【修繕費返還請求裁判】
レオパレス勝訴
【修繕費返還請求裁判】レオパレス勝訴
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レオパレス21(以下、レオパレス:東京都中野区)のオーナー合計100人が建物修繕の不履行を理由に契約無効とメンテナンス費の返還
を求めた裁判で第一審の判決が下り、名古屋地裁、東京地裁ともに原告の主張を退けた。旧契約を新契約に移行する際、大幅に変更し
た積立金の扱いや、修繕目安表の認識の差から両者は溝を深めた。
「修繕目安表」に実施義務なし
今回判決が出たのは、2017年8月29日、同年9月20日に名古屋地裁、東京地裁にレオパレスのオーナーら計100人が訴訟を提起した裁
判。建物修繕の不履行を原因にオーナーらはレオパレスに対し、「建物メンテナンス契約」(以下、「BM契約」)の無効と支払い済みメ
ンテナンス費用の返却を求めた。裁判では、1月27日、同月30日に結審し原告は全面的に敗訴。レオパレス側の主張が認められた判決
となった。
今回の裁判の争点は3点。「BM契約」の説明がオーナーに誤認を与え、契約実態と異なる内容であったか、二つめは「BM契約」は
オーナーに著しく不利益を与える内容か、三つめは修繕実施の目安として配布された資料の時期通りに修繕を実施していないことは債
務不履行にあたるかだ。
争点となっている「BM契約」とは、11年以前にレオパレスがオーナーと締結した「メンテナンス・リフォーム トータルサポートシ
ステム利用契約」(以下、「旧TSS契約」)を切り替えたものだ。「旧TSS契約」では、契約締結時に長期修繕保証金を支払い、さらに
月々の修繕積立金として積立口座に1戸あたり約2000円を積み立てていた。修繕が発生した場合は修繕実施の決定権をオーナーが持
ち、積立金で修繕費用を賄う。サブリースの契約期間が終了した場合に修繕積立金の残金があった場合は家主に返還される契約内容
だった。
ところが「BM契約」では、修繕の有無にかかわらず定額のメンテナンス費用を支払う方法に変更になった。修繕はレオパレス側の判
断で実施でき、メンテナンスの実施状況は定期的に報告するというものだ。長期修繕保証金は月々のメンテナンス費に充当。預託済み
の修繕積立金は一時返金となった後、サブリース契約の残存期間で残高を案分しメンテナンス費へ合算している。
月々のメンテナンス費の金額と計算式は「BM契約」への移行前にレオパレスからオーナーへ書面で通知されていた。
「減額されないことは容易に理解」
第一の争点だが、原告側は、長期修繕保証金は月々のメンテナンス費用から控除されると説明を受けたと主張。また、「旧TSS契
約」では修繕積立金の残高は返金される。「BM契約」後も同様に返金されるものと認識し契約したため、「BM契約」の内容に誤認が
あったと主張。
裁判所は、長期修繕保証金がメンテナンス費用から控除されないこと、修繕積立金が返金されないことは説明書類等に記載があり
「比較的容易に理解できる」とし、誤認したとは認められないと判断した。
第二の争点。オーナーに著しく不利益な契約だとして、原告は公序良俗違反だと指摘する。メンテナンスの実施について「客観的に
必要性がないと認められるとき」は修繕を実施しないと契約書に記載があり、修繕実施の決定権をレオパレスが持つため、恣意(しい)
的に修繕を行わないことができると原告は主張。さらに、前払いしたはずの長期修繕保証金がメンテナンス費用から控除されていない
点でオーナーが不利益を被っていると主張した。
裁判所は、修繕費用をレオパレスが負担する以上、「客観的な必要性のない修繕」の要求に応えることは不可能で、合理性があると
認定。さらに恣意的に修繕を行わず、建物の劣化が目立つようになれば入居率が下がり一括借り上げしているレオパレスにも損失が出
ることから公序良俗違反とは言えないと判断した。長期修繕保証金についても将来的な修繕のためのもので、オーナーが取得すること
を予定しておらず、原告の主張を退けた。
第三の争点では、原告は修繕目安表の時期通りに修繕を行うとレオパレス側から説明があった、もしくは修繕時期の変更があるとの
説明がなかったため修繕目安表通りに行わないのは債務不履行だと主張。
裁判所は、修繕目安表に記載の「参考」という表記や、「気候などによって変動する」などの文言があることから全面的にレオパレ
スの主張を支持した。
レオパレスの担当者は今回の判決について「当社の主張が認められた結果」と話し、今後の控訴については「コメントを控える」と
回答した。
【原告側の声】目安表軽視に遺憾
原告の代理人を務める安藤澁谷法律事務所(愛知県名古屋市)の澁谷歩弁護士は、「修繕目安表を軽視した判決となり、大変残念」と
コメント。
原告団を形成するLPオーナー会(同)の前田和彦代表は、「裁判を始めたことで、レオパレスはこれまで聞き入れなかった修繕を行う
ようになった。敗訴したが、実質面では一定の成果があった」という。控訴は行うとし、「債務不履行が是正される判決を求めたい」
と話した。