きになるぶろぐ

都城市で不動産売買専門の「株式会社きになる」 代表の前田です。きになることをだらだらと書いていこうかと。

有料記事より。

2018-04-06 08:46:22 | とうしのこと
都城市【株式会社きになる】の前田健二です。




さて、ヤホーのトピックスタイトルできになる
ものが…。




【絶対儲かるといわれたアパートローン「私は
 こうして破産した」】




不動産投資をご紹介し、私自身細々とやってい
るものには興味のある話…。
有料記事だったのですが、ポイントを使って読
んでみると…。私が過去に記事にした内容と同
じ様なことが書いてあった…。




記事を要約すると。


大手アパート建設会社が金融機関とつるんで、
収支計画や市場分析を行わず、【一括借上】
という長期にわたって、家賃を当初は保証し
ますという内容を、口頭もしくは、契約書に
明記したものの説明を行わない状態で、数年
後に空室が出てきた、家賃が周辺相場に合わ
なくなったと、借り上げている契約の解除か
借り上げている金額の減額要求を行ってきて
、それをうけない場合は、解約となり支払い
ができなくなって、破産する…。




…ゆるせねぇ!…。



もちろん、法律上契約書記載事を認めたうえ
で署名・捺印していると解釈されると、説明
を行わなかったとしても、その契約内容を承
認しているので、数年後に契約書を見返して
みて、『アッ!』なんじゃこの条項!となっ
たとしても、後の祭り。




タダネ!タダネ!私も知人がこれによって命を落
としたことを考えると…、そりゃないでしょ!
ってなる。




私も、不動産の事業収支計画は立案しますが
リスク・収益・将来の人口推移による市場の
変化は、依頼を受けたお客様に関しては、説
明をしっかりしますし、料金も頂きます。




ただ、不動産の言いなりで、ほいほい建てて
しまったとしても、自己責任!と言われると
生み出してしまった結果を、負わなければな
らない。




確かに、不動産投資は、金融機関のレバレッ
ジと、時間を使って収益を生む事業ではある
ものの、この【一括借上】を武器に営業して
いる営業マンは、私的には損する可能性がと
ても高いと思う。




なぜなら、木造の新築物件の賃料が30年も
同じなわけないし、これから人口減少が更に
拍車がかかってくると、数十年後には破産す
る大家さんがゴロゴロ出てくると思われ…。




願わくば、契約を締結する時には、【必ず】
契約書類を自らチェックできる知識を身に
つけて、行ってほしいものです。





★★★不動産のことなら『きになる』へ★★★
〒885-0019
宮崎県都城市祝吉3丁目12-8
株式会社きになる
電話:0986-36-6703
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営業時間:9:00~18:00
定 休 日:水曜日
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このイベントに協賛してます!

2018-01-21 16:58:17 | とうしのこと
都城市【株式会社きになる】の前田健二です。



私が、以前所属していた団体で同期だったメ
ンバーが発起人となって、今では都城市の年
一イベントとしては、結構大きな規模になっ
てきている『神柱ピクニック2018』通称カン
ピク



今回、別件で彼の会社に仕事を頼んだ時に、
ふと、『協賛どうすか?』の依頼に普通は
色々と考えてから合否を決定するのですが、
今回は『即OK!』…。さてなぜか!



このイベントは少人数のスタッフで運営や
構成、企画等を考えていて、私も帰宅途中
で深夜遅くまで、話し合っているのを見か
けていて、さらに、地域の町おこしイベン
トとしては完成度も高く、細部まで話し合
われた、非常に素晴らしいイベント。




お金があるから、いいイベント。
お金がないと、つまらないイベント…。




そんなことは、本当に関係ないと思われる
チームが一丸となって考えると少数精鋭で
も最高のイベントができる!
会社としても、本当に見習わなければなら
ないと、尊敬の意味も込めて即OK!



さらに!掲載料もちまちま少額とかセコイ
感じじゃなく、一番費用のかかる場所をお
願いしました。




本イベント開催当時が快晴で、過ごしやす
い天気になること、大盛況で終わることを
心よりご祈念申し上げ、告知と併せて是非
本ブログの皆さんのご来場をお待ちしてお
ります。




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内と外。

2018-01-06 11:05:31 | とうしのこと
都城市【株式会社きになる】の前田健二です。



さて、本年より当社は月に2回社内勉強会を
開催する事にしているのですが、内容として
は、私がセミナー受講をしてきた金融知識、
もしくは外部講師を招いて運用に関する勉強
会、そして同じく外部講師を招いて税に関す
る知識全般を行っていく。



先日受講したセミナーで、今後日本の将来と
自分たちに及ぶ影響や、未来の生活環境など
を垣間見たときに、今から『お金』に関する
知識を全スタッフが一年をかけて理解し、更
に自ら運用を行っていける状況をつくること
で、可処分所得を有効に利用することができ
仕事を行っていく上で将来の不安を無くし、
更に知識をつける事でご来店いただくお客様
にも総合的なアドバイスを行えるようにと、
思ったからで…。



今朝の新聞にも、2015年時点で日本への経済
波及効果はアメリカより中国が上回っていて
、今後この差が拡大するという予測を見た。



私がジャッキー・●ェンの映画を楽しみにみ
ていたカンフー映画内の中国は、もうそんな
ものはとっくになくて、今はハイテク化が日
本より進んでいる都市もある国。



世界経済の状況にも注視しつつ未来の自分と
我が社の将来を考えて運営する必要性を感じ
社会人になってからは、自分では行わなくな
る『勉強』を我が社はできる状態にして、次
世代の社会人に『お金』の事を『教える』事
ができる人財をどんどん作っていく組織であ
りたい。



