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《空き家、３３年に２千万戸へ、中古市場に流通革命を、競売不動産情報》

【空き家住宅総数の３割に】

　野村総合研究所は２０３３年に空き家総数が約２１５０万戸の予測を発表した。
　富士通総研でも約２０５０万戸の予測で、２０１３年実績の約８２０万戸と比べて約２．５倍になる。野村総研では３０年度までに新設住宅着工戸数が５３万戸に減少すると予測、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるために、既存住宅の除却や住宅用途以外への有効活用が進まなければ、３３年の総住宅数は約７１００万戸へと増大し、空き家数は約２１５０万戸、空き家率は３０．２％に上昇すると試算した。富士通総研は、３３年の空き家数は約２０５０万戸、空き家率は２８．５％に達し、着工戸数が段階的に縮小し、除却が段階的に上昇したとしても、空き家は１５２２万戸、空き家率は２２．８％となる。

　空き家数には、売却用、賃貸用、別荘、その他住宅があり、空き家の中でも、主に老朽化した空き家を指すその他空き家が特に社会問題化されているが、１３年実績値では、その他住宅は約３１８万戸で、３８．８％、富士通総研では３３年にはその割合が４０％~５０％になると予測し、最悪の場合だと１０００万戸以上がこの老朽空き家となる。

　野村総研では、「出生率向上を始めとした人口減少への対策や、活用価値が低下した住宅の除却、中古住宅流通の整備、複数戸の住宅を１戸の住宅にリフォームやリノベーションする減築、コンパクトシティを積極的に進めていく必要性」と共に、「住宅新築に対して一定の制限をかけるなど、人口減少時代にふさわしい住宅政策を検討していくことも求められる」と提言している。
　（住宅新報の６月３０日記事を引用）

　（コメント）空き家が、負の遺産とならないように、地域の街づくりと調和して、経済的にも有効活用されるよう、行政と民間事業者が共同して解決することです。
　個人的には、新しい住まい方の創造、相続不動産への事前の備えが肝心です。
　競売不動産も、中古物件取得の選択肢の一つです。

【中古住宅の流通革命】

　中古住宅市場活性化に向けた提言「中古市場に流通革命を」を、自民党政調会が５月２６日に提言しました。
Ⅰ総論
①中古住宅市場の現状と大胆な改革の必要性
我が国の中古住宅のシェアは住宅市場全体の１４．７％で、欧米の６割以上に比べると極めて小さい。
大胆な改革の基本的な方向は、売主には一層の情報開示と売却を見据えた日頃のメンテナンス、その履歴の保存を、買主には、住宅の質を確認する努力を、媒介事業者には、迅速、安全等の顧客ニーズに応えた透明性の高い取引実現を、地方自治体には、地域にふさわしい住宅政策のビジョンを示すことを、国には市場の変革を促すような環境の整備等を求めるなど、役割を果たす変革が求められる。

②中古住宅市場活性化に取り組む今日的意義と効果
住宅ストックの質の向上、リフォーム市場の拡大は国民経済の再生と持続的発展に資する。
ライフステージに応じた住み替えなど豊かな住生活の実現する。
空き家の流通・活用による地方再生として、増大する空き家に対し、地方自治体と連携しつつ、その流通・活用を促し、外部不経済の抑止という意義だけでなく、都心の再生、地方部への住み替え、２地域居住の円滑化等個性ある地方の創生にも貢献する。

Ⅱ各論
中古住宅市場活性化に向けた８つの提言項目
①レインズルールの抜本的改善
②インスペクション、瑕疵保険の活用促進
③長期有料住宅・リフォーム履歴の保存
④担保評価を含む市場慣行の抜本的改善
⑤中古マンションの管理情報の開示
⑥不動産総合データベースの構築
⑦新たなビジネスモデル環境整備
⑧空き家の市場での流通・活用の促進
Ⅲ検討経緯

（コメント）
　競売物件は、中古ですが瑕疵担保責任は問えません。
原則は内覧ができないことから、リフォーム費用は事前には分かりません。　　　　　　
　住宅履歴があれば幸運、事前にローンを約束してもらえるには、それなりの個人的な信用が必要です。
　されど、競売物件は新築物件に無い、価格や立地面の魅了が有ります。投資か実需か、目的を定めて、ライフプランやポートフォリオに有った選択が期待できます。

【競売不動産の価格】

　評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
　競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。

【競売不動産の情報】

　平成２７年７月２７日現在では、　徳島県は、徳島地裁で、２１件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建９件、マンション０件、土地５件、農地７件です。
　農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。

【ご依頼のお電話をお待ちしております】

　ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の
競売不動産取扱主任者　担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、FP等の有資格です。
　まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。

