パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー その２

パークシティ武蔵小杉 その２
ミッドスカイタワー（MID SKY TOWER)

現在、再登録受付中の22戸のお買い得度を坪単価ベースで考察してみました。

坪単価　低額住戸　ベスト５
１位：M90Iタイプ（3LDK)　 89.61平米　(M3412号室）249万円/坪
２位：M90Awタイプ（2LDK)　 87.94平米　(M3306号室）269万円/坪
３位：M90Hwタイプ（3LDK)　 89.24平米　(M2306号室）270.0万円/坪
４位：M90Heタイプ（3LDK)　 89.24平米　(M2309号室）270.4万円/坪
５位：M75G'タイプ（3LDK)　 74.92平米　(M4304号室）270.5万円/坪

坪単価の高額住戸　５戸
１位：M100Jerタイプ（3LDK)　 101.88平米　(M5805号室）363万円/坪
２位：M95Jwタイプ（3LDK)　 97.03平米　(M5504号室）336.9万円/坪
３位：M95Eタイプ（3LDK)　 94.86平米　(M5307号室）336.6万円/坪
４位：M95Jeタイプ（2LDK)　 97.03平米　(M5208号室）331万円/坪
５位：M95Iwタイプ（3LDK)　 95.89平米　(M5302号室）319万円/坪


平均値
86平米　　　293.6/坪　　　76,430,000円



52階以上の高層階に坪単価300万円台が集中していることがわかります。
また、専有面積が大きい住戸がより高く価格設定されているともいえます。
M90Iは極端に坪単価が抑えられた、いわゆるお買い得物件ということになります。
間取り、方位など一切考慮にいれていませんので、数字上の分析に過ぎないということを念頭に置いてください。

最低坪単価と最高坪単価との差は坪当たり114万円です。
同じ建物なのに、これ程、坪単価に違いがあるのですね。


購入に当たっては、慎重に物件の価値を見極める必要性を感じます。

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パークシティ武蔵小杉 ミッドスカイタワー

パークシティ武蔵小杉
ミッドスカイタワー

現在、分譲中の住戸プランをひとつとりあげて、コメントいたします。


M90Iタイプ（3LDK)　 89.61平米　(M3412号室に該当）
249万円/坪

北東向きのプランです。　アウトフレームは一応採用されていますので、柱型が居室に影響を及ぼすことはほとんど見られません。　但し、リビングダイニングは北東向きに曲面上に広がっています。　キュービックプランの変形で、リビングダイニングから廊下を介さず洋室（３）；4.5帖、洋室（２）；5.1帖（東向き）へ直接アクセスされる。　洋室（３）はリビングダイニングと一体的に利用されることが前提に計画され、窓がなく、引き戸で区切られています。　天井高さは未確認。　

住戸の南西の角に玄関が配置され、エントランスの左側に下足入れが配置されています。そしてその先には、トイレが配置されています。　廊下の突き当たりには、下足入れが２つに、クロークが計画されています。廊下はＬの字に左に曲がり、納戸・浴室（1620）・洗面室が左側（西側）に配置され、洋室（１）+WIC；7.7帖が右側（東側）に配置されています。　洋室（１）；主寝室には東向きのバルコニーが付属しています。　さらに廊下をすすみ、リビングダイニングへとつながります。


リビングダイニングは15.6帖の扇型の形状になっています。　リビングダイニングにはパノラマウィンドーが設置され、いずれもＦＩＸ。　リビングダイニングの北西コーナーにI型カウンター式キッチン（4.3帖）が配置されています。　ファミリー向けのキッチンとしては必要十分な広さは確保されています。　キッチンから、洗面室・浴室へアクセス可能になっており、動線に配慮が見られます。

浴室は1620型の比較的大型のユニットバスとなっています。また、洗面室にはI型の洗面台が配備されます。

専有部の外（共用廊下側）に住戸専用のメーターボックスが計画されています。

住戸は東向きに計画されており、周辺には、同規模の超高層建物により、眺望が阻害される可能性も考えられますので、事前にモデルルームにて景観状況を確認しておく必要性が感じられます。



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ザ・タワー＆パークス溝の口

ザ・タワー＆パークス田園都市溝の口のマンションモデルルームを訪問した。


東急田園都市線「溝の口」駅徒歩12分・JR南武線「溝の口」駅徒歩12分の
川崎市高津区久本３－２１０－１他 に位置する大規模タワーマンションです。　
合計648世帯が入居する予定になっています。

住戸プランは 2LDK-4LDKで、各住戸の専用床面積は、58平米から113平米。　
アウトフレームが採用されているため、柱型が居室に露出している箇所は
ほとんどありません。また、各居室はほぼ、５帖以上の広さが確保されて
いて、居住性は良好であると思われます。　なお、リビング・ダイニング
のサッシにはFIXガラスが多用されているため、家具の配置など若干制限が
でてくることが予想されます。　

