〔最近の不動産市況・建築物の容積率・競売不動産情報〕
【最近の不動産市況】
最近の不動産市況は、どうなんだろう、最近の不動産誌、住宅新報を眺めてみました。
(1)投資市場は視界良好、高まる日本への期待で市況に陰りが出始めている実需不動産に対し、旺盛な取引が続いているのが投資市場だ。東京オリンピック開催など明るい話題が牽引する中、円安の影響で海外投資家が更なる熱い視線を日本に向けている。また、国内でも「サラリーマン投資家」を始め、「将来の備え」のために底堅い需要がありう、価格上昇期に入った今も、その勢いは止まらない。・・・
備えの意識は更に高まり、会社員と言う立場を生かし、早めに資産形成しようという考えのようだ、数年前からの呼称である「サラリーマン投資家」、十年ほど前の余力のある上場企業の課長・部長クラスといった顧客層が、完全に「サラリーマン」にシフトしたと言える。（12月9日）
(2)市況展望し、15年を占う、厳しい状況下に明るさも、中古マンションは実需層の動きに期待で、新築に代わる受け皿となっている。価格は一貫して上昇、二極化進む賃貸、中古の魅力向上を、今後の賃貸市場を占う上で重要なのは、不動案会社の頑張りはもちろん、オーナーがどれだけ、「顧客目線」の意識
を持てるかどうかだ。ハードやスペックによる差別化以外の、「入居者に快適に暮らしてもらおう」という気持ちが重要で、「少しの気配り」が３つ重なれば、「大きな気配り」となる。（12月16日）
(3)住宅・不動産業界経営トップ14年の景況見通しは、8割が回復期待、増税延期が好要因に。
押し寄せる2極化の波、不動産投資市場も活発な様相となりそうだ、リフォーム市場は引き続き堅調に推移する、全体が好転するというよりは二極化がハッキリする、エリアと物件そのもので、販売状況に大きな差が出る。（1月13日）
(4)地方にも好調マンション、京都では高価格帯に引き合い、「再開発」、「将来性」が市場けん引、価格上昇などで全体的な供給ボリュームに落ち込みが見られている新築マンション市場、首都圏では好調な契約率を維持するなど堅調さもうかがえるのに対し、厳しさが指摘される地方エリアだが、都市の中心立地や大型再開発プロジェクトなどでは、注目の「人気物件」として好調な売れ行きを示す事例が増え始めている。広島の超高層物件、大垣市の駅前物件、金沢の物件に首都圏から15％も、ただし、首都圏と比較し土地が安い地方圏は、コストとして高騰している建築費の割合が高くなるため、価格の
上昇が今後の懸念材料だ。（1月20日）
【建築物の容積率の制限】
容積率とは、建物の各階の床面積の合計（延べ床面積）の敷地面積に対する割合のことです。延べ面積とは、建築物の各階の床面積の合計です。各階の床面積は各階の壁、柱等の区画の中心線で囲まれた部分の面積です。
建築物の容積率は、都市計画で定められる容積率の最高限度（指定容積率）以下でなければなりません。また、敷地の前面道路の幅員が１２ｍ未満の場合は、指定容積率と、前面道路の幅員で定まる容積率の最高限度（道路復員制限）のうち、いずれか小さい方の値によって制限されます。
都市計画で定められる容積率の最高限度（指定容積率）は用途地域等の種別に応じて、定められます。
敷地の前面道路の幅員（2以上ある場合はその幅員の最大のもの）が１２ｍ未満の場合は、道路幅員制限があります。この場合、建築物の容積率は、前面道路の幅員のｍの数値に。40、60、80とかの用途・区域により決められた数値を乗じたもの以下でなければ」なりません。
特定道路を接続することによる緩和があって、前面道路の幅員が６ｍ以上１２ｍ未満で、敷地から７０ｍ以内の距離で幅員１５ｍ以上の道路（特定道路）といいます、に接続する場合は、前面道路の幅員に、特定道路による緩和の数値を加えたものに、決められた40、60、または80を掛けた数値が、道路幅員による容積率の上限となります。
（コメント）
前面道路の形状は、幅員が段差になっていたり変化したりする場合の認定幅員、都市計画道路が通る場合、前面と背面に接道していたり、旗竿敷地（路地状敷地）だったり、幅員の違うT字路になていたり、役所の道路管理課で幅員を調べ、建築指導課で前面道路をどう考えるかを相談するとよいでしょう。
容積率には、道路幅員が大きく影響するために、指定容積率を使用できないケースは少なくありません。また、隣地を買収する等して、一部を買収するだけで大きな基準容積率が得られます。土地を、何に使うのか、店舗かマンション用地かなどの使用目的によって、検討して選択するのが良いでしょう。
【競売不動産の情報】
平成２７年１月２８日現在では、 徳島県は、徳島地裁で、３５件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建１６件、マンション０件、土地３件、農地１６件です。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
なお、自己資金が十分でない場合は、入札の気持ちがあっても、資金調達できずに、残念な検討、自己資金の確保と、融資の場合は金融機関との入念な打ち合わせは欠かせません。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者 担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
実需物件、競売物件を含む賃貸・売買の具体的なご相談で、不動産をお求めの貴方様のニーズに応じた、情報提供はお役に立てると思います。
