きになるぶろぐ

都城市で不動産売買専門の「株式会社きになる」 代表の前田です。きになることをだらだらと書いていこうかと。

解決策の模索

2013-04-29 08:10:13 | しごとのこと
都城【株式会社きになる】の前田です。


本日は、出口が見えないトンネルのお話・・・。





ほぼ毎日、オーナーの相談を受けています・・・。


本日も、市内某所に物件を所有されているオーナーと
対談。


ご夫婦で来店され、初体面でしたがまずは自己紹介!
その後、近況をヒアリングして、今後の方向をある程度
打合せ・・・。


ただ、築年数が経過している物件ほど今後、色々な修繕
が必要となり、その費用捻出は家賃で・・・。


というオーナーがかなりいらっしゃいます。
無い袖は振れないですもんね!


ただ、その状態を空室があるまま続けていくと・・・。


いつまで経っても、増えません・・・・。


改装しない、対策打たない、現状満足・・・負の連鎖ですわ。


実際、担保状況で対応策をいろいろ変えながら、ローコストで
できること、コストがかかったとしても、相当の効果が得られる
もの、但し、根拠とそれに基づく見積をつけないとなかなか、一
歩を踏み出せないのが現状、借入もお願いしますし・・・。


それをカバーするのがこれからの不動産に求められる要素の一つ
になると思われ・・・。


必要であれば、再資本投下もやむを得ず、また借入に関しても
収益計算の上で、収益改善が見込める場合は決断をしていただく。


ただ、その収益改善に関する企画もただ企画するのではなく、
ちゃんとした市場分析によって算出された根拠を提出する必要
があり、これが出せないとただのリフォーム受注になってしまう
ことに・・・。


複数のオーナーより現在、多数の収益改善依頼があるのですが
同じものを提供するのは、私も楽しくないのでいろんな情報を
上手に料理して、創造力を働かせて提案せねば!


・・・・でも、出口・・・・見えてないんですよね!


もっと、もっと、もっと、頭を柔らかくしなきゃ・・・!!!
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絵心?

2013-04-28 10:40:34 | きになること
都城【株式会社きになる】の前田です。


本日は、意外にあった特技?のお話・・・。


先日、お客様が打合せをするために事務所を利用
されたいということで、ご来店されたときに、打
合せに集中してもらおうと、娘さん(小1)のお
相手を・・・。


学校の帰りなのか、宿題のぬりえ?の様な物を黙
々をスタッフデスクで行って、ひと段落したのか
私を呼んで、今まで描いたキャラクターの絵を見
せてくれ、私が・・・。


私「おじちゃんも、描けるぜぃ!」

娘さん『かいてみてよ!』

私「何を描くぜぃ?」


・・・っと、お題は筆箱に描いてある流行のキャラ
クターをご指名!


まぁ、適当に描いても大丈夫かな・・・と思い、まずは
眼から描き始め、描いているうちに・・・あれっ?


・・・あれあれっ?    上手くない?


と、娘さんの声が聞こえなくなるくらい集中して、
黙々と描いたのがコチラ・・・。





そこそこじゃないです?


そして、その絵を娘さんがご両親に見せたところ、ご主人
より一言


「前田、きもっ!」

※このお客様とは、もう4年来のお付き合いで、とても仲良く
 気さくなお付き合いをしているので・・・。


ご主人は、私が想像で描いたと思ったらしく、こんな絵を描く
趣味があったのか!と思いの一言【きもっ!】


ただ、後で説明して娘さんのお題を見ながら描いたのですよ!
と話すと・・・・「なかなか!」と評価をいただきました。


あまり絵心は無いと思っていたので、なんだかうれしくなる
一日の一コマでしたとさ!



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不動産投資ってさ

2013-04-27 10:26:45 | とうしのこと
都城【株式会社きになる】の前田です。


本日は不動産投資のお話・・・。


【一括借り上げ】ってご存知?


不動産を所有しているオーナーから全ての部屋を
賃貸借契約して、転貸(またがし)を行って、オーナーは
空室があっても、なくても一定の金額を借り上げている
会社又は個人から入金されるという、不動産投資として、
安定収入を期待しているオーナーには夢のような話・・・。


ただ・・・これって落とし穴が・・・。


借り上げる契約も、転貸借を認める賃貸借契約であって、
もし、売却を行って新所有者が既存の転貸借契約を解約
したいと考えたとしても、賃貸借契約での締結されてい
るので、下記の条件が満たされないと賃借権を主張され
解約ができないケースも多々・・・。

