地主になりました

2008年4月24日。
土地の決済日。関係者が銀行に集結です。

　・買主（ぴこ夫妻）
　・売主（不動産屋）
　・仲介（不動産屋）
　・三井住友銀行（買主の融資担当）
　・りそな銀行（売主の融資担当）
　・司法書士＆アシスタント
　・おっくー（住宅営業）

総勢10名が集結です。
上のメンバーを見て疑問に感じた方はいるでしょうか？
「売主側の銀行員も来ているのは何で？」と思いましたが、この土地を開発するのに売主側も銀行から融資を受けているのです。
りそな銀行の抵当権が設定されてるので、今回は「名義の変更」と
「りそな銀抵当権の消去」、「三井住友銀抵当を設定」を行いました。

全体で1時間ぐらいでしょうか。ローン保障料や毎月の返済額が微妙に異なっていたので、確認に手間取りました。
ぴこりんのケースでは、元金の支払いは、建物完成後の11月からなので、半年間は金利の支払いのみです。
その場合、上記の金額は若干変わりますので、注意が必要です。

また、不動産屋から固定資産税の清算金がアップした事を告げられました。
1月1日現在で更地になっている土地は固定資産税が高いのです。
この金欠時期に支払額がアップするのは正直辛いです。
重要事項説明に金額が載っていたら差額は拒否しようと思っていたのですが、そんなものは在りませんでした。
さすが不動産屋です。


で、早速土地を見てきました。

土地は小さいけど、ぴこりんは地主です。

今までは土地を見に行っても、近所に路上駐車をしていましたが、
これからは堂々と自分の敷地に駐車できます。
シャベルで砂の山を作っても、芋を植えてもいいんです。
だって、ぴこりんの土地だもん

建設予定地に線を引いて、リビングでテレビを見て、キッチンで料理を作ってダイニングで食べる感じをロールプレイ。
空気オママゴト？

通行人は苦笑していたでしょうねｗ

狭く感じるけど建ったら立派なのかなぁ。
気持ち新たに家作りに打ち込みます！

土地探し⑤ 解決策

前回のつづき

母屋下がり問題の解決策をショールームに見に行きました。
夜の９時を過ぎていましたが、土地の契約が迫っているので時間に猶予がありません。
解決策？？をこんなに早く出してくれるなんて。さすが設計士さんは違うなぁ。


ショールームに通された私たちが見たものは、母屋下がりを想定したバスユニットでした。
おっくーとＮ田さんが、模造紙で勾配天井を再現してくれたのです。

おっくー「この程度の母屋下がりです。気にならないでしょ？」

　　(ノ∀`)アチャー 　そういう問題じゃないし…
　　チカラ技　それは解決策ではなく、説得だ

母屋下がりになることで、室内の勾配天井が床から160cmから始まります。
数字だけでみるとあまりピンとこないのですが、実際には相当の圧迫感があります。
これは生活するうえで、かなりの精神的負担になると思われます。

バスルームの勾配天井に関しては、再現されたモノを見る限り、さほど気になりません。

しかし問題は洗面所です。
洗面化粧台、洗濯機、ランドリーラックなど、ただでさえ狭い洗面所が勾配天井なのは、どうしても困るのです。

ぴこ「洗面所の勾配天井は、高さ180cmからになりませんか？」

おっくー＆Ｎ田さんは即興で図面を起こし始めます。
二人とも黙って方眼紙に向かい、描いては消し描いては消し、計算をしています。
こうやって家は造られてゆくんだ…と、見惚れるほどです。

Ｎ田「吊り天井をやめて、２階の床の高さを下げることで20cm位は対応できます。」

ぴこ「梁表しはあんまり好きじゃないんですよね。防音面でも不利だし。」
　　「北側敷地境界に土を20cmくらい盛って、母屋下がりを緩和できませんか？」

Ｎ田「斜線規制は、実際の高さを基準にするのではなく、あくまで"平均"なんです」
　　「東側に花壇を設けることで平均地盤面を上げることができます。」
　　「それと、2.45ｍの室内高を5cm下げることで180cmは達成できそうですね。」

