また、また・・・

また、また・・・
清水建設、野村不動産、三井不動産レジデンシャルのマンション強度不足に続き、今度は竹中工務店の港区のマンション、高速道路における栗本鉄工とたて続きに出てきた。はたして他の建物、建設会社のものは大丈夫なのか？
昔から衣食住と言われるものの内、生命に係わる食と住が大変なことになっている。実際はこれらは氷山の一角にすぎないのではないか。そして、長年このような仕事で消費者を裏切ってきている企業は許せない。

何故このような事が起きるのか。
利益を追求するべく消費者に目が向いていないことが一番の原因。
建設関係で言えば仕事を取った会社から下へ丸投げする体質が大きな原因である。

関係会社・組織が多く係わるため責任の擦り合いになり、最終的に消費者が被害を被る形になる。やはり消費者に目がいってない。

企業の社会的使命・責任というものが大手になればなるほど大きいことを忘れている経営者が多いのではないか。
何かあればテレビカメラの前で頭を下げて時間が経てば忘れられると思っている節もある。
ここ数年何度頭を下げる光景を見たことか。
そして、最近の特徴は改竄と転嫁がセット。責任者の責任感が薄れているのも特徴である。


また、消費者も判断のものさしをしっかり持つことが必要ではないか。
大手企業だから安心というものさしは現代は通用しない。
企業側はそこにつけ込み消費者を欺く会社すらあることを忘れてはならないと思う。

またか・・・、最近の会社の体質

千葉県市川市の再開発事業（タワーマンション）での鉄筋不足事件、防衛省の守屋氏のお陰であまり目立たなかったがとんでもない話である。
工事ミスももってのほかであるが、事業主（売主）の対応である。

ばれてしまったから仕方なく行なったという対応が見え見えである。
発覚時は補修工事を行い竣工引渡しの時期も遅れないからいいだろうと開き直った。
事件が報道されて購入しているお客様から解約要請がでたときは解約するとペナルティ（違約金）が発生しますと対応していたらしい。

ところが事が大きくなった途端に説明会を行い解約に応じますと手のひらを返した。
事業主（売主）の役員、ゼネコン（この場合事業主でもある）の支店長の会見を見ていると迷惑をかけて申し訳ないという誠意が感じられない。
ある意味開き直っている。
本人達は何故俺が謝らなければならないんだという感じであった。
このおふた方は会社の規模、そして社会的責任の認識が甘いと思う。
役員とか支店長を担うほど人間ができていない。


最近の会社の不祥事を見ていると会社の若返りはいいが人間の教育が出来ていない会社が多い。

本題に戻るが工事のミスが発覚しゼネコンから事業主に報告された、事業主はことの重大さの認識がないため、すでに購入しているお客様への報告もせず、更に新規の契約をしていた。
これは組織ぐるみの隠蔽である。
事業主は報告を受けてまずいと思ったはず、
（ゼネコンに責任があり自分達は被害者だ。矛先はゼネコンに向かい消費者のことがお互い頭からはずれていたと思う。お客様にすぐに告知しなければという社内の意見もあったはずだが、そういう意見が通らないのが不動産会社だ。頭はそんなことをしたら売れていた部屋も解約になってしまう。ゼネコンも補修すれば大丈夫といっているのだから事を荒立てる必要はない。関係者にかん口令をひけ。こんなところだろう。）

いずれにしても発覚時以前の契約者への告知、発覚後の新規契約者への説明無しについて宅地建物取引業法違反に該当するし、消費者契約法にも抵触する。
厳罰に処するべきだ。
分譲マンションは事業主からゼネコン、ゼネコンから下請け、下請けから孫請けと丸投げの世界であり事が起きると責任のなすりあい。


被害を被るのは消費者である。
このスタイルは昔からかわっていない。

金融機関がおかしくないか？

半年くらい前までは各金融機関の住宅ローン担当者がひっきりなしに住宅ローンの獲得に訪問してきたが、最近はやたらと消極的である。

業績がよくなり、住宅ローンを積極的にとる必要性がないのでのんびりしている。
来てもお茶を飲みに来る程度で仕事に緊張感がない。

ちょっと良くなると気を抜く体質は相変わらずである。
また、専門知識がない社員（契約社員？）が多い。
ところがこいつらが知ったかぶりをする。
そしてそれが露呈しそうになると「他に頼んでくれ」と開き直る。
非常にたちが悪い。