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将来の日本を学ぶ。

2017-12-26 11:39:11 | とうしのこと
都城市【株式会社きになる】の前田健二です。




昨夜は、以前所属していた青年団体でご一緒
したメンバーからのお誘いで宮崎市にて開催
されたセミナーに参加してきました。




当初、LINEで参加者は22名です。とお聞
きしていたのですが、実際は…100名以上の参
加…。









私が会場入りした時点では空席もちらほらあ
ったのですが、開始5分前には満席。そして
追加席も用意される盛況ぶり。




内容としては、現状の日本が世界から見てど
のようなポジションにあって、現状が維持さ
れた場合の、将来の姿を予測し、自分たちが
今から何を行っていくことが大切なのか、と
いった話をされました。




そんな中で、お金に関する知識が日本人は世
界と比較してとても低いということを説明さ
れ、私も投資の勉強をした一人として本当に
共感を覚えました。




たとえば、人生三大費用とは…。
と質問されて答えられるのは住宅購入(居
住費)位のもので、他の老後の生活費、教
育費に関しては、思いつかない。
これは、金融広報中央委員会が大規模な調
査を行って、全国の正解率50%以下だっ
たもの。



さらに深堀して、その各費用がどの程度必
要なのかを認識している人は更に半分。



多分ここまで、読んで…。
いやいやいや!ここ日本だし、世界…関係
ないし…なんて思っていると、昨夜のセミ
ナーを聞く限りでは、かなりひどい将来を
送る可能性が高まる。




日本国内の統計を見るのではなく、世界の
統計からの日本のスコアを見て、現状を打
破していき、将来を見据えた戦略を経てな
いと、本当に老後・子供達の将来は明るく
は決してない。




一番大切なことは、『知識をつけること』




私もそう思う。知識をつければ問題が生
じたとしても解決する方法を生み出す可
能性が高まる。学べば学ぶほどリスクに
対して対応できる。




これは他人事ではない自分事。




当社は来年より月に一度、外部講師もし
くは私が学んだ投資とお金に関する勉強
会を定期開催する事を決定。



【それは自己責任】
この言葉を使ってしまえば、代表として
各スタッフそれぞれが考えて実行すれば
それでいいのかもしれない…。



ただ、当社のスタッフ及びその家族はせ
めて、将来の不安を解消する学びになっ
て、生み出す所得を有効に運用・活用し
て豊かな生活を送ってほしい。




自分事…、まだまだ学ばなければ…。





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やっぱりこの記事きたよ・・・。

2017-09-05 09:19:47 | とうしのこと
都城市【株式会社きになる】の前田健二です。




今日は、久々に投資の話・・・。
昨夜、yahooニュースのなかで、こんなきになる
記事が・・・。




不動産投資の落とし穴



・・・確かに、こんな話は、某アパート建設業
者さんの営業から話を聞いたことがある。



正直ひどい・・・。
ひどすぎる・・・。



【一括借上げ契約】・・・。
35年間賃料が変わらないなんて、聞いたこと
がない・・・。だいたい経年劣化と人口減少で
競争力は徐々になくなっていき、てこ入れとい
った設備刷新やリノベーションで再投資しない
限りは、賃料の減少もしくは稼働率の向上は、
今の日本の地方都市では厳しいのが現状。



な・の・に!



どんどんアパートやマンションが建築されて
いる・・・。しかも!建築主が不動産という
物件もある・・・。



不動産が建てる・・・ということは、仮に空
室が発生した場合は、お客様と直接やりとり
ができる不動産が自社の物件を優先的に斡旋
する可能性が高い・・・ということは、その
不動産の提案で建築したお客様は、二の次に
なると考えられる・・・。



ひどい・・・。



ちなみに、都城市・北諸県の総世帯数約7万
に対して今日確認したら、持家率が71.6%
になってて、昨年が70.8%だったので、上が
っていて、空家率が14%程度・・・。




なのに・・・。




アパート建築・・・提案・・・企画・・・。
しっかり市場調査してますか?
競合調査してますか?賃料適性を分析して
ますか?
たぶん、してないと思われ・・・。
しているとしても、客観的であるか?根拠
として提示されている資料に関して、裏付
けがあるのか・・・。
たぶん、ないと思われ・・・。




ひどい・・・。




ちなみに、国税調査を基に都城市の将来人
口予測は、平成27年時点の165029人から、
平成47年には136346人の予測、約18%分減
ります・・・。




35年一括借上げ・・・。
アパートローン30年返済・・・。




地方都市に関しては、人口増加はほぼ見込め
ず、ゆるやかに右肩下がりになっている現状
をしっかりと見極めて投資を行わないと、出
口に至る前に痛い目にあう可能性が・・・。



ただ、この痛い目にある可能性があるのは、
不動産の担当者のみを信頼してしまっている
オーナー・・・。
もし、このブログを読んで不安になっている
オーナーさんは是非、2~3社の不動産投資
に詳しい不動産に聴いてみるのをお勧めしま
す。



せっかく投資するのですから、3方良しが実
現できることを、心からご祈念申し上げます。




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