都城市【株式会社きになる】の前田です。
最近、信じられない事案が発生！
某土地取引において、当社がお客様をご紹介
して契約になる案件で、売主側より依頼され
ている不動産業者さんが一言・・・。
「重要事項説明は作成しません」
しかも
「もし、そちらで作成しても印鑑は押しません」
！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！はいぃ？
ちなみに重要事項説明書とは３５条書面といわれ
不動産取引において必ず買主さんに交付する書類で
仲介業者はその書類に自社の情報を明記し、印鑑を
押印し、取引主任者にて説明をする【義務】がある。
はい！【義務】なんです！
でも、拒否される・・・。
話によると、他の取引でも今回と同条件の取引では
一度も作成したことがないそうで・・・。
ちなみに、罰則は【業務停止処分】・・・結構重い！
そういえば、某不動産会社さんも賃貸に関する重要
事項説明書は取引主任者ではなく、未資格者による
説明で、書類には一応取引主任者の印鑑が押してあ
るだけの会社も・・・・。
ちなみに不動産会社に対する罰則や処分などは
こちらから・・・。
■宅建業者に対する業務停止処分
業務停止処分：１年以内の期間を定めて業務の全部ま
たは一部の行為禁止を命ずること
処分権者：指示処分と同じ
主な該当事由
・指示処分に違反したとき
・宅建業に関し不正または著しく不当な行為をしたとき
・営業保証金供託届出前の事業開始（不足額を２週間以内に供託しないとき含む）
・新事務所設置に際し弁済業務保証金分担金を納付しないとき
・特別弁済業務保証金分担金を通知後１ヶ月以内に納付しないとき
・保証協会社員が還付充当金を通知後２週間以内に納付しないとき
・保証協会社員の地位を失った場合に１週間以内に営業保証金の供託をしないとき
・専任の取引主任者設置要件を欠いたとき（２週間以内に補充しないとき含む）
・従業者名簿を備え付けていないとき
・取引態様の明示義務違反
・誇大広告等の禁止違反
・重要事項の説明義務違反（書面を交付して説明しなかったとき含む）
・37条書面の交付義務違反
・媒介および代理契約書面の交付、価額の根拠の明示義務違反
・自ら売主の場合の完成・未完成物件の手付金等保全措置義務違反
・手付の信用供与による契約誘引
・限度額を超える報酬受領、不当に高額の報酬要求
・重要な事実の不告知
・不当な履行遅延
・守秘義務違反
業務停止処分に違反すると、免許取消処分の対象となります。
何らかの罰則の対象にもなります。
■宅建業者に対する免許取消処分
免許取消処分：与えた免許を取り消すこと
処分権者：免許権者のみ（＝免許をした国土交通大臣または知事）
主な該当事由
・宅建業者が成年後見人・被保佐人・復権を得ない破産者であるとき
・宅建業者が禁錮以上の刑に処せられ、執行の終わり等から５年を経過しないとき
・宅建業者が宅建業法違反や傷害罪等で罰金の刑に処せられ、執行の終わり等から５年
を経過しないとき
・「成年者と同一の能力を有しない未成年者である宅建業者の法定代理人」または「個人
である宅建業者の政令で定める使用人」または「法人である宅建業者の役員と政令で定
める使用人」が、上記３つのいずれかに該当するとき
・「成年者と同一の能力を有しない未成年者である宅建業者の法定代理人」または「個人
である宅建業者の政令で定める使用人」または「法人である宅建業者の役員と政令で定
める使用人」が、下記４つのいずれかの者に該当するとき
・不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消しの
日から５年を経過していない者
・上記の者が法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所の公示日60日以内にその法人
の役員であった者で、取消しの日から５年を経過していない者
・上記に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定まで
の間に解散または廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者
・上記の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人の、聴聞
の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過していな
い者
・免許換えの手続きを怠ったとき
・不正手段により免許を取得したとき
・業務停止処分対象行為で情状が特に重いとき
・業務停止処分に違反したとき
・免許を受けてから１年以内に業務を開始しないとき
・１年以上事業を休止したとき
・営業保証金供託の届出の催告を受け１ヶ月以内に届出をしないとき（必ず対象ではない）
・宅建業者の事務所所在地が確知できないとき（必ず対象ではない）
■取引主任者に対する指示処分
指示処分：必要な指示をすること