こんなんで良いのだろうか。


また、米国に端を発したサププライムローン問題。
当初は、日本は20年ほど前に痛い目にあっているのでその教訓から被害も小さいと予想されていたが、日を追うごとに被害実態が広がり深刻化してきている。
こんなことが続くとまた、貸出し総量規制が始まり、市場に影響を及ぼすのではないだろうか。

現実に物件査定の見方が？である。


最近、社会的役割など考えずに自分達のことしか考えない銀行が多い。
行員も軽い奴が多く、お調子者、無責任者、非常識者が多い。
人的レべルをもっと上げて欲しいものだ。

システムが稼働

市川市のタワーマンション建設現場で、鉄筋128 本が不足していることが発覚し工事が中止されていることが報道された。

原因は鉄筋工のミスとそれをチュックする人間のミスが重なったこと。

何故発覚したのか。
この物件は住宅性能評価書付の物件で、
設計時（着工前）と建設時（建設中と竣工時）のふたつの住宅性能評価書を取得する物件だったため、二重のチェックシステムになっておりそれが稼動した結果だと思う。
このチェックをする機関が第三渚機関で2 年前耐震偽装問題の時話題になった日本イーホームズなどの国から認定を受けた会社である。
今回はその第三者機関が役にたったということだ。

しかし、「大手企業だから大丈夫」とか、「大型物件だから大丈夫」といった判断は間違いである。
大きな現場になれば目が届かなくなるのは当たり前で、仕事の分担をして共同企業体で行なうのもひとつの方怯では。


今までの第三者機関の仕事ぶりは疑問に思う。
丸投げの仕事をしていた可能性も拭えません。
事件後厳しくなったため今回はシステムが作動しましたが、時間が経つとまたもとに戻ってしまうのではないかと心配だ。

礼節

ボクシングの亀田一家のことが話題になっている。

試合の前のパフオーマンス合戦では、「国民の期待」とか「ゴキブリ」とかお互をけん制する報道合戦していた。
マスコミが仕掛けているのでしようが。
それはそれでフアンが喜ぶのであればいいのでしよう。

ただ、試合はとんでもなかった。
まるで総合格闘技のようで、見ていてこれがボクシングの世界戦なのかと落胆した。素人の試合のようであり世界戦を冒涜した内容である。
あれだけ反則をしたら試合ではない。
ましてセコンドの指示があれだけ画像と音声で拾われてはプロスポーツではない。

そして、今まで亀田一家を持ち上げ踊らせていたマスコミにたたかれる。
可哀想と言えば可哀想。

とは言うものの一番調子にのっていたのは本人たちである。
自業自得であろう。

しかし、18歳、20歳の若者の言動ではないし、風貌、言葉使い、礼儀、態度を見ていて腹立たしい。
そして保護者である父親も歳相応の人間感覚ではない。
本人たちが父親によりあのようにさせられているとすれば可哀想である。


自分さえ良ければいいという風潮の昨今、あの一家を見ていて思うことは、子供を育てていく過程の重要性・教育の重要性・礼節の重要性・人への感謝や思いやりなど、とにかく日本人が忘れている部分を思い起こさせてくれることである。