まず当社まで、お電話で、ご相談下さい。
不動産の相談はアセットコンサルタント不動産
電話：０８８－６７９－６００１
【最近の不動産市況】
最近の不動産市況は、どうなんだろう、最近の不動産誌、住宅新報を眺めてみました。
(1)投資市場は視界良好、高まる日本への期待で市況に陰りが出始めている実需不動産に対し、旺盛な取引が続いているのが投資市場だ。東京オリンピック開催など明るい話題が牽引する中、円安の影響で海外投資家が更なる熱い視線を日本に向けている。また、国内でも「サラリーマン投資家」を始め、「将来の備え」のために底堅い需要がありう、価格上昇期に入った今も、その勢いは止まらない。・・・
備えの意識は更に高まり、会社員と言う立場を生かし、早めに資産形成しようという考えのようだ、数年前からの呼称である「サラリーマン投資家」、十年ほど前の余力のある上場企業の課長・部長クラスといった顧客層が、完全に「サラリーマン」にシフトしたと言える。（12月9日）
(2)市況展望し、15年を占う、厳しい状況下に明るさも、中古マンションは実需層の動きに期待で、新築に代わる受け皿となっている。価格は一貫して上昇、二極化進む賃貸、中古の魅力向上を、今後の賃貸市場を占う上で重要なのは、不動案会社の頑張りはもちろん、オーナーがどれだけ、「顧客目線」の意識
を持てるかどうかだ。ハードやスペックによる差別化以外の、「入居者に快適に暮らしてもらおう」という気持ちが重要で、「少しの気配り」が３つ重なれば、「大きな気配り」となる。（12月16日）
(3)住宅・不動産業界経営トップ14年の景況見通しは、8割が回復期待、増税延期が好要因に。
押し寄せる2極化の波、不動産投資市場も活発な様相となりそうだ、リフォーム市場は引き続き堅調に推移する、全体が好転するというよりは二極化がハッキリする、エリアと物件そのもので、販売状況に大きな差が出る。（1月13日）
(4)地方にも好調マンション、京都では高価格帯に引き合い、「再開発」、「将来性」が市場けん引、価格上昇などで全体的な供給ボリュームに落ち込みが見られている新築マンション市場、首都圏では好調な契約率を維持するなど堅調さもうかがえるのに対し、厳しさが指摘される地方エリアだが、都市の中心立地や大型再開発プロジェクトなどでは、注目の「人気物件」として好調な売れ行きを示す事例が増え始めている。広島の超高層物件、大垣市の駅前物件、金沢の物件に首都圏から15％も、ただし、首都圏と比較し土地が安い地方圏は、コストとして高騰している建築費の割合が高くなるため、価格の
上昇が今後の懸念材料だ。（1月20日）
【建築物の容積率の制限】
容積率とは、建物の各階の床面積の合計（延べ床面積）の敷地面積に対する割合のことです。延べ面積とは、建築物の各階の床面積の合計です。各階の床面積は各階の壁、柱等の区画の中心線で囲まれた部分の面積です。
建築物の容積率は、都市計画で定められる容積率の最高限度（指定容積率）以下でなければなりません。また、敷地の前面道路の幅員が１２ｍ未満の場合は、指定容積率と、前面道路の幅員で定まる容積率の最高限度（道路復員制限）のうち、いずれか小さい方の値によって制限されます。
都市計画で定められる容積率の最高限度（指定容積率）は用途地域等の種別に応じて、定められます。
敷地の前面道路の幅員（2以上ある場合はその幅員の最大のもの）が１２ｍ未満の場合は、道路幅員制限があります。この場合、建築物の容積率は、前面道路の幅員のｍの数値に。40、60、80とかの用途・区域により決められた数値を乗じたもの以下でなければ」なりません。
特定道路を接続することによる緩和があって、前面道路の幅員が６ｍ以上１２ｍ未満で、敷地から７０ｍ以内の距離で幅員１５ｍ以上の道路（特定道路）といいます、に接続する場合は、前面道路の幅員に、特定道路による緩和の数値を加えたものに、決められた40、60、または80を掛けた数値が、道路幅員による容積率の上限となります。
（コメント）
前面道路の形状は、幅員が段差になっていたり変化したりする場合の認定幅員、都市計画道路が通る場合、前面と背面に接道していたり、旗竿敷地（路地状敷地）だったり、幅員の違うT字路になていたり、役所の道路管理課で幅員を調べ、建築指導課で前面道路をどう考えるかを相談するとよいでしょう。
容積率には、道路幅員が大きく影響するために、指定容積率を使用できないケースは少なくありません。また、隣地を買収する等して、一部を買収するだけで大きな基準容積率が得られます。土地を、何に使うのか、店舗かマンション用地かなどの使用目的によって、検討して選択するのが良いでしょう。
【競売不動産の情報】
平成２７年１月２８日現在では、 徳島県は、徳島地裁で、３５件の期間入札物件が出ています。
徳島地裁の物件種目の内訳は、戸建１６件、マンション０件、土地３件、農地１６件です。
農地は、買受適格証明を得られること、もしくは農地法上許可や届けが可能な場合に入札が出来ます。
詳しくは、サポートサービスをお申し込み頂いた上で、その都度、個々の物件をお調べします。
なお、自己資金が十分でない場合は、入札の気持ちがあっても、資金調達できずに、残念な検討、自己資金の確保と、融資の場合は金融機関との入念な打ち合わせは欠かせません。
【ご依頼のお電話をお待ちしております】
ご相談は、ご依頼は競売不動産コンセルジュのアセットコンサルタント不動産の競売不動産取扱主任者 担当者の水主（みずし）にご相談下さい。
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