２０１４年の不動産市場と競売市場

【２０１４年の不動産市場】　
　　異次元の金融緩和の行われた昨年は、「アベノミクス」の効果で、不動産分野において都市部においては、明るい話題が多かったようです。
　　今年の不動産市場はどうなるかと問われると、過去に経験したことのない好況が続くと予想する証券会社のアナリストがいます。政府の１４年１月２４日閣議決定「経済見通しと経済財政運営の基本的態度」では、１３年度の実質成長率＋２．６％より低い、前年度比＋１．４％と伸び率の鈍化を予想しています。個人消費は＋０．４％と購買力低下で落ち込み、民間設備投資は業績回復と設備投資減税で＋４．４％と大幅に伸びが期待されています。不動産分野は民間住宅投資は、駈け込み需要の反動から、政府の経済見通しでは▼３．２％と減少が予想されます。ただし、民間調査機関の予測値は、バラつきがあり、大きな幅があります。
　民間住宅投資に対する予測値は、調査機関により大きな差がありますが、１４年のオフィスビル市場は好況が続くと予想されています。また、JREIT市場も好調を維持するだろうと予想されます。東京五輪が市況を押し上げていますが、JREITの購入資金が半分近くは借入金であるので、金融政策による金利上昇を金融緩和で日銀がいかに抑えるかにかかっているようです。ただし、不動産投資の過熱による地価の高騰は、開発事業や不動産投資の拡大の阻害要因になりますので、注視が必要です。


【２０１４年の競売市場】

　不動産競売申立件数は、０９年の６７，５７７件から１０年は５１，２７８件、１１年は４３，５９６件、１２年３８，８７３件と、連続して減少しています。リーマンショック後に、制定された「中小企業金融円滑化法」が１３年３月に期限切れしたものの、金融庁の緩和継続始動があり、企業倒産の増加は免れました。さらに、大胆な金融緩和策と公共事業の積み増しによる景気の浮揚も、企業倒産の減少の背景です。

　東京地裁では、１２年から１３年に掛けて、対象物件が１，９２９件から１，６９３件に減少していますが、総入札数は、１８，３９７件から２１，８２７件へと増加、落札物件数は減少しましたが、売却率は９６．８％から９８．１％に増加しています。入札１０本以上が、７７９件から９７６件へと２５％以上増加しています。競争の激化がうかがえます。１３年は、対象物件にマンションの占める割合が増え、売却基準価額の２倍を超える価格で競落された物件も多いようです。
　落札価格の売却基準価額に対する上乗せ率は、東京地裁の種別全体では、１２年の４９．８７％から１３年の７８．２５％へと、約２８ほど高くなっていて、全種別平均で大きく上昇しています。さらに物件数が増えなければ、競争は厳しくなりますが、一般の不動産市場が好調なことが背景にありますので、消費税引き上げの影響で不動産需要が下がれば、強気の競争も沈静化する可能性はあります。
　今後は低金利の金融状況がいつまで継続するかが、競売不動産の増加につながるか、建築費の上昇が入札価格へ弱気に変化するか、JREITの購入資金が減少して市場価格がどの程度に下落するか、大きな競売市場への要因となるでしょう。
　過去にない過熱市場といわれていますが、１４年中のどこかで競落状況に転機が来るとみる専門家がいるようです。
　不動産市場には、低金利の状況、企業倒産増加、建築価格の上昇、消費税増税による販売価格の変化などの不確定で重要な要因があります。注意深く、今後の金融、不動産、経済動向等を見ていく必要がありそうです。

　

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　おためし移住（ワープステイという提案）という記事が、住宅新報に掲載されています。
６０年前に比べると、日本人の寿命が２０年以上も伸びているのに、従来型の発想で超高齢化社会を乗り越えられるのかという問いかけです。
　一つはリタイア後に、永住でなくて一時的に地方に移住してみることの提案です。疲れた心を癒す田舎暮らしといいます。ハード面では、全国約６，０００万世帯のうち、１０％の約６００万戸が空家で、そのうち約１００万戸は大修繕をしないで使用かのうという。ソフト面では、地方の不動産会社、役場、地方代表者等がコンセルジュとして連携をとり活動することを提案しています。健康寿命を延ばして、社会保障費を削減するのだといいます。

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　新しいラオフスタイルの発見と、それを構築する手段として、地方の不動産競売物件や、中古物件市場に目を向けて検討してみるのも、少子高齢社会に対応した、合理的な手段だと考えられないでしょうか。

　そして、今の保有財産と新たに取得した新たな不動産物件を活用した賃料収入のキャッシュフローを創りだして、生活資金を生みだすことを、貴方のポートフォリオの組み換えと合わせて検討されれば如何でしょうか。

