【首都圏中古市況展望】
14年の首都圏における中古住宅の成約件数は、過去最高を記録した13年から大きく落ち込んだ。
中古市場は過去10年間で着実に規模を拡大し、マンションは新築供給戸数と中古流通戸数の逆転が現実味を帯び始めた。１平米当たりの平均成約単価は、一貫して上昇基調で、市場の停滞感は増税だけが理由ではない。
価格上昇で更に買いにくい状況が生まれ、都心部と郊外エリヤで市況の違いが鮮明化してくる。
都心６区では投機的な取引が継続すればまだ上昇する可能性はあるが、小幅にとどまる。
郊外エリアでも潮目が変わりつつある。都心部の価格が落ち着き始めたとほぼ同時に、東京都下周辺３県の価格が上がりだした。
今後は、郊外エリアでこそ、中古が新築マンションの代替として機能する。郊外エリアの購買層の取得能力を考慮すると、コスト上昇分を価格に転嫁するのは困難で、そのため供給は自然と減り、代わって中古が需要を吸収するという論理である。
戸建て中古においても、個別性の強さや検査済証の未取得といった不備の多さが流通を妨げているが、中古戸建てにしても、流通しやすい素地が整いつつある。
（住宅新報２月24日の記事参考）
（コメント） 中古住宅をサポートする保証保険の活用する方法の活用が期待されるます。
また、今国会で、民法の大改正が審議されますが、瑕疵担保についての考えが違ってくると、流通の活発化等に影響が出ることが考えられる。通常の中古住宅市場が活性化すると、競売物件の流通市場にも、追い風として作用するのではないでしょうか。競売物件は、瑕疵担保責任の保証は有りませんが、新築市場の縮小から、物件の需要が高まる可能性は有ります。
個々の物件の立地や取得者の必要性から総合的に検討してみることが必要です。
【定期借地の活用】
土地は所有から利用へ、昭和30年~50年代の高度経済成長と都会への人口移動が住宅需要拡大し、昭和30年から平成4年（定期借地権誕生）までの38年間で、住宅価格は120倍、所得水準は20倍になった。
借金しても土地を持っていれば資産が出来た時代、年間値上がり率が金利よりも高かった。
ところが借金で土地を持てば不良債権と成る時代、年間値上がり、又は値下がり率は、金利よりも小さい。
大正10年の『借地法』、昭和16年の解約の『正当事由』、平成4年の『定期借地権』、土地の有効利用を妨げていた旧『借地法』、一度貸したら永久的に返還されない（法定更新、正当事由）で、返還時には多額の立ち退き料（借地権）が必要となる。
そこで、土地を貸す人が居なくなった。
しかし、平成4年『定期借地権』を新しく創設、導入され、所有者は土地を一定の期間、計画的に有効利用する、そして借地人は土地を所有せずに土地を利用することが出来るようになった。
定期借地権とは、契約期間が満了すると消滅する類型の借地権です。定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類がある。
（定期借地借家権アドバイザー認定講座資料参考）
（コメント）低金利の現在でも土地の値下がりリスクは存在します。現在、土地の所有者で保有したまま収益をあげる有効活用を検討している場合、相続対策を検討する場合、新たに土地を購入したり、競売物件を検討している場合、自己資金で安く仕入れて定期借地で収益不動産として活用するのも、選択肢の一つです。
欧米では、貸しても返ってくる定期借地が当たり前、日本の普通借地は特異な存在です。地主として、定期借地権を大いに活用してみませんか。
【競売不動産の情報】
平成２７年２月２４日現在は、徳島県は、徳島地裁で、２１件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建３件、マンション１件、土地６件、農地１１件です。
売却基準価格は、土地が62万~452万円、農地が31万~947万円、戸建てが122万から1603万円、マンションが220万円です。勿論、この価格で落札するとは限りません。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。
電話：０８８－６７９－６００１
会社のホームページ
http://assetconsul.net/
14年の首都圏における中古住宅の成約件数は、過去最高を記録した13年から大きく落ち込んだ。