処分権者：登録を行った知事および実際に処分該当事由が行われた都道府県の知事
主な該当事由
・名義貸しを許し、他人がその名義を「使用」したとき
・取引主任者の事務に関し、不正または著しく不当な行為をしたとき
指示処分に違反すると、事務禁止処分の対象となります。
罰則の対象にはなりません。
■取引主任者に対する事務禁止処分
事務禁止処分：１年以内の期間を定めて取引主任者として行う事務の禁止を命ずること
事務禁止処分を受けた取引主任者はすみやかに主任者証を交付を受けた知事に提出し、
知事は、事務禁止期間が満了し返還請求があったときは直ちに返還しなければなりません。
処分権者：指示処分と同じ
主な該当事由
・指示処分に違反したとき
・名義貸しを許し、他人がその名義を「表示」したとき
・取引主任者の事務に関し、不正または著しく不当な行為をしたとき
（指示処分と同じだが度合いによる）
事務禁止処分に違反した場合、その主任者の登録を行った知事は、登録消除処分をしな
ければなりません。また、事務禁止処分による主任者証提出義務に違反した場合は過料
に処せられます。
■取引主任者に対する登録消除処分
登録消除処分：宅地建物取引主任者資格登録簿から登録を抹消すること
登録消除処分を受けた取引主任者は、すみやかに主任者証を交付を受けた知事に返納する。
処分権者：登録を行った知事のみ
主な該当事由
・主任者登録の欠格要件の１つに該当したとき（宅地建物取引主任者のページ参照）
・不正手段により取引主任者の登録を受けたとき
・不正手段により取引主任者証の交付を受けたとき
・事務禁止処分に該当する場合で情状が特に重いとき
・知事の行った事務禁止処分に違反したとき
■監督処分の手続き
国土交通大臣または都道府県知事は監督処分を行う場合、あらかじめ処分を受ける者、
またはそれらの代理人の出頭を求め、釈明および証拠提出の機会を与えるために公開に
よる聴聞を行わなければなりません。
そして業務停止処分または免許取消処分をしたときは、その旨を公告します。
指示処分や取引主任者に対する処分に公告は必要ありませんのでご注意ください。
指導：国土交通大臣は全ての宅建業者に対して、知事はその都道府県の区域内で宅建業
を営む宅建業者に対して、必要な指導・助言・勧告を行うことができる
報告：国土交通大臣は全ての宅建業者に対して、知事はその都道府県の区域内で宅建業
を営む宅建業者に対して、宅建業の適正な運営を確保するために必要と認める場合
には、業務についての報告を求め、または事務所への立入検査をすることができる。
（取引主任者に対しても事務について報告を求めることができる）
聴聞制度の例外として、１．宅建業者の事務所所在地を確知できないことを理由に免許
を取り消す場合、２．宅建業者の所在を確知できないことを理由に免許を取り消す場合
には、聴聞を行う必要はありません。
この場合は官報または公報でその事実を公告し、30日を経過しても宅建業者から申し出
が無いときに免許を取り消すことになります。
■罰則
宅建業法が規定する罰則には、懲役・罰金・過料の３つがあります。
２つの異なる罰則をあわせて科すことを併科といいます。
主な罰則をまとめておきます。
１．３年以下の懲役or300万円以下の罰金or両者の併科
・不正手段による免許取得
・名義貸しで他人に営業させた
・業務停止処分に違反して営業
・無免許営業（宅建業者以外の者）
２．２年以下の懲役or300万円以下の罰金or両者の併科
・重要な事実の不告知
３．１年以下の懲役or100万円以下の罰金or両者の併科
・不当に高額の報酬を要求（要求すること自体）
４．６月以下の懲役or100万円以下の罰金or両者の併科
・営業保証金の供託届出前に営業開始
・誇大広告
・不当な履行遅延
・手付貸与等による契約締結の誘引
５．100万円以下の罰金
・専任の取引主任者の設置要件を欠く
・免許申請書の虚偽記載
・名義貸しで他人に営業表示や広告をさせた
・報酬基準額を超える報酬を受領した（実際に受領した）
６．50万円以下の罰金
・帳簿の備付け義務違反・記載不備・虚偽記載
・従業員名簿の備付け義務違反・記載不備・虚偽記載
・変更の届出等義務違反・虚偽届出
・標識の掲示をしなかった
・報酬額の掲示をしなかった
・37条書面の交付を怠った
・守秘義務違反
・大臣や知事の検査拒否
７．10万円以下の過料
・登録消除等による取引主任者証の返納義務に違反
・事務禁止処分による取引主任者証の提出義務に違反
・重要事項の説明の際に取引主任者証の提示義務に違反
・・・・はい、色々とありますが食品偽装問題と同じ
ように、法令を遵守しなければ、今後世の中から淘汰
されていくのは必然であり、不動産という高額な取引
においては、更にその法令に関する重要度は高く、今
回その不動産業者さんの様に無視する状態は、いずれ
重い罰則の対象になることが容易に想像でき、我が社
もお客様にわかりやすく、法令に基づいた説明を行う
よう日々研鑽する必要があると再認識しました。