コミュニケーション

インターネットや携帯電話、ゲーム機が普及し非常に便利になった反面、人と人の関係が稀薄になり対人対応が苦手になってきています。

先日、共同住宅において上下階の騒音係争で新たな判決がでました。
加害者である上階の人に対して損害賠償の命令がでました。

現代の建物より昔の建物のほうが防音対策はしっかりしているのに以前は起きなかったような問題が増えています。

これは人間関係がないからだと思います。

向こう三軒精神、お互い様精神がなくなり、自分さえ良ければいい精神と何でも金で解決する精神が横行しているためでしょう。

注意の仕方もわからなければ、注意されたら切れてしまうような精神的に幼稚な大人が増えていることも影響があるのではないだろうか。


共同住宅の音の問題は大変難しい問題です。
人それぞれ感じ方はさまざまであり、計器を用いて測定してもなかなか判定しにくいもの。

居住各人が共同住宅の住み方のルールをよく理解し思いやりを持って暮らしていかなければなりません。

そして何より近隣とのコミュニケーションをしっかり確立することが一番であり、そのことが他の事件、事故も結果的に防げることになると思います。

大手は安心？

2007年1月から6月に販売された都内のマンションの価格は大手12社の平均価格が中小企業の平均価格より25％高かったそうです。

耐震偽装事件、地震の影響で消費者が大手企業の物件に流れている傾向が強まっています。


かつては5%くらいの開きであったものが、ブランドを含めた大手の信用料が上昇しているとの報告でした。

確かにうなずけることですが、ほんとうにそうでしょうか。
まず、価格はそうであるが、それが売れているのかは別の問題です。
8月以降契約率は相当落ち込んでいます。
各マンションモデルルームの来場者数も落ち込んでいます。

そして“「安心・信用」は大手だから大丈夫”的な考え方は危険だと思います。
大手の商品でも随分ひどいものもあります。
また会社が大きくてもコンクリートの箱を売り、収益ばかりを迫いかけている会社も多い。

住宅の供給会社として確たる信念をもって消費者の「安全・安心」をどれだけ考えているか。
そして社会的責任をどれだけ認識している会社であるかが大切だと思います。

土地評価

先日、2007年度の基準地価の発表がありました。

3大都市圏で住宅系を含めた全用途の平均が二年連続で上昇、伸び率も拡大しました。
（全用途平均が51 ％上昇で前年の0 . 9 ％から大幅な上昇）

一方、地方都市全体では下落が続いています。全用途の全国平均は0.5％の下落です。
下落率は縮まったものの16年連続のマイナスでした。


土地評価は毎年4つ出ます。

①1月1日付けで公示地価（調査地点約3万地点）調査主体は国土交通省土地鑑定委員会
②今回の7月1日付けの基準地価〔調査地点約2万5千地点）調査主体は各都道府県
③1月1日付けで路線価（調査地点約41万地点）調査主体は国税庁
④1月1日付けで固定資産税評価額く調査地点約44万地点）調査主体は各市町村

の4つです。


三大都市圏の商業地系が全体を押し上げています。
上った理由は不動産を使った金融商品の台頭です。

いわゆるファンド会社の購入が価格を押し上げたのです。
本来の街づくりという観点ではなく金儲けの一手段という観点でお金をばら撒いた結果だと思います。

責任

総理大臣が辞職した。
何と醜い最後か。

健康がすぐれなかったとかいろいろ言われているが、
同情の前に無責任さに腹立ちを覚える。
「責任」という意味がわかっていないように見える。
また、簡単に口にしすぎると思う。

選挙に惨敗し、非難の中新しい組閣を行い、賛否両論ある中スタートをし突然投げ出した。周りも振り回されて国政が空転。
急を要する諸問題が山積みなのに責任感があまりにもなさ過ぎる。
わがままな子供のようだ。これが日本国のリーダーかと思うとガッカリした。
しかし、この人物を選んだ国会議員の無責任さにも呆れる。
役人もどうしようもないが政治家も同じようなものだ。

本当に国民のことを考え、国を動かす責任をどう考えているのか。
国民から選ばれて国会議員になるということは選んだ国民にも責任があるのか。
当選してしまえばこっちのものという気持ちが議員のなかにあるのだろう。
当選すると急に偉くなったと勘違いをしている議員が多い。
高収入を取るようになり、議員の特権でわけのわからない金を好きに使い、
自分のことしか考えないような奴が多すぎる。
もっとポリシーをもった議員はいないものか。議員というのが高収入が取れる職業のひとつにしかない。
これでは国民も政治に関心を持たず国が荒れてしまうように思う。

国の最小単位は一人一人の国民ではないのか。

役人の常識は世の非常識なのだ

公務員に適用される法律は退職すれば適用にならないそうだ。
そこを利用して在職中散散悪いことをしておいてばれそうになったら
即、退職した厚生労働省の「ノンキャリアの星」とか煽てられていた馬鹿局長もいたな。

