きになるぶろぐ

都城市で不動産売買専門の「株式会社きになる」 代表の前田です。きになることをだらだらと書いていこうかと。

不動産投資のこと

2013-01-21 12:48:29 | とうしのこと
こんにちは【株式会社きになる】の前田です。


不定期連載の不動産投資のお話、第2回・・・。


前回記載しました、何かしらの対策をしなければ・・・
とのことで、この【何かしら?】のお話。


不動産投資といえば、書店やインターネット、不動産等
が空室対策に関する情報を提供するのですが・・・。


はい、ここで質問!


書店に書いているオーナーの物件と、市場・物件・間取り
環境などなどすべておなじですか?
インターネットの対策が必ず該当市場で効力があるという
数字的実績の根拠はありますか?
不動産の対策が、効果があるという根拠データを提示しま
したか?


・・・たぶん、ないと思います・・・。


だって、オーナーの物件はオンリーワンですから・・・。


ということは!オーナーの所有している物件に応じた対策
が必要で、その対策も効果があるものを選別し検討し、実
行をし、失敗や成功を重ね、データを蓄積し、分析して、
初めてオーナー特別の対策を練ることが可能となると考え
ます。


でも、そんなことするの面倒!っていうのが常!


じゃあどうすればよいの?ってことですが、一応宣伝!


我が社では、市場データ、人口移動データ、職業別データ、
借家戸数データ、学校データなどなど、数種類のデータを
ミックスして、現在の市場における物件の位置づけを行い
現状分析後の改善計画を立案することができます。


現在定員50名まで募集し、定員になり次第募集を打ち切
る予定です。


っと、宣伝終了!


そういえば、気をつけなきゃいけないのは、『頑張る」っ
て言われること・・・。


オーナーさんは不動産に「頑張る」って、結構言われてい
ると思います。こんな感じで・・・。


・繁忙期ですから、お客様も多くなりますので早く決まる
 ように頑張ります。


こんな事をいって営業は、まず特別には頑張ってません・・・。


決して嘘でいっているのではないのですが・・・オーナーは
市場に何人います?特別なことをしてくれると思います?
だいたい全部のオーナーに同じこといってると思いますよ。


以前は私も言ってましたし。


軽率な頑張るや、期待感を持たせる発言は実際の市場での
競争力や、自己物件の分析を鈍らせ、対策も後手にまわる
可能性が高く、結局空室が発生して稼働率が低くなることに・・・。


では、今日の本題対策とは・・・?ということですが、
まずは現状分析が必要!


現状分析をするときも、現在の自己物件があるエリアの市場
を分析し、競合物件との家賃比較を行い自己物件が市場での
競争力があるか、理解することが必要で市場競争力が落ちて
いれば、資本投下を行い収益改善などを効率的に行う必要が
あります。


ちなみに、当社は分析できます。根拠データ出します!
今後の方向性決めます!



っということで、今日はここまで!
次回は、簡単な現状分析の行い方を!
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合格しました!

2013-01-11 17:43:29 | 日記
こんばんわ?【株式会社きになる】の前田です。


本日、福岡にて受講していた投資の試験の結果が
でました!


予想に反して合格!


実は、鹿児島県では第一号!(鹿児島県で登録し
たので)


ようやくです・・・。


これから、米国不動産経営管理士として恥じない
仕事をせねば!


とりあえず、ホッっとしてます。


次は●●アドバイザーを受験予定。


この話は、また別の機会に・・・。
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こんな時間になりました・・・。

2013-01-08 17:41:29 | 日記
もうすぐこんばんわ、【株式会社きになる】の前田です。


さて、新しい年が始まって、早くも1週間が経過しました。
4日にオープンして、沢山のお祝いをいただき、誠にありがとう
ございました。


さて、今日は体重のこと・・・。



昨夜、久しぶりに体重計にのったところ・・・以前(半年前程)
から5キロオーバー・・・しかも、過去最高体重。


これはいかん!


ということで、お酒を控え野菜中心の食生活に変更プラス
筋肉トレーニング!


