敷地利用権と敷地権

簡単に言うとマンションの敷地のことで、一般消費者からするとどうでもいいことだが、プロとしては用語の違いにこだわりたい。
先日のマンションの取引で売主が不動産鑑定士の方で、雑談でこの話になった。
まず「敷地利用権」が建物所有を目的とする所有権・地上権・賃借権であることは共通の認識だった。
問題は「敷地権」である。
その方は「敷地権」とは「敷地利用権」の内、所有権であるものを指すとの見解だった。
その答えが明らかに間違いであることまでは断言できたのだが、明確な定義付けができなかった。
その後、不動産登記法の条文を調べたところ「敷地権」とは「敷地利用権」の内、区分建物の登記記録に登記され、専有部分と一体化されたものであることが分かった。
一つ賢くなった。


（建物の表示に関する登記の登記事項）
第四十四条 　建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。

九 　建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項 に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第一項 本文（同条第三項 において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その敷地権

なりすまし

手口は詳しく分からないが、本人確認書類が完璧に偽造されていれば防ぐのは難しいケースもある。
特に登記済証（登記識別情報）がない場合の手続は不動産登記法第２３条に規定されているのであるが、実はこの制度には大きな問題がある。
業界では司法書士が虚偽の本人確認情報を提供することばかり懸念しているが、実は別の「ルート」に大きな問題があり、そのことに気付いている者は少ないと思われる。
悪用されては困るので詳述できないが、今後そのルートでの悪用事例が増えるのではないかと懸念している。


「地面師」の男ら4人逮捕＝3億7000万円詐欺容疑―警視庁

時事通信 9月24日(月)19時45分配信

　土地の所有者に成り済ます「地面師」の手口で、借入金名目で金融会社から現金など計約3億7000万円をだまし取ったとして、警視庁捜査2課は24日、詐欺容疑などで、不動産ブローカー長坂俊一容疑者（52）＝別の事件で服役中＝ら男4人を逮捕した。同課によると、長坂容疑者は容疑を認めているという。
　長坂容疑者らのグループは、2009年1月～10年6月、東京都や神奈川県に住む実在の人物に成り済まし、土地や建物を担保に約5億1000万円をだまし取ったとみられ、同課は詳しく調べる。
　逮捕容疑は共謀し、09年7～8月、新宿区の金融会社に虚偽の借入金契約を申し込んだ上、港区南麻布の土地と建物を持つ60代の男性に成り済まし、同社から現金と小切手計約3億7000万円をだまし取るなどした疑い。

お客様がいます！？

「○○○○マンションの８０㎡のお部屋をお探しのお客様がいます！」

ってな感じでマンションオーナーからの連絡を待つという手法。
１００％嘘とは言わないが、ほとんどの場合、条件にぴったりのマンションが何戸も市場に出ていることもあり、プロからすれば「また懲りずにやっとるわ・・・」という感じである。
条件通りのマンションが市場に出ているのだから、まずはそれをお客に紹介してあげれば済む話なのだ。

つまり、これは一般消費者から売物件を集めるための典型的な騙しの手口である。
業者からすると、売主さえ見つけてくればその後は何もしなくても手数料が入ってくる「おいしい」仕事ということになる。
それも「専任」で受ければ尚更・・・