せっかくの天井が5cmも下がるのは残念ですが、これで勾配天井は解決するようです。

しかしまだ、外観メイクスクリーンの問題が残っています。

私たちの当初からの希望である、メイクスクリーン。
夜になって、居室からスクリーン越しに漏れる明かりが憧れなのです。

現プランでは、丁度母屋下がりになるところに設置されています。
ところが母屋下がりになることで、思うような窓が取れません。
つまり…せっかくスクリーンをつけても、イメージ通りに光が漏れない可能性が。
それは私たちにとって、かなりの致命傷です。
スクリーンそのものも特注扱いになり、料金も10万以上アップしてしまうのです。

ぴこ「なんとかなりませんか…(´・ω・`)」

おっくー「ではメイクスクリーンを寝室側へ持って行っては如何ですか？」

単純な発想の転換でした。
これで外観もスッキリし、以前よりモダンになりました。
スクリーンも特注ではなく既製品が使えます。
なにより"スクリーンから漏れる光"を手に入れることができます。


気づくと日付が変わっていました。

この数時間は非常に有意義な時間でした。
色々と話し合いました。
私たちの家に対する譲れないこだわりを伝えました。
おっくーもＮ田さんも、一生懸命聞いてくれました。

そして、"第一種低層住居専用地域" 北側斜線という、法律の壁を乗り越えました。
斜線規制による母屋下がり。「勾配天井」だけを修正するつもりが、
外観も、それまでよりもグーンと良くなりました。

ぴこ嫁はすっかり感激して「素敵☆素敵☆」を連発しています。

母屋下がり勾配天井180cmと、外観が解決したから、この土地でもまぁ…いいかな。
…そう思えるようになりました。



こんな感じで妥協した土地探しでしたが、
「ストイックに土地を追及していたら、どんな風になっていたか」と思うこともありますが、あまり想像してはいけません。
あと、冗談で言った盛り土作戦が本当に採用されるとは．．．。

前だけ向いていきましょう！

契約につづく！

土地探し④ 落とし穴

前回、軽い気持ちで買付けを入れてしまったぴこりんでしたが、この土地でどんな家が建つかわかりません。
さっそくラフで設計をお願いいたしました。（おっくーは設計士出身なので、間取やパース図は自前で描けます）

また、金額面で折合いが付かなければ買えません。
概算での見積もりとお値引きをお願いしました。

買付けを入れたら本申し込みまで、猶予は２週間です。（通常は一週間で決めねばらないそうです。）

買付けを入れてから三日後に、概算見積もりがあがってきました。
既に予算は伝えているので、予算内に収めてくれると期待しておりました。


結論から言うと、予算の範囲をギリ超えるくらいで収まっています。
（ただし、エアコン、照明、カーテン、ブラインドを除く。）

全体のイメージはモダンで、シースルー階段、一階床の無垢材は希望通りでした。

…が、無垢は無垢でもチークじゃない、太陽光は載せられそうもない、防犯ガラスではなく標準ガラス、
シーサンドコートはどこへ？、キッチンは標準、食洗器も付いてないし、
エコキュートも別見積もり、バルコニーは半分だけ、玄関暗すぎ…と不満がたくさんありました。

中でも一番の不満が、母屋下がり！！！（#＾ω＾）ピキピキ

それでも、キッチンをオープンタイプのペニンシュラに変更するという条件をつけて、
住林に業者選定の意向を伝えました。
おっくーもＮ田さんも喜んでいました。


しかし、一晩、冷静に考えて。

ネガティブな要素は色々あるけど、暮らしに一番直結しそうなのは母屋下がりです。
この土地は第一種低層住居専用地域で北側斜線規制地域です。

北側斜線とは北側敷地の家が日陰にならないように、北側隣家との敷地境界線上に6m立ち上がった地点から
1：1.25の勾配で引いた線に掛からないように建物を収める必要があります。
また、建物自体の高さも10m以下に収めます。（よって３階建ては無理）