中古市場は過去10年間で着実に規模を拡大し、マンションは新築供給戸数と中古流通戸数の逆転が現実味を帯び始めた。１平米当たりの平均成約単価は、一貫して上昇基調で、市場の停滞感は増税だけが理由ではない。
価格上昇で更に買いにくい状況が生まれ、都心部と郊外エリヤで市況の違いが鮮明化してくる。
都心６区では投機的な取引が継続すればまだ上昇する可能性はあるが、小幅にとどまる。
郊外エリアでも潮目が変わりつつある。都心部の価格が落ち着き始めたとほぼ同時に、東京都下周辺３県の価格が上がりだした。
今後は、郊外エリアでこそ、中古が新築マンションの代替として機能する。郊外エリアの購買層の取得能力を考慮すると、コスト上昇分を価格に転嫁するのは困難で、そのため供給は自然と減り、代わって中古が需要を吸収するという論理である。
戸建て中古においても、個別性の強さや検査済証の未取得といった不備の多さが流通を妨げているが、中古戸建てにしても、流通しやすい素地が整いつつある。
（住宅新報２月24日の記事参考）
（コメント） 中古住宅をサポートする保証保険の活用する方法の活用が期待されるます。
また、今国会で、民法の大改正が審議されますが、瑕疵担保についての考えが違ってくると、流通の活発化等に影響が出ることが考えられる。通常の中古住宅市場が活性化すると、競売物件の流通市場にも、追い風として作用するのではないでしょうか。競売物件は、瑕疵担保責任の保証は有りませんが、新築市場の縮小から、物件の需要が高まる可能性は有ります。
個々の物件の立地や取得者の必要性から総合的に検討してみることが必要です。
【定期借地の活用】
土地は所有から利用へ、昭和30年~50年代の高度経済成長と都会への人口移動が住宅需要拡大し、昭和30年から平成4年（定期借地権誕生）までの38年間で、住宅価格は120倍、所得水準は20倍になった。
借金しても土地を持っていれば資産が出来た時代、年間値上がり率が金利よりも高かった。
ところが借金で土地を持てば不良債権と成る時代、年間値上がり、又は値下がり率は、金利よりも小さい。
大正10年の『借地法』、昭和16年の解約の『正当事由』、平成4年の『定期借地権』、土地の有効利用を妨げていた旧『借地法』、一度貸したら永久的に返還されない（法定更新、正当事由）で、返還時には多額の立ち退き料（借地権）が必要となる。
そこで、土地を貸す人が居なくなった。
しかし、平成4年『定期借地権』を新しく創設、導入され、所有者は土地を一定の期間、計画的に有効利用する、そして借地人は土地を所有せずに土地を利用することが出来るようになった。
定期借地権とは、契約期間が満了すると消滅する類型の借地権です。定期借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類がある。
（定期借地借家権アドバイザー認定講座資料参考）
（コメント）低金利の現在でも土地の値下がりリスクは存在します。現在、土地の所有者で保有したまま収益をあげる有効活用を検討している場合、相続対策を検討する場合、新たに土地を購入したり、競売物件を検討している場合、自己資金で安く仕入れて定期借地で収益不動産として活用するのも、選択肢の一つです。
欧米では、貸しても返ってくる定期借地が当たり前、日本の普通借地は特異な存在です。地主として、定期借地権を大いに活用してみませんか。
【競売不動産の情報】
平成２７年２月２４日現在は、徳島県は、徳島地裁で、２１件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建３件、マンション１件、土地６件、農地１１件です。
売却基準価格は、土地が62万~452万円、農地が31万~947万円、戸建てが122万から1603万円、マンションが220万円です。勿論、この価格で落札するとは限りません。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者
担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
投資物件、実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談を頂きますと、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。
電話：０８８－６７９－６００１
会社のホームページ
http://assetconsul.net/