マンションの価格

首都圏のマンションの価格が上昇しています。
しかし、バブルの頃と違い上昇している所とそうでない所に二極化しています。

昨年と比べて2倍近くに跳ね上がったところが港区、千代田区、以下２３区では目黒区、文京区、世田谷区、豊島区、品川区、足立区、中野区、江東区あたりが上昇しているようです。

また、前述のエリアをはじめ新宿、渋谷あたりで分譲する不動産会社の販売の仕方がちょっと強気で変わっています。
いわゆる売り渋り状態です。
もっと価格があがるのを待って売り出すように時期をうかがっているのです。

不動産価格が上昇しているがバブル期と違って何処でも上昇しているわけでありません。
しかし、バブル期にはなかった不動産ファンドなるものが出現し、外資の会社も加わり馬鹿みたく上げてしまった特定の場所があったり、少し加熱しすぎた場所が少し沈静化しているように思われます。

また、不動産を媒体にした金融商品であるがため、すぐに事業からの撤退も考えられます。
嵐が去った後のようになる可能性もあります。

こんなのに巻き込まれないよう注意したいものです。

管理にもっと興味を

あるマンションの管理会社の見直しをやりました。
管理会社が「管理委託費」、「一般管理費」、「管理手数料」、「基幹事務費」、「事務管理業務費」などなどいろんな名目で利益の二重、三重取りをしているケースが多くあります。

原因はまず管理組合が管理会社に丸投げし、受託した管理会社が各業務（清掃、管理人手配、設備点検、保険など）を各業者に丸投げし大元の管理受託した管理会社に多く利益が落ちる仕組みになっているからです。
その負担は組合員である所有者にきます。

建物は年々古くなるわけですから当然費用はかかるようになります。

管理費が年間いくら貯まり、それがどのように使われたか
そしていくら残ったか、または足りなかったか
依頼業務の内容は的確に履行されていたか
お金の使い方は正当であったか（相場か）
将来の補修の計画は大丈夫か。

など組合員の方は興味を持つべきです。

そうでないと管理会社に好き勝手にされ、管理費だけが上っていきます。

まず、現状の管理費が妥当であるか。無駄がないかです。
管理会社は現状の管理費からいかに上げていくかしか考えていません。

あるワンルームマンションの管理費をみて驚きました。
ファミリータイプのマンション並みです。
しかも、契約上の管理業務と実際の内容には大きな開きがありました。

しかし、ほとんどクレームがでません。
何故かというと、管理組合員である所有者が実際に住んでいないからです。
これは管理会社が相当利益をあげているはずです。
管理会社はマンションを分譲した会社のグループ会社でした。

ノルマ主義

“ノルマ”最近起きた「コムスン」、「ノバ」などの事件で久々に耳にしました。
営業社員などによく課せられるものです。

意味は“一定時間内に果たすように個人や集団に割り当てられた標準作業量”。
第二次大戦後のシベリア抑留者が伝えた語。

あまりイメージのいい言葉でありません。

コムスンでも関係者はノルマがきつくて自腹でお金を出したとか、会社を辞めたなどと証言していました。


ノルマという言葉はイメージは別として、事業をやっていれば避けては通れない当たり前のことだと思います。
しかし、やり方、やらせ方の工夫が大事ではないでしょうか。

このノルマ達成のプロセスがない場合、人をだめにしてしまいます。
上の人間がなんの策も授けないでただ「やってこい」、「売ってこい」とほざいている。
そういう人間に限って自分は何もしないで遊んでいます。
こんな中間管理職がバブル期のように増殖しています。

しかし、企業は潤っているので足元がぐらついているのに気付いていないのです。

また、実行する社員側もノルマと聞くと拒否反応をおこす者もいます。
また、こういう社員に限って口は立つが実績が伴わない人が多い。

会社の中にはノルマがいかないと社員を殴る蹴るなど暴力を振るう会社もあります。
昔はそれが営業力だなどと履き違えている会社も多かった。

今でもそんな会社があります。不動産会社に多い気がします。

とんでもない社員たち

不動産の仲介というのは、売主から依頼を受けてできるだけ早く売却するのが使命です。

かつては売る権利だけを売主より取得し、後は何もしないでそのうち売主がシビレをきらし他の業者で売却すると
売主に依頼を最初に受けた業者が手数料を請求するようなことが平然とされていました。