わざわざ、こんな土地に家を建てても、楽しく住めないんじゃないかな。


さっそく、おっくーにメールをしました。
「現在、北側壁は高さ160cmから屋根が始まりますが、180cmからにしてください」

また外観は、メイクスクリーンを付けていたのですが、母屋下がりによって魅力が半減してしまっています。
「メイクスクリーンが生かせるように、提案をしなおしてください」
「これらの条件が満たされなければ、この土地で建てる話は白紙にします」


さっそく翌朝、おっくーから電話がありました。
解決策ができあがったのか！と思いきや…
「大丈夫ですから、安心してください」と繰り返すばかり。

なんだ…解決策が見つかったわけじゃないのか…と、ガッカリしました。
そもそも私たちが立ち向かおうとしているのは、「法律の壁」です。
そう簡単に解決できるハズがありません。


ところがその日の夜、「解決策をお見せする」との事でショールームへ呼ばれた私たち。
そこで見た衝撃の解決策とは？？


つづく。

土地が出た！③ バランスは良い

前回、住まい博から帰宅した僕たちに飛び込んできたものは、隣駅の分譲地のチラシでした。

疲れていましたが、その日の夜中に探索に行って参りました。


駅から平坦で、徒歩８分。
静かな住宅街。買い物も便利。

ネックなのは、線路沿いであり踏切が近い事と、希望していた街ではない事。
土地が狭く、その割りに土地の価格は高い。（分譲開発の費用が含まれるからでしょう）
接している道路も狭いけど、一応公道で、狭い区間は少しだけ。


Best of Bestとは言い切れませんが、「ぴこりん土地評価シート」に拠ると「即買い」判定されていますw
確かに、今まで見てきた土地の中では、一番バランスが取れている良い土地です。
前向きに…検討してみようか。


さっそく翌日におっくーに連絡し、仮の間取りを描いて貰う事にしました。
前回同様、小さな家ですが、それでも駐車スペースは１台＋α 確保できそうです。
「土地＋家」価格的にも、これなら成立ちそうな雰囲気です。

おっくーいわく。
土地の良し悪しで言うと、特別欠点はないとの事。
（強いて言うなら、やはり踏切りの音…）
地盤は調査しないと分からないけど、
周辺データを見る限り、とんでもなく緩いとかは無いでしょうと。

それだけに、競争相手が多いと思われると。
買付けを出すなら早目が良いでしょうと。


先日のように、また誰かに先を越されたら、悔しいし。
買付けだけ入れておいて、もう少し考えてから、ダメならキャンセルすればいいか。

と言うことで、軽い気持ちで買い付け申し込みをしてしまいました。


つづく．．．。

土地が出た！② 隣家は．．．。

あちらこちらの物件を漁っていた私たちですが、
むやみやたらに色々な不動産屋に声を掛けると、おっくーが懇意にしている不動産屋さんに不信感を与えてしまうかもしれませんので、主にインターネット問い合わせにしていました。


土地を探し始めて3ヶ月、ようやく不動産屋から条件に合致した物件が送られてきました。

北側道路、２９坪。駅徒歩９分。
だけど、今住んでいる駅から各駅で１駅離れています。
環境は良好。駅から平坦な道路。買い物も便利です。
しかし、道路が４ｍ以下の狭い地域にあり、ぴこ嫁は嫌がっています。
周りは家が建て込んでおり、南側が建て替えた場合はかなり暗くなる可能性も…。