最近、信じられない事案が発生！
某土地取引において、当社がお客様をご紹介
して契約になる案件で、売主側より依頼され
ている不動産業者さんが一言・・・。
「重要事項説明は作成しません」
しかも
「もし、そちらで作成しても印鑑は押しません」
！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！はいぃ？
ちなみに重要事項説明書とは３５条書面といわれ
不動産取引において必ず買主さんに交付する書類で
仲介業者はその書類に自社の情報を明記し、印鑑を
押印し、取引主任者にて説明をする【義務】がある。
はい！【義務】なんです！
でも、拒否される・・・。
話によると、他の取引でも今回と同条件の取引では
一度も作成したことがないそうで・・・。
ちなみに、罰則は【業務停止処分】・・・結構重い！
そういえば、某不動産会社さんも賃貸に関する重要
事項説明書は取引主任者ではなく、未資格者による
説明で、書類には一応取引主任者の印鑑が押してあ
るだけの会社も・・・・。
ちなみに不動産会社に対する罰則や処分などは
こちらから・・・。
■宅建業者に対する業務停止処分
業務停止処分：１年以内の期間を定めて業務の全部ま
たは一部の行為禁止を命ずること
処分権者：指示処分と同じ
主な該当事由
・指示処分に違反したとき
・宅建業に関し不正または著しく不当な行為をしたとき
・営業保証金供託届出前の事業開始（不足額を２週間以内に供託しないとき含む）
・新事務所設置に際し弁済業務保証金分担金を納付しないとき
・特別弁済業務保証金分担金を通知後１ヶ月以内に納付しないとき
・保証協会社員が還付充当金を通知後２週間以内に納付しないとき
・保証協会社員の地位を失った場合に１週間以内に営業保証金の供託をしないとき
・専任の取引主任者設置要件を欠いたとき（２週間以内に補充しないとき含む）
・従業者名簿を備え付けていないとき
・取引態様の明示義務違反
・誇大広告等の禁止違反
・重要事項の説明義務違反（書面を交付して説明しなかったとき含む）
・37条書面の交付義務違反
・媒介および代理契約書面の交付、価額の根拠の明示義務違反
・自ら売主の場合の完成・未完成物件の手付金等保全措置義務違反
・手付の信用供与による契約誘引
・限度額を超える報酬受領、不当に高額の報酬要求
・重要な事実の不告知
・不当な履行遅延
・守秘義務違反
業務停止処分に違反すると、免許取消処分の対象となります。
何らかの罰則の対象にもなります。
■宅建業者に対する免許取消処分
免許取消処分：与えた免許を取り消すこと
処分権者：免許権者のみ（＝免許をした国土交通大臣または知事）
主な該当事由
・宅建業者が成年後見人・被保佐人・復権を得ない破産者であるとき
・宅建業者が禁錮以上の刑に処せられ、執行の終わり等から５年を経過しないとき
・宅建業者が宅建業法違反や傷害罪等で罰金の刑に処せられ、執行の終わり等から５年
を経過しないとき
・「成年者と同一の能力を有しない未成年者である宅建業者の法定代理人」または「個人
である宅建業者の政令で定める使用人」または「法人である宅建業者の役員と政令で定
める使用人」が、上記３つのいずれかに該当するとき
・「成年者と同一の能力を有しない未成年者である宅建業者の法定代理人」または「個人
である宅建業者の政令で定める使用人」または「法人である宅建業者の役員と政令で定
める使用人」が、下記４つのいずれかの者に該当するとき
・不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消しの
日から５年を経過していない者
・上記の者が法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所の公示日60日以内にその法人
の役員であった者で、取消しの日から５年を経過していない者
・上記に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定まで
の間に解散または廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者
・上記の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人の、聴聞
の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過していな
い者
・免許換えの手続きを怠ったとき
・不正手段により免許を取得したとき
・業務停止処分対象行為で情状が特に重いとき
・業務停止処分に違反したとき
・免許を受けてから１年以内に業務を開始しないとき
・１年以上事業を休止したとき
・営業保証金供託の届出の催告を受け１ヶ月以内に届出をしないとき（必ず対象ではない）
・宅建業者の事務所所在地が確知できないとき（必ず対象ではない）
■取引主任者に対する指示処分
指示処分：必要な指示をすること
