長生きリスクと投資用物件

今、長寿社会を迎え、長生きリスクを考える時代になってきました。
「住宅資金」、「教育資金」と並び、三大資金の一つである「老後資金」。
高齢化により老後の資金需要が増え、公的年金だけでは老後資金を
まかなえなくなってきました。
各々が自助努力によって老後資金を準備しておかなければならないが、
50歳代の3割弱が退職後の生活資金として準備している額がゼロであるという。

　戦後の日本は、土地は値上がりする資産でああり、所有していれば必ず
値上がり益を得られるという「土地神話」が存在しました。背景には、日本が
経済成長を続け、土地需要が増えていたこと、そしてグローバル化によって
経済は高付加価値化が進み土地収益性が高まり続けると信じられてきたからです。
しかし、1991年に平成バブルが崩壊し、地価の下落が始まると、それまでの土地を
担保にした融資が縮小し、融資に頼る土地需要をさらに冷え込ませる悪循環に
陥りました。不況が長引くと、企業は使わなくなった土地を手放し、土地の過剰供給、
地価の下落へと結びつきました。これが土地神話の崩壊です。土地も利用しなければ
価値を生まない普通の資産になったのです。
土地に対する金融機関の融資も、資産価値も大切ですが、加えてインカムゲインが
重視されます。

ここで前段の話とつながるのです。50代から考える、資産運用のプロジェクトです。
貴方が６０代から７０代になった時に、資産のポートフォリオはどうなっているか、
イメージをして下さい。
生活資金として必要な現金、利回りのとれる定期預金や投資信託、株式などの
金融資産、そして住まいを含む不動産のバランスが取れているでしょうか。

投資用不動産物件は、老後資金として利回りの取れる金融商品に近い存在です。
流動性は金融商品に比べて劣りますが、株式などよりはリスクが少ないといえます。
ただし、その物件調査と選択や管理方法を間違えなければのことですけど。

投資用収益物件の調査で精査すべき項目は、次のようになります。

(1)維持管理状況
　修繕計画、メンテナンス履歴

(2)法規制・建築条例
　接道幅員、避難通路、内装制限、消防設備

(3)入居者の属性
　入居者一覧、属性

(4)賃貸契約の内容
　賃料、共益費、借家契約、保険、更新、敷金、特約

(5)市場性
　事業として成り立つのか

(6)投資適格性
　総投資額、自己資金、ローン、賃料収入、空室損、
　滞納損、運営費、ローン返済額、税

(7)本人のニーズにあうか
　本人の目標、目的、背景、融資内容、保有期間、代替案

【徳島の競売不動産】

　現在、徳島地裁では、１１月２７日現在では３４件の期間入札物件が
出ています。種目の内訳は、戸建１２件、土地８件、農地１４件、マンション0件です。
戸建住宅や土地をお探しの方は物色してみる価値が有るかもしれませんね。
５０代の投資物件として、または３０代からの実需として如何でしょうか。
９８１、jp 若しくは当社のホームページからアクセスして、売却基準価格、
所在地、残り日数等をご覧ください。



【競売不動産の評価書の価格】

評価書には、評価人の不動産鑑定士が評価し査定した根拠と価格が載っています。
例えば、マンションでは、積算価格の試算として、建物価格、敷地権価格を出して足
し合わせ個別格差で補正して、積算価格をだしています。

収益価格の試算として、総収益を粗利回りで還元して、補正して収益価格を求めます。
そして、評価額の判定として、試算価格の調整を行い、市場性修正、競売市場修正、
滞納管理費等の減価、その他敷金等の減価を行い、評価額の判定をします。　

　不動産価格決定の３大要因である費用性、収益性、市場性のうち、収益性について
は上述の資産価値の見方で述べたようなこと、また市場性については、現状の不動産
流通市場の情報分析が必要です。評価書の評価額である売却基準価格では、極めて特
殊な場合以外、入札してもほとんど落札が困難と考えます。


　競売不動産コンセルジュ・アセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
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中古流通 インフィル業界の戦略

【中古流通　インフィル業界の戦略】住宅新報記事

20年までに中古市場の規模倍増を目指す国土交通省。その一環として、リフォームの価値評価をテーマに議論を進めている。そこでは、耐震性など住宅の性能向上に直結するスケルトン(基礎・躯体)に対して、インフィル(内装)とりわけ住宅設備機器は、どのように位置付けられているのか。また、供給事業者側からすると、従来のリフォーム需要といえば居住中の住まいが中心。今後、伸張が期待される『中古住宅購入に合わせたリフォーム』という新分野へのアプロー...チは、どう進めているのか。現状の政策と、設備メーカーを中心とするインフィル業界の〝対中古流通戦略〟を追う。　(鹿島香子)

