【住宅の寿命】
日本の住宅はなぜ短命なのかという日本エネルギーパス協会代表理事今泉太爾さんの記事を
読みました。（月間不動産流通）
国土交通省のデータによると、日本の木造住宅の寿命は26年（取り壊した住宅の平均築年数）概ね
30年で建替えられているのが一般的、世界の水準は、アメリカ60年、ドイツ80年、イギリス100年です。
なぜ日本の住宅だけこんなに寿命が短いのか？答えはシンプルで、デザインやコストダウンなどの
目先のことばかりに目が行ってしまい、基本性能に気を使ってこなかったからです。
少子高齢、人口減少の中で短命なローコスト住宅が量産されると、需給バランスから空き家は増加の
一途で市場原理で地域全体で住宅価格が下がり続けるのです。
行き過ぎた新築至上主義、耐久性や省エネ性能を犠牲にした低価格住宅は、一握りの住宅購入者の
初期のコストを削減するが、社会全体の住宅所有者の資産価値を犠牲にすることになります。
安物買いの銭失い状態ではなく、限りある資源を大切に使い、できる限り既存住宅をリフォームして
使っていく、新築は社会インフラとして価値のある住宅、高耐震、低燃費、高耐久な住宅だけをつくり、
次世代へと継いで行くことです。
住宅資産価値、環境保全の観点から、持続可能性こそが家づくりの要素ではないか。ヨーロッパでは
数百年を超える住まいが当たり前で、リフォーム費用が新築住宅費を超えることが一般的とか、
日本人が30年で無価値になる家にお金をつぎ込んでいるのは、滑稽にみえるといいます。
【マンション建替え円滑化法改正】
マンション建替え円滑化法の一部を改正する法律案が平成26年6月18日に可決し、12月24日から
施行されます。
建替えによって、抹消登記や減失登記が派生するので、特に司法書士や不動産取引関係者にとっては
理解が必要です。（参考資料司法書士 相馬計二氏）
そもそもマンションの建替えは、区分所有法の規定だけでは不十分でした。
建て替えを行う団体の位置づけや運営のルールが不明確で、意思決定や契約行為が円滑に出来ない。
区分所有権や抵当権などの権利関係を、再建したマンションに円滑に移行させるための法的な仕組み
がない等の課題がありました。
そこで、平成14年12月18日マンションの建替えの円滑化等に関する法律が施行され、行政の認可を
受け、法人格を有するマンション建替え組合を設立できる。行政の認可を受けた権利変換計画により
区分所有権や抵当権などの権利関係が円滑に移行できるようになったのです。
現在のマンションストック数約５９０万戸のうちマンションの建替え実績は約1万４千戸（平成２５年４月
国土交通省資料）にとどまり、旧耐震基準のマンションは約１０６万戸存在します。
首都直下地震、南海トラフ巨大地震のおそれがある中で、耐震性不足の老朽化マンションの建替え等
が喫緊の課題となっています。
改正のポイントは、耐震性不足のマンションを対象にして、容積率の緩和特例を設けた、それと
マンション敷地売却制度を創設しました。
詳細改正点、具体的な数値は行政に確認したり、建築士に相談する必要があります。
【新築マンション首都圏供給（住宅新報）】
不動産経済研究所の調査によると、９月に首都圏で販売された新築分譲マンションは３３３６戸で、前年
同月を４４．１％下回った。現象は８ヶ月連続で、２ヶ月連続で４割を越す減少となった。
供給の大幅減について同研究所は消費税の駆け込み供給の多かった昨年の反動減としている。
平均販売価格は４７６４万円（前年同月比５．６％下落）１平米単価は６６．５万円（同６．６％下落）
６月以来の３ヶ月ぶりの下落となった。９月は都区部などの価格が高いエリアの供給が大幅に減少し、
千葉県等の比較的価格が安いエリアでの供給が増加したことによるもの。
全体的な新築マンション価格は、上昇傾向にあるという。
【競売不動産の価格】
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、
不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札して
もほとんど落札が困難と考えます。
最近は、価格競争が過熱して売却基準価格の１．５倍や２倍にも落札価格になる物件が有るようです。
あくまでも、高い安いの判断は人によって異なります。高くても、安くて取得できなくても、後悔は先に立たず。
取得する本人の特殊な事情や将来設計を十分考えて入札の価格設定することがふさわしい取得価格
として考えられます。
競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの
費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。
【競売不動産の情報】
平成２６年１０月２６日現在では、 徳島県は、徳島地裁で、３２件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建１７件、マンション２件、土地１件、農地１２件です。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
担当者の水主（みずし）にご相談下さい。競売不動産入札代行もご相談できます。
投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの
貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。
アセットコンサルタント不動産
電話：０８８－６７９－６００１
http://consul.jp/
日本の住宅はなぜ短命なのかという日本エネルギーパス協会代表理事今泉太爾さんの記事を
読みました。（月間不動産流通）
国土交通省のデータによると、日本の木造住宅の寿命は26年（取り壊した住宅の平均築年数）概ね
30年で建替えられているのが一般的、世界の水準は、アメリカ60年、ドイツ80年、イギリス100年です。
なぜ日本の住宅だけこんなに寿命が短いのか？答えはシンプルで、デザインやコストダウンなどの
目先のことばかりに目が行ってしまい、基本性能に気を使ってこなかったからです。
少子高齢、人口減少の中で短命なローコスト住宅が量産されると、需給バランスから空き家は増加の
一途で市場原理で地域全体で住宅価格が下がり続けるのです。
行き過ぎた新築至上主義、耐久性や省エネ性能を犠牲にした低価格住宅は、一握りの住宅購入者の
初期のコストを削減するが、社会全体の住宅所有者の資産価値を犠牲にすることになります。
安物買いの銭失い状態ではなく、限りある資源を大切に使い、できる限り既存住宅をリフォームして
使っていく、新築は社会インフラとして価値のある住宅、高耐震、低燃費、高耐久な住宅だけをつくり、
次世代へと継いで行くことです。
住宅資産価値、環境保全の観点から、持続可能性こそが家づくりの要素ではないか。ヨーロッパでは
数百年を超える住まいが当たり前で、リフォーム費用が新築住宅費を超えることが一般的とか、
日本人が30年で無価値になる家にお金をつぎ込んでいるのは、滑稽にみえるといいます。
【マンション建替え円滑化法改正】
マンション建替え円滑化法の一部を改正する法律案が平成26年6月18日に可決し、12月24日から
施行されます。
建替えによって、抹消登記や減失登記が派生するので、特に司法書士や不動産取引関係者にとっては
理解が必要です。（参考資料司法書士 相馬計二氏）
そもそもマンションの建替えは、区分所有法の規定だけでは不十分でした。
建て替えを行う団体の位置づけや運営のルールが不明確で、意思決定や契約行為が円滑に出来ない。
区分所有権や抵当権などの権利関係を、再建したマンションに円滑に移行させるための法的な仕組み
がない等の課題がありました。
そこで、平成14年12月18日マンションの建替えの円滑化等に関する法律が施行され、行政の認可を
受け、法人格を有するマンション建替え組合を設立できる。行政の認可を受けた権利変換計画により
区分所有権や抵当権などの権利関係が円滑に移行できるようになったのです。
現在のマンションストック数約５９０万戸のうちマンションの建替え実績は約1万４千戸（平成２５年４月
国土交通省資料）にとどまり、旧耐震基準のマンションは約１０６万戸存在します。
首都直下地震、南海トラフ巨大地震のおそれがある中で、耐震性不足の老朽化マンションの建替え等
が喫緊の課題となっています。
改正のポイントは、耐震性不足のマンションを対象にして、容積率の緩和特例を設けた、それと
マンション敷地売却制度を創設しました。
詳細改正点、具体的な数値は行政に確認したり、建築士に相談する必要があります。
【新築マンション首都圏供給（住宅新報）】
不動産経済研究所の調査によると、９月に首都圏で販売された新築分譲マンションは３３３６戸で、前年
同月を４４．１％下回った。現象は８ヶ月連続で、２ヶ月連続で４割を越す減少となった。
供給の大幅減について同研究所は消費税の駆け込み供給の多かった昨年の反動減としている。
平均販売価格は４７６４万円（前年同月比５．６％下落）１平米単価は６６．５万円（同６．６％下落）
６月以来の３ヶ月ぶりの下落となった。９月は都区部などの価格が高いエリアの供給が大幅に減少し、
千葉県等の比較的価格が安いエリアでの供給が増加したことによるもの。
全体的な新築マンション価格は、上昇傾向にあるという。
【競売不動産の価格】
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、市場性については、
不動産流通市場の情報分析が必要です。評価額である売却基準価格では、特殊な場合以外、入札して
もほとんど落札が困難と考えます。
最近は、価格競争が過熱して売却基準価格の１．５倍や２倍にも落札価格になる物件が有るようです。
あくまでも、高い安いの判断は人によって異なります。高くても、安くて取得できなくても、後悔は先に立たず。
取得する本人の特殊な事情や将来設計を十分考えて入札の価格設定することがふさわしい取得価格
として考えられます。
競売不動産の建物は、一般に内覧が出来ず、瑕疵担保責任も問えないことから、リフォームや建替えの
費用が増えるリスクとして、立退きに必要な費用と合わせて、見越しておくことなどの注意が必要です。
【競売不動産の情報】
平成２６年１０月２６日現在では、 徳島県は、徳島地裁で、３２件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建１７件、マンション２件、土地１件、農地１２件です。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
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