処分権者：登録を行った知事および実際に処分該当事由が行われた都道府県の知事
主な該当事由
・名義貸しを許し、他人がその名義を「使用」したとき
・取引主任者の事務に関し、不正または著しく不当な行為をしたとき
指示処分に違反すると、事務禁止処分の対象となります。
罰則の対象にはなりません。
■取引主任者に対する事務禁止処分
事務禁止処分：１年以内の期間を定めて取引主任者として行う事務の禁止を命ずること
事務禁止処分を受けた取引主任者はすみやかに主任者証を交付を受けた知事に提出し、
知事は、事務禁止期間が満了し返還請求があったときは直ちに返還しなければなりません。
処分権者：指示処分と同じ
主な該当事由
・指示処分に違反したとき
・名義貸しを許し、他人がその名義を「表示」したとき
・取引主任者の事務に関し、不正または著しく不当な行為をしたとき
（指示処分と同じだが度合いによる）
事務禁止処分に違反した場合、その主任者の登録を行った知事は、登録消除処分をしな
ければなりません。また、事務禁止処分による主任者証提出義務に違反した場合は過料
に処せられます。
■取引主任者に対する登録消除処分
登録消除処分：宅地建物取引主任者資格登録簿から登録を抹消すること
登録消除処分を受けた取引主任者は、すみやかに主任者証を交付を受けた知事に返納する。
処分権者：登録を行った知事のみ
主な該当事由
・主任者登録の欠格要件の１つに該当したとき（宅地建物取引主任者のページ参照）
・不正手段により取引主任者の登録を受けたとき
・不正手段により取引主任者証の交付を受けたとき
・事務禁止処分に該当する場合で情状が特に重いとき
・知事の行った事務禁止処分に違反したとき
■監督処分の手続き
国土交通大臣または都道府県知事は監督処分を行う場合、あらかじめ処分を受ける者、
またはそれらの代理人の出頭を求め、釈明および証拠提出の機会を与えるために公開に
よる聴聞を行わなければなりません。
そして業務停止処分または免許取消処分をしたときは、その旨を公告します。
指示処分や取引主任者に対する処分に公告は必要ありませんのでご注意ください。
指導：国土交通大臣は全ての宅建業者に対して、知事はその都道府県の区域内で宅建業
を営む宅建業者に対して、必要な指導・助言・勧告を行うことができる
報告：国土交通大臣は全ての宅建業者に対して、知事はその都道府県の区域内で宅建業
を営む宅建業者に対して、宅建業の適正な運営を確保するために必要と認める場合
には、業務についての報告を求め、または事務所への立入検査をすることができる。
（取引主任者に対しても事務について報告を求めることができる）
聴聞制度の例外として、１．宅建業者の事務所所在地を確知できないことを理由に免許
を取り消す場合、２．宅建業者の所在を確知できないことを理由に免許を取り消す場合
には、聴聞を行う必要はありません。
この場合は官報または公報でその事実を公告し、30日を経過しても宅建業者から申し出
が無いときに免許を取り消すことになります。
■罰則
宅建業法が規定する罰則には、懲役・罰金・過料の３つがあります。
２つの異なる罰則をあわせて科すことを併科といいます。
主な罰則をまとめておきます。
１．３年以下の懲役or300万円以下の罰金or両者の併科
・不正手段による免許取得
・名義貸しで他人に営業させた
・業務停止処分に違反して営業
・無免許営業（宅建業者以外の者）
２．２年以下の懲役or300万円以下の罰金or両者の併科
・重要な事実の不告知
３．１年以下の懲役or100万円以下の罰金or両者の併科
・不当に高額の報酬を要求（要求すること自体）
４．６月以下の懲役or100万円以下の罰金or両者の併科
・営業保証金の供託届出前に営業開始
・誇大広告
・不当な履行遅延
・手付貸与等による契約締結の誘引
５．100万円以下の罰金
・専任の取引主任者の設置要件を欠く
・免許申請書の虚偽記載
・名義貸しで他人に営業表示や広告をさせた
・報酬基準額を超える報酬を受領した（実際に受領した）
６．50万円以下の罰金
・帳簿の備付け義務違反・記載不備・虚偽記載
・従業員名簿の備付け義務違反・記載不備・虚偽記載
・変更の届出等義務違反・虚偽届出
・標識の掲示をしなかった
・報酬額の掲示をしなかった
・37条書面の交付を怠った
・守秘義務違反
・大臣や知事の検査拒否
７．10万円以下の過料
・登録消除等による取引主任者証の返納義務に違反
・事務禁止処分による取引主任者証の提出義務に違反
・重要事項の説明の際に取引主任者証の提示義務に違反
・・・・はい、色々とありますが食品偽装問題と同じ
ように、法令を遵守しなければ、今後世の中から淘汰
されていくのは必然であり、不動産という高額な取引
においては、更にその法令に関する重要度は高く、今
回その不動産業者さんの様に無視する状態は、いずれ
重い罰則の対象になることが容易に想像でき、我が社
もお客様にわかりやすく、法令に基づいた説明を行う
よう日々研鑽する必要があると再認識しました。