また年金問題。
職員の横領の額を聞いてびっくり。

「赤信号みんなで渡れば」的考え方で、組織的にみんなでやっていた。
窃盗団と何もかわらないではないか。

泥棒が国民のお金の微収をしていた訳だから呆れる。
ざるで水をくむようなもの。

社会保険料とか税金は待ったなしで請求がくる。
しかし、この請求をしているのが泥棒で、その泥棒を雇い指示しているのが国なわけだから嫌になっちやう。

一体何を信じればいいのか。

昔から問題はあったがちっとも直らない。
役人の特別な意識は異常に移る。

役人になる場合は一定期間の社会経験を積んだ上でなれるようにしたほうがいいのではないか。
役人よ襟を正せ。
また、それをとりまとめる大臣もしっかりしろ。

こんな奴らがいる限り税金も年金も社会保険料も払いたくない。
もっと国民が税金を払いたくなるような役人になれ。
お前らは特別な人間でもエリートでもない。
勘違いをするな。
本来、お前らは国民の手本にならなければならない人間だ。
もっと世の中の常識を学べ。
役人が高級外車を乗り回し、歓楽街に頻繁に通い、愛人を作り、ゴルフに明け暮れ、競走馬を所有し、ギャンブルにはまる。
そして善良な国民から金をむしり取る。
怖いお兄さん方と何もかわらないではないか。
その家族もそんな人間なのか。

一生懸命やっている役人もいるのだろう。
しかし、身近にそういう悪がいても見て見ぬふりをする役人も多い。
役人全体の問題。
悪を発見したら善良な役人は注意をする勇気を持って欲しいものだ。

自分は関係ないのではない。

役人よ、勘違いするな！

内閣改造が行なわれ、旧態に戻り再スタートしたが、
すぐに大臣、事官のお金の問題浮上。
厚生労働省の局長の金品授受の問題が発覚。

取材に対しての受け答えを聞いていると単純なミスとか一般常識から外れているのが伺える。
聞いていて頭に来る。

しかし、役人、政治家のあの感覚が問題である。


また、警察官（本来は取り締まる人間）が一般市民にストーカー行為をし、室内に押し入りけん銃で射殺し自分も自殺した事件。
その警官の退職金を支払う警察。
常識を疑う。（家族が辞退したようだが）

マンションの価格

首都圏のマンションの価格が上昇しています。
しかし、バブルの頃と違い上昇している所とそうでない所に二極化しています。

昨年と比べて2倍近くに跳ね上がったところが港区、千代田区、以下２３区では目黒区、文京区、世田谷区、豊島区、品川区、足立区、中野区、江東区あたりが上昇しているようです。

また、前述のエリアをはじめ新宿、渋谷あたりで分譲する不動産会社の販売の仕方がちょっと強気で変わっています。
いわゆる売り渋り状態です。
もっと価格があがるのを待って売り出すように時期をうかがっているのです。

不動産価格が上昇しているがバブル期と違って何処でも上昇しているわけでありません。
しかし、バブル期にはなかった不動産ファンドなるものが出現し、外資の会社も加わり馬鹿みたく上げてしまった特定の場所があったり、少し加熱しすぎた場所が少し沈静化しているように思われます。

また、不動産を媒体にした金融商品であるがため、すぐに事業からの撤退も考えられます。
嵐が去った後のようになる可能性もあります。

こんなのに巻き込まれないよう注意したいものです。

管理にもっと興味を

あるマンションの管理会社の見直しをやりました。
管理会社が「管理委託費」、「一般管理費」、「管理手数料」、「基幹事務費」、「事務管理業務費」などなどいろんな名目で利益の二重、三重取りをしているケースが多くあります。

原因はまず管理組合が管理会社に丸投げし、受託した管理会社が各業務（清掃、管理人手配、設備点検、保険など）を各業者に丸投げし大元の管理受託した管理会社に多く利益が落ちる仕組みになっているからです。
その負担は組合員である所有者にきます。

建物は年々古くなるわけですから当然費用はかかるようになります。

管理費が年間いくら貯まり、それがどのように使われたか
そしていくら残ったか、または足りなかったか
依頼業務の内容は的確に履行されていたか
お金の使い方は正当であったか（相場か）
将来の補修の計画は大丈夫か。