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【徳島の競売不動産情報】

　現在、徳島地裁では、平成２６年４月２８日現在で、２４件の期間入札物件が出ています。
種目の内訳は、戸建１２件、土地３件、農地９件、マンション０件です。
戸建住宅や土地をお探しの方は検討してみる価値が有るかもしれませんね。

　　９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、
所在地、残り日数等をご覧ください。

【ご相談とご依頼をお待ちしております】

　ご相談は、競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者をご活用下さい。

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入居者はお客様

【入居者はお客様】　（住宅新報記事）

「長期満室」のオーナーとは　〝当たり前〟を愚直に実践
[住宅新報 2014年4月8日号]




　賃貸住宅市場が年々厳しさを増す中、これまで通りの事業展開に危機感を覚える賃貸オーナーは増えている。ハードやスペックの差別化で新たな対策を模索する動きもあるが、それらの取り組みは、コストや時代の移り変わりで一定の限界があるのも事実だ。「長期満室」を実現するには何が必要なのか。特別奇をてらったサービスやスペックを導入せずとも、「快適に暮らせるように」という思いを実現すべく、愚直に入居者へ向き合うオーナーたち。その姿勢にこそ、ヒントが隠されているかもしれない。　(福島康二)

　東京都豊島区在住の足立稔さんは、昨年3月に長年勤めていた職場を定年退職し、自宅横で総戸数4戸(2階建て)の賃貸物件を竣工、オーナー業をスタートした。「室内の動線が優れています」「十分な収納スペースを確保しました」「外構の植栽がきれいなのです」と語るその顔には、〝自慢の子供〟を紹介するかのような笑みがこぼれている。「住んでいる自宅よりもよっぽどよい。私こそこの賃貸住宅に住みたい(笑)」。

　西武池袋線椎名町駅が最寄りで、閑静な住宅街に立地。近くに大学や会社もないため、単身者向けだと経営は苦しいと判断。専用面積50m2弱のカップル向けとした。

　鉄骨躯体からの造り付けである「物干しハンガー」は、リビングと寝室、洗濯機上の3カ所の天井に設けた。洗濯後すぐに衣類をハンガー掛けでき、雨の日でもリビングに洗濯物を干すことができる。来客時には洗濯物は寝室に移動。造り付けであるため、コートなど重い物にも耐えられる。また、アクセント小物や写真を展示するためのピクチャーレールは、リビングだけでなくトイレにも用意。外側の玄関扉の横には、解錠のしやすさを目的に、傘やスーパーの荷物袋が掛けられる収納式フックを設けた。「ちょっとした気配りを盛り込んだつもりです」(足立さん)。

〝ちょっと〟が大きく

　物件のプランニングを担当した清水勝氏(娯住創社長)は、「〝ちょっとの気配り〟でも、それが3つ重なると大きな気配りとして入居者に伝わる」と語る。入居者に対して当たり前に提供されるべき「きれいである、清潔感、よい雰囲気、便利さ」といった事柄について、実現できていない物件が多いという。だから、「当たり前のことを当たり前に行えば、差別化できる」と話す。そして、その「当たり前」のことを「深掘り」すると、より競争力のある物件に仕上がるという。

　「よい雰囲気」とするため、外構に丁寧な植栽を設ければ「深掘り」となる。錆びた金網をきれいにふき取るだけでなく、磨きあげれば深掘りにつながる。「自分(オーナー)の好みを物件に反映させるのではなく、〝人〟として嬉しいか、気持ちがよいかといった当たり前のことを、物件で実践できているかが重要」(清水氏)。足立さんは、入居者の引っ越しの際、「トイレットペーパー、スリッパ、カッター、タオル、軍手」などが入った「ウェルカムBOX」を用意した。引っ越し直後にすぐ使えるものを詰めた箱だ。「便利に使えますからね」と足立さん。竣工から1年たった今年3月には、入居者にお礼のメッセージカードを添えてお菓子を配った。「ありがとうの気持ちを伝えたかったから」と話すが、もらった側も嬉しくないはずがない。

　自分本位ではない、入居者の立場を考えた賃貸経営。「経営」よりも、「サービス」という言葉がピッタリと当てはまりそうだ。

「人として尊敬できる」

　JR中央線武蔵境駅バス便立地の場所に、渡辺敏明さん(仮名)の賃貸物件はある。「入居者は神様」と笑って話す渡辺さんは、大手企業の重役経験もある1929(昭和4年)生まれのオーナーだ。

　自宅のリフォーム時期と賃貸物件の建設が重なった際、「もちろん、賃貸の建設費用を優先しました」と話す渡辺さんの傍らで、苦笑いを浮かべる奥様。2週間ほど賃貸物件の外装工事を行った際も、「入居者に息苦しい思いをさせた」とのことで、家賃を半月分返したという。管理を手掛ける坂口有吉不動産の坂口久夫社長は、「渡辺さんほど、入居者のほうを向いているオーナーはいない」と断言する。生活が苦しそうな入居者には、「家賃を下げようか」と坂口社長に提案。坂口社長は、「他の入居者とのバランスを欠くのでやめましょう、とアドバイスしました」と笑う。

