賃貸住宅融資、支援機構が厳格化 サブリース巡り懸念

　　　　　　　　　　　　　　　賃貸住宅融資　

　　　　　　　　　　支援機構が厳格化　サブリース巡り懸念　

賃貸住宅融資、支援機構が厳格化　サブリース巡り懸念
https://www.asahi.com/articles/ASL7S46LTL7SULFA010.html

　住宅ローンを扱う独立行政法人・住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は今年度から、賃貸住宅向けの
融資基準を厳しくした。アパートやマンションを業者が一括で借り上げ、家賃も業者が一括で支払う「サ
ブリース（一括借り上げ・転貸）契約」による賃貸物件が増え、空室の増加により将来、融資が焦げ付く
リスクが高まっていると判断したとみられる。

　賃貸物件向け融資をめぐっては金融庁が地方銀行に対して昨年春、需要やリスクを審査し、借り手にも
リスクを説明するよう注意喚起した。このため国内銀行全体の賃貸物件向けの新たな融資は２０１７年度
に減少に転じた。新規融資が増え続けていた支援機構も１８年度から融資の厳格化にかじを切ったことに
なる。

　支援機構は、融資判断にあたって家賃収入や空室のリスクなどを審査する際、収支見通しなどを厳しく
チェックするようにした。また、土地を購入してアパートを建てる場合の土地部分への融資を原則として
停止した。サブリース契約の賃貸物件は、土地を持っている人に業者が勧めて建てるケースが多いが、ア
パートの建築用地も買うよう業者が勧めることがある。サブリース業界では「ランドセット」と呼ばれる
営業手法だが、借り入れがより多額になることがある。

　原則停止の理由について、機構の賃貸住宅推進グループは「今後の供給リスクなど社会情勢の変化をみ
て、総合的に判断した」と説明する。

　賃貸アパートは相続税の節税にもなるとして建築が相次ぎ、日本銀行の統計によると、１７年度末の個
人の賃貸アパート向け融資残高は２３兆２６８０億円と、６年連続で増えた。支援機構の賃貸住宅向け貸
付金残高（１７年度末）は１兆３９４６億円。１７年度の融資契約額は約１９００億円と、前年より約
７％増加した。

　しかし、空室が多い物件は、家賃保証期間を過ぎると業者から家賃の引き下げを求められることがあ
る。家賃収入が減れば、融資が焦げ付くリスクも高まる。

　今年３月には、支援機構への賃貸物件の融資申請件数が前年比８割も増えた。銀行の融資が減り、機構
の審査基準も厳しくなることを見越し、「駆け込み申請」が相次いだとみられる。支援機構の担当者は
「審査が厳しくなるということで、早めの建築をあおるセールストークの材料に使われた可能性がある」
と話している。（北川慧一、大津智義）

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　〈サブリース契約〉　オーナーが建てたアパートなどを業者が一括で借り上げ、入居者にまた貸しする
契約のこと。３０年や３５年といった長期契約も多い。空室の有無にかかわらずオーナーには家賃が支払
われる。入居者募集や管理などは業者側が行うため、オーナーの負担が軽いとされる。一定の家賃保証期
間は決まった家賃が入るが、その後は業者から家賃の減額を提示されることがあり、減額をめぐるトラブ
ルも起きている。賃貸住宅建設大手の大東建託グループやレオパレス２１がこれまでに手がけたサブリー
ス物件の多くは、家賃の固定期間が１０年に設定されている。

住まいは人権デーシンポ『居住支援の実践と課題』

　　　　　　　　　住まいは人権デーシンポ『居住支援の実践と課題』　　

　　　　　　　　　住まい連・住まいの貧困ネット・住宅会議が共催　

住まいは人権デーシンポ『居住支援の実践と課題』　
住まい連・住まいの貧困ネット・住宅会議が共催　
居住支援の実践には住宅の提供だけではなく人材の育成も必要！
http://www.zensyakuren.jp/sinbun/2018/607/607_01.html

「ハビタット」（国連人間居住会議）で「居住の権利」宣言が採択された６月１４日を「住まいは人権
デー」として、今年は６月１６日（土）午後１時半から上野区民館で、住宅セーフティネット連続講座第
８回「居住支援の実践と課題」が開催され、６０名が参加しました。

　住まいの貧困ネットの稲葉剛さんの司会で、居住支援に取り組む３名から報告がありました。

　１人目のＮＰＯコレクティブハウジング社・狩野三枝さんは「居住支援の実例と支援を支える仕組み―
新たな社会住宅の提案にふれて」では、複数の世帯が集合住宅に住み、共用スペースでみんなで食事等を
しながら暮らす「コレクティブハウス」の運営活動をする中で、これからの「社会的住宅」には、住まい
に困る人に単に住宅のみを提供するのではなく、そこでの暮らしで孤立しないように支援サービスやネッ
トワークも共に提供する必要があり、まずはそのための仕組み作りとサポートを担う人材育成から始めな
ければならないと提案しました。