など組合員の方は興味を持つべきです。

そうでないと管理会社に好き勝手にされ、管理費だけが上っていきます。

まず、現状の管理費が妥当であるか。無駄がないかです。
管理会社は現状の管理費からいかに上げていくかしか考えていません。

あるワンルームマンションの管理費をみて驚きました。
ファミリータイプのマンション並みです。
しかも、契約上の管理業務と実際の内容には大きな開きがありました。

しかし、ほとんどクレームがでません。
何故かというと、管理組合員である所有者が実際に住んでいないからです。
これは管理会社が相当利益をあげているはずです。
管理会社はマンションを分譲した会社のグループ会社でした。

ノルマ主義

“ノルマ”最近起きた「コムスン」、「ノバ」などの事件で久々に耳にしました。
営業社員などによく課せられるものです。

意味は“一定時間内に果たすように個人や集団に割り当てられた標準作業量”。
第二次大戦後のシベリア抑留者が伝えた語。

あまりイメージのいい言葉でありません。

コムスンでも関係者はノルマがきつくて自腹でお金を出したとか、会社を辞めたなどと証言していました。


ノルマという言葉はイメージは別として、事業をやっていれば避けては通れない当たり前のことだと思います。
しかし、やり方、やらせ方の工夫が大事ではないでしょうか。

このノルマ達成のプロセスがない場合、人をだめにしてしまいます。
上の人間がなんの策も授けないでただ「やってこい」、「売ってこい」とほざいている。
そういう人間に限って自分は何もしないで遊んでいます。
こんな中間管理職がバブル期のように増殖しています。

しかし、企業は潤っているので足元がぐらついているのに気付いていないのです。

また、実行する社員側もノルマと聞くと拒否反応をおこす者もいます。
また、こういう社員に限って口は立つが実績が伴わない人が多い。

会社の中にはノルマがいかないと社員を殴る蹴るなど暴力を振るう会社もあります。
昔はそれが営業力だなどと履き違えている会社も多かった。

今でもそんな会社があります。不動産会社に多い気がします。

とんでもない社員たち

不動産の仲介というのは、売主から依頼を受けてできるだけ早く売却するのが使命です。

かつては売る権利だけを売主より取得し、後は何もしないでそのうち売主がシビレをきらし他の業者で売却すると
売主に依頼を最初に受けた業者が手数料を請求するようなことが平然とされていました。

そんなことから売主を保護するためにルールを決め、
売りの情報を特定業者の独り占めにならないように情報を共有化し、出来るだけ早く売却できる制度として「レインズ」という制度を始めたのです。


しかし、この制度の主旨を理解しないでいる社員が多いのがＳ不動産販売という会社です。

「売りものは自分達のもの」と錯覚しているようです。
よって以下のようなことをします。

1. 他社からの問合せに対してまだ売却されていなくても「売れました」という。これは仲介をすると業者は法定の仲介手数料を売り手、買い手からそれぞれ報酬としていただく。自分のところで両方（売り・買い）扱いたいため「ありません」というのです。気持ちはわかるが前述したようにかつていろんな問題を起こした中から情報公開というルールを決めたことを社員に教育しない体質なのでしょう。


2. 物件調査をしっかりしない。よって後に問題を残す。問題を指摘する買い手側業者がいるとすぐ取引をやめる。トラブルに対してルーズでとにかく売ってしまえば関係ないという体質である。


3. 社員に大手だからという驕りがある。お客様を上からの目線でみる体質。時代錯誤の社員が多い。よって態度・言葉使いが横柄な社員が多い。

とにかくＳグループは問題が多いように思います。

グループ銀行の行員の態度の悪さは天下一品でした。
Ｓ不動産がマンションを建てるとき近隣ともめていることもよくあります。
強引で自分勝手だからです。
耐震偽造も起こしています。

Ｓ不動産販売は取引においてのトラブルはナンバー１でしょう。原因はルール無視の自分勝手な人間が多く、無知でも会社の名前でなんとかなると思っている社員が多いからです。
消費者はお金を稼ぐ道具という感覚の社員が多いから。
大昔の感覚をいつまでも引きずっている。
時代は変わっていることを忘れています。