住戸環境として、南北方向にながいツインタワーの住棟プランが採用され
ているため、各住戸の方位は西南西ないし東南東向きになっているため、
採光・省エネルギーの観点からは不利なプランと考えられます。　ツイン
コリドール型に近い形状がさいようされているため、比較的通風も確保出
来ているもの思われます。乗用エレベーターは各棟の南側に集中して配備
されているため、長い屋外廊下の通過交通が多くなることが予想されます。
　したがって、プライバシーの点では若干不利な状況と思われます。　
眺望については、市街地に建つ地上32階建なので、中層階以上であれば、
ある程度の眺望は確保できるものと思われます。　セキュリティ面は２４
時間有人管理が謳われているなど、比較的力が入っております。


収納スペースは十分に確保されています。　ユニットバス1418～1822の
比較的大型なものが採用されています。 ２重床・２重天井で、リビング
ダイニング用に床暖房が計画されています。　法令にしたがった第３種
換気による24時間換気が採用されています。　インターネット環境とし
ては、建物としてブロードバンドが導入され、構内LANにより、各住戸に、
高速インターネット環境が確保される計画になっています。　床スラブは、
対重量物遮音性能（子供の飛びはねなど）は標準的なLL-45レベルとなっ
ています。

外壁には、磁器室タイル及び吹き付けタイルが採用されています。　
また、断熱性能については屋上は、外断熱アスファルト防水軽量コンクリ
ート保護仕上げになっています。　また、ペアガラスが採用されています。
性能評価書も取得予定になっています。　その他の設備としては、防音
サッシT-2またはT-1が採用されています。

主な共用施設としては、駐車場は機械式５５２台＋平面駐車場として、
１３台あり、やや過剰ぎみと思われます。　保育所・クリニック・デイ
リーストア・ゲストルーム・シアタータップ・ゴルフレンジなど共用施
設は充実・エントランスホールも開放的 です。

構造面については、特筆することはとくにありませんが、水セメント比を
50％以下とする制約の採用・制振構造の採用などによる配慮がみられます。
なお、支持地盤は地下約26ｍに位置しているため、あまり、良好な地盤状況
とは言えません。

周辺環境としては、駅徒歩12分であり、近隣駅前には商店街など生活に便
利な環境がもたらされています。JR南武線路沿い・小中学校近いため、騒
音が若干気になります。また、周辺敷地は工業地域なので、土壌汚染が気
になります。

総合的には、各方位により採光など若干差異はありますが、最近の設備は
ほぼ配備しています。　また、セキュリティ面・共用施設については、十
分な配慮がみられます。

コストパフォーマンス としては、近隣の他の物件と比較すると、やや高
い印象を受けます。

この物件の最も良い点は、マンションに必要な機能は充分であること。　
セキュリティ・共用施設が充実していること。

この物件の最も悪い点は、 エレベーターにバンク分けがないこと。
駅からの距離が徒歩圏とはいえ、１２分と離れていること。
線路沿い・小中学校などの騒音。



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レジデンス・ザ・武蔵小杉 その３

レジデンス・ザ・武蔵小杉　第２期

現在、第２期分の販売住戸として分譲中の住戸プランをひとつ
とりあげて、コメントいたします。


Ａ２タイプ（４LDK+ＦＣ)　 89.68平米
301号室

　西向きのプランです。ダブルアウトフレームを採用しているため、柱
型が居室に影響を及ぼすことがほとんど見られません。　従って、
各居室はほぼ整形に整っています。　なお、中柱が存在しますが、あまり影響がでないように工夫がみられます。間口も広く、天井高さは約2.6ｍとなっています。　

リビングダイニングは14.2帖の長方形の形状になっており、キッチン（南西コーナーに配置）までを含めて間口をフルに活用したプランになっています。キッチンへの動線は錯綜してしまうため、あまり良いとは言えませんが、I型カウンター式キッチン（3.5帖）とリビングダイニングの配置自体には大きな問題はありません。南北両端が下がり天井（1.75ｍ）となっていて、やや不満が感じられます。　

リビング（北西部）部分の東側に和室（4.6帖）が配置されています。　
キッチンの東側が洗面・浴室などの水廻りが並んで計画されています。　

浴室は1418型が採用され、９０平米クラスの住戸としては標準的なバスユニットが
採用されています。

住戸の東側に洋室（１）～（３）が計画されています。

洋室（１）は6.1帖程度の広さで住戸の北東コーナーに配置さ
れています。　天井高さは、2.6mになっています。　北側の柱巾分が1.75ｍの下がり天井になっています。　ウオークインクローゼットが付属しています。 主寝室としてはやや狭い部類に該当します。

洋室（２）は南東コーナーに配置され、5.5帖程度の広さとなっています。　天井高さは、2.6ｍになっています。　ファミリークローゼットと称される廊下状のが付属しています。南側の柱巾分が1.85ｍの下がり天井になっています。