アセットコンサルタント不動産

電話：０８８－６７９－６００１

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住宅は公共財か？軽減税率は必要か？

【住宅は公共財か？軽減税率は必要か？】

記事を読むと、我田引水で、手前味噌と言える業界の関係者発言には、極めて問題があると、伺えます。日本の将来展望は彼らは描けていない、その場限りの利己的な延命策ですね。切磋琢磨で向上しない、自助努力の無い業界は、政策に依存することで延命するが、残念ながら長期的に衰退してしまいます。将来的に、社会的に好ましくないことですね。

（住宅新報１月２１日の記事以下は抜粋）

軽減税率、強く要望　先進諸国、住宅に特別配慮　基準は「必要で重要財」か
政策
[住宅新報 2014年1月21日号]



好調な市況を取り戻した１３年の住宅・不動産業界。消費増税が今後の市場にマイナスの影響を及ぼすのではないかと懸念の声が上がっている。それを回避するためにも軽減税率導入を業界団体は強く主張している（写真はイメージ）
好調な市況を取り戻した１３年の住宅・不動産業界。消費増税が今後の市場にマイナスの影響を及ぼすのではないかと懸念の声が上がっている。それを回避するためにも軽減税率導入を業界団体は強く主張している（写真はイメージ）

　消費税率アップを前に、政府が用意した「すまい給付金制度」と「住宅ローン減税の拡充」。今のところ、一定程度の駆け込み需要の抑制、負担軽減の効果はあったと見られているが、消費税率が10%に上昇した時に、果たしてその効果が持続しているかは不透明だ。そこで、業界が強く要望しているのが「住宅に対する軽減税率の導入」。多くの先進諸国が取り入れているこの制度を、日本でも導入させたい考えだ。

　「先進諸国は、住宅の税率について特別な配慮を行っている。ほとんどの国が軽減税率を導入し、5%以下の税率に抑えている」と話すのは、ニッセイ基礎研究所社会研究部土地・住宅政策室長の篠原二三夫氏だ。「資産にかける課税は慎重にすべき。マイナスの影響は、国内景気だけでなく世界にまで波及する恐れがある」と指摘する。また、1年半の間に税率を5%も引き上げることで、日本経済全体に与えるマイナス影響についても懸念を示す。

　同氏はレポートの中で、諸外国が軽減税率などを適用する財の基準について、「国民生活にとって最も必要かつ重要な財であるかどうかによる」としている。軽減税率を導入している国々においては、食料品や飲料水、書籍、雑誌、医療福祉、そして住宅などが対象品目に挙げられている。「必要で重要な財が何かという根本的な問いかけを広く国民に行う。こうしたプロセスを通じ、国民の理解を得ながら増税を実現してきた」と解説する。

反動抑制に効果あり

　今回の増税にあたり、特に住宅・不動産業界に対しては「すまい給付金制度の創設」と「住宅ローン減税の拡充」といった措置が取られた。篠原氏は、「駆け込みによる反動抑制、需要の平準化といった観点からの効果は確かにあり、経済全体にも好影響を与えた」と評価する一方で、これらの措置が予算上のもの、すなわち補助金的な性格であることから、「いつ打ち切りになるか分からない。今後も更に消費税率が上がることを想定した場合、軽減税率といった形を取った方がよい」と指摘する。

　住宅・不動産業界団体も、消費税率10%の適用時には、住宅に対する軽減税率の導入を強く主張している。不動産協会の木村惠司理事長は、「諸外国では、住宅は社会的公共財であるとの考えで、非課税や軽減しているケースが多い。対象品目に住宅をぜひとも入れてもらいたい」と新年賀詞交歓会の席上であいさつ。同じく不動産協会関西支部の澤田悦郎支部長も、「住宅は公共財という性質があり、普通の商品とは性質の異なる公共財。諸外国の例を見ても住宅については税率が抑えられている」と話す。

　また、全国不動産政治連盟(山田守会長)では、住宅に対する軽減税率の適用を「重点政策」に掲げ、今後、精力的に関係各方面へ働きかけていくとしている。

　景気回復の兆しが本格的に見えた13年。日本経済全体に対する〝期待感〟を持てた年だったとの指摘は多い。そんな中において実施される消費増税。そして更なる10%への引き上げ。「景気回復の腰」を折らないためにも、政府は熟慮した政策を展開すべきだ。


（以上抜粋記事）

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事務所

（以上）

不動産の重要事項説明にネットが利用できるか。

【不動産取引の重要事項説明にネット利用ができるか。】
重説　「対面原則」見直しへ　政府が検討　ネット利用視野に
[住宅新報 2013年12月24日号] 引用


　政府は12月20日、IT総合戦略本部(本部長・安倍晋三首相)(今週のことば)を開き、IT利活用のすそ野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン(案)をまとめた。

　その中で、現在不動産取引の契約に際して宅地建物取引主任者が行う重要事項説明について、対面方式を見直し、インターネットなどを利用した「対面以外の方法」による重要事項説明も行えるよう、国交省に提言した。併せて、37条書面(契約内容記載書面)の電磁的方法による交付の可能性についても検討する。