1.正当事由
2.相当な期間
3.相当な対価


ここで問題となるのが【1】の正当事由・・・。


これ、認められるのが【自分で住む】とかなんですよね!
賃貸物件だから自分で住むっていったとしても、1部屋か
2部屋くらいのもので、全ての部屋を使用するというのは
チョット無理がありそう・・・。


でも、現在の借り手市場の中で、色々なオーナーが空室に
困っている状態で、今後更に空室に拍車がかかり、この魅力
的な一括借り上げ契約(サブリース契約ともいいます)は
今後、不動産オーナーには大きな影響があるかと思います。


ただ、これもまた落とし穴があって・・・。


借上契約を行ったとしても、空室対策をどんどん講じなければ
借上げた企業及び個人の負担は多くなり、会社運営にも大きな
影響を及ぼし、借り倒れする可能性も大きく、所有されている
オーナーとの借り上げ率及びマーケットの状態を勘案しないと
ただの、無謀な行為になるので今後私もマネジメントを行う、
なかで、検討されているオーナーにはちゃんとしたアドバイス
を行うよう、また日々勉強せねば!
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もうすぐGWですね

2013-04-26 13:21:29 | 日記
都城【株式会社きになる】の前田です。


本日は、GWのお話・・・。


当社は、GW期間中・・・というか明日より
5月6日まで、各担当者ごとに休日になります。
会社自体は3日~6日までが完全に休業。


私、自身は多分仕事してると思いますが・・・。


ただ、先日福岡のセミナーにて、アチーブメント
プラスの森田社長に、近況を聞かれて・・・。


モ『前田さん、休んでる?』

私「いやぁ~なかなか休めなくて・・・」

モ『休んだ方がいいよ!』

私「仕事が楽しくて・・・」


という話の中、ご自身も創業時に仕事が楽しくて
休みも取らずに、毎日仕事していたらある日体調
を崩され、十数日仕事ができない状態になったら
しく、程よく休日をとることが大事なんだと、教
えていただきました・・・。


ということで、連休中は1日でも休もうかとは考
えているのですが、GW中はどこも人でいっぱい!


しかも、行楽地は更に人がいっぱい!


日々、色々な人に会って話をすることが多い仕事
なので、連休中は本でも読んでゆっくりした時間を
過ごそうかと企んではいるのですが、地元の自治会
の書類作成や、最近参加した団体の広報活動など、
結局仕事の様なことに追われそうな感じ・・・。


でも、一日はゆっくりする!と決めているので、
何とか時間を作ろうかと画策中!


・・・・というか、実はバイクを購入したんです!
ある、取引で軒下においてあった外装はちょっと錆
が来ているバイクを格安で譲っていただいたので、
現在、修理工場にて各調整をしていただいているの
で、もしGW前に修理が完了したら、ブラブラッと
海沿いでも放浪しようかと企んでおります・・・。


もし、バイクが修理完了した時は画像UPしやす!
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福岡研修

2013-04-25 14:49:55 | きになるとこ
都城【株式会社きになる】の前田です。


さて、本日は福岡研修のお話・・・。


先日の日曜日に、福岡にて昨年取得した不動産経営管理士の
実践的な活用方法に関するセミナーを受講してきました。


午前9:30受付ということで、今までは高速バスにて、
行っていたのですが、今回は自家用車にて・・・。


当日の夜中は興奮しすぎて起きたのが午前2:30。
その後、ネットで今回受けるセミナーの講師のサイトやブログ
を閲覧して、当日色々な質問ができるように事前予習・・・。


そして、午前5時半に都城市を出立!


道中は、気が張っていたので福岡市内まで、特に眠気もなく
すんなりいったのですが、セミナー会場にて設営の協力があり
終了後、セミナー開始前にアレッ!アレレッ!眠気が・・・。


いかん!まだ始まってない!今回のセミナーは、自分でも投資
収益を購入して実際に、相当の収益を上げている方・・・。


講義が始まると・・・、シャッキーン!!


あれあれあれ!?目が覚めてきたぁ!


そのまま、午後5時までガッツリ講義・・・。


途中に2回ほど、大きな眠気がきましたが、講師の方の話が
興味をどんどん引き出すお話だったので、なんとか全部聞き
逃すこともなく、終了できました。


話の内容も、古い物件を再資本投下してどの程度まで、収益
を増やし、どのように売却までの戦略をたてるのか、具体的
に数字を基にしたお話で、現在都城市内でも多数の空室物件
があるのですが、本当に収益が上がる方法を考えられるお話
でした。


ちなみに、セミナー終了後は翌日仕事が午前中から入ってい
たので、即刻帰宅!


そして、無事帰宅・・・・→爆睡・・・・。


さすがに、日帰りで福岡まで車での往復とセミナーはきつかった・・・。
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