【徳島の競売不動産と全国の地価動向と個人資産価値について】
今、日本経済はアベノミクスで、息をふきかえしたかのように見える。円安と株高
で企業や個人は久々に活気づいている。２０２０年の東京オリンピック開催が決まり
、中長期的に景気の押し上げが期待されている。但し、集中豪雨の浸水、土砂崩れ、
竜巻などの災害への脆弱性、少子高齢化や危機的財政、東日本被災地の復興、地球環
境とエネルギーと原発の問題、電力不足や価格の上昇など課題が多く残っている。中
韓との摩擦や、新興国経済が勢いを失っていることも気がかりだ。
（徳島の競売不動産）
現在、徳島地裁では、２７日現在では２７件の期間入札物件が出ています。種目の
内訳は、戸建８件、土地５件、農地１４件、マンション0件です。戸建住宅をお探しの
方は物色してみる価値が有るかもしれませんね。
この中で、土地は宅地は３件、山林又は雑種地が２件です。農地は、農業委員会から
証明書の取れる方でないと取得できません。９８１、jp 若しくは当社のホームページか
らアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
不動産の価格は、競売にしろ売買取引でも、取得する当事者にとって最大の関心事で
す。
（不動産市況DIとは）
DIとは、現況や先行きの見通し等についての定性的な判断を指標として集計加工し
た指数で、経済指標に広く活用されたいます。数値がゼロを超えていれば、回答者は
市況に対して前向きな考えを持っているということになります。
徳島県内の鑑定士会の調査では、平成２５年上半期の地価動向に関する実感値は
△４２と低い水準、下半期予測値は△４９で、更に悪化との厳しい市場予測です。
マンションの販売動向は堅調ですが、仲介件数動向はマイナスの値に転じています。
（全国基準地価の動き）
一方、平成２５年都道府県基準地価は、３大都市圏で上昇傾向に転換、地方圏では
下落率の縮小傾向が鮮明となった。
アベノミクスによってもたらされた株価の回復による資産増効果、金融緩和による貸
出競争の激化とインフレ期待・円安による輸出関連企業の業績の回復、外国人観光客
の増加がある。消費税増税に伴う駆け込み需要の発生、相続税対策、地価の底値感の
浸透もある。これから、全般的に不動産に対する需要が喚起された。特に、高額の住
宅地。マンションに対する需要が急回復し、収益用不動産への投資意欲と高機能オフ
ィスへの賃貸需要が積極化した。
（個人の資産価値の見方）
資産価値を見抜く眼は、個人も大切です。
・不動産の資産価値の根拠は。
自分で住むか使う（自己利益を得る）
他人に売る （キャピタルゲインを得る）
他人に貸す （インカムゲインを得る）
・不動産はライフプランに役立つ
・当該物件に住んだ時使った時に得をする （限定価格といいます）
・当該物件を売却した時に得をする （比準価格といいます）
・当該物件を化した時に得をする （収益価格・収益還元法といい
ます）
・当該物件を貸した後売却した時も得をする （収益価格・DCF法といいます）
同一需要圏で、最有効利用が収益還元で不動産の価格を決めます。最有効の状態と
は「最も経済的効果を生む状態が達成された不動産の状態」です。
同一需要圏とは、地理的な特徴が同一、通勤、地場産業が同一、教育、医療、生活
利便性が同一、歴史、生活習慣が同一、自然条件、気象、地質などが同一な環境圏で
す。
最有効利用とは、同一需要圏で最も高額な賃料で貸せる収益性、最も高額で売れる
換金性、等が実現した建物や土地の状態です。
収益還元法では、キャップレート（還元利回り又は期待収益率という）から、収益
価格を求めます。収益不動産を購入するときだけでなく、競売で不動産物件を入手し
ょうとするときにも、考慮しておくべきことの一つです。
【競売不動産の評価書の価格】
評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます
。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、収益性について
は上述の資産価値の見方で述べたようなこと、また市場性については、現状の不動産
流通市場の情報分析が必要です。評価書の評価額である売却基準価格では、極めて特
殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者をご活用下さい。
不動産をお求めの貴方様、具体的なこと詳細なご相談は、きっとお役に立てると思います。
今、日本経済はアベノミクスで、息をふきかえしたかのように見える。円安と株高