洋室（３）は洋室（１）と（３）の間に位置しています。
　5.0帖程度の広さで住戸の南向きです。　天井高さは、
2.25mになっています。 1.75ｍの下がり天井になっています。


　　　　　　　　　

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レジデンス・ザ・武蔵小杉 その２

レジデンス・ザ・武蔵小杉　第２期

現在、第２期分の販売住戸として分譲中の住戸プランを二つとりあげて、
コメントいたします。


Ｂタイプ（２LDK+Ｓ)　 70.82平米
2202号室


　ウエストウイング（西）棟の西向きのプランです。いわゆるダブル
アウトフレームのプランになっており、各居室は整形の使いやすい形
状になっています。従って、柱型は住戸内部にほとんど表れないすっ
きりとしたプランになっています。（但し、中柱があります）
リビング・ダイニングは間口いっぱいをいかしたプランにはなっており、
使いやすいプランといえます。


リビングダイニングは11.2帖の横長の形状で、前述の通り、間口が広
いため、開放的に感じられるプランとなっております。天井高さは、
2.50mになっています。一部、下がり天井になっている部分は天井高さ
が1.85m～2.20mになっています。　ダイニング部分の東側にＩ型カウ
ンター式キッチン　3.5帖が配置され、一方、リビング部分の東側には
５帖の洋室（２）が配置され、いわゆる田の字型のプランの典型的な
装いとなっています。　各居室には柱型がないため、非常にすっきり
した使いやすい形状が維持されています。キッチンの東側の浴室は、
1418型が採用され、７０平米クラスの住戸としてはやや大きめのバス
ユニットが採用されています。、

洋室（１）は５帖程度の広さで住戸の南東部に配置されています。　
天井高さは、2.50mになっています　。一部、下がり天井になっている
部分は天井高さが1.85m～2.20mになっています。　クローゼットが付
属しています。

サービスルーム（納戸）は約６帖の広さで住戸の北東部に配置されます。
　実質的には、主寝室として使用されるものと思われますが、採光など
の関係でサービスルーム扱いになっているものと思われます。　収納と
してはウオークインクローゼットが付属しています。

その他、専用ポーチ・トランクルームが付属していて、なかなか便利
です。

西向きであることが気にならない方には非常に魅力的な価格帯であるも
のと思われます。　但し、坪単価は220万円弱であり、決してお買い得と
はいえません。


Ｉp　タイプ（３LDK)　 73.90平米
2116号室

サウスウイング（南）棟、南向きのプランです。いわゆるダブルアウ
トフレームのプランになっており、各居室は整形の使いやすい形状に
なっています。従って、柱型は住戸内部にほとんど表れないすっきり
としたプランになっています。（但し、中柱があります）リビング・
ダイニングは間口いっぱいをいかしたプランにはなっており、
使いやすいプランといえます。


リビングダイニングは12.7帖の横長の形状で、前述の通り、間口が広
いため、開放的に感じられるプランとなっております。天井高さは、
2.50mになっています。一部、下がり天井になっている部分は天井高
さが1.85m～2.20mになっています。　ダイニング部分の北側にＩ型カ
ウンター式キッチン　3.6帖が配置され、一方、リビング部分の北側
には5.2帖の洋室（２）が配置され、いわゆる田の字型のプランの典
型的な装いとなっています。　各居室には柱型がないため、非常に
すっきりした使いやすい形状が維持されています。キッチンの北側の
浴室は、1418型が採用され、７０平米クラスの住戸としてはやや大き
めのバスユニットが採用されています。

洋室（１；主寝室）は６帖程度の広さで住戸の北東部に配置されてい
ます。天井高さは、2.50mになっています　。一部、下がり天井にな
っている部分は天井高さが1.85mになっています。　ウオークインク
ローゼットが付属しています。　主寝室としてはやや物足りなさを
感じます。

洋室（３）は約５帖の広さで住戸の北西部に配置されます。　天井
高さは、2.50mになっています　。一部、下がり天井になっている
部分は天井高さが1.85m～2.20mになっています。　クローゼットが
付属しています。　

その他、専用ポーチ・トランクルームが付属していて、なかなか
便利です。

南向きでありますが、駅前広場に面すること・線路に近いことから
２重サッシが採用されています。 坪単価は238万円弱であり、決し
てお買い得とはいえませんが、前述のＢタイプより、居住性はよい
ものと思われます。



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パークシティ武蔵小杉；ステーションフォレストタワー その２

パークシティ武蔵小杉　キャンセル住戸



現在、キャンセル住戸として分譲中の住戸プランを二つとりあげて、
コメントいたします。


Ｓ７５Ｍタイプ（２LDK++マミーズコーナーWIC)　 75.56平米
301号室（メニュープラン）


　北西の角部屋のプランです。いわゆるダブルアウトフレーム
のプランになっており、各居室は整形の使いやすい形状になっ
ています。　ではありませんが、柱型は住戸内部にほとんど表
れないすっきりとしたプランになっています。リビングダイニ
ングは角部屋の利点を最大限いかしたプランにはなっており、
北西向きにＬ字型に大きく開口をとっています。