おっくー「いい物件だと思いますよ。どんなプランの家が作れるか実際に描いてみましょう。」
と、昔の設計事務所に居た経験を生かして、さらさらと描いていく。

うーん。絵は素晴らしいけど、なかなか難しい。
隣家が迫るので暗い事が想定され、天窓が必要で、家の真ん中に階段を持ってくる変則プラン。

外観も、こだわりの特注窓を２階の寝室に設けて、すごい透明感です。
はたしてそんな窓が必要かどうか、私たちにはピンと来ないのですが、
この家でいくら位掛かるかによっては、住林で建てられるのか良い目安になるかと思ったのです。

おっくー「２０００万は超えると思います。たぶん２２００．．．。」

えええっ！？
３０坪で２０００万と言っていたのに？！
萌えない家に２２００万は有り得ない。この分じゃ、萌える家は２５００万くらい掛かるな。

私たちの夢を膨らましてきたおっくーを、正直呪いました。
やっぱり、マイホームなんて無理なんだと…。


それとは別に。
検討していたその土地の隣家は、実はぴこ嫁の同僚でエロおやじぃ の家らしい。
職場で赤裸々な昨夜の再現ドラマなんてされた日には…。

と言う訳で、予算以前に却下されました。（こんな理由もあるのねｗ）

土地が出た！① 逃した魚

ホームページで毎日土地情報を巡回していた私たちに、駅12分の激安物件が．．．。
駅近物件の相場にしては、かなり安い！
また、ガケじゃなかろうか…。

得意の住宅地図で同定し、早速調査へ。
線路沿いの少し谷になっている場所ですが、駅から近いし、日当たりもそんなに悪くない北東角地です。
北側公道が4m未満な為、セットバックを除いても、35坪で○○○○万。通常だと1.5倍を軽く超えるポテンシャルがあるはずです。
おお！！いい！！
不動産屋とおっくーへ、さっそく問い合わせ。

ぴこりんはさっそく、古家取り壊し後の土地で、間取りを考えたりしておりました。

翌日おっくーから連絡があり、「すでに買い付けが入っているようです。」

残念。

遅かった！

広告で発見してから2日放置しただけで、もう買い付けとは。
良い物件は本当に足が速い。

獲物を発見したら、トンビの如く掻っ攫って行かなければ駄目だと、痛感しました。

土地探し③ 眺望良好？

春ですねぇ。
近所で散歩していたら梅が満開でございます。




＜眺望良好＞

　駅徒歩圏で探していたら、眺望良好で激安物件を発見しました。
　「是非見たいぜ～」と不動産屋とコンタクトを取らずに、資料の地型と住宅地図を探して、発見しました。
　このころ暇な時間はすべて土地探しに費やし、希望地域の住宅明細地図はすべてそろえていました。
　地元に詳しいぴこ嫁は、「駅徒歩○分。東道路○ｍ」などの情報と「地型の図」があれば、おおよそ物件の検討がついたのです。

　で、行ってみました。
　確かに眺望良好です、ガケですもん。
　土地の３０％は擁壁に取られてしまい、庭はありません。
　地震が来たら、土地ごと滅失してしまいそうです。



＜調整区域＞

　また、安い物件が出ました。
　駅はめちゃ近い。日当たりはかなり良好。
　しかし、調整区域であるために下水が通っていないのと、
　目の前を川が流れてて物件脇も用水路みたいな溝が…。

　おっくーに相談してみました。
　「安いけど駄目です。川沿いなので地盤補強の必要が高いです。
　今の物件は未登記部分があると言うことで、建て替えが厳しいです。」

　みんなが手を出さないってことは、それなりに理由があるんですね。



＜地型＞

　激安物件ハッケン！と思って不動産屋に聞くと旗竿だったりします。
　いわゆる、間口が狭くて、通路の様になった先に家が建てられる土地。
　車を駐められるのが条件なので、竿が太い旗竿は普通の物件とあまり変わりません。



