、眺望が確保されているのです。　但し、南側隣地に東映撮影所の駐車場・倉庫があり、くらい感じがします。また、撮影は24時間行われているとのことから、場合によっては、騒音の可能性もあるかもしれません。
近隣に大型ショッピングセンター・映画館があり、便利です。駅まで徒歩11分はやや遠い印象を受けます。また、周囲の道がややせまいのも若干きになるところです。

総合してみると、大規模なわりには、階段室型の採用・プライバシーセキュリティ等細かな配慮があり、大泉学園では希に見る大型の優良物件といえると思います。但し各住戸のプラン・仕様とも平凡でとくに特色は感じられませんでした。
なお、性能評価書取得予定とのことです。そして、建築確認は民間のユービック株式会社都市住居評価センターでした。
70平米台の間取りなるも、4,000万台前半は買い得といえる
ファミリー 向け
この物件の最も良い点 セキュリティ・プライバシーの配慮。自走式車庫。
この物件の最も悪い点 東西方向に長い165m)ため、メインエントランスから屋外共用通路を経て、各住棟へアクセスされるため、冬は寒い思いをする。