　価格査定や担保評価の場面では、税法上の耐用年数に倣い、木造戸建ての建物価値が築後20年程度でゼロとみなされるのが実態だ。

　国交省主催の『中古住宅の流通促進・活用に関する検討会』は6月にまとめた報告書で、こうした市場慣行にとらわれず、使用実態を反映させた評価体系を構築する方向性を提示。これに関連して同省は現在、リフォームを含む中古の価値評価をテーマに据えた有識者会議を複数、並行して進めている。

更新で減価率が縮小

　その1つ『中古住宅に係る建物評価手法の改善のあり方検討委員会』が、8月下旬に1回目の会合を開催。『基礎・躯体』と『それ以外』、つまりスケルトンとインフィルに分けたうえで、部位別の期待耐用年数の目安を算出する方針を確認した。そして後者に関する資料として示されたのが、「米国で不動産鑑定評価の教科書として活用されている」(国交省)という『ResidentialCostHandbook』のデータ(グラフ参照)。経年に伴う減価率の変動を、イメージとしてグラフに起こしたものだ。

　これによると、修繕や改修の度に『実質的経過年数』が短縮し、特に築70年弱の時点で『キッチン・浴室の改修、電気・給排水設備の更新』を行った際は、減価率が大幅に縮小。「設備の交換を含めて、価値の回復に貢献している」(住宅政策課の武藤祥郎住宅投資推進官)ことが分かる。

　委員会では、こうした海外の実例を参考にしつつ、インフィルの更新の効果を建物価値に反映させる手法を引き続き模索していく考えだ。

省エネ基準改正が波及か

　10月初旬に第2回会合を開いた『既存住宅のリフォームによる性能向上・長期優良化に係る検討会』では、リフォーム後の性能評価を前提に、中古住宅版の長期優良住宅制度の構築に着手している。

　事務局を務める住宅生産課によると、検討の対象部位はスケルトンが中心。新築の同制度が、耐震性など主に構造躯体に関わる項目を認定基準としており、中古もこれに準じるからだ。そのため、インフィルに含まれる設備は現時点で対象外。ただし、評価項目の1つである省エネルギー性に資する要素としてみなされることが、「将来的にはあり得る」(松野秀生住宅ストック活用・リフォーム推進官)という。

　背景にあるのが、10月1日付で改正された新築の省エネ基準だ。住宅の場合、外壁などで構成される外皮の性能のみだった基準に、空調や給湯などの設備を含めた『1次エネルギー消費量』が加わった。これを受けて国交省は、新築の住宅性能表示制度も改正する予定。現行の『省エネ対策等級』を『断熱性能等級』と名称変更したうえで、『1次エネルギー消費量等級』を新設する。

　新築の長期優良住宅制度について、新しい省エネ基準に準じた改正の議論は現時点で始まっていないが、来年度以降に着手する可能性はあるという。そして、現在構築中である中古版の同制度もこの流れに倣うとすれば、「新築(の長期優良制度)の改正と同じタイミング」(同)となる見込み。

　実現を仮定した時、中古版にも1次エネ消費量の基準が導入される利点について、同課の中野秀也課長補佐は「(躯体に手を入れる)断熱改修には大掛かりな工事が必要だが、設備の更新なら簡易に済ますことができる」と話す。また、松野推進官は「外皮の性能確保が前提」としたうえで、「中古住宅の外皮に、高い性能を求めるのは難しい。それを設備でカバーする、という考え方はある」と述べる。

高性能の最新機器

　実際、メーカー各社が繰り出す最新の設備は、高い省エネ性能を誇る。

　TOTO(福岡県北九州市)が販売するトイレ機器は、最も節水できるタイプで1回の洗浄水量が3.8リットルだ。同社の従来品の水量は13リットルであり、約3分の1で済む計算になる。肝は、「加圧ポンプとボール面」(同社)。加圧された水が流れることで節水になり、更にボール面の形状によって「汚れが付きにくく、流れやすい」(同)設計だ。

　設備の更新がリフォームの価値向上の一因になる、との前提に立ち、国交省はその評価の仕方を探っている段階にある。それは良質な住宅ストックの蓄積という意味合いが強いが、市場が活性化するには、中古住宅の購入頻度そのものが増す必要もある。消費者を引きつける要素として、設備はどれほどの効果を持つのか。

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私見ですが、
人口減少、世帯数の減少、高齢者の増加、中古住宅の増加、空室の増加、所得の減少、低所得者の増加。
住宅リフォームと設備の更新は、費用対効用の考察、『不動産市場とライフプランの検討』が必要でしょう。

『不動産のご相談はアセットコンサルタント不動産』

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