リビングダイニングは15.1帖の縦長の形状の北西部分を隅切り
した形状で、前述の通り、間口が広いため、開放的に感じられ
るプランとなっております。天井高さは、2.53mになっています。
リビングダイニングの東側に洋室（２）が（5.5帖）＋クローク
が併設されています。　クローゼット、物入れなど、収納は普
通よりやや多い印象です。　浴室は、1418型が採用、キッチン
はＩ型カウンター式で5.1帖あり、充実してます。

洋室（１；主寝室）は、洋室（２）の東隣りに配置され；7.3帖は、
長方形形状になっています。　また、約1.3帖のウオークインク
ローゼットが付属しています。部屋の外周が下がり天井になって
いて、最低高さが2.15m。、北向きの洋室自体にはさほど問題は
感じないものの、リビング・ダイニングが北西向きについては、
悩むところです。

キャンセル住戸は３階にあるため、眺望や採光はあまり期待で
きません。


Ｓ７５Ｏ　タイプ（３LDK+２WIC+Ｎ＋SIC)　 77.27平米
603号室

西向きのプランです。 アウトフレームではありますが、住戸
の中央部に中柱があります。　柱型は住戸内部にほとんど表れ
ないすっきりとしたプランになっています。　専有部の全体は
正方形に近い、キューブプランです。住戸内に廊下を極力排除
した効率設計であるため、通常の田の字プランに置き換えた場
合、プラス１０％くらいの専有面積クラスの広さに相当するも
のと思われます。


リビングダイニングは11.8帖の長方形形状で、西向きで、ＬＤ
としては間口がやや狭く（2.9m)、奥行きが7.2mとやや使いに
くい印象を受けます。　ほぼ真西に近い方位なので採光はあま
りいいとはいえません。天井高さは、2.534mになっています。
リビングダイニングの北側に独立・Ｉ型キッチン（3.5帖）が
併設されています。　

洋室（１；主寝室）は約1.9帖のWICが取り付いていて、整形
に近く、使いやすい印象がします。　但し、居室の外周に下
がり天井があり、一部２段の下がり天井で、最低天井高さは、
2.15m。　各洋室（１）～（３）はみな、リビングダイニン
グを介して入る形になっています。

西側に洋室（２）が配置され（65.1帖）＋クロークています
。　洋室（１）は間口が2.125mで奥行きが4.23mであり、すっ
きりとした長方形形状であるため、使いやすいプラント
といえます。 洋室（３）は4.8帖で洋室（２）の東側隣接に
位置しています。　また、ウオークインクローゼット（1.1帖）
が付設されています。、

シューズインクローゼット（1.5帖）、納戸（0.6帖）などの、
収納が計画されています。　浴室は、1418型が採用されてます。

。


　　　　　　　
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書かれません。必要な知識を身につけて賢くご希望のマンションの購入に
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どを予定しております。　また、小さな勉強会やセミナーなどの企画も
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マンションが竣工する前にパンフレットとモデルルームを見るだけで、
契約せざるを得ない状況は購入者に非常に不利です。 マンションをはじ
めとする住環境に関する専門家（宅地建物取引主任者・マンション管理士・
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一級建築施工管理技師・建築仕上げ診断技術者・建築設備検査資格者・
土壌環境リスク管理者・特別管理産業廃棄物管理責任者・みらいネット登録
補助資格者等 ）としての立場からマンションのパンフレットを検証します。　
マンションの評価には、皆様が、物件検討の際、どのようなことに気をつけ
るべきか記述して参ります。　毎回、現在分譲中のマンションの実際の販売
用パンフレットに基づいて実施した、マンションの評価を隔週で提供します。

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レジデンス・ザ・武蔵小杉

レジデンス・ザ・武蔵小杉のマンションモデルルームを訪問した。

東急東横線武蔵小杉駅徒歩４分に位置する大規模マンションです。　
サウスウィング棟とウエストウィング棟の２棟で構成されます。
サウスウィング棟の住戸は南向きでウエストウィング棟の各住戸
は西向きに計画されています。両棟により、全体として、Ｌ字型
の建物形状を構成しています。両棟は地下１階、地上24階建て,
鉄筋コンクリート構造になります。　

建築面積は、4,455.30m2、延床面積は46,637.09m2.　総住戸数は
389戸＋店舗４戸の1LDK～4LDKのファミリー向けのマンションです。

軒高、建物の高さ、最高高さ、階高については、パンフレットの
記載がないため、正確な数値は不明ですが、凡そ24階で、軒高が
76ｍ前後、建物高さが78ｍ前後、最高高さが、約82ｍ前後、階高
が3.15ｍ前後と思われます。