毎朝掃き掃除

　賃貸物件を初めて建てたのは1981年、52歳の時。その日から、物件からバス停までの「毎朝の掃き掃除」が始まった。それは、会社の重役となった時期も、どのようなときでも継続した。入居者と特別な交流があるわけではないが、時折交わす朝の挨拶が、日常から生まれる何よりのコミュニケーションだ。

　「ある賃貸物件の建て替えについて相談されたとき、『私が教えを請うのだから、私が出向きます』と言って店舗まで来てくれた」と坂口社長。オーナーという立場以前に、人として尊敬できる人物だと話す。

入居者の声に耳を傾ける

　賃貸オーナーにとって、最も避けたい問題の一つが「入居者の家賃滞納」だ。滞納期間が長くなればなるほど、その回収は困難になる。強制退去や夜逃げなど、お互いにとって不幸なケースも生まれてしまう。東京都豊島区の寿龍馬さん(仮名)は、「家賃滞納」に果敢に挑んだオーナー。3年掛かりで、最長8カ月(合計50万円)の滞納を解決した。

　〝事件〟は、母親が自主管理する物件で起きた。母親からの相談時には、既に半年滞納。寿さん自身も賃貸物件を所有しているが、母親に代わって交渉することとなった。

二人三脚で滞納解決

　会社をリストラされた30代前半の男性が相手。玄関先での数回の立ち話では埒(らち)があかず、飲み屋でじっくりと事情を聞くことにした。なぜそのような状況になったか、今後についてはどのように考えているのかなどを親身に聞き、「二人三脚で一緒に頑張ろう」と返済計画を作成。1万円の上乗せをベースとしたが、時には5000円、時には上乗せがゼロのときもあった。更に、滞納の再発も。それでも寿さんはその入居者を見捨てず、叱咤激励の繰り返しで入居者を立ち直らせた。滞納完済を果たし、二人はカラオケ大会にデュエットで出場するほど意気投合。毎週土曜日は、その入居者が「滞納の利息代わりに」と始めた物件回りの清掃日となっている。

　寿さんは常々、「入居者の声への傾聴」を意識しているという。滞納者への対応にも表れているように、「相手の意見に、まずは耳を傾けること」が様々な問題解決の第一歩だと考えている。

　寿さんは、所有している賃貸物件の「入居者アンケート」をこれまでに2回実施。より多くの声を聞くために、2000円分のクオカードをプレゼントとして付けた。「オートロック解除機械の横に荷台を」「感度がよすぎる自動ドアの改善」「ゴミ置き場に使用済み乾電池を入れる箱の設置」といった要望を実際に形にした。また、寿さんの物件には管理会社が入っているが、入居者から隣室の騒音について相談が入ったときは、寿さん自らが対応。相談者の「声」を丹念に聞いた。

　宅配ボックスの使用について管理会社が注意事項を貼り出そうとした際には、「形式的過ぎる」と感じた文章を、寿さん自らが練り直した。「当事者としての意識をもって、賃貸住宅は経営すべきだと思っています」(寿さん)。当事者になるとは、自らも責任を負うということ。その思いは、入居者に必ず伝わっているはずだ。

一緒に物件を作り上げる

　入居者が物件に携わる領域を増やし、物件に関わっていると意識してもらうことで、「満室稼働」と「良好なコミュニティ」の双方を実現しているオーナーがいる。東京・千歳船橋の安藤勝信さんだ。安藤さんの取り組みを一言で表せば、「入居者と一緒に物件を作り上げる」だ。

　安藤さんは、所有している築20年の物件を募集する際、入居者に様々な内装材を選んでもらっている。国産の間伐材を使ったフローリング材や豊富な種類の壁紙、そしてタイル材など。入居者が持ち込む内装材も利用可能だ。

クレームが来ない

　一般的には、オーナーは入居者からのクレームを極力減らすため、〝無難な〟内装材を使用する。この点について、入居者に「選んでもらう」ことにすれば、より魅力ある物件として内装が仕上がる。国産材のフローリングが変形した場合でも、「自分で選んだ」のだからクレームになることは少ないため、オーナーは安心して提供できるからだ。

　安藤さんは、入居者が内装材を選ぶ際、必ず一緒に打ち合わせする。「一緒にすることでコミュニケーションが生まれる。何度も会うので、入居者と顔見知りにならないはずがない」(安藤さん)。費用については、安藤さんが考えていた通常の造作以上となった場合に、差額をもらうようにしている。また、打ち合わせした部分についての原状回復は不要だ。「ピースを一つひとつはめ込んで、パズルが完成する。そんな達成感があると思います」。