で企業や個人は久々に活気づいている。２０２０年の東京オリンピック開催が決まり
、中長期的に景気の押し上げが期待されている。但し、集中豪雨の浸水、土砂崩れ、
竜巻などの災害への脆弱性、少子高齢化や危機的財政、東日本被災地の復興、地球環
境とエネルギーと原発の問題、電力不足や価格の上昇など課題が多く残っている。中
韓との摩擦や、新興国経済が勢いを失っていることも気がかりだ。
（徳島の競売不動産）
現在、徳島地裁では、２７日現在では２７件の期間入札物件が出ています。種目の
内訳は、戸建８件、土地５件、農地１４件、マンション0件です。戸建住宅をお探しの
方は物色してみる価値が有るかもしれませんね。
この中で、土地は宅地は３件、山林又は雑種地が２件です。農地は、農業委員会から
証明書の取れる方でないと取得できません。９８１、jp 若しくは当社のホームページか
らアクセスして、売却基準価格、所在地、残り日数等をご覧ください。
不動産の価格は、競売にしろ売買取引でも、取得する当事者にとって最大の関心事で
す。
（不動産市況DIとは）
DIとは、現況や先行きの見通し等についての定性的な判断を指標として集計加工し
た指数で、経済指標に広く活用されたいます。数値がゼロを超えていれば、回答者は
市況に対して前向きな考えを持っているということになります。
徳島県内の鑑定士会の調査では、平成２５年上半期の地価動向に関する実感値は
△４２と低い水準、下半期予測値は△４９で、更に悪化との厳しい市場予測です。
マンションの販売動向は堅調ですが、仲介件数動向はマイナスの値に転じています。
（全国基準地価の動き）
一方、平成２５年都道府県基準地価は、３大都市圏で上昇傾向に転換、地方圏では
下落率の縮小傾向が鮮明となった。
アベノミクスによってもたらされた株価の回復による資産増効果、金融緩和による貸
出競争の激化とインフレ期待・円安による輸出関連企業の業績の回復、外国人観光客
の増加がある。消費税増税に伴う駆け込み需要の発生、相続税対策、地価の底値感の
浸透もある。これから、全般的に不動産に対する需要が喚起された。特に、高額の住
宅地。マンションに対する需要が急回復し、収益用不動産への投資意欲と高機能オフ
ィスへの賃貸需要が積極化した。
（個人の資産価値の見方）
資産価値を見抜く眼は、個人も大切です。
・不動産の資産価値の根拠は。
自分で住むか使う（自己利益を得る）
他人に売る （キャピタルゲインを得る）
他人に貸す （インカムゲインを得る）
・不動産はライフプランに役立つ
・当該物件に住んだ時使った時に得をする （限定価格といいます）
・当該物件を売却した時に得をする （比準価格といいます）
・当該物件を化した時に得をする （収益価格・収益還元法といい
ます）
・当該物件を貸した後売却した時も得をする （収益価格・DCF法といいます）
同一需要圏で、最有効利用が収益還元で不動産の価格を決めます。最有効の状態と
は「最も経済的効果を生む状態が達成された不動産の状態」です。
同一需要圏とは、地理的な特徴が同一、通勤、地場産業が同一、教育、医療、生活
利便性が同一、歴史、生活習慣が同一、自然条件、気象、地質などが同一な環境圏で
す。
最有効利用とは、同一需要圏で最も高額な賃料で貸せる収益性、最も高額で売れる
換金性、等が実現した建物や土地の状態です。
収益還元法では、キャップレート（還元利回り又は期待収益率という）から、収益
価格を求めます。収益不動産を購入するときだけでなく、競売で不動産物件を入手し
ょうとするときにも、考慮しておくべきことの一つです。
【競売不動産の評価書の価格】
評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。
収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます
。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。
不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、収益性について
は上述の資産価値の見方で述べたようなこと、また市場性については、現状の不動産
流通市場の情報分析が必要です。評価書の評価額である売却基準価格では、極めて特
殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。
競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者をご活用下さい。
不動産をお求めの貴方様、具体的なこと詳細なご相談は、きっとお役に立てると思います。