　２人目の豊島区居住支援協議会・露木尚文さんは「居住支援協議会の最近の活動と新たな空き家活用条
例―居住支援に求められるもの」では、これまで「空家特措法」や「空家管理条例」等、空き家が周囲に
迷惑を及ぼさないよう「管理」する法令はあったものの、豊島区では、適正に管理さえしていれば「空き
家のまま」でもよいという段階から１歩踏み込んで、全国初の「空家活用条例」を制定し、使われていな
い空き家を居住支援に活用する取り組みを進めており、条例では、住宅をそのままシェアハウスとして利
用できるように、申請のあった「住宅での住み方」を区が「家族的住まい方」と認定することで、他人同
士が住むシェアハウスに本来必要な住居水準を緩和する制度を用意しています。

　空き家活用は待っていても進まず、空き家活用条例ができたとはいえ、民間住宅を活用した住宅セーフ
ティネットを展開していくには、空き家活用を促進するための人材の確保に居住支援協議会が連携して取
り組んでいくことが必要であると述べました。

　３人目のＮＰＯハートウォーミングハウス・園原一代さん

　「高齢者と若者のホームシェアなどの実践経験―共助による居住支援を考える」では、子供が独立した
後の高齢者が自宅の空き部屋を家賃の安い部屋を探す若者に賃貸する「ホームシェア」のあっせん活動が
紹介されました。

　家主の面接・自宅の調査と入居者の面接をして、双方の希望・条件が合えば食事等は別々の現代版「借
間契約」が成立するというもので、日本ではまだ馴染みがないものの、多様な住み方の１つとして注目さ
れています。

　休憩後、会場全体で討論を行い、居住支援の実践には、住宅の提供・費用助成だけではなく居住支援
サービスを担う人材の育成も必要であることが確認されました。

シンポ『居住支援の実践と課題』　２０１８年住まいは人権デー　“繋がりのある住まいとは”　セーフ
ティネット形成に向けた居住支援
http://www.zensyakuren.jp/tosyakuren/news/2018/616/616.html#01

２０１８年「住まいは人権デー」が６月１６日午後１時３０分から台東区上野区民館で６０名の参加で
開催された。「居住支援の実践と課題」というテーマで住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人の稲
葉剛氏のコーデネーターでシンポジウムが進められた。

　住まい連代表幹事の坂庭国晴氏が開会挨拶を行い、住まいは人権デーが１９９６年の国連の「住宅人権
宣言」を受けて、毎年運動が行われている。国連の「人間居住」の意味は「人間居住支援」であり、居住の
権利は「居住支援」と密接な関係があることが強調された。

　シンポジウムは３人のパネリストが報告。ＮＰＯコレクティブ社理事の狩野三枝氏は「多様なセーフ
ティネットの形成を包摂する居住支援の提案」とのテーマで、つながりを作り出せる仕組みを持つ住ま
い、あるいは孤立化を防ぐ支援やネットワークとも繋がっている住まいを「新たな社会的住宅」と位置付
け、増加する空き家・空き室を活用し、セーフティネット形成のため地域資源として活用すること等が提
案された。

　豊島区居住支援協議会事務局の露木尚文氏は今年制定された豊島区の空き家活用条例について説明し、
空き家の活用をすすめるために「家族的住まい方認定制度」が条例の目玉で、１戸建ての空き家をシェア
居住に利用する場合、一定の条件を設けた上で寄宿舎への用途変更を不要とする制度の創設が強調され
た。

　最後にＮＰＯ法人ハートウォーミングハウス代表の園原一代氏から「高齢者と若者のホームシェアなど
の実践と多様な暮らし方」と題して、オーナーと入居者が一緒に住み暮らすホームシェアの実践事例が報告
され、休憩後質疑討論が行われた。

スルガ銀行との交渉6回目 スルガ銀行スマートデイズ被害弁護団 岡野会長の出席求める要望書提出

　　　　　　　　　　スルガ銀行との交渉6回目　

　　　　　　　　スルガ銀行スマートデイズ被害弁護団　

　　　　　　　　　岡野会長の出席求める要望書提出　

スルガ銀行との交渉6回目　スルガ銀行スマートデイズ被害弁護団　
　　　岡野会長の出席求める要望書提出
http://www.zenchin.com/news/6-17.php

スルガ銀行スマートデイズ被害弁護団は4日、東京都千代田区の弁護士会館でスルガ銀行（静岡県沼津市）と6回目の交渉を行った。

同弁護団は経営破たんしたスマートデイズ（東京都中央区）でシェアハウスを購入したオーナーから委任を受けており、委任者数は250人にまで拡大。

最大時で787人いたスマートデイズのオーナーの実に3割に及ぶ。

シェアハウスをスルガ銀行に譲渡する代わりに、融資を受けたスルガ銀行からの借り入れを白紙にする代物弁済を実現するために3月から交渉を重ねてきた。

今回の交渉ではスルガ銀行の岡野光喜CEOに対して「被害弁護団交渉への出席に関する要望書」に140人近くが署名し提出した。

交渉に参加するスルガ銀行側の代理弁護士に十分な権限がなく、進まないことを記
載し現在の経営責任者が出席することにより、問題の早期解決を望む。

また、独自調査による「詐欺的スキームの実態」について伝える書面を提示。

その中で融資実態について不透明な点があり、その資料を開示するようスルガ銀行側に伝えた。

同弁護団の山口広弁護団長は「具体的な事実関係などの情報を集め、明らかにしていく」と話した。