住戸プランは １LDK-４LDKで、各住戸の専用床面積は、63平米か
ら92平米。　ダブルアウトフレームを採用し、柱型が居室に影響
が及ばないように工夫されています。但し、中間柱が多く、やや
ごつごつした印象をうけます。　間口もやや狭いものの、逆梁工
法の採用により天井高さは約2.50ｍ～2.60ｍ、で快適な居住空間
となっています。　

住戸環境として、採光については、両棟とも、住戸の前面には道
路（ウエストウィング）や駅前広場（サウスウィング）が配置さ
れているため、問題はないと思われます。但し、周辺には超高層
マンションが建設されるため　眺望は、あまり期待はできないも
のと思われます。　また敷地の東側には横須賀線がはしっている
（当該マンション竣工２年後には横須賀線武蔵小杉駅が誕生予定）
ため、横須賀線走行時の騒音・駅前広場に面しているため比較的
外部騒音の高い位置に所在することになっており、騒音によるリ
スクは否定できません。　サウスウィング棟の東南の角住戸は
２重サッシ（Ｔ－４）が採用され、一般のサッシはＴ－２相当の
防音サッシが採用されます。南面が駅前広場であることを考える
と、サウスウィングの南側サッシには２重サッシを求めたいとこ
ろです。

　プライバシーについては、Ｌ字型の外廊下の採用のため、若干
弱い状況です。

収納は標準よりやや充実しているものと思われます。　ユニット
バス1317～1418の標準的なものが採用されています。 ２重天井/
２重床で、リビングダイニング用に床暖房が計画されています。　
床スラブは260-380mmのボイドスラブが採用され、対重量物遮音性
能（子供の飛びはねなど）はすぐれていると思われます。　但し、
各住戸の中柱から外廊下にかけての床スラブの厚は約200mmとなっ
ているため、若干仕様がおとされています。　対軽量物遮音性能
（食器など）はLL-40のフローリングが計画されているため、高レ
ベルの遮音性であるものと思われます。　各住戸に導入が計画さ
れている諸設備としては、浴室換気暖房乾燥機が標準装備される
計画になっています。　又、24時間換気（第３種換気）・床暖房
（温水式)・サーモバス・ディスポーザー・エコジョーズ（東京
ガス）・宅配ボックス・玄関ポーチ等が計画されています。

インターネット環境としては、建物としてブロードバンドが導入
され、構内LANにより、各住戸に、高速インターネット環境が確
保される計
画になっています。

外壁には、コンクリートの室内側に15mmの発砲ウレタン断熱材仕
様となっています。　外壁の断熱に若干配慮がみられます。　ま
た、屋根はコンクリート押さえアスファルト防水外断熱仕様が採
用されています。　　また、性能評価書も取得予定になっていま
す。　その他の設備としては、サイレントワイドシンク・トラン
クルーム・ボウル一体型洗面台等が採用されます。　外壁面の内
装間仕切りはＧＬ工法が採用されることになっており、音・防カ
ビの観点では不利な仕様となっています。　サッシにはペアガラ
スが採用されることになっています。

主な共用施設としては、エアリーガーデン・スカイビューサロン
・プレミアムラウンジ・ゲストルーム・キッズエッグ・ギャラリ
ー・キッズルーム等が計画されています。　エレベーターは非常
用を含めて４基計画されています。但し、低層用・高層用のバン
ク分けがなされていないため、中間層の居住者には不利なプラン
であることが予想されます。

自走式駐車場が316台分確保されており、さらに来客用として４台
分が計画されていることも評価にあたいすると思われます。（駅
前物件としてはやや多すぎの印象は受けますが）。　駐車場から
マンションへのアクセスがあまりよくないこと、店舗用の駐車場
と動線が錯綜することなど若干不安な要素が見られます。

マンションのセキュリティ計画については、３重オートロックの
採用。。パンフレットには、防犯カメラがあるとの記述があり、
電動リモコン駐車場シャッター等様々なセキュリティの計画はな
されています。　

各住戸の鍵は、“ノンタッチリバーシブルシリンダー”と呼ばれ
る特殊なシリンダーが採用の予定となっており、対ピッキング性
能をもっているといわれています。　

24時間有人管理；日中は管理員が防災センターに常駐・夜間は警
備員が防災センターに常駐。

構造面では、超高層建築として、国土交通大臣の認定をうけた構
造計算方式により、構造設計されています。　また、制振構造が
採用されています。　コンクリートの設計基準強度としては、最
大60N/mm2のものが採用予定になっています。　その他、被り厚
確保に配慮すること及び水セメント比を50%以下旨の記述あります。