そして、今朝体重を再度計測・・・、ほぼ変化なし・・・。


そりゃ、一日二日で体重は落ちませんわな。


ただ、新年会が数回入ってる・・・。


気を付けよっと。
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こんなところにいやしスポット

2013-01-07 09:18:36 | きになるとこ
こんにちは、【株式会社きになる】の前田です。


本日は、ちょっと前に家族で行ったきになるスポット。


都城市から国道10号線で宮崎市方面へ向かう途中に
『去川の大いちょう』という国指定天然記念物がある
のですが…。今回ご紹介はそのいちょうのある場所の
手前にある【旧二見家住宅】




入館は無料!


この住宅は薩摩藩の関所番を務めた二見家の住宅
で、入口右手の部屋には島津の殿様が宿泊して、
戦争時代の刀傷が今も残ってました。


周辺はこんな感じで緑に囲まれ





入館すれば、昔の生活を体感することができます。







私が行ったときには、説明をしてくれるボランティア
のおじさんもいて、家族写真を無理やり撮影していた
だきました。


ただ…、この施設1おく4881まん7000円で修復
され、現在も維持費が結構かかっていると思われ・・・。


ボランティアのおじさんに尋ねたところ一日一組くるか
こないか・・・。


法定耐用年数はとっくに超えているので、仮に1億5千万
を1組200円で料金をとって毎日営業したと仮定すると。
もとをとるまで2054年…。


維持費を無視してこの金額…。


歴史的価値だから?
でも、こういうのに限って災害等で全損!とかなって、また
税金が・・・。


大人になって、事業を始めて税金・・・。


ちゃんと使うべきものに使われていないと苛立ちが・・・。
もしくは、活用方法を真剣に考えないと、今後歴史的価値
のあるものはどんどん出てきそう・・・。


税金・・・・税金・・・・、ちゃんと使ってください!

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不動産投資ってさ

2013-01-06 09:33:30 | とうしのこと
こんにちは、【株式会社きになる】の前田です。


今日は、不動産投資のお話・・・第1回目。


不動産投資をされているオーナーで、たまに


「あぁ~、全然儲からないわぁ~」って嘆いて
いる方がいらっしゃるのですが・・・。


内情を聞いたら、経費も含めてオーバーローン
で物件購入・・・。


基本的に自分のお金を一切出していない状態で
毎月家賃で返済と、固定経費が捻出できていて
手取りがちょっとでもあれば・・・儲かってます!


沢山儲かってないだけで・・・。


仮に


物件価格:3000万円
購入経費: 300万円
年間家賃: 250万円(月25万円)
年間経費:  30万円


という物件があって
仮に経費まで全額借入たとして
借入総額:3300万円
金利  :3%
返済年数:25年


にて試算してみると年間負債支払額は171万円


ということは・・・。


年間家賃 - 負債支払 - 年間経費 = 手取額


これで計算すると49万円のプラス。


初年度の利回りだけ考えると、せめて1円は払ったと
考えると、その初年度利回りは4900万パーセント!!


はいぃ???


4900万パーセントって・・・。


銀行の店頭預金金利で一番良いものでも0.1%も無い
このご時世で、4900万パーセント!


まぁ、ざっくり計算しましたのでもっと詳しくすると、
49万円も手取りはないかもしれませんが、1万円位
を切る物件を購入する不動産投資家はいないので・・・。


っと、はいここまでは儲かってそうなお話・・・・。


この計算には裏面があって、満室で年間家賃が250万円
なら儲かるのですが、もし空室が多くて100万円の収
入しかない物件だとすると、借入金が返済できなくなる
ので、家賃以外に自分のお金が出始めます。


はい、これが儲かっていない不動産投資家です。


実際は借入金返済元金や、年間の維持費、入居状況等
様々な要因を考慮して購入されるので、購入時点では
順調にいくケースが多いのですが、肝心なのは購入して
からの運用・・・。


ここで、何かしらの対策を講じておかないと賃料下落
長期空室が発生し始め、ただの負債物件になってしま
うケースが多く、昨今の供給過剰がさらに事態悪化を
招くオーナーが・・・。


っと、今日はここまでで・・・第2回へ続く・・・。


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