　「住民参加型」の取り組みは、別の築3年の築浅物件でも実践されている。この物件には安藤さんも居住しているが、最初は安藤さん自身で行っていた定期的なイベントや物件の飾り付けに対し、いつしか入居者から「私も参加したい」という声が大きくなった。もともと〝コミュニティ〟を1つのコンセプトにした物件ということもあるが、自然発生的に生まれたその流れが、入居者が物件の運営に携わっているという意識の醸成へとつながっている。

　前出の娯住創・清水勝氏は、オーナー側から見た「参加型物件作り」の重要性を説く。

　「参加型と言っても、オーナーが外壁の色を選ぶことや、設備を決めるといったものではない。それを行うと〝オーナー好みの物件〟になってしまう。大切なのは、顧客(入居者)目線で『事業に参加する』ということだ。例えば、入居者は植栽をどのように位置づけるか、それが賃貸事業にどのように寄与するか、どのような植栽にすれば事業として成り立つかを考えるということ。それを一つひとつ検証し、積み上げることでオリジナリティのある物件に仕上がる」

　理想は、「画一的でない、万人受けする物件」だという。



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要するに、アパート経営は、『入居者は神様』は言いすぎかな、『入居者はお客様』はベースに必要な基本姿勢です。目線を合わせた、ニーズに合わせたサービスの提供が望まれます。

メゾンドコスモス



アセットコンサルタント不動産
電話：０８８－６７９－６００１
http://consul.jp/

ハトマークのリニュアル仲介記事

【ハトマークのリニュアル仲介記事】（住宅新報）
リニュアル仲介　中古流通のワンストップサービス　ハトマーク10万社通じ提供　インスペクション、耐震適合証明など
売買仲介
[住宅新報 2014年4月8日号]

　リニュアル仲介(東京都新宿区)は、全国宅地建物取引業協会連合会の会員業務支援を行う一般財団法人ハトマーク支援機構(東京都千代田区)と、このほど提携した。リニュアル仲介が宅建業者を通じて提供しているワンストップサービスのうち、インスペクションや各種証明書発行業務などの一部を「既存住宅流通サポートサービス」として、同機構の会員会社も提供できるようにした。なお、会員社数は約10万社。

　リニュアル仲介は宅建業者と建築業者が連携し、中古住宅購入とそれに関連するサービスをワンストップで提供する仕組み。現在の加盟会社は宅建業者が約530社、建築業者が約70社で合計約600社。物件探し・購入と引き渡し後のリフォームを軸として、耐震診断や瑕疵保険・フラット35の適合インスペクション、各種証明書の発行、長期優良住宅化リフォーム推進事業の調査を1回の現場検査で済ませる。このほか昨年から、設備修理とシロアリ被害の保証もオプションとしてメニューに加えた。

　この基本スキームのうち、ハトマーク機構向けのサポートサービスは、インスペクションや各種証明書の発行、補助事業の調査をパッケージ化。耐震改修設計やインスペクションによる是正個所の指摘、工事見積もりの提案も含めて10万円で提供する。設備修理とシロアリ保証も、オプションとして選択可能。

　耐震基準適合証明書については、14年度の税制改正で住宅ローン減税などの適用を受ける際の間口が拡大。これまでは住宅の引き渡し前に発行する必要があったが、引き渡し後に買主が耐震改修し発行した場合も対象となった。これを踏まえてリニュアル仲介の西生建代表は、今後「宅建業者に耐震基準適合証明書の発行を依頼する買主が増える」として、この手続きを含むサポートサービスの意義を強調。また、設備補修やシロアリ保証も利用できることから、同様の保証サービスを展開している流通大手などと「同じレベルのサービスが提供できる」と話した。

設備補修、検査なしで

　また、昨年メニュー化した設備修理については、業務委託先を既存住宅保証センター(東京都新宿区)に変更。対応エリアを全国に広げて築年数要件を撤廃したほか、売主の告知書により保証の可否を審査する方式に切り替えた。

　検査が不要のため検査料はなく、物件が成約した場合のみ費用(1万～3万円、税別)が発生する。1作業当たりの修理上限額は機器によって異なり、3万～10万円。提供期間は1年。

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ワンストップで、リニュアル仲介が物件探し・購入と引き渡し後のリフォームを軸として、耐震診断や瑕疵保険・フラット35の適合インスペクション、各種証明書の発行、長期優良住宅化リフォーム推進事業の調査を1回の現場検査で済ませる。
ハトマーク機構向けのサポートサービスは、インスペクションや各種証明書の発行、補助事業の調査をパッケージ化。耐震改修設計やインスペクションによる是正個所の指摘、工事見積もりの提案も含めて10万円で提供する。設備修理とシロアリ保証も、オプションとして選択可能。
これがポイントですね。

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