周辺環境としては、東急東横線「武蔵小杉」駅下車徒歩４分で将
来的にはＪＲ横須賀線「武蔵小杉」駅下車徒歩１分と交通のアク
セスが非常に良好になることが特色になります。　当該敷地の過
去の土地利用履歴としては、土壌汚染があったことが確認されて
います。　なお、汚染土壌は場外に搬出され、その旨川崎市環境
局水質課に届け出がされているとの記述があります。　したがっ
て、土壌汚染の可能性は考えにくいと考えられます。

１階の店舗（分譲予定）にどのような店舗が入るのかわからない
状況で不安はのこります。

総合的には、最近の設備はとりいれられており・共用施設も必要
な機能は備わっています。　セキュリティ面についても、必要な
配慮はみられます。　但し、コスト削減のためか、スラブ厚（部
分的に200mm厚）・防音サッシ（２重サッシは一部住戸のみ）・
エレベーター（４基とも各階止まり）など中途半端な仕様となっ
ていることが惜しまれます。　また、パンフレット上の方位の表
記などわかりにくいため注意が必要です（北側が上に表示されて
いない等）。　購入者層のターゲットもわかりにくい（ディンク
ス向きの仕様の割には、3LDK～4LDKが中心のプラン）

コストパフォーマンス としては、近隣の超高層物件と比較すれ
ば、絶対的な金額はやや抑えめな印象はありますが、建物の仕様
などを考慮にいれるとあまりお買い得感は感じられません。将来
的には新駅に徒歩１分の立地となるため損な買い物とはいえませ
ん。　周辺の超高層マンションが完成する前に竣工引き渡しを迎
えることになり、入居当初は街全体が未完成の状態のため、
多少不便な状況が予想されます（ＪＲ横須賀線の新駅の完成は当
該マンション竣工してから２年後）。


この物件の最も良い点は、 将来的に駅近となること。　共用施
設にむだが少ないことなどがあげられます。

この物件の最も悪い点は、 方位の難点。　外部騒音に対する配
慮に不足感が感じられること。　価格の割に仕様がやや低いこ
となどがあげられます。



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パークシティ武蔵小杉；ステーションフォレストタワー

パークシティ武蔵小杉；ステーションフォレストタワーのマンションモデル
ルームを訪問した。


東急東横線武蔵小杉駅徒歩２分に位置する大規模超高層ツインタワーマンシ
ョンです。　ステーションフォレストタワー棟とミッドスカイタワー棟の２
棟で構成されます。　今回はステーションフォレストタワー棟のみ分譲対象
となっています。ステーションフォレストタワー棟は地下３階、地上47階建
て,鉄筋コンクリート構造（一部鉄骨鉄筋コンクリート構造）になります。　

建築面積は、2,005.84m2、延床面積は80,998.33m2.　総住戸数は643戸の1LDK
～4LDKのファミリー向けのマンションです。

軒高、建物の高さ、最高高さ、階高については、パンフレットの記載がな
いため、正確な数値は不明ですが、凡そ7階で、建物高さ≒最高高さが、
約152ｍ前後、階高が3.25ｍ前後と思われます。

住戸プランは １LDK-４LDKで、各住戸の専用床面積は、46平米から120平米。　
アウトフレームを採用し、柱型が居室に影響が及ばないように工夫されてい
ます。但し、中間柱が多く、ややごつごつした印象をうけます。　間口も広く、
天井高さは約2.53ｍ、で快適な居住空間となっています。　

住戸環境として、採光については、北側はあまり期待できないと思われます。
また、南側には将来、ミッドスカイタワー棟が建設されるため　眺望含めて、
あまり期待はできないものと思われます。　北側には、とくに遮るものはな
いため、眺望は良好と思われます。

　プライバシーについては、回廊形内廊下の採用など、若干弱い状況です。

収納は標準よりやや充実しているものと思われます。　ユニットバス1317～
1822の比較的大型のものが採用されています。 ２重天井/
２重床で、リビングダイニング用に床暖房が計画されています。　床スラブは
320-380mmのボイドスラブが採用され、対重量物遮音性能（子供の飛び
はねなど）はすぐれていると思われます。　対軽量物遮音性能（食器など）
はLL-45のフローリングが計画されているため、標準レベルの遮音性である
ものと思われます。　各住戸に導入が計画されている諸設備としては、浴室は、
1317型～1822型の比較的大型のユニットバスが計画されています。　また、
浴室換気暖房乾燥機が標準装備される計画になっています。　又、全熱交換機
型24時間換気（第１種換気）・床暖房（新日本石油)・タンクレストイレ・ディ
スポーザー・ＩＨクッキングヒーター・エコキュート（東京電力）・宅配ボックス

インターネット環境としては、建物としてブロードバンドが導入され、
構内LANにより、各住戸に、高速インターネット環境が確保される計
画になっています。

外壁には、コンクリートの室内側に35mmの断熱材仕様となっているため、外壁の
断熱に配慮がみられます。　また、屋根はコンクリート押さえアスファルト防水
外断熱仕様が採用されています。　法令にしたがった24時間換気システムは、全
熱交換機による第一種換気方式が採用されています。　また、性能評価書も取得
予定になっています。　その他の設備としては、シェルバス型風呂（３種類から
選択可）・サイレントワイドシンク・奥行き75cmの深めのキッチンのワークトッ
プが採用されます。