　同本部の「新戦略推進専門調査会規制制度改革分科会」が11月に開かれた際、新経済連盟(代表理事・三木谷浩史楽天会長兼社長)から、医薬品の対面販売が廃止され、金融商品取引では契約書面を電子化しているのに比べ、不動産分野だけは依然として対面・書面交付原則を貫いていて、「2周遅れの状況」(同連盟資料より)との指摘を受けていた。

　新経済連盟が考えている重要事項説明の方法は、宅地建物取引主任者が説明するのが前提で、ウェブ、チャット、テレビ電話などを活用するもの。取引主任者は説明の際に取引主任者証を提示する義務があるが、これもテレビ電話やウェブで行う。併せて、なりすまし対策として、取引主任者のデータベースを設置した上で公開。宅建業者のホームページに勤務する取引主任者証を掲載したり、勤務状況のリアルタイム表示、説明を行った者の氏名、資格番号の通知により不正を防ぐ。

14年内に結論へ

　国交省としては、消費者保護の観点、後日の紛争の恐れなどから慎重な検討が必要との見解を示していたが、政府は、対面・書面交付が前提とされているサービスや手続きを含めて、関連制度の精査・検討を行った結果、アクションプランに重要事項説明の対面原則の廃止を打ち出した。国交省は、具体的な手法や課題への対応策に関する検討に着手し、14年6月に中間取りまとめを行い、14年中に結論を得て、必要な方策を講じる。

　国交省不動産業課は、「いわば〝宿題〟をもらったばかりで、まだ詳細は決定していない。これからどのような方法がいいのか、本当に対面原則を禁止していいのかなど、あらゆる方面から意見を聞いて決定していきたい」と話している。

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私見ですが、不動産の取引の本質的な問題点は、取引の専門家の不動産業者の物件紹介で、主として一般消費者が賃貸や売買の取引を成立させることに有ります。これは、物件の条件により、また取得する個人や企業により、取引に必要な情報の性質、項目、そして重点が違ってきます。ネットは双方向の説明が可能ですが、対面の説明にはかないません。重要事項の説明に、行き違いを起こしたり、説明の質や量を落とすことは、取引の安全性、品質を劣化させる危険なリ、欠点があることでしょう。貴方は、この問題提起に対して、如何お考えですか。また、現状よりも、更によい方法は有りますでしょうか。

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散り急ぐ桜

『春秋』日経新聞３月２９日朝刊

狂ったように咲いたかと思えば、もう散り始めている。東京では４月の入学式には盛りを過ぎてしまうだろう。日本の花と言えば桜だというけれど、別れをせかすようなこの花の姿に胸が切なくなることもある。転勤や卒業の季節である。花吹雪の下に流れる涙がある。
「あなたの名前を知り、あなたの仕事を知り、やがてふろふき大根が好きなことを知り…そうして私たちは友達になった」。
谷川俊太郎さんの「あなたはそこに」という詩である。・・・
「ほんとうに出会った者に別れは来ない。あなたはまだそこにいる」（以上）

さぁー、散り急ぐ花に誘われて、恋人さがしに出かけるかける方もおいででしょうか。

貴方は、この花の春を如何お過ごしでしょうか。



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銀座の秘密

貴方様は、もうこの御本を ご存知ですか？

『銀座の秘密』――なぜこのクラブのママたちは、『超一流』で有り続けるのか
【すご腕女性１０人の金言】
白坂亜紀　著　中央公論新社刊

「銀座は、夢と気どりと希望の街。ここで小説を書く意欲をかきたてられた　　渡辺淳一」

「銀座のママ本」はさまざまありますが「超一流クラブの１０人のママが登場」し「銀座のママがインタヴュー」したのは初めて。十人十色の苦境の乗り越え方や成功の極意、著名人たちの華やかな交友録がつまっています。

☆夜の銀座テビューしたい方
☆スマートにお酒を飲みたい方
☆人生に迷っている方
☆今よりさらに飛躍したい方　そして、
☆銀座のママを目指している方　必読！
（帯の言葉より）

白坂亜紀氏は、大分県生まれ、早稲田大学在学中にクラブに勤務、現在は銀座で４店舗を経営、GSＫ（銀座社交料飲協会）理事として銀座緑化やミツバチプロジェクトに携わる。２０１１年には、京都造形芸術大学東京学者で講座「銀座のママに学ぶ人間力、女子力、ビジネス力」を担当した、という。


かく言う私は、夜の銀座は未体験です。首都圏に３０年以上住みましたが、平凡な会社員には、夜の銀座は敷居が高すぎました。私は、☆のどれかに該当するかな。

せめてこの本で銀座の秘密を勉強してみましょう。


貴方は、『銀座の秘密』はご存知ですか？