そんなことから売主を保護するためにルールを決め、
売りの情報を特定業者の独り占めにならないように情報を共有化し、出来るだけ早く売却できる制度として「レインズ」という制度を始めたのです。


しかし、この制度の主旨を理解しないでいる社員が多いのがＳ不動産販売という会社です。

「売りものは自分達のもの」と錯覚しているようです。
よって以下のようなことをします。

1. 他社からの問合せに対してまだ売却されていなくても「売れました」という。これは仲介をすると業者は法定の仲介手数料を売り手、買い手からそれぞれ報酬としていただく。自分のところで両方（売り・買い）扱いたいため「ありません」というのです。気持ちはわかるが前述したようにかつていろんな問題を起こした中から情報公開というルールを決めたことを社員に教育しない体質なのでしょう。


2. 物件調査をしっかりしない。よって後に問題を残す。問題を指摘する買い手側業者がいるとすぐ取引をやめる。トラブルに対してルーズでとにかく売ってしまえば関係ないという体質である。


3. 社員に大手だからという驕りがある。お客様を上からの目線でみる体質。時代錯誤の社員が多い。よって態度・言葉使いが横柄な社員が多い。

とにかくＳグループは問題が多いように思います。

グループ銀行の行員の態度の悪さは天下一品でした。
Ｓ不動産がマンションを建てるとき近隣ともめていることもよくあります。
強引で自分勝手だからです。
耐震偽造も起こしています。

Ｓ不動産販売は取引においてのトラブルはナンバー１でしょう。原因はルール無視の自分勝手な人間が多く、無知でも会社の名前でなんとかなると思っている社員が多いからです。
消費者はお金を稼ぐ道具という感覚の社員が多いから。
大昔の感覚をいつまでも引きずっている。
時代は変わっていることを忘れています。

愚かな不動産屋

数日前に路線価の発表がありました。
かなりの上昇です。３０～４０％の上昇の地点もかなりあります。

しかし、すべてが上昇しているわけではありません。
この辺がバブル期と違うところです。

そして、この発表は前年の数値です。
現時点の状況は違っています。

しかし、愚かな不動産屋はまだ、どこの地点も上っていると勘違いします。
販売に関して「買うと決めた人にしか物件を見せない」と宣ふ業者がいました。
とんでもない馬鹿です。

こんな会社から買ってはいけません。

不動産引渡時の注意点

不動産は契約を行い、その後引き渡しを受けて取引を完了します。（一般的には）

この引渡が非常に雑に行なわれトラブルになるケースが多くあります。
特に中古の物件の場合、入居中で引渡直前に転居し空室になった状況を確認しないで決済を行い、鍵を渡され内部を見て、「こんなの聞いてなかった」というトラブルがあります。

その後売主側仲介業者、売主に申し出ても「もう決済は済んだし、現況有姿だから」という始末。
こんなケースからとんでもないトラブルに発展することが珍しくなありません。

中古物件の取引は要注意です。

偽不動産業者

最近、相談を受けた案件で類似した相談が3件ありました。

3件とも相談者は会社の経営者です。
不動産の売却に関して自らの会社の経理を委託している税理士が不動産屋、司法書士、その他ブローカーを連れてきて取引に絡んだケースでした。
仲介手数料以外にいろいろな名目をつけて手数料をとっているというものです。

あるケースは1億５千万円の取引で報酬が４７０万程なのに１千万円の手数料を取られていました。
その上、領収書は１千万円分なく、不信に思った経営者の方が相談してきたのです。

このような相談を最近よく受けます。
ちょっとびっくりするのは税理士、司法書士などの肩書きを持つ人たちが自分のクライアントを平気で騙すということです。

原因は格差ではないでしょうか。
国家資格をもった人間でも二極化していると思われます。

しかし、とんでもない人たちである。
騙してでもお金を取ろうとする。
そういった人たちの共通点は５０代後半から６０代の人間です。
バブルの時においしい思いをした人間で、その感覚がまだ抜けないようです。