＜高級住宅街の激安物件＞

　これも家の近くの物件。
　通常の半額以下で売っています。
　相場からしたらあり得ない価格です。
　「どんなワケあり物件なのか」と勇んで見に行きました。

　土地としての販売でしたが、古家有り、真となりが「お墓」。
　そして擁壁2mあり、土地ギリギリに建っており、見た目、いろんな法律に触れそうな雰囲気。
　不動産屋に聞いたら、家が傾いているとのこと！
　擁壁からやり直しなので＋７００～８００万掛かるとのこと。ひぇ～！
　そこまでして、お墓の隣に住みたくありません。



不動産屋にお願いして、色々見て回り、勉強いたしました。

いろいろ分かったこと
・擁壁の工事費が高い。
　昔はブロック擁壁で良かったそうですが、今じゃ駄目だそうで、
　ちょっとやり直すだけで３００万くらい平気でかかってしまう。
　※お住まいの自治体によって異なります。
　
・建築条件付
　土地の値段を家に上乗せしていたり、メーカーの持ち出しで開発していたりする為、
　条件をはずすだけで２００万～３００万かかる。

・道路には気をつけろ
　安い物件があったりすると私道だったりする。
　持分がきちんとあれば良いのですが、２項道路だったりすると、物件価値が下がる。
　大体、私道に面している土地は道路が狭いし、袋小路ばかりで、好んで住みたくない。



．．．ぴこりんの土地探しはつづく

土地探し② 憧れの土地だったりする

実は今住んでいる場所は、周辺地域の中では、新興の高級住宅街で人気らしいのです。
無頓着だったせいか、５年住んでいて気がつきませんでした。

新興住宅街なので、若い家族ばかりで餓鬼共お子様がうるさいです。
駅から少し遠いけど、雰囲気はすごく良いです。
買い物も歩いて５分でスーパー、ホームセンター、電気屋、コンビニがあり、静かで眺めが良い緩やかな丘の上です。

もとは畑だったところを開発分譲した地域なので、まだ空き地が残っています。

当初は、その空き地になっている土地の地主さんに声を掛けて、譲って貰おうと考えていました。
普通の人はあまり考えないでしょうが、ぴこ嫁は地域の顔役にツテがあるのです。
法務局に行って土地の謄本を取ったりして、どの空き地が誰のモノか…なんて調べたり、勉強しておりました。


土地探しをしていたある時、不動産屋に「この辺の土地を買うとしたらいくらですかね？」と聞いたら、
不動産「坪１００万でしょうね。売主が売りたくなければ、どっちみち買えませんけど…」

１００万！この土地４５坪だから４５００万！？

うーん。神奈川の田舎を馬鹿にしていたが、結構お高いなぁ。
（開発をかけているので、単純な土地の値段ではないのでしょうけれど）

安月給のぴこりんには、宝くじでも当たらない限り無理と判明しました。



つづく

土地探し① 新居の場所選び

はっきり行って激ムズ。

なんせ「ぴこりん」は都内まで通っているので山手線ターミナル駅まで30分くらいで駅徒歩圏希望。

ぴこ嫁は地元密着企業勤務（ほぼノー残業）で基本は車通勤。そして実家に飛んでいける範囲希望。
まったく守備範囲が重なりません（涙）

今のところは家事分担を条件に、もろ嫁さん寄りに住んでいます。
嫁さんの実家は連帯感が強く、極度に環境を変えることは良くないのです。


マンションじゃなければ都会には住めない。
マンションじゃ間取りの自由度は無い。こだわると注文住宅しかない。
→どんどん土地の安い地域＝近所となりました。

でも、この辺も最近は景気が浮揚しているお陰で少々高くなっているし、
駅前に大型商業施設や、高速道路の開通などが予定されており、
県内でも将来有望な地域になっていて、他から移り住む人が増えています。
（おかげで土地が出ても、すぐに業者に買い取られ建売にされてしまうのです）

　
土地探しの条件は「今使っている駅±１駅の徒歩圏」、「駐車場２台可」となりました。