主な共用施設としては、スカイテラス・スカイビューバス
・シティラウンジ・ゲストルーム・カンファレンスルームスタディールーム・
シアターリビング・キッズルーム・各階にダストステーション

マンションのセキュリティ計画については、４重オートロックの採用。。

パンフレットには、防犯カメラがあるとの記述があり、様々なセキュリテ
ィの計画はなされています。　玄関（全戸）には防犯センサーが、各窓
には、一部の住戸のみに防犯センサーが計画されています。

各住戸の鍵は、“プログレッシブシリンダー”と呼ばれる特殊なシリ
ンダーが採用の予定となっており、対ピッキング性能をもっているといわ
れています。　

24時間有人管理；日中は管理員が防災センターに常駐・夜間は警備員が防
災センターに常駐。その他、日中はコンシェルジュサービスなど、様々な
配慮がみられます。

構造面では、超高層建築として、国土交通大臣の認定をうけた構造計算方
式により、構造設計されています。　また、制振構造の採用されています。
コンクリートの設計基準強度としては、100N/mm2のものが採用予定になっ
ています。　その他、被り厚確保に配慮すること及び水セメント比を50%
以下旨の記述あり。

周辺環境としては、東急東横線「武蔵小杉」駅下車徒歩２分、ＪＲ南武線
「武蔵小杉」駅下車徒歩３分と交通のアクセスが非常に良好であることが
特色になります。
　当該敷地の過去の土地利用履歴としては、グラウンドであったとのこと
でした。したがって、土壌汚染の可能性は考えにくいと考えられます。

総合的には、各方位により眺望面・採光など差異ありますが、
最近の設備はほぼ網羅・共用施設も必要な機能は備わっていま
す。　セキュリティ面については、十分な配慮がみられます。

コストパフォーマンス としては、近隣の他の物件と比較すると、
決してお買い得とはいえませんが、近隣の超高層とくらべれば、駅に近い
分リーズナブル と思われます。


この物件の最も良い点は、 駅に近いこと。　共用施設が充実している
こと。間取り豊富ること。　セキュリティが充実していること。

この物件の最も悪い点は、 採光・方位の難点。　価格の割に仕様がやや
低いこと。



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ザ・コスギ・タワー その２

ザ・コスギ・タワー

現在、分譲中の住戸プランを二つとりあげて、コメントいたします。
Ｓ８０Ｇ－Ｓタイプ（3LDK+WIC)　 83.66平米
41F～48F


　南向き（やや南南東）のプランです。アウトフレームではあ
りませんが、柱型は住戸内部にほとんど表れないすっきりとし
たプランになっています。　専有部は全体として“Ｌ”の字プ
ランになっています。リビングダイニングの間口は広く整形で、
使いやすいプランです。


リビングダイニングは16帖の横長の形状で、南向きで、間口が
広いため、使いやすく、採光は問題ありません。天井高さは、
2.50m（下がり天井部分は2.20m）になっています。リビング
ダイニングの西側に洋室（１）（７帖）＋WIC(ウオークイン
クローゼット）が併設されています。　クローゼット、物入
れなど、収納は普通よりやや多い印象です。　浴室は、1418型
が採用、キッチンはＩ型カウンター式で3.8帖あり、充実して
ます。

洋室（２）；6.0帖、洋室（３）；5.0帖は、長方形形状ですっ
きりしているものの、やや狭い印象があります(天井高さ；
2.50m)。　洋室（２）；6.0帖は間口が2.84mあり奥行きが
3.26mあり、正方形に近い形状です。 　洋室（３）；5.0帖
も間口が2.84mで奥行きが2.42mの長方形形状になっています。 　



Ｓ７０Ａ－Ｗ　タイプ（2LDK+WIC+SIC)　 66.35平米
34F～40F

西向きのプランです。 アウトフレームではありませんが、
柱型はリビングダイニングをのぞいて住戸内部にほとんど
表れないすっきりとしたプランになっています。　専有
部の全体は“Ｌ”の字プランです。


リビングダイニングは13帖の長方形形状で、西向きで、
ＬＤとしては間口がやや狭く（3.0m)、奥行きが5.98mと
やや使いにくい印象になっています。　ほぼ真西に近い
方位なので採光はあまりいいとはいえません。天井高さ
は、2.50mになっています。リビングダイニングの北側
に洋室（２）（5.5帖）が併設されています。　

洋室（２）は間口が2.0mで奥行きが4.685mとかなり細長
い形状であるため、あまり使いやすいプラントはいえま
せん。
東側に洋室（１）が配置され（6.0帖）＋WICています。　
洋室（１）は間口が2.6mで奥行きが3.74mであり、すっ
きりとした長方形形状であるため、使いやすいプラント
といえます。　その他、ウオークインクローゼット、
シューズインクローゼット、納戸など、収納が計画さ
れています。　浴室は、1418型が採用、キッチンは
Ｉ型半独立式で3.4帖あり、充実してます。

全体的なプランがやや、凸凹していてあまりすっきりと
した計画とは言えません。


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（先着、20名様まで、3,000円＋送料にて対応いたします）

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ザ・コスギタワー（ＴＨＥ ＫＯＳＵＧＩ ＴＯＷＥＲ）

ザ・コスギタワー（ＴＨＥ　ＫＯＳＵＧＩ　ＴＯＷＥＲ） のマンション
モデルルームを訪問した。

武蔵小杉駅徒歩7分 、に位置する大規模タワーマンションです。
合計689世帯が入居する予定になっています。

2LDK-4LDK(58 ～ 123 平米）バライエティに富んだ計画になっています。
2重床・天井であり　ベーシックプラン・メニュープラン・セレクトプラン等、
様々なプランに対応可能です。　但し、下り天井が２Ｍ切る部屋があること・
アウトフレームではないため、柱型が部屋の中に露出するなど若干気になる
プランがあります。

バルコニー出巾は1.3-1.8mと抑えめで採光には有利ともいえます。　眺望につ
いても、北側を除いては、ある程度確保できているものと思われます。　

正方形の中央が吹き抜けになっていて、その吹き抜けを利用して、タワーパー
キングが２台配備されています。また、吹き抜けの北側にエレベーター（７基）
・避難階段（２つ）・タワーパーキングなどのコアが配置されているのです。　

吹き抜け部分を囲む形の回廊型の外廊下が計画されているため、プライバシー
や避難の際の動線の重複（北側にエレベーターや避難階段が集中しているため）
など不安な要素を感じました。　合わせガラスが採用されています。　

今時の、タワーマンションで、ＬＯＷーＥガラスや複層ガラスが見送られてい
るのは、マイナスと思われます。　一方、ボイドスラブが採用され、スラブ
厚は330mm確保されていて、遮音性は高いと思われます。　

戸境壁ＴＬＤ－５６の乾式間仕切りが採用されています。　外壁にはＡＬＣ版が
採用され、断熱性能を高めています。 共用廊下側の窓には、可動式ルーバー面
格子が採用され、セキュリティに配慮がみられます。

特筆すべき、専用部の設備としては、TOYOキッチンが採用されていること。
これは、料理好きの主婦にはたまらない設備と思われます。　その他。タン
レストイレ・床暖房（リビングダイニング）・天井カセット型エアコン（リビン
グダイニング）・24号給湯器・専用トランクルーム・性能評価取得予定 などが
あげられます。

共用施設としては、フロントサービス・スカイバス・スカイスイート・スカイ
ラウンジ・ミセスラウンジ・キキッズアクアリウム・ライブラリー・グランド
テラス・ビューラウンジ・ガーデンラウンジ・シガールーム・託児所・パーテ
ィールーム・カルチャーブース・ベーカリー等かなり、力を入れられています。
なお、タワーパーキングからの音には若干不安を感じます。

セキュリティの面でも、エントランス・エレベーターホールのダブルオートロ
ックシステムが採用・リバーシブルシリンダーキー・24時間有人管理など充分
な配慮が感じられます。　駐車場（タワー型；340台分、横行き昇降３段式；
126台分、平面駐車；18台分）・駐輪場（1380台分）も充分確保されています。　

また、各階ダストスペースが設けられているため、24時間いつでもゴミ出しが
可能であることも、便利な一面となります。

将来横須賀線に新駅が計画されていて、新駅からは徒歩４分となる予定です。
武蔵小杉駅からは徒歩７分となっています。　周辺一帯は、大中小様々な、工
場が所在しているため、当該敷地を含め、土壌汚染や大気汚染・騒音の可能性
など、 対応がはっきりしません。　大部分の工場は、再開発の対象地である
ものと思われます。


当マンションの北側には複数の同様なタワー型マンションの計画もあり、駅ビ
ルや駅前広場などを含めた、将来の開発に期待したいところではあります。
建物としては、エレベーターの集中配置やタワーパーキングの存在など不安要
素もありますが、武蔵小杉駅の利便性を考慮に入れた上での判断が求められる
ところです。

コストパフォーマンスの面では、周辺の相場より、かなり高い と言わざるを
えない状況です。（ファミリーが住むには、6,000万以上の価格設定）。

ほとんど、都内の物件と変わらない状況です。

この物件の最も良い点 大規模ならではの充実の共用設備。将来の周辺の開発
への期待 。
この物件の最も悪い点 価格が高すぎる。周辺環境（工業地域・綱